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平建发与邓络房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第09909号原告（反诉被告）平建发，男，日出生。委托代理人贺贝，北京市博儒律师事务所律师。被告（反诉原告）邓络，男，日出生。委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。原告平建发与被告邓络房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员王会清、闫素霞组成合议庭。本案审理过程中，被告邓络提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告平建发及其委托代理人贺贝，被告邓络及其委托代理人包华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平建发诉称：日原被告双方签订《北京市房屋买卖合同》，约定原告购买被告昌平区×房屋，总价款为140万元。因该房屋为经适房，当时不具备上市交易的条件，双方约定自合同签订之日起至契税票满5年后的3个工作日内，办理房屋权属转移登记手续。同时约定，房屋过户前，被告为原告办理房屋抵押，原告付款至120万元，同时被告将房屋及相关票证交付给原告；房屋过户当天，原告支付剩余房款20万元。现该房屋已具备上市交易条件，且原告按约定付款至120万元，并实际居住该房屋多年，被告却以房价上涨为由迟迟不办理过户。故此，原告诉至贵院，请求法院判令：1、被告配合办理昌平区×房屋过户手续；2、被告从应当办理过户之日即日按日向原告支付总房价款万分之三的违约金；3、被告支付原告主张债权支付的律师费一万八千元；4、诉讼费由被告承担。被告邓络辩称：合同是2012年我和原告签订的，本来说按照合同这么走，但是现在在过户之前要办理一个放弃回购权的程序，结果原告提供的是别人的名字，我需要把这个事情弄清楚之后可以配合他过户。不同意原告要求支付违约金的诉讼请求，同意继续履行合同，但在政府网签时把网签的购房人签订为原告之女儿，但为什么这样我不知道。我们认为这和原合同不符，会出现歧义，所以我们停止了。我们认为应该按原告合同履行，但由于目前房屋已经办理了网签，所以我们无法继续办理过户。同意继续履行合同但不同意支付违约金。目前没有收到合同约定的原告应该支付的全部价款。第一次开庭时我们再次核实了原告提交的材料，我们一共收到日被告自己确认的25万元和2010年10月一笔银行的汇款85万元，共计110万元，合同约定是140万元，有20万元是过户时支付，现在还差10万元没有支付。结合原告证据收据写的内容，这张收据不是被告签署的，该20万元现金我们没有收到，收条也不是我们打的，所以原告并没有全面支付他应支付的价款，所以我们继续履行的前提是原告将10万元补齐。我们想继续履行，但现在履行不能，且在原告未全部支付款项的情况下我们要求原告全部支付。反诉原告邓络诉称：日，双方签署《北京市房屋买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人位于昌平区×。合同约定被反诉人应该支付140万元购房款。其中120万元于过户前支付，20万元于过户时支付。合同签署后，被反诉人实际支付了反诉人110万元。剩余10万元至今未付。2013年7月，被反诉人起诉反诉人，要求继续履行合同、办理过户手续。反诉人同意继续履行，并要求被反诉人先行支付前期拖欠的10万元购房款。但该合理要求遭到了被反诉人的拒绝。为此，特提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付反诉人价款10万元；2、个人所得税由被反诉人承担。反诉被告平建发辩称：根据最高院的证据规定，提出反诉应当在举证期限届满前提出，但是被告提出反诉在辩论后才提出。第二、关于被告提出的反诉，我们已经支付合同价款，关于个人所得税，无论是依法还是依照合同都应当是被告承担。经审理查明：日，邓络（出卖人）与平建发（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定邓络将其名下位于北京市昌平区×的房屋出售给平建发。房屋成交总价为140万元。合同第三条约定“买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限：1、签合同当日，买受人直接付给出卖人伍万元整定金（￥50000）；2、在卖方申请银行还房款的前一个工作日，由买受人支付出卖人贰拾万整，房屋首付款（￥200000）；3、出卖方把此房解完银行抵押之后的三个工作日内，由买卖双方到昌平建委做房屋个人抵押手续，并且买方支付给卖方玖拾伍万元整（￥950000），同时，卖方把钥匙和房屋产权证、契税票等交接给买方。4、过户当天，由买方再支付给卖方剩余房款贰拾万元整（￥200000），此时全款壹佰肆拾万元整（￥1400000）付清”。第五条约定“出卖人应当在将房屋首付款壹佰贰拾万元整时将该房屋交付给买受人”。第六条约定“出卖人承担的税费为土地出让金或土地收益。买受人承担的税费为契税。买受人不愿意承担出卖人应当承担的税费。因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳”。第七条约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起契税票满五年之后的三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。合同签订后，平建发于日支付定金5万元及房屋首付款20万元；于日支付房款85万元。邓络于日出具收到25万元的收据。日，邓络作为抵押人（甲方）与平建发作为抵押权人（乙方）签订《抵押合同》，约定“乙方借给甲方借款金额为壹佰贰拾万元人民币，抵押价值为壹佰贰拾万元人民币。借款期限自日起至日。甲方位于昌平区×自有财产作抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到昌平区建设委员会办理登记手续（即办理房屋他项权利证）。乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方”。同时，双方签订《房屋价值确认书》，确认房屋价值为140万元，并申请办理抵押权登记，邓络在《房屋抵押权设立登记申请表》中的抵押人处签字，平建发在抵押权人处签字。当日，平建发取得房屋他项权证（X京房他证昌字第078415号），他项权利人为平建发，他项权种类为一般抵押，债权数额为人民币120万元，房屋坐落为昌平区×。同日，邓络将房屋及房屋所有权证交付给平建发，平建发装修后居住至今。庭审中，平建发称购房款中的10万元系其担任法定代表人的北京巨乾伟业商贸有限公司以转账支票方式支付给邓络的姨夫高龙宝所在的公司北京金泰鑫源商贸有限公司泰鑫源商厦，并提交日高龙宝书写的收条一张，内容为“今收到平建发购房款壹佰贰拾万，前期25万的收条作废，购房款还差贰拾万过户时再付清”。收条上有邓络及高龙宝的签名，平建发称邓络的签名系高龙宝代签，但称邓络委托高龙宝代为收款。邓络认可高龙宝系其姨夫，但不认可收到10万元购房款，并称从未授权高龙宝代为收取购房款。平建发称因其没有购房资格，故在通过中介办理涉案房屋的网签手续时，将买受人变更为平丽，并称告知了邓络。邓络对此不认可，称在办理放弃回购证明时发现买受人的名字变了，故不同意办理过户手续。双方认可在办理过户手续前需办理放弃回购证明。本院根据邓络的申请向北京金泰鑫源商贸有限公司调取了10万元的相关财务记录，中国工商银行的进账单显示日，北京金泰鑫源商贸有限公司泰鑫源商厦收到北京巨乾伟业商贸有限公司支付的10万元。同时，北京金泰鑫源商贸有限公司还留存诉争房屋的商品房预售合同、邓络与平建发签订的房屋买卖合同和居间服务协议等文件。另查，邓络于日取得涉案房屋的所有权证，登记的房屋坐落为昌平区×房屋，房屋性质为经济适用住房。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、房屋他项权证、收据、收条、《抵押合同》、《房屋价值确认书》、《房屋抵押权设立登记申请表》、转账支票、进账单及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邓络提起反诉时举证期限并未届满，故平建发关于邓络提起反诉不符合法律规定的主张，本院不予采信。平建发与邓络签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意继续履行合同，本院对此不持异议。平建发主张已支付120万元购房款，邓络主张购房款支付了110万元。综合考查双方签订的房屋买卖合同的约定、双方签订的抵押合同的约定、双方办理他项权证、邓络将房屋交付给平建发、高龙宝与邓络的关系以及本院向北京金泰鑫源商贸有限公司调取的证据等事实，能够认定平建发已支付给邓络120万元购房款，故邓络要求平建发支付10万元购房款的反诉请求，本院不予支持。邓络应依据买卖合同的约定配合平建发办理诉争房屋的过户手续，鉴于平建发的付款义务尚未完成，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，本院予以一并解决。因诉争房屋在办理网签手续时平建发将买受人变更为平丽，因此邓络对于平建发要求邓络按照二人签订的房屋买卖合同办理过户手续享有相应抗辩权。平建发称告知邓络变更买受人的情况，但未提供有效证据予以证明，故对上述主张本院不予采信。平建发认为邓络构成违约并要求邓络支付违约金及律师费的诉求，于法无据，本院不予支持。房屋买卖合同中虽约定买受人不愿意承担出卖人应当承担的税费，但对于个人所得税是否最终由出卖人承担，买卖双方可以对此进行明确约定；且房屋买卖合同中约定因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。因双方并未就个人所得税由谁承担予以明确约定，且在日开始施行关于个人住房转让所得征收个人所得税的新政策，故个人所得税应由平建发负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、平建发于本判决生效之日起十日内给付邓络购房款二十万元，邓络于收款当日协助平建发办理北京市昌平区×的权属转移登记手续，个人所得税由平建发承担；二、驳回原告平建发的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邓络的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百八十元，由原告平建发负担三千一百一十元（已交纳），由被告邓络负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千九百元，由反诉原告邓络负担九百六十七元（已交纳），由反诉被告平建发负担一千九百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长　曹元元人民陪审员王会清人民陪审员闫素霞二〇一四年一月十日书记员　姚　　　　　　　　　　　　　　　　　倩
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刘剑与被告林增华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第4410号原告刘剑，男，日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。委托代理人缪禹，福建人文律师事务所律师。被告林增华，男，日出生，汉族，福建省寿宁县人，住福安市。原告刘剑与被告林增华房屋买卖合同纠纷一案，本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告刘剑及其委托代理人缪禹到庭参加诉讼。被告林增华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘剑诉称，原、被告之间原有民间借贷关系，涉及款项为75万元，被告将其所有的位于福安市城阳乡瓮窑小溪边村的房屋【《房屋所有权证》号“安房权证福安字第x号”，《土地使用证》号“安政国用（2007）第x号”】抵押给原告，并办理了抵押手续。此后，被告无法还款，经双方多次协商，被告同意将自有房屋作价80万元出售给原告，其中75万元抵还借款，余款5万元交由原告代为缴纳房屋交易税费。被告通过福安市公证处公证的委托代理人陈嫩梅于日与原告签订了房屋买卖合同。双方还约定被告在合同签订之日起5日内腾房并交付原告。事后被告违约，不但不予腾房也不协助原告办理过户登记手续。为此，请求法院判决：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、被告协助办理房屋过户手续。被告林增华未到庭答辩。经审理查明，一、日，福安市国土资源局颁发给被告林增华一本“安政国用（2007）第0x号”《国有土地使用证》，记载“土地使用权人林增华，座落城阳乡瓮窑小溪边村，地类（用途）住宅，使用权类型出让，终止日期日，使用权面积48平方米”。日，福安市房地产管理局颁发给被告林增华一本“福安市房权证城区城阳字第00x号”《房屋所有权证》，记载“房屋所有权人林增华，房屋坐落城区城阳镇瓮窑小溪边村，产别私有房屋，结构混合，用途住宅，房屋性质自建房，层数5层，建筑面积246.4平方米”。二、日，原告刘剑作为抵押权人与抵押人被告林增华签订一份《借款抵押合同》，双方约定：原告刘剑借给被告林增华人民币75万元，借款期限自日起至日止，月利息按2%计算，按月付息；被告林增华将上述一座坐落于福安市城阳镇瓮窑小溪边村的房屋抵押给原告刘剑，抵押物价值双方议定为90万元，抵押期限自本合同生效之日起至双方结清合同约定债权债务为止，合同签订后双方共同到福安市房地产管理局办理抵押登记手续，《房屋他项权证》由刘剑持有，并对双方权利义务、违约责任进行约定。次日，福安市房地产管理局颁发给原告刘剑一本“安房他证福安字第号”《房屋他项权证》，记载“房屋他项权利人刘剑，房屋所有权人林增华，房屋所有权证号00x，房屋坐落城区城阳镇瓮窑小溪边村，他项权利种类抵押权，债权数额75万元，登记时间日”。日，原告刘剑通过中国工商银行股份有限公司福安东凤支行汇款人民币75万元到被告林增华的账户。三、日，委托人林增华与受托人陈嫩梅签订一份《委托书》，林增华全权委托陈嫩梅前往福安市房地产管理局办理上述一座坐落于福安市城阳镇瓮窑小溪边村的房地产的解押手续并在相关文件上签字，同时代表委托人与买受人签订房屋买卖合同，及前往福安市国土资源局办理上述房地产的《国有土地使用证》的移户变更登记手续并在相关文件上签字，前往福安市房地产管理局办理上述房地产的《房屋所有权证》的移户变更登记手续并在相关文件上签字，等等。同日，福安市公证处做出（2014）闽安证内字第243号《公证书》，对林增华于日在公证员面前，在上述《委托书》上的签字及捺指印行为进行公证。四、日，原告刘剑与被告林增华全权委托代理人陈嫩梅签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告林增华自愿将其坐落在福安市城阳乡瓮窑小溪边村的房屋卖给原告刘剑；双方议定该房地产总价款人民币80万元；林增华原欠刘剑借款75万元冲抵借款，实际取得房屋使用权后，双方原有民间借贷凭证失效，余款5万元作为刘剑代林增华支付交易税费；林增华应于本协议签订之日起五日内将该房屋交付给刘剑并协助办理过户手续；林增华如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给刘剑使用，刘剑有权按已交付的房屋总款向林增华索赔合同价款日千分之五的违约金，合同继续履行，等等。陈嫩梅在上述《房屋买卖合同》“甲方”处签名并按捺手指印，刘剑在“乙方”处签名并按捺手指印。另查明，至今被告林增华尚未将上述诉争房屋交付给原告刘剑管控。现“安政国用（2007）第0x号”《国有土地使用证》在原告刘剑手上保管。以上事实，有原告刘剑的陈述，及由原告向本院提交的以下证据，1、原告刘剑的《居民身份证》复印件，2、被告林增华的《居民身份证》复印件，3、《房屋买卖合同》一份，4、《委托书》一份，5、福安市公证处“（2014）闽安证内字第243号”《公证书》，6、日中国工商银行股份有限公司福安东凤支行《中国工商银行个人业务凭证（填单）》，7、一本“安政国用（2007）第0x号”《国有土地使用证》，8、一本“安房他证福安字第号”《房屋他项权证》，9、福安市房地产管理局《房屋登记信息证明》，10、《借款抵押合同》一份等上列证据予以证实。被告林增华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供相关的书面答辩意见及证据材料。原告提供的上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告刘剑与被告林增华的全权委托代理人陈嫩梅于日在平等、自愿、协商一致的基础上签订《房屋买卖合同》的事实清楚，该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律或者社会公共利益，且依据当时市场行情约定成交价格80万元，不存在显失公平，应当认定该份房屋买卖合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。故原告刘剑主张判决确认上述房屋买卖合同有效的诉讼请求成立，应予支持。同时，房屋买卖合同双方当事人应按照合同约定履行义务。由于协助办理房屋产权变更手续是被告林增华的附随义务，且原告刘剑已经将借给被告林增华的借款人民币75万元冲抵购房价款即其已将购买房屋的款项75万元全部交清（此外5万元由刘剑代林增华支付交易税费），具备了房产交易过户的法定条件。故原告刘剑主张判决被告林增华协助原告办理址在福安市城阳镇瓮窑小溪边村的一座房屋的产权变更登记手续的诉讼请求成立，亦应予支持。被告林增华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、原告刘剑与被告林增华签订的房屋买卖合同有效。二、被告林增华应于本判决生效之日起十日内协助原告刘剑办理坐落于福安市城阳镇瓮窑小溪边村的一座房屋【《房屋所有权证》号“安房权证福安字第x号”，《国有土地使用证》号“安政国用（2007）第x号”】的相关产权变更登记手续。受理费人民币11800元，由被告林增华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审　判　长　　王梓安审　判　员　　张仲琅人民陪审员　　林泽霖二〇一四年十一月十七日书　记　员　　刘春香附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。附注：本判决的申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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田桂林与殷莹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第239号原告田桂林。委托代理人陆爱娟。委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。被告殷莹。委托代理人庄毅雄，上海市三石律师事务所律师。委托代理人陈宇超，上海市三石律师事务所律师。第三人杨鹤。第三人张洪松。第三人郑怡。原告田桂林诉被告殷莹房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。因本案案情复杂，本院依法将案件转为普通程序，组成合议庭审理，于日第一次公开开庭进行了审理，原告田桂林及其委托代理人陆爱娟、余庭，被告殷莹的委托代理人庄毅雄到庭参加诉讼。因本案的处理结果与第三人杨鹤、张洪松、郑怡有法律上的利害关系，本院依法通知上述三人参加诉讼。因第三人杨鹤、张洪松下落不明，本院依法向其两人公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票、参加诉讼通知书等法律文书。本案于日第二次公开开庭进行了审理，原告田桂林及其委托代理人陆爱娟、余庭，被告殷莹的委托代理人庄毅雄到庭参加诉讼。第三人杨鹤、张洪松、郑怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：日，原告被骗后在授权第三人杨鹤出售上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）的委托书上签名。日，第三人杨鹤在原告不知情的情况下擅自将涉讼房屋出售给被告，而原告本人并未取得出售房屋后的任何款项。原告一家一直居住在涉讼房屋内，被告在未实际看房的情况下购买了涉讼房屋，其购房行为明显恶意。此外，被告取得涉讼房屋的所有权后于日、日先后两次将涉讼房屋抵押给第三人张洪松、郑怡，该两次抵押均为虚假抵押。原告认为，被告与第三人之间恶意串通，骗取原告出售涉讼房屋。因此，被告与第三人杨鹤签订的关于涉讼房屋的上海市房地产买卖合同（以下简称“买卖合同”），以及被告将涉讼房屋抵押给第三人张洪松、郑怡的行为，均违反了合同法及民法通则关于无效的法律规定，以及物权法的相关规定，被告非善意取得涉讼房屋所有权。且原告只是名义上的权利人，原告无权处分涉讼房屋。综上，原告提起诉讼，请求：1、判令确认原告与被告之间签订的关于涉讼房屋的买卖合同无效；2、判令被告涤除第三人张洪松、郑怡在涉讼房屋上的抵押权，并协助原告恢复涉讼房屋的产权至原告名下。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、上海市房地产买卖合同、房地产登记薄各一份，旨在证明第三人杨鹤将涉讼房屋出售给被告，被告再将房屋抵押给第三人张洪松、郑怡的事实。整个购房、抵押过程证明原告出售房屋并非其真实意思的表示，买卖合同是虚假的；2、担保书、借条、承诺书四份、还款经过，旨在证明原告被骗将涉讼房屋抵押借款给胡燕琳的事实；3、（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书，旨在证明胡燕琳诈骗原告的事实，并已追究其刑事责任。原告出售涉讼房屋并非原告真实意思的表示；4、五次抵押的过程、房地产借款抵押合同、上海市房地产登记薄三份，旨在证明五次抵押之间的关联，被告名为购房，实为抵押借款的事实；5、上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表，旨在证明涉讼房屋属售后公房性质，权利人不仅包括原告，还包括房屋内有户口并实际居住在内的其他人员。被告殷莹辩称：被告通过房产中介才与第三人杨鹤相识，被告与杨鹤之间并无事先串通、欺诈原告的行为；被告作为涉讼房屋的买方支付了合理的价格，被告在购房期间看过涉讼房屋，才出资购买的。被告的购房行为是善意的，涉讼房屋已登记在被告名下，被告的行为符合购买不动产的要件；被告购买涉讼房屋之前，审查了公证委托书，根据公证委托书的记载，委托人落款处不仅有原告的签名，还有其妻子徐凤英的签名，被告才与第三人杨鹤签订了买卖合同；买卖合同约定的房价是人民币110万元，被告支付了90万元，余款没有付清是因为原告没有搬离涉讼房屋，户口也未迁出，为此，被告还发过要求原告交房的律师函，被告保留追究原告违约责任的权利；关于购买房屋后进行的两次抵押，是因为被告资金不足，需要资金进行周转，且不存在高利贷的情况；涉讼房屋是根据售后公房95方案购买的，故其他同住人不享有所有权，因此，原告出卖涉讼房屋的行为不存在无权处分。综上所述，被告购房行为以及抵押过程都为善意，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供如下证据：原告及其妻子徐凤英委托第三人杨鹤出售涉讼房屋的公证书及委托书、收条、银行转账凭证、律师函、速递详情单。经庭审对双方证据质证意见如下：被告对原告的证据1、3、5的真实性没有异议，但同时认为证据2、3、4、5与本案不具有关联性。原告对被告提供的公证书及委托书的真实性无异议，对其余证据均不确认真实性。本院向上海市公安局浦东分局、上海市浦东新区人民法院调取了（2011）浦刑初字第1114号刑事案件内的相关证据资料。庭审中，原告表示对上述证据资料来源的真实性均无异议，但对被告及第三人相关陈述的真实性有异议。被告确认真实性。本院还当庭出示了（2012）长民三（民）初字第7号案件内的相关证据资料及本院向胡燕琳的调查笔录。庭审中，原、被告均确认上述证据材料来源的真实性，但原告对胡燕琳在笔录中陈述的内容有异议。第三人杨鹤、张洪松、郑怡未到庭应诉。综合双方当事人的陈述以及当庭质证情况，本院认为原告提供的证据2中的一份承诺书、证据4得到了胡燕琳刑事案件相关证据资料的印证，应属真实，但不能证明原告推断事实的成立；被告提供的收条、银行转账凭证、律师函、速递详情单等证据中，收条署名杨鹤为收款人，第三人杨鹤未到庭应诉，故本院难以确定其真实性。银行转账凭证与原件一致，故本院确认其真实性。律师函、速递详情单与原件一致，且快递送达地址系原告的住址，故本院确认真实性。综上，本院确认如下事实：经审理查明，原告原系涉讼房屋的产权人。2009年9月份，原告将涉讼房屋抵押给案外人连甲，抵押贷款金额62万元。日，原告将涉讼房屋抵押给案外人周某某，债权数额90万元，为余额抵押，房地产交易中心核准抵押登记日期为日。日，原告与其妻子徐凤英共同委托第三人杨鹤作为代理人出售涉讼房屋，并向其签署了一份委托书，办理如下事项：一、代为办理房屋提前还贷、领取房屋他项权证、领取退保费及办理注销抵押登记事宜。二、代为签订所售房屋的房地产买卖合同并办理相关公证事宜。三、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续。四、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款。五、代为收取所售房屋的房价款。六、代为办理所售房屋的交付事宜及物业变更手续。七、代为办理所售房屋的水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续。代理人在代理权限内签署一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。代理人无转委托权。委托期限自二○一○年五月一日起至二○一○年年底止。日，原告、徐凤英在上海市杨浦公证处的公证员面前，在上述委托书落款处签名。上海市杨浦公证处因此出具了一份公证书。日，第三人杨鹤作为原告的代理人与被告签订了一份买卖合同。买卖合同约定：原告作为卖售人（甲方）将涉讼房屋出售给买受人被告（乙方），房屋建筑面积50.45平方米，转让款110万元。日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于日前将涉讼房屋交付乙方……；买卖合同附件三就付款方式约定如下：1、乙方于甲乙双方签订买卖合同当天，支付甲方房屋定金5万元。2、乙方于日前过户当天支付甲方房款85万元。3、乙方于日前交房当日支付甲方剩余房款20万元。日，涉讼房屋产权登记在被告名下。日，被告以银行转账的方式向户名为“周某某”的账户内转入钱款90万元。日，被告将涉讼房屋抵押给案外人连乙，债权数额90万元，房地产交易中心核准抵押登记日期为日。日，被告将涉讼房屋抵押给第三人张洪松，债权数额100万元，房地产交易中心核准抵押登记日期为日。日，被告将涉讼房屋抵押给第三人郑怡，债权数额30万元，为余额抵押，房地产交易中心核准抵押登记日期为日。日，被告的代理律师向原告发出了一份《律师函》，该函的主要内容为：要求原告履行交房义务。原告及其家人在涉讼房屋内居住至今。审理中，原告及其委托代理人未向本院提出申请要求鉴定原告的民事行为能力。另查明，根据（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书查明事实如下：2009年9月，胡燕琳以非法占有为目的，在明知自己没有还款能力的情况下，经和他人做红木生意为借口向田桂林借款，提议田桂林将名下的涉讼房屋做抵押后借款给自己用于合伙经营，约定借款及利息由自己归还，并承诺生意成功以后分配给田桂林部分利润，以此骗得田桂林房产抵押款48万元。日，胡燕琳犯信用卡诈骗罪及诈骗罪，被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利一年，罚金人民币三万元……。日，本案审判人员前往上海市南汇监狱向胡燕琳询问本案事实，胡燕琳陈述的主要内容为：田以房产抵押取得的现金作为出资，双方的关系是合作经营。抵押公司是其朋友介绍的，具体如何操作不清楚。其不认识殷莹、杨鹤、张洪松、郑怡等人。上述事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记薄、承诺书、（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书、房地产借款抵押合同、上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、公证书及委托书、银行转账凭证、律师函、速递详情单、（2011）浦刑初字第1114号刑事案件证据资料、（2012）长民三（民）初字第7号案件内的证据资料及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，故调解未成。本院认为，本案争议的焦点关键在于被告是否是善意的购房人。本案的关键事实如下：被告是否配合第三人以欺诈的手段让原告在违背真实意思的情况下签署公证书及委托书，被告购房前是否认识第三人杨鹤，被告购买涉讼房屋时是否实际看房，被告向户名为“周某某”的账户内付款90万元是否是购房款，被告是否与第三人恶意串通将涉讼房屋抵押等。经本院开庭审理，双方当事人陈述不一致，根据原、被告提供的证据及本院调取、采集的相关证据资料，本院亦难以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未能提供证据证明上述事实，应承担举证不能的责任。综上，原告提出的诉讼请求因证据不足，难以支撑其所述事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（三）（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第（一）（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告田桂林的诉讼请求。案件受理费人民币14，700元，由原告田桂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　金喆勋代理审判员　　李　冬人民陪审员　　王伟芬二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……第五十八条下列民事行为无效：……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的?由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
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