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转制乡镇企业土地租赁到期，地上确权建筑及经营不能保证怎样解决？
我厂是在乡镇企业基础上于1993年转制而来，转制后的工厂性质名为集体，实为私营。当时双方订立了《企业资产出售合同》，合同约定：出售方将集体兴办的企业出售给买方，由承买方自负盈亏，独立承担民事责任。原企业总资产包括房屋等固定资产和流动资产作价56.4万元出售给承买方。对企业所占土地，双方约定采用租赁形式，租赁给承买方使用。合同签定后，双方办理了房屋产权过户手续并对房屋进行了确权。之后双方每签定5年期土地租赁合同，承买方按合同分段交纳土地租金。2004年续签土地租赁合同时，镇政府称因该地块要成片开发，只能续签3年，3年期满，由承买方无偿搬迁。承买方在请求延长租期无效的情况下，为维持企业正常运转，无奈在出卖方的格式合同上签字。日，镇政府给我厂下发通知，称与我厂签定的土地租赁合同到期，将收回土地使用权，不再续签新的租赁合同。承买方购买厂房及机器设备的目的是经营企业，这是双方在签定《企业资产出售合同》时就已明确的，而企业所占土地，依该合同约定，应由承买方承租，企业经营是一个长期过程，不是一朝一夕之事，这是常识，尽人皆知。谁会花上一大笔钱去买土地尚无定论的房屋呢？那与花购买厂房的价款买一堆破砖烂瓦有何区别？我厂依法享有该厂房屋的所有权，有房屋所有权证书为证。有该土地的使用权，这才合情、合理、合法。双方既然在《企业资产出售合同》中约定了出售方原有的土地采用租赁形式，租赁给承买方使用，有关租赁事宜另签协议，则镇政府后来的不再续租土地的格式合同及停止租赁的通知就是违约行为，应承担相应的违约责任。我厂一旦搬迁，新建厂房成为首要问题，但土地尚无着落，新建厂房又从何说起？现在国家对土地管理日益严格，单凭个人之力，办理土地审批手续根本不可能，可是镇政府跟本不谈拆迁安置我企业，只说让我厂必须搬出，甚至都不谈赔偿。我们要请律师，请问这样的官司怎样收费，跟政府谈判阶段律师能否参与？刘先生。
　问题来自：天津 - 天津　悬赏：0分　咨询时间： 22:20　咨询人：wenyi7211
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源城区埔前镇坪围村农村土地承包经营权确权登记试点业收官，一场全面开展土地确权登记的大幕即将拉开—— 农民土地“入户”吃下“定心丸”
发布时间：&&点击数：1065
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&&&&今年7月中旬，源城区埔前镇坪围村665户村民，成为河源市甚至是广东省首批领到农村土地承包经营权证的农民。至此，坪围村为期近两年的农村土地承包经营权确权登记试点工作完美收官。
&&&&&与此同时，更大范围的农村土地承包经营权确权登记工作及相关配套政策，正在酝酿中。而确权之后的土地流转，或将成为建国以来继家庭联产承包责任制后，再次激活或释放农村土地生产力的新引擎。
&&&坪围试点，只是一个新起点；全面开展农村土地承包经营权确权登记的帷幕，即将拉开。
源城区埔前镇坪围村村民向记者展示新换领的农村土地承包经营权证（红色）。
&&&&&自7月中旬领到《农村土地承包经营权证》后，杨明心中就充满期待。这本由国家农业部监制、区人民政府颁发的红色证书，是杨明家承包的3.1亩水田和3.4亩旱地的“身份证”。
&&&&&年近六旬的杨明是源城区埔前镇坪围村莲花村民小组农户，年轻时既是农民，又是木匠的他如今是一家小型家庭养鸡场场主。杨明说，如果政策支持，他会通过抵押自家承包地“身份证”的方式，来获取一笔贷款，加盖鸡舍，扩大养鸡场规模。当然，如果他愿意，还可凭证依法办理土地流转和入股手续，将土地交给他人经营，也可从中获利。
&&&&& 在坪围村，对这份红色权证寄予厚望的，并非杨明一人；区别仅在于，他们将以何种方式来流转盘活自家名下的土地资源，是转让、出租、入股还是抵押？
&&&& 省里正在研究全面开展农村土地承包确权登记工作的时间表，今年中央一号文亦明确，将在五年时间里完成全国农村土地承包经营权确权颁证工作，因此，今后稳步加快推进此项工作势在必行。
村民领到首批土地“户口本”
&&&& 近年来，随着城镇化进程的加快和现代生态农业的发展，农村土地的使用价值开始释放，无论是进城打工，还是留守乡村家园，农民对土地权益的保护意识增强，农村土地纠纷现象时有发生。
&&&& 对此，担任坪围村党支部书记多年的李运通深有体会。早些年，因农业收入在家庭经济收入中占比很小，村民们对自家承包经营的土地并不太在意，常随意转让。近五六年来，随着市高新区二次征地工作的推进和我市现代生态农业的发展，土地的价值日益彰显，而当年第二轮承包时，由于承包合同过于简单，土地面积记录不准，田块四至不清等问题普遍存在，导致村民之间关于土地的纠纷逐渐多了起来，“村里一块火砖位的地，（村民）都争得要死。”
&&&&与此同时，农户小田块分散经营模式，日渐成为制约现代生态农业发展的瓶颈性因素；如何在确保农民土地权益的前提下，实现农村土地承包经营权的有序流转，这问题日渐得到全国8亿农民和各级党委、政府的共同关注。
&&&&在此背景下，2011年10月份，源城区被确定为全国50个农村土地承包经营权登记试点县（市、区）之一，承担着农业部安排的农村土地承包经营权确权登记试点工作任务。作为广东省仅有的两个试点县（市、区）之一，源城区选定埔前镇坪围村开展试点工作。
&&&&至今年7月中旬，经过严格按照“制订方案、动员培训、底图制作、外业边界调查、导入数据绘图、审核公示、签字确认、登记颁证、资料归档、检查验收”等工作流程，坪围村5个村民小组665户承包户登记工作任务全面完成，登记土地5351块，实测总面积为2508.77亩。坪围村村民成为河源甚至是广东首批领到《农村土地承包经营权证》的农民。
&&&& 这本由国家农业部监制、源城区人民政府颁发的红色封面《农村土地承包经营权证》，相当于土地的“户口本”，载有承包人姓名，承包土地位置、面积、空间方位示意图等详尽信息，是农民获得集体土地家庭承包经营权的法律凭证。
&&&&&持有《农村土地承包经营权证》，意味着坪围村村民拥有证书中所规定的集体土地合法承包权，任何单位、组织和个人都不得随意改变承包关系和收回其承包地。如果他们愿意，可凭证依法办理流转和入股手续，并有权从土地流转和入股中获利。若在承包期内国家或地方建设需征用土地时，他们还可依法获得补偿。此外，随着相关配套政策的出台，农民还可通过抵押土地承包经营权方式，向银行等金融机构融资。
&&&&&即便已不再从事农业生产，但对于土地情结已深入血脉的农民来说，拿到《农村土地承包经营权证》无异于吃了一颗“定心丸”。
&&&&&这颗“定心丸”将是今后畅通农村土地有序流转的基础。市委副秘书长、农办主任、农业局局长叶春球对农民这种心理摸得很透，在今年7月份颁证仪式上表示：“我们常说，‘地到户，田到边，人定心’。农村土地不确权不颁证，只有一个承包经营合同，流转时，农民不放心，怕‘流转’变成‘流失’。现在好了，农民拿到‘红本本’，心里就踏实了，可以放心流转了。”
&&&&&&农村土地确权颁证，对于解决近年来农村的土地纠纷亦有帮助。对此，李运通深有体会，土地确权颁证之后，村民之间的土地纠纷，这个一度令他大为头疼的事情很快消匿于无形，“哪块地是你的，位置在哪，边界在哪，拿出‘红本本’，一目了然，还有什么好争的？”
&&&& 坪围村多名受访村民在接受记者采访时坦承，土地未确权，村民之间争议很大，常为此产生矛盾、纠纷；在近两年确权登记试点工作中，村里多年来积累下来的关于土地边界的纷争，得到了妥善解决；如今有了土地承包经营权证，即便自家不种地，流转出去也放心多了。
河源现代生态农业新起点
&&&&&&2012年1月，总面积达2291.24平方公里的灯塔盆地，被农业部认定为第二批国家现代农业示范区，成为广东省三个国家级现代农业示范区之一。与此同时，5家企业获得省重点农业龙头企业称号，农业龙头企业总数达280家；5个省级农业现代示范区及2个省级现代农业园区被授牌，省级现代农业园区达14个；新增农民专业合作社500家，农民专业合作社总量居全省首位，河源现代生态农业发展史由此掀开崭新的篇章。
&&&&&截至今年上半年，灯塔盆地已完成示范区建设规划编制工作，并在农业部、财政部国家现代农业示范区农业改革与建设试点项目竞争中脱颖而出，成功获得项目支持。而以农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户三位一体的河源农业产业化体系不断完善，农业产业化经营加快推进，辐射带动能力不断增强。去年，全市产业化组织辐射带动农户24.8万户，户均增收3000元以上。
&&&&尽管如此，推进我市农业适度规模化经营发展的难度依然不小，土地流转不畅是主因之一。农村土地流转缘何不畅？因为土地是农民赖以生存的最基本的生产资料，农民担心自已的土地流转后流失，导致自己失去生活依靠。对此，叶春球在今年上半年召开的全市农业工作会议上提出，积极稳妥推进土地流转，按照依法、自愿、有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励支持承包土地向农业龙头企业、专业大户、家庭农场、农民专业合作社流转，发展多种形式的规模经营。
&&&&土地承包经营权确权颁证，明确农民对土地的用益物权，是实现土地顺利流转的前提条件，不仅让农民定地、定权、定心，还能促进资金、技术、信息向农村集中、集约、集成，有利于土地向专业大户、家庭农场、农民专业合作社流转，可激发农业生产活力，促进现代生态农业发展。农民通过将土地承包经营权入股农业企业、专业合作社、家庭农场等新型经营主体，获得股份收益，从中获得持续稳定的收入。同时，在承包地被征用时，农民还能依法获得土地征用补偿，从而增加了财产性收入。
&&&& 在此意义上，坪围村的农村土地确权登记试点，无疑是河源发展现代生态农业的新起点。
&&&&事实上，早在确权登记试点工作启动前，包括坪围村在内的河源农村地区，即已开始尝试通过各种流转方式来盘活土地资源。据市农业局不完全统计，截止去年年底，我市通过不同形式流转的土地约16.2万亩，占全市可流转土地面积9％左右。而坪围村，在确权登记试点工作启动前，约有800亩的土地（多为山林地）被打包租赁。据李运通介绍，这些租赁出去的土地分四大块，分属于全村4个村民小组的400多户村民；确权登记后，村里的土地流转增速，三四个月内，被打包租赁土地就有160多亩。
&&&由于坪围村临近市高新区，人均耕地不足半亩，打工所得成为多数村民家庭经济收入的主要来源。村里的土地打包租赁后，大多用来发展种养业，这样一来，一方面，村民可通过收取租金的形式实现平均每户每年三四千元的增收；另一方面，村里闲不住的老年人也通过在种植园内打工，获得一定的工资收入。
全面铺开尚待时间表
&&&&确权之后，如何充分利用临近市高新区的区位优势，进一步盘活坪围村的土地资源？村民们各有打算。像杨明这样的家庭养殖户，寄望于通过抵押经营权证来获取扩大规模所需的资金；而更多家庭经济收入主要来源为打工所得的村民，则和他们的村党支部书记李运通一样，期待能有大的农业项目进村。
&&&对于农村土地流转，中央和省的一致态度是，积极稳妥、农民自愿、合理规范，不盲目追求流转的数量和面积。就广东来讲，珠三角部分地区在土地流转方面做得较好，其具体做法为，镇政府出面将农户土地集中、整合起来，租给合作社或企业，农户从中获取分红收益。我市也结合现代农业的发展，进行了一些有益探索，但由于缺乏有效的激励政策，流转规模有限。
&&&农村土地承包经营权确权颁证何时全面铺开？今年中央一号文件提出在五年内完成全国农村土地承包经营权确权颁证工作，广东省也提出在三年内基本完成，并今年在全省范围内继续扩大试点。但这项工作政策性强、牵涉面广、工作繁重、需要投入的人力物力财力很大，全面铺开尚待国家和省的时间表；我市的试点工作目前仅局限于行政村一级，下一步的试点可能会采取整镇、整县（区）推进的方式，分年度推进来完成任务。
&&&尽管坪围村的试点工作已顺利收官，为我市的下一步扩大试点探索积累了难得的经验，但河源能否在五年内完成这项工作，情况仍不容乐观。河源全市共有1250个村（除试点村外）近212万亩耕地，即便每村以坪围村此次确权颁证所耗费用28万元的一半来推算，全市所需资金即已逾亿元，这对河源这样一个财力薄弱的山区市来说，无疑是个绕不开的难题。
&&&&对此，市农业局副局长孔德胜给出的对策是，上下联动，齐抓共管。积极争取上级财政资金支持；市县镇村各尽所能；发动社会力量参与；探索结合新一轮扶贫开发“双到”工作，争取对口帮扶单位帮助挂钩贫困村顺利完成此项工作。
坪围农村土地承包经营权确权登记流程
&&&&&组织区、镇、村、组干部、村民代表、农户代表进行有关农村土地承包经营权确权登记工作业务宣传培训。
&&&& 对农村土地承包经营权确权登记范围内的承包台账、确权前所需的各项土地资料及户籍资料进行收集。
&&&鱼鳞图技术工作人员根据试点影像图的实际地形地貌、以图形纹理的形式勾绘承包地的权属边界，并分割地类图斑到户。
&&& 根据二轮承包资料、调查摸底资料、影像工作底图结合遥感影像调绘法进行外业调查工作实地确认每块承包地的土地承包面积。
&&& 根据数据和档案资料，公示土地确权登记基础材料，由村组审核后进行二轮公示，无异议后，分小组，组织村民逐户进行签字按手印确认。
&&&&& 导入整理经校核确认后的数据结果，通过确权登记管理系统平台产生电子鱼鳞图，图斑到，形成确权登记信息，并建立信息数据库平台，实现一体化信息管理。
&&&&&由省农业厅统一印制农村土地承包经营权证书，由区政府组织农业部门和镇、村开展颁发证书工作。
&&&&按照确权颁证的档案要求，建立健全区、镇、村、组农户四级档案。
■他山之石
安徽试点农地流转集体建设用地
&&&&&&&&本月13日，安徽省政府下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(以下简称《意见》）。决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作。
&&&&《意见》中特别提到，将加快发展新型农业经营主体，深化建立多元统一的农村土地市场；允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转，对土地流转面积大、期限较长的项目各地可结合实际给予奖励，优先安排农业综合开发、农田基本建设、土地整治等项目。鼓励农民以林权为资本与龙头企业合作经营。
&&&&此外，安徽还将制定和完善土地流转交易管理办法，明确土地交易范围，健全土地交易规则和操作流程，建立监督制约和责任追究机制。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标上市交易的，应当在评估的基础上进行，并在土地交易市场门户网站公开交易信息。
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&2006 河源市源城区人民政府土地确权发证是否包含租赁给土地在内? - 相关问题 - 110网法律咨询
我们村集体所有制土地(粮田)大约30多亩,经镇政府和村社干部出面将其租赁给酒厂已经好多年了,现在面临土地改革办土地证,村干部召集开会说租赁土地没办法办证,他们这种说法对吗?我们村民应该咋办?联系电话: 赵淑珍
我与村集体签了30租赁土地合同，自行建设厂房办公室。已过7年，现因原租金过低（对现在来说），村集体要强制收回。合同没定违约金，只写了协商解决。我想请问 村集体是否有权强制收回，我是否有权继续履行合同。如果强制收回，我该怎么办?我应该得到什么赔偿？（一年收入十多万） 村集体是否有权强制拆除我自行建设的房屋
为了发展经济，经甲方决定，将其承包地转租给乙方建温室大棚经营，经双方同意协商，订立合同。
一、种植地面积位置
二、租赁期限：自日起至日止。
三、双方权利和义务
1.甲方保证对该种植地拥有转租的权利
2.租赁期间甲方不干涉乙方的正常种植经营
3.甲方保证乙方在租赁期间不增加租赁费用
4.租赁期间任何一方未经对方同意不得擅自解除合同
5.租赁期间，该土地如遇到国家征地、占地，本合同自行终止，对乙方地上物的补偿按法律规...
我租赁国有土地 20年合同 现已租7年
合同为到期
出租方是否有权叫土地管理部门强制收回
我现在应该怎么办？
租赁土地建设游泳馆是否违法
我想跟别人签一份土地租赁无固定期限合同，
这份土地租赁协议书中的租赁年限是这样写的。1。。。。2。。。。3，考虑到该地在1993年已被市政建设指挥部预征[征地手续不完善，未付征地付款]这个因素，因此该地租赁年限不限，即该地在没有收回国有付款之前，由乙方长期使用，经营。4。。。。。5。。。。6。。。。签名。。。。。现在，我想要回这土地耕作。请问，这份土地租赁协议书是否有效，它是不定期租赁吗，可以随时解除这份土地租赁协议吗？如果能随时解除这份土地租赁协议，要走怎样的程序，谢谢了。忘告知。
我们05年租赁的土地，由于地势偏僻，这几年净是陪钱，现在出租方看到商机来了，能挣钱了，就强执终止我们的合同。
在我国普通商品房出租的时候,房屋的土地使用权是否随房屋暂时转让?也就是说,房屋的租赁中是否隐含土地使用权的租赁与转让?
我公司是国营企业,租赁一民营企业厂房和场地,该企业又租赁当地农村土地.(我单位与该民营企业签定的租赁合同没约定谁交土地使用税)
问题同上。我们这里有一块1000亩的农民耕地，加上一部分的农民宅基地（这部分地中有十几家人还住在上面），现在乡政府要搞花木市场（我们这里农民主要都是种花卉苗木）和建设集体住宅小区。现下政府要租用农民的这块30年，租金是1000元/亩，并且说是一年一支付。想问一下乡政府这种做法是否合法。（注：这块地牵扯到三十多家。农民大部分人不同意也不了解这种做法，并且担心土地一担同意租给他们以后就是他们说了算，还有就是一年一付的款要是不按时付农民也没办法。添一句我们这里...“四荒地”该归谁？（乡村观察?关注农村土地确权（2））
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　　“四荒地”大多属农村集体土地，如何确权没有统一具体政策
　　目前，各地对于农民开垦出的“四荒地”如何确权，还没有统一具体的政策。记者在安徽省滁州市采访时了解到，当地对于农民开垦出的河滩、荒地并不予确权发证，实际操作中依然由开垦的农民继续耕作。
　　滁州市国土局相关负责人表示，荒山、荒沟、荒丘、荒滩大多属于农村集体土地，有的就算空闲，可能也有其他规划用途，不能因为有人开垦耕作了，就给予其确权发证。但是考虑到农民在开垦过程中也付出了劳动，所以在没有其他利益冲突的情况下，当地提出了一个指导意见，不发放承包经营权证，但是可以仍由当事人耕作。
　　据了解，目前安徽的土地确权工作还没有进展到对四荒地进行确权，省一级也还没有出台相应指导政策，各地也只是按照各自情况进行试点。
　　记者了解到，在安徽，土地利用率相对较高，农民私自开垦荒地的情况相对较少。淮河岸边滩涂，会有人种植庄稼，水落则种，水涨前收，一般可以种一季，但是遇到洪涝灾情，淹了也就淹了，种植的农民也不会有太多计较。
　　但是，也有一些农民担心，如果对于自己开垦的荒地不进行确权登记，以后的利益如何来保证？自己种的地将来归谁，还能不能继续投入进行耕种？
　　对此，安徽省社科院副研究员顾辉表示，群众对于所开垦荒地确权发证的诉求可以理解，毕竟投入了时间、精力和金钱。如果没有权证的保障，对于开垦地的投入就可能打了水漂。尤其是今后每家每户的承包经营权都固定下来的时候，那些归属不确切的土地也有可能出现争抢的情况。
　　安徽省社科院农村经济研究所研究员谢培秀坦言，目前各地对于土地确权工作都十分慎重，尤其是对于“四荒地”的权属问题，确实不应随意决策。如果简单操作，只要农民开垦荒地就给确权发证，其他的村民也会有意见，不符合公平原则。
　　谢培秀说，目前有种植荒地情况的，大多也有了较长时间，如果不确权发证继续由其耕种，同村村民大多也不会有意见，这属于民间约定俗成的一种情况，一般不会有冲突。但是对于可能导致的利益纠纷，也应当有警觉。
　　开荒地确权涉及群众利益，要慎重稳妥，不要搞“一刀切”
　　“对于农民开垦的荒滩、荒地要进行详细的区分，确定其性质，再决策其归属。”谢培秀提出，对于那些应该退耕还林的荒丘、开垦后改变河流走向会影响防洪安全的荒滩或者是农村集体预留用作其他规划的机动用地，开垦的话不符合政策法律、生态安全的情况，在土地确权过程中不仅不能够给予确权，还应当收归集体。
　　谢培秀说，而对于那些不属于已经预先进行规划的农村集体机动地，开垦后也不会造成生态危害的情况，可以考虑优先照顾开垦者的劳动，仍由其耕种，但是否给予确权发证，还需要进行详细论证。
　　“比如说，不能与其他利益方存在冲突，同时在村民议事会上，2/3以上的村民同意等。”谢培秀建议，最终决定的权力应当交给村民，按照村规民约，由村里协商解决。
　　顾辉表示，对于开荒地的确权涉及群众利益，理当慎之又慎。既要依照现有的法律政策，又要最大程度地兼顾群众诉求。如果最终收回群众自己开垦的土地，只要开垦行为不违背法律，应当给予合理范畴的补偿。
　　采访过程中，专家们都提到，对于农民开垦荒地的确权登记问题，切忌不加区分“一刀切”，执行一个政策，可能会影响农民积极性，也可能造成新的矛盾。出台指导性意见，由村民议事会协商解决，实现交权于民，是较好的解决方式。
　　延伸阅读
　　开荒地、河滩地确权属于其他方式承包
　　土地确权登记主要解决家庭承包土地问题
　　2007年《物权法》颁布实施之后，中央提出开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作。随后，中央要求建立土地承包经营权登记制度，并开展试点。2013年，中央明确用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决承包地块面积不准、四至不清等问题。今年的中央1号文件又进一步强调这项工作。应该说，农村土地承包经营权确权登记颁证是完善农村基本经营制度、保护农民土地权益、促进土地流转、发展适度规模经营以及完善农村治理体系的重要基础性工作，做好此项工作意义重大。
　　按照现行法律政策规定，农村土地承包分为家庭方式承包和其他方式承包，对两种承包的登记、确认程序均有不同。家庭承包方式由县级以上地方人民政府统一登记，其他承包方式要依当事人申请登记。这次中央提出开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，主要是妥善解决家庭承包地地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。
　　对于开荒地、河滩地的确权，主要涉及其他方式承包。由于开荒地、河滩地的形成和利用区域间差异较大、情况复杂，其确权宜按照地方负责的原则，由各地根据实际探索开展。下一步，将结合各地试点情况，农业部会同有关部门，加强调查研究，指导各地开展好农村土地承包经营权确权登记颁证工作。
　　（农业部经管司）
(责编：袁勃)
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