如何做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作--《中国外资》2013年02期
如何做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作
【摘要】：正近年来,随着农村经济社会的快速发展,农村外出务工人员的增多,农村闲置土地也随之增多,农民私下口头流转成为主要流转方式,这对发展农业经济起了积极的作用。但同时个别地方在土地流转过程中存在的一些问题,尤其发生违背农民意愿强行流转,借土地流转之名收回农户承包地搞承包租赁,低价长时间一次性流转农民承包地,借土地流转之名改变土地用途等问题尤为突出。乡(镇)土地流转服务中心如何做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作面临新的考验。进一步强化服务意识,早谋划、早摸底,确保土地规范有序稳步流
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【分类号】：F321.1【正文快照】：
近年来,随着农村经济社会的快速发展,农村外出务工人员的增多,农村闲置土地也随之增多,农民私下口头流转成为主要流转方式,这对发展农业经济起了积极的作用。但同时个别地方在土地流转过程中存在的一些问题,尤其发生违背农民意愿强行流转,借土地流转之名收回农户承包地搞承包
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京公网安备75号>怎样加快农村土地承包权流转？[导读]当前，农村土地承包经营权流转呈现出三个特点。从流转主体来看，以本村普通农户之间流转为主，农业合作社、农业经营大户也已成为重要的流转主体;从流转形式看，以转包、出租、互换为主，入股也初露端倪，成为新的亮点;从流转期限来看，总体上比较短，但土地向合作社、经营大户等主体的流转期限都比较长。怎样加快农村土地承包权流转？& &　当前，农村土地承包经营权流转呈现出三个特点。从流转主体来看，以本村普通农户之间流转为主，农业合作社、农业经营大户也已成为重要的流转主体;从流转形式看，以转包、出租、互换为主，入股也初露端倪，成为新的亮点;从流转期限来看，总体上比较短，但土地向合作社、经营大户等主体的流转期限都比较长。怎样加快农村土地承包权流转？
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　　加强宣传培训，提高对农村的认识水平。首先，要提高农村土地流转意义的认识，使农民和基层工作者从传统观念中解放出来。第二，要提高农村土地流转政策的认识，摒弃农民中存在的&土地流转=失地&等错误观念。
　　强化检查指导，规范农村土地流转的实践进程。政府土地流转管理部门应开展执行《农村土地承包经营权流转管理办法》的检查和规范活动，并在充分考虑农户的意愿和实际并对农村土地进行科学规划、统筹安排的基础上，指导农户进行土地流转，推动农业的规模经营。同时，政府部门还要加强流转土地的使用监督。
　　加快组织建设，提升农村土地流转的服务能力。农村土地流转工作机构和各类土地流转中介组织，要重视加强农村土地流转供求调研，大力开展土地流转价格的评估、指导咨询等服务工作，及时准确发布农村土地流转的各类动态信息。
　　完善相关政策，夯实农村土地流转的制度基础。一方面，要健全以养老保险、医疗保险、最低生活保障制度为主的农村社会保障体系，促进农民从依靠土地向依靠社会保障转变。另一方面，进一步加快统筹城乡户籍、就业、住房、教育等制度的步伐，将进城务工的已流转土地的农民优先纳入城镇社会保障体系，改善其生存状况，以此推动农村土地流转。与此同时，还应为土地流转的农民提供常态化的免费教育培训，提升其劳动技能，为其从事非农产业和向城镇转移创造条件。
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农村土地流转几种主要模式
发布时间：
16:01:45 & 作者：赵阔华 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
摘要: 近年来，在我国农村土地使用权流转模式已经发生了巨大的变化，产生了很多新鲜事物。在浙江、广东、江苏、山东、四川等地，生产要素流动十分活跃，农民与土地的关系正悄然变革，出现了多种形式的土地流转模式。
　　(一)山东省枣庄市:土地使用产权证盘活土地资本
　　枣庄市的农村土地制度改革由三个组成:发放土地使用产权证、建立农村土地使用产权交易市场、发展农村土地合作社。
　　2008年9月，山东省枣庄市山亭区徐庄镇成立中国第一家农村土地使用产权交易所，
　　近年来，在我国农村土地使用权流转模式已经发生了巨大的变化，产生了很多新鲜事物。在浙江、广东、江苏、山东、四川等地，生产要素流动十分活跃，农民与土地的关系正悄然变革，出现了多种形式的土地流转模式。
　　(一)山东省枣庄市:土地使用产权证盘活土地资本
　　枣庄市的农村土地制度改革由三个组成:发放土地使用产权证、建立农村土地使用产权交易市场、发展农村土地合作社。
　　2008年9月，山东省枣庄市山亭区徐庄镇成立中国第一家农村土地使用产权交易所，首批为徐庄土地合作社的280户农民颁发了土地使用产权证。农民可使用土地使用产权证作抵押，向信用联社申请贷款，进行农业基础建设和采购。
　　枣庄在改革过程中，尽可能地规避农民的失地风险。具体做法如下:一是规定合作社基本成员中农民不低于80%,出资获得的附加表决权总票数不超过本社成员基本表决权总票数的20%。这两个&80%&，保证了工商业资本不能在土地合作社中占有主导地位，从而保障了农民对土地的长期控制权。二是引入农业保险机制，并且政府对农业保险给予保费补贴，大大降低了农村土地合作社土地使用权的抵押风险。三是规定土地合作社只有最多不超过1/3的部分可以抵押贷款，土地使用权抵押的年限不能超过3年。保证了农民不会长期全部失地。
　　枣庄农村向农民发放&土地使用产权证&的最终目的，是为了追求土地的规模效益，农地的性质没有变化，农业生产的效益进一步提高，粮食安全得到了保证。
　　(二)浙江温州:有偿转包新模式促进农地规模化经营
　　为破解市场经济活跃地区&有地不种，想种没地&的难题，浙江省温州市通过创新耕地流转模式，实现粮田向种粮能手、村级集体、专业合作社集中，并实施全程机械化服务，这些举措不仅遏止了耕地抛荒现象，还成功稳定住了粮食生产。
　　温州各地农村近年来积极创新耕地流转模式，促进粮食规模化经营。其主要内容为农户把承包田有偿转包给大户集中经营，模式包括&招投标式转包&、&中转站式转包&和&中介机构合同转包&等三种。作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40%以上的早稻生产任务。
　　除了大户以外，村集体代耕代种也逐渐成为温州粮食生产的主体之一。在有些地区，还有的种粮农户们只要缴纳一定的费用，并进行简单的田间管理，便可坐享收成。期间各类农事，由他人负责打理，即通过专业农场、农机专业合作社、粮食专业合作社对粮食生产实行&统一翻耕、统一育秧、统一播种、统一植保、统一收割&的&一条龙&有偿服务，或提供某一关键环节有偿服务，实现土地耕作社会化服务。
　　温州三种土地流转方式的广泛运用，已经收到了遏止耕地抛荒、稳定粮食生产的预期效果。实践表明，以经营体制改革为重点，创新耕地流转机制，组建各种各样的新型农村合作社，是稳定和提高粮食产量的重要途径。
　　(三)北京:集体土地流转
　　北京拟借鉴天津的&宅基地换房&模式，推行集体土地流转试点工作，试点核心为农民整体拆迁，共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。北京的试点将采取项目包装模式进行，拆旧区域和建新区域要协调平衡。旧区域的农民拆多少房子、恢复多少耕地，跟新区域盖多少楼房要挂钩。对于建新所需要的资金数量，将采用整体评估的方式，以确定是否需要再拆旧区域进行商业开发。
　　据了解，关于试点农民宅基地拆迁后、搬入新房是否拥有产权及使用权归属，北京市有关部门目前尚未有定论。但这种土地流转方式可以改善农民的基本生活条件，弥补了城市产业建设用地不足的状况，促进了地方经济发展，预计节地2000多亩并变成耕地，实现保护国土资源的初衷。
　　(四)山东宁阳:股份+合作
　　山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起&股份+合作&的土地流转路子和&底金+分红+劳务收入&的土地流转分配方式。这种方式使得当地农民土地流转后收入多了、自己自由支配的时间多了，还省去了后顾之忧，旱涝保收，日子过得更加充实。这种土地&股份+合作&流转模式的运作、管理、经营和分配机制主要有四大特点:其一，农户以土地经营权为股份共同组建合作社;其二，合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营;其三，合作社挂靠龙头企业进行生产经营;其四，合作社实行按土地保底和按效益分红的方式。他们的具体分配方式是:按当年盈余的10%提取公积公益金，10%提取风险金，80%按股分红。公积公益金用于扩大服务能力或弥补亏损、发展合作社事业和社员福利事业;风险金用于合作社生产、营销遭遇重大经济损失时补贴。
　　宁阳流转土地的农民仍然拥有家庭承包土地的经营权，并非是对家庭土地承包经营权的彻底放弃。这种土地流转模式使农民的土地权益仍然得到保护，农民集体成员身份没有改变，土地的保障作用得到了保证;建立了农民收入的利益递增机制，最大限度地保障了农民的土地权益，并非一次性消费。
　　(五)成都:农村产权交易所
　　今年初，在统筹城乡发展取得显著成效的基础上，成都市委、市政府作出了推进农村产权制度改革的重大战略部署。日，首家农村产权交易所在成都市正式揭牌。
　　成都产权交易所以创新为手段、市场为导向，为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目融资提供优质高效的专业服务，并凭借广泛的资源、信息渠道及规范的市场体系，为推动农村产权的合理流动、促进农村资本的有序流转、优化农村资源配置、促进传统农业向现代农业跨越、增加农民收入、繁荣农业农村经济提供了有效的平台。
　　(六)浙江嘉兴:城乡统筹两分两换
　　&两分两换&，就是把宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。2008年，浙江省委、省政府作出了在杭州、嘉兴、义乌、温州、台州等地建立三大省级综合配套改革试点区的决策部署，明确要求嘉兴加快推进统筹城乡综合配套改革。
　　嘉兴的城市化水平相对滞后，还有50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖。
　　嘉兴为推进城乡统筹综合配套改革，推行&两分两换&。在&两分两换&的具体操作过程中，嘉兴市因地制宜，从实际出发，充分尊重农民意愿。靠近城市周边的地区，可以进行集中的公寓安置;有些可以异地集中迁建，一些较偏远的地区，需要翻建的，可以通过政策引导，集中到市镇上来。不同的区域，不同的政策，目标只有一个，就是最终实现工业化、城市化和农业、农村现代化。力争到2012年，嘉兴市三分之一以上的农民实现向城镇和中心村集聚，流转土地面积100万亩以上，50%左右的农田实现规模集约经营。
　　(七)安徽宣城:农村房屋产权作为抵押物
　　安徽省宣城市从1997年就开始&悄悄地、大胆地&试点农村房屋产权登记制度改革，使农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物，并允许进行交易。农村房屋产权实现规范流转之后，当地农民数量庞大的房屋资产，迅速化为资金流动起来，农民融资能力大大提高。宣城市在试点农村房屋产权登记制度改革时，强化监督，尤其严防产权登记环节产生&意外&导致后续的农房抵押交易环节失败。
　　我国现行法律禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，只是杜绝了农房出卖之后再次申请宅基地。目前这一模式仍处于探索阶段，国家应尽快在全面开展农房初始登记基础上，建立有条件的交易制度，把作为生活资料的农村房屋激活为积极的生产要素。
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ICP备案号：进一步完善土地流转工作的思考和建议--《河南农业》2010年07期
进一步完善土地流转工作的思考和建议
【摘要】：正目前,如何稳定土地承包权、放活经营权、维护收益权,推行土地适度规模经营,提高农业效益,是摆在我们面前急待研究和解决的重大课题。从调查的情况看,当前土地经营权的流转还处
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【分类号】：F321.1【正文快照】：
目前,如何稳定土地承包权、放活经营权、维护收益权,推行土地适度规模经营,提高农业效益,是摆在我们面前急待研究和解决的重大课题。从调查的情况看,当前土地经营权的流转还处于初始探索阶段,尽管出现了多种流转形式,对促进生产要素的优化组合,提高土地利用率,解决人地矛盾和
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