最高人民法院关于人民法院民事执行中查封_中华文本库
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最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产 的规定
（法释［２００４］１５号）
查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可 以提取保存有关财产权证照。 查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产 权， 应当通知有关登记机关办理登记手续。 未办理登记手续的， 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知 第十条 其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公 告。 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣 第二十四条 押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当 及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。 被执行人就已经查封、 扣押、 冻结的财产所作的移转、 第二十六条 设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行 人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或 者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人 的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对 抗善意第三人。 财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。 第三十二条 本规定自 2005 年 1 月 1 日起施行。施行前本院公布 第三十三条 的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
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北京市东城区东交民巷27号 100745 总机: 举报: 京ICP备号建筑物与土地使用权未一并查封的处理
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&&&&[案情]&&刘某与沈阳某化学集团有限公司借款纠纷执行一案，甲法院于2008年4月查封被执行人沈阳某化学集团有限公司面积2700平方米的办公楼一处。某银行与沈阳某化学集团股份有限公司借款纠纷执行一案，乙法院于2008年6月查封被执行人沈阳某化学集团有限公司办公楼占用范围内500平方米的土地使用权。在申请人刘某与某银行的债权如何受偿问题上出现了分歧。 &&[分歧]&&第一种意见认为，根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第二十三条第一款之规定，查封地上建筑物的效力及于建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物所有权分属被执行人与他人的除外。本案所查封的办公楼及其使用范围内的土地使用权均属于被执行人沈阳某化学集团有限公司，甲法院查封办公楼的效力应及于500平方米的土地使用权且查封在先，则乙法院的查封属于轮候查封，在债权清偿顺序上某银行应位于刘某之后。&&第二种意见认为，本案办公楼的登记机关为房产局，土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局，按照查封规定第二十三条第二款之规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。甲法院在查封办公楼后未办理土地使用权查封手续，后该土地使用权被乙法院查封，因此不能认定甲法院查封的效力当然及于土地使用权，更不能得出乙法院查封属于轮候查封的结论。&&[评析]&&笔者同意第二种意见。&&从查封规定第二十三条第一款和第二款的表述分析，适用第一款的前提条件应为：一是地上建筑物及土地使用权同属被执行人所有；二是地上建筑物及土地使用权的登记机关是同一机关。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人。因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关时，若认为仅对其一进行查封就适用第一款之规定，则第三人基于对另一无查封状态的信赖而为交易行为，其合法权益无疑会受到侵害。本案未满足第二个条件，因此不能认为查封办公楼的效力当然及于其使用范围内的土地使用权。&&从实务操作看，若甲法院查封办公楼的效力及于土地使用权的观点成立，因其查封在先，依据物权法第一百四十六条、第一百四十七条及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十条，甲法院可对办公楼及土地使用权一并处理，如拍卖、抵债等，并转让给受让方所有。而在拍卖成交或抵债裁定送达买受人后办理过户登记时，规划和国土资源管理部门一般不会予以协助。因为该土地使用权登记上有且仅有乙法院的查封，要求规划和国土资源管理部门将此查封视为轮候查封并依据甲法院的裁定办理协助过户手续，无法律依据。&&综上，认定甲法院查封办公楼的效力及于土地使用权的观点不能成立，两法院的查封属于各自独立的查封。在处理方式上为避免出现办公楼及土地使用权在处理时转让给不同的买受人，两法院应协商解决，不能达成一致时提交上级法院处理；就刘某与某银行的债权清偿顺序问题，应按各自所查封的办公楼和土地使用权在拍卖或抵债所得价款范围内分别受偿。&&（作者单位：辽宁省沈阳市铁西区人民法院）
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制作单位：人民法院报出版部。京ICP备号房屋查封中的买受人异议问题之审视——兼评《中华人民共和国物权法》第二十条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条--《学理论》2012年04期
房屋查封中的买受人异议问题之审视——兼评《中华人民共和国物权法》第二十条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
【摘要】：民事诉讼或执行过程中,法院查封的房屋往往是第三人从出卖人处买得,或已预告登记或实现占有。对上述各情形,绝对依据体现物权要件主义的《物权法》第九条及现行最高人民法院有关规定进行处理,会导致对买受人的不公及造成社会不安定。鉴此,我们认为可以根据期待权理论,赋予买受人期待权具有对抗出卖人债权或物权的效力,从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定之目的,并且在理论上建立起更具中国特色的物权要件主义和期待权理论。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D923.2;D925.1【正文快照】：
一、房屋查封保全的现状为了确保给付之诉的执行,诉讼保全在诉讼中的运用极为广泛。被保全的标的以银行存款和房屋为多,房屋保全又因为价值大和稳定,在保全总量中占有相当大的比重。法院对于不动产之查封,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规
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自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申 请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房， 面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低 收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。 第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执 行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无 同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。 第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。 第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的， 以本规定为准。
最高法院就执行抵押房屋的规定的司法解释答记者问（摘编） 最高法院就执行抵押房屋的规定的司法解释答记者问（摘编） 编者按：为了进一步规范人民法院对房屋的执行，依法公平保护当事人的合法权益， 最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下 简称《执行抵押房屋的规定》）。值此司法解释公布之际，本刊特摘编最高人民法院执 行办主任俞灵雨就司法解释有关问题的答记者问。 最高法院就执行抵押房屋的规定的司法解释答记者问 研究室摘编 一、司法解释出台的背景 问：请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法解释，这个司法解释的公布 有何意义？ 答： 2004 年 11 月 4 日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、 冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），并于 2005 年 1 月 1 日起施行。其中第六 条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但 不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，引起了较大反响。有人认为，从长远来看， 如果设定抵押的房屋不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将 影响商业银行的住房消费信贷业务，不利于住房按揭市场的发展，同时不利于社会诚信 体系的建立与房地产业的健康发展。该规定出台后，各地银行为了维护自己的房贷权益， 纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房， 最终损害了广大消费者的利益。我们多次召开座谈会，广泛听取了中国人民银行、银监 会、建设部、各商业银
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