房屋买卖纠纷怎么处理？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-28 15:30 标签： 房屋买卖纠纷简短案例

　　提醒：房产究竟登记在谁的名下?除了法律、感情要素，还会因父母的参与变得非常复杂，让不少人感到疑惑。目前房产证上的名字主要有5种写法，不同的方案可能导致不同的法律后果。恋爱中的男女应当有清晰的认识，然后再根据自身家庭和对方的实际情况选择适合的方案。

　　中华人民共和国婚姻法第十八条有以下情况之一的，为夫妻一方的财产：

　　（一）一方的婚前财富;

　　（二）一方因身体遭到危害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

　　（三）遗言或赠与合同中肯定只归夫或妻一方的财产;

　　（四）一方公用的生存用品;

　　（五）其余应当归一方的财富。

　　对于应用婚姻法多少问题说明（二）第二十二条，当事人结婚前，父母为两边置办房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

　　当事人结婚后，父母为两边置办房屋出资的，该出资应该认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　对于应用婚姻法多少问题说明（三）第七条，婚后由一方父母出资为子女购置的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可根据婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对本人子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果有相关问题，可以在线咨询上海房产律师。

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　原告周某诉称：请求法院判令：1.胡某履行义务，将1105室房屋所有权过户给我并交付房屋;2.我支付胡某购房款111万元及剩余230万元;3.判令胡某支付我违约金346000元;4.由胡某承担诉讼费。
　　被告胡某反诉请求：不同意周某的诉讼请求。请求：1.确认解除胡某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等与之有关的所有协议;2.依法判令周某支付胡某违约金69.2万元;3.本案诉讼费用由周某承担。理由为：1、周某未支付首付款，已构成严重违约;2，胡某主张系存房经纪公司工作人员过错导致付款过户时间不明确等存在重大瑕疵导致合同无法履行。
　　经法院审理查明：1105室房屋于2002年3月1日登记的所有权人为胡某。
　　2016年3月30日，出卖人胡某与买受人周某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋基本情况：(一)建筑面积共87.24平方米。第二条(二)该房屋性质为下列选项中第2种情形。2.中央在京单位已购公有住房。成交总价格：人民币329万元，配套设施设备等作价为：人民币17万元。第八条权属转移登记：(一)买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 (二)因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。同日，双方签订《补充协议》，第一条房屋成交总价人民币叁佰肆拾陆万元整。……5.剩余购房款(1)买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款12万元，支付方式为搜房托管，(2)买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款99万元，支付方式为资金监管。
　　2016年3月30日，周某向胡某支付定金5万元。
　　2016年3月30日收款收据表明，周某交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。
　　2016年6月22日，周某交纳01-7两年物业费人民币叁仟贰佰壹拾伍元贰角八分。2016年6月24日，周某交纳01-7两年供暖费贰仟陆佰壹拾柒元贰角。
　　2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意胡某，办理出售产权变更登记。
　　涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29。
　　购房人资格核验时间为2016年8月1日，住建委购房人资格核验信息，显示第一次核验时间是2016年4月18日，第二次核验时间是2016年7月13日，该两次核验均已到期。
　　2016年9月19日，北京银行经济技术开发区支行个人贷款中心的贷款审批意见表载明，借款人周某，申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款，贷款金额为230万元。
　　存房经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知周某和胡某。
　　2016年10月7日，胡某向周某和房屋中介发微信：“你们好，我们于日订立的1105室交易合同，由于买方办理款时间过长，到今天为止已过120天，长达180天之多。根据合同第八条(三)约定，我们选择终止合同，后续交易手续不再继续办理，特此告知。”
　　2016年10月22日，周某向胡某发微信载明：胡某你方是否愿配合中介和我方于近期继续办理房屋过户手续，请于2016年10月24日前给出明确答复。如期未能给出明确答复，我方将认为你方拒绝配合办理房屋过户手续。
　　周某提供证人王某出庭作证：没有央产房上市的表无法办理核验，办理央产房上市交易手续后，文件号到建委系统才可以房屋核验，卖方把资料给我，我提交建委做房屋核验，大约需要15至20个工作日;周某的购房资格无需等待即可以核验，由周某提供资料;房屋核验后网签，网签了才能面签，由银行资料审核;签约至批贷正常情况下需要1个半至2个月的时间;本案批贷函下来后，本想预约9月底，赶上十一长假，只能约10月9日，约上就通知双方，10月7日胡某要求解除合同;过户前2日付款的意思是过户前1、2天之内办理，签订合同的时候已经告知双方。预约的2016年10月9日过户，10月7日是法定节假日，不上班，8日做资金托管和监管;办理资金托管和监管都需要双方签字，周某单方无法打首付款。周某对证人证言真实性认可;胡某称证人系中介公司人员，收取周某中介费用，有一定利害关系，基本是合理的。
　　本案审理过程中，周某提出财产保全申请，要求查封胡某名下1105号房屋。周某为此交纳保全费5000元，支付担保保险费6920元。
　　庭审中，双方对于未在合同约定期限内过户的原因发生争议：周某主张胡某违约，其严格按照合同约定办理，为此提交1、存房经纪公司涉案房屋核验信息。胡某主张此工作可以在签订之后做，没有必要在7月份做。2、6月29日，出卖方办理央产房上市交易手续取得产权变更登记通知单;8月10日，中介公司办理资格审核及网签;8月24日，出卖方、买受方、中介、银行办理面签;9月21日，银行、中介完成批贷;出卖方、买受方、中介三方预约10月9日办理过户。胡某对此真实性认可，称能确认出现120日内不能过户的原因不在出卖方。胡某主张系因为周某办理贷款耽误时间导致，为此提交了三张银行卡，周某对此真实性认可，但主张合同约定的是组合贷款，因为有公积金贷款，只能在建行办理商贷，最终8月22日在北京银行做了面签，审核通过;办理交行和工行的卡是为了办理资金监管。存房经纪公司主张各方以实际行为变更了合同约定，付款时间为10月8号过户时间为10月9号，是胡某一方单方不履行合同。
　　庭审中，周某表示如银行贷款不能如期支付，其同意现金支付剩余购房款。另，周某主张保全产生的保费其自行承担。
　　庭审中，双方认可涉案房屋尚未交付仍在胡某控制下。
　　1、周某于本判决生效后七日内给付胡某购房款三百四十一万元;2、胡某于本判决第一项履行完毕当日协助周某办理1105号房屋的所有权转移登记至周某名下;3、胡某于本判决第二项履行完毕后三日内将1105号房屋交付给周某;4、胡某于本判决生效后七日内给付周某违约金五万元;5、驳回周某的其他诉讼请求;6、驳回胡某的反诉请求。
　　五、北京房产律师靳双权点评
　　本案争议焦点在于：1、是否存在违约行为;2、合同应当解除还是继续履行。
　　周某与胡某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于胡某提出合同约定不明的反诉意见，因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管上述条款未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明，故对上述反诉意见，不应采纳。
　　周某未支付首付款不构成违约。本案中，首先，因涉案房屋是央产房，胡某办理涉案房屋的上市交易手续后取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距离合同签订已经过去了91天，根据交易习惯，周某无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为周某履行义务留出合理的期间;其次，此后胡某配合周某办理了面签，周某已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，存房经纪公司预约10月8日办理资金监管、托管及10月9日办理过户并告知周某与胡某，上述行为系各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，因双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，周某未付款非其一方原因导致;综上，周某未支付购房款并不构成违约。对胡某主张周某支付违约金的反诉请求，不应支持。
　　胡某不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非周某一方原因导致，故胡某提出解除合同并不符合合同约定的解除条件;且胡某在2016年10月7日提出解除合同已构成违约，其不享有解除合同的权利;对于胡某主张确认合同解除的反诉请求，不应支持。现周某已办理银行贷款审批，且庭审中其表示在银行贷款未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，故本案不存在事实或法律上不能履行的情形，故对于周某要求支付购房款过户并交房的诉求，应当支持。对于胡某提出第三人拟定合同及经纪人资质等重大过错导致合同无法履行的反诉意见，因本案系房屋买卖合同纠纷，第三人履行合同中是否存在过错系居间法律关系，故对此不应采纳。
　　周某应当向胡某支付违约金。合同约定，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。本案中，周某向胡某发出履行过户义务的催告后，胡某仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任，故对于周某主张违约金的诉求，应当结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素，综合考虑，酌情予以支持。

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面对如今巨大的压力，对于大部分的年轻人来说，选择购买无疑是减轻压力的一种途径，但是，很容易导致纠纷，二手房的产权、过户等问题都是比较敏感的问题。下面，律图小编为您详细解答的处理办法。

处理二手房买卖纠纷的办法

一、房价上涨过快，卖家毁约引起的纠纷的解决办法

1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者，要求卖家承担。要求解除合同的，可选择，要求卖家双倍返还，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。

二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法

买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。

为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、、。现在政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：

一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。

三是做低房价，即“”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖。

四、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法

在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：

一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。

二是付了定金以后，双方对以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。

五、中介费支付引起的纠纷的解决办法

一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。

三、“飞单”，为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。

六、因户口问题引起的纠纷的解决办法

卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。

买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：

第一个办法是在买卖合同中约定不的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。

第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

二手房纠纷的产生来源于购房的各个环节。一旦购房者没有注意有些细节或者因为没有了解相关的规定而违反的，都会引起不必要的纠纷。如果你需要了解二手房买卖的相关问题可以咨询律图网站，我们有专业的为您解答。

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