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从宋庄画家村农民收房案探讨《物权法》背景下农民宅基地的转让方式
从宋庄画家村农民收房案探讨《物权法》背景下农民宅基地的转让方式
&&&&&&&&&&&&&&& 陈岳琴 博士，北京陈岳琴律师事务所主任
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坐落在北京通州的宋庄，自上世纪九十年代中期以来聚集了200多位画家在那里落户，因此成为一个远近闻名的“画家村”。
最近，宋庄却因为一起农民讨房案而成为公众关注的焦点。5年前从一宋庄村民手中买了房子居住的李某、谭某被当时的卖主一纸诉状告到法院，要求判决买房合同无效。2007年7月，通州区人民法院一审判决谭李夫妇买房合同无效，判令他们在判决生效后90日内向农民返还房屋。在此前后，共有12位画家被原卖主要求返还房屋。虽然该判决还是一审判决，当事人也已上诉，但却一石击起千层浪，200多位宋庄画家目前正在紧急形成利益共同体，一致应对面临的农民“讨房”问题。
农民房出售转让，实际是个具有典型意义的问题，因为它涉及农民宅基地是否可以转让。虽然有人认为农民卖房只是卖了房子而没有卖宅基地，但是地随房走，房子卖了地还能留住吗？显然不能。
那么农民的宅基地可不可以转让呢？
对比城镇居民房屋，是同时拥有房屋所有权和土地使用权，其中土地所有权归国家所有。两者在制度安排方面有异曲同工之妙处。
但是，现有法律却存在对农民房屋和土地使用权转让规定出现两张皮的问题。根据我国《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，农民是可以卖房的。但是该法第六十三条同时规定我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该条成为农民宅基地不得转让的一个法律依据。房子可以转让，地不能转让，这就违背了“地随房走”的原则。
那么农民房子能否考虑土地使用权与房屋所有权集于一身呢？显然可以，而且应该。
我们再来看北京郊区的另一个案例，在离天安门正北70公里的昌平区香堂村，已经入住了3000多户城市居民，而且多是文化名流，第一位进驻香堂的是评剧名角新凤霞，后来者有李双江、朴存昕、李瑞英、王妞子、力群等等，还有苏东坡的第四十代孙苏平老先生也在香堂居住呢！而整个香堂只有602户1800多村民。这里一排排整齐精致的小三合院，安静的环境，翠屏山吹来的扑面清风，都吸引着这些厌倦了城市的嘈杂喧嚣的文化人，更有圣恩禅寺、东方书画院、陈式太极馆、孔子学校等中国传统文化的浓郁氛围吸引着一批批文化人来这里安居，打造出了“香堂文化村”的品牌。
但是，目前香堂的“小产权房问题”同样困扰着这些“文化村民”。这里的房子已经从十几年前的几万元一套卖到现在的几十万，已经卖出的3000多套房子中，只有早期的100多套取得了“红本”（房产证），其它都是“小产权”。
不过，香堂的文化居民可能不会遭遇宋庄画家一样的“逼宫”命运，因为，卖给他们房子的是村委会，而不是村民。当初，村委会出了个方案，用一些统一规划盖成的房子置换出村民的宅基地，再由村委会统一开发房地产，盖成一栋栋漂亮的老北京风格的小三合院卖给文化名人。
从法律角度来看，村委会作为村集体经济组织的代理人，其行使对宅基地和村集体土地的所有权，把村里的宅基地统一回购（置换）后盖成房子出卖，首先规避了“农民宅基地使用权不得转让”的法律障碍。
那么，村委会是否有权转让农民宅基地使用权？
根据我国目前物权通说，“农村宅基地使用权，不仅具有物权的属性，而且在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，这就决定了它不可能作为交易的对象自由转让。”“一般只能在集体经济组织成员之间进行自由转让”（见王利明著《物权法研究》第473、476页，中国人民大学出版社2002年版）。此说可以认为是附条件的转让。
我国《土地管理法》（1998年修正案）第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”那么，村民委员会行使土地的所有权，把它盖成房子卖给城里人，是否合法？
首先，所有权包括占有使用收益处分等权能，如果说农民个人只拥有宅基地使用权，无权转让宅基地，那么，作为宅基地所有权人的村委会，能否把宅基地使用权转让给城市居民？
我们看到，国家经常把城市土地的使用权出让70年或50年给城市居民，盖成房子卖给他们，而仍然保有土地所有权。根据“法律面前一律平等”原则，那么，农村集体经济组织应该同样可以出让土地使用权若干年，而保有土地所有权。实际上，土地作为农村最有价值的物，应该走向市场自由流转，这样才能使得其资源得到最优配置。当前农民穷，就是因为守着金子般的土地，却不能在市场上流通交易。
农民宅基地使用权的流转不仅必要，而且应当。因为，中国实行计划生育政策已近三十年，过去每家每户都有三五个孩子，现在只有一两个孩子，大家庭变成了小家庭，而且农民工进城作为城市化的一股潮流，使得农村大量的房子人去楼空，转让是盘活资源的一个重要手段，而本村村民由于自有房屋的富余，以及购买力等原因，一般不会考虑再去买本村其他村民的房子，所以把宅基地使用权的转让仅仅局限于本村村民是不可取的，实际上等于宅基地不得转让。
而另一方面，由于城市人口的拥挤，环境严重污染等因素，一些城市居民愿意到农村居住，享受安闲宁静的乡村田园生活，尤其一些文化人，一方面他们不需要早九晚五地赶着上班，另一方面需要一个相对安静的环境进行创作。而中国传统文化中亲近自然亲近山水的禀赋也使得他们乐于在农村寻找生活的乐趣，因此，这些“城里人”到农村去买房居住，就是一种偶然中的必然趋势。
我们看到宋庄案中，镇党委书记很着急，因为他苦心经营的一张“文化名片”眼看要丢，所以他口口声声说：“画家买的只是农民的房子，并没有买宅基地”。殊不知“地随房走”，这些画家买了农民的房子，实际是连农民的宅基地使用权一并给买走了。如果当初这些农民以为画家们出的价钱只是买走了他们的房子，而不包括宅基地使用权，则可以依据《合同法》的“重大误解”、“显失公平”等条款而主张权利，但是法院以“违法”而判决合同无效，则显然没有道理。首先，确实没有法律明确规定农民不得转让房子，而日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》的规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”，则仅仅是政府部门规章，不能当作法律使用，而且存在人为制造农村城市隔离之嫌。
归根到底，“农村住宅不得向城市居民出售”其初衷可能是从保护农民宅基地使用权的角度考虑，但是，这样“与世隔绝”的保护，并不能真正保护农民的利益。相反，只有让农民宅基地使用权充分自由流转，真正在价格上回归到价值，这样才能给农民带来实惠和利益，而城市居民的购买力，无疑有望使农民宅基地价格节节攀高，形成卖方市场。
除了经济效益，城市居民到农村买房居住，无疑会给农村带来更多的社会效益。这些城市居民要在农村吃喝拉撒消费不说，他们一些好的生活习惯方式，也会给农村带去深刻的影响，毕竟这些城市居民接受了现代城市生活的熏陶，他们讲卫生、讲营养、讲养生之道、爱读书、爱交往等等好的生活方式会对当地农民起到很大的示范作用。
这里，我们看到的也许是我国农村城市化进程的另一个方向上的努力。如果农村现代化，仅仅让农民工进城打工，显然不是一个最好的主意，这些农民进城后身无居所，干着最脏最累的活，还常常拿不到工钱，有病没钱治，有家不能回，却把老人孩子留在农村无人照顾，问题一大堆。
城市居民去农村居住，会给农村带来更多的就业机会，新的消费市场也会带动农村消费经济的发展。还有教育卫生保健文化等设施的改善。至少这些村民卖房后，可以得到一笔不小的房款改善生活。
比如，前面提到的香堂，这里的村民生活条件相当好，他们的油盐米面都是村委会给发的，村民只要想上班，都可以有班上，每月挣几百上千的工资，村里老人也都老有所养，还可以经常看戏。村民安居乐业，夜不闭户，我们看到的香堂是社会主义新农村的成功典范。
有人认为，小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民“自我城市化”的一场革命。以往，政府以很低的价格从农民手中强行收购土地，然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商。如今，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。长期以来，中国的现代化仅仅是在城市中孤岛式地发展，以至于外国人感叹：中国的城市像欧洲，农村像非洲。如何改变这一不均衡的状况？措施之一就是学习美国欧洲等发达国家的做法，实行城乡人口双向交流，除了准许农村人员到城市自由择业、居住之外，还允许城市居民到农村买房甚至创业。最终把穷人留在城市，享受廉租房，让富人住在“乡下”，甚至住进别墅。这样，自然会带动在农村兴建条件比较好的幼儿园、中小学、医院等。同时，只要注重耕地保护、环境保护，也能把农村搞得山川秀美，如花园一般。如此，城市的房价降下来了，拥堵缓解了，农村的第二产业、第三产业也可以发展起来，农村也就富裕了。城市人口把城市文明带入乡村，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。（见胡星斗教授接受记者访谈）
在本次《物权法》的制定过程中，曾经有过设想放开农村土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押，后来“考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地”，《物权法》才作了上述规定。（见全国人民代表大会常务委员会副委员长王兆国日在第十届全国人民代表大会第五次会议上《关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉的说明》），可见宅基地使用权自由转让放开是早晚的事。
下面我们探讨一下现有《物权法》和相关法律规制背景下农民宅基地的转让方式。
在我国即将生效实施的《物权法》第十三章专门规定了“宅基地使用权”，其中第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
而我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这里出现了法律框架范围内允许农民宅基地转让的第一种方式。但是这种方式只有在企业破产、兼并等情形下才被允许，实际是很特殊的情况。
另外，基于遗产的继承和遗赠等，也可以出现农民宅基地使用权的转移。如某甲乙夫妻有一处农村宅基地，在其去世后，其通过考大学户口进城的孩子丙出于继承权应该可以得到这处宅基地使用权。因为我国继承法规定，房屋作为私人财产可以继承。而我国土地法第六十五条第（三）项“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的”，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权的规定，应该把理解的重点放在“停止使用土地”，而非“迁移”，比如前面提到的丙继承父母的宅基地和房子后，如果还能经常回村居住使用，该房产应该不能被收回，如果“停止使用”，则可以考虑被收回。
还有，一些高校的房产回购办法值得借鉴。由于高校的房屋很多是为本校教职工方便工作而盖的，在房改政策实行后，这些房主都拥有了房产证。但是，如果这些房子可以在市场上自由转让，则最终在高校居住的可能不再是教授专家，而是商人大款，甚至卖菜做缝纫的等等，这显然不利于高校的管理。因此，一些高校出台政策，本校房产可以继承，但本校教职工出售房子只能将房产卖给学校，由学校再统一卖给有需求的本校教职工。这就保证了这些房子的住户始终只能是本校教职工或其后代。
在这里，我们看到，高校住房实际也是带有福利性质的财产，在这点上它与农民房子有共同之处。从中，我们也许可以摸索到农民房子（宅基地）转让的一种模式，即，村民卖房只能卖给村民委员会，由村民委员会再卖给本村村民，包括原住村民和有意向到本村居住的村民。愿意在本村买房的，不论他是外村村民还是城市居民，都视为愿意成为本村村民。在这里，“经常居住”成为是否本村村民的一个标准，而不是户口标准。实际上，经常居住，居住满一定期限即成为本地或本国居民，是一项国际通行的标准。当这些村民要卖房离开时，则只能卖给村委会，价格随行就市。
在前面的香堂案中，我们可以看到农民宅基地转让的这种方式，即由村民委员会通过置换或支付现金的方式把农民的宅基地使用权回收或回购，然后统一规划开发后转让。实际上，在香堂居住的3000多户“城市户口”都拥有“香堂村民”的荣誉称号。
由此，我们也许能找到宋庄案的出路，由村委会统一对这些出卖房子的农民的宅基地进行回购，然后由村委会再把这些宅基地连同上面的房子卖给画家们。当然，房子实际已经卖过了，现在只是补上一道手续而已。实际上，我们看到，在200多位画家的买房合同中，都有村委会盖章作保证人，这个保证人恐怕不应该是“证人”的角色，而应该“视为同意转让”，作为集体土地的所有权人，这种“同意”是必要的，也是应该的，而且是有法律效力的。
在此，我们想强调一点，限制农村土地使用权的转让，只能是阶段性的出于保护农民利益的考虑，但是不能长此以往。如果目前农村集体土地使用权只能通过国家征用的方式转让，那是否可以理解为我国农村集体土地的最终所有权人还是国家？显然这与我国一直以来的农村土地政策是相背离的。观察近期大量农民失地案，其原因都不在于土地被征用，而是被征用的补偿实在太少！如果能够在市场价值规律作用下，自由交易，农民拿到了很多钱，相信不会出现这些令人痛心的案子。
因此，农民宅基地使用权的市场化自由交易，将是大势所趋，这也才能根本上保护农民的利益。我们期待着《物权法》能够很快对此作出明确规定。
这样，大概占到全国18%交易量的小产权房都将能合法拿到产权证。小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，它将有力推动城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展。对于平抑我国目前飞扬直上的房价也将大有功效。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日> 村里收房时间是不是AB区是去年6月30日，CD区是去年10月1日？
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应该是快搬迁了，计算赔偿数额
是不是登记给房本啊，出政策了！
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