[转载]房地产被法院查封　抵押权是否有效
　房地产被法院查封，抵押权是否有效
——一起房地产权属纠纷案的办案体会
　　李云照律师，1989年大学毕业。曾从事经济法教学工作，现专注于公司和建筑、房地产领域的律师实务。
【案情简介】
&2004年6月，山西某商贸有限公司（以下简称“A公司”）将一幢商用大楼的建筑安装工程，发包给省外一家建筑安装工程有限公司（以下简称“B公司”），双方签订了建设工程施工合同。由于“A公司”的建设资金没有到位，工程从开工至验收交付，一直由“B公司”垫资施工。该工程于2005年11月竣工并经验收合格交付建设单位使用，经审计部门审计的工程造价为2100万元。
工程竣工后，由于“A公司”（建设单位）融资渠道不畅通，无力偿还拖欠“B公司”（施工单位）的工程款，遂于日与“B公司”签订了一份《委托借款协议》，约定：
　　1、“A公司”将所建的大楼过户给“B公司”，由“B公司”以自己的名义、以该大楼作抵押向“B公司”所在省的某建设银行（以下简称“C银行”）借款1600万元来抵偿所欠的部分工程款；
　　2、“B公司”可以该大楼作抵押向银行借款二年。在借款期间，“A公司”享有该大楼的占有、使用权，并承担按期偿还借款利息和本金的义务；
“B公司”应在借款期满之日起一周内将该大楼的产权过户于“A公司”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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&　3、若“A公司”中途或期满未履行义务时，则该大楼的产权完全归属“B公司”，银行借款的本金及利息亦由“B公司”承担。
&日，“B公司”与“C银行”签订《最高额抵押贷款合同》向“C银行”
借款1600万元，并在该大楼所在地的房产部门和土地部门办理了抵押登记（该房产和土地《他项权证》上记载的抵押期限为一年，自日起至日止）。
　　&2007年6月，鉴于
“A公司”未按期履行其偿还借款利息的义务，银行利息一直由“B公司”垫付的事实，“B公司”主张由自己行使抵押房产的占有、使用权，并在房产、土地部门的要求下于日办理了该房产、土地的续押登记。而就在前一天（日），“A公司”以该房产存在权属争议为由，向法院提出诉前财产保全申请，法院在同日作出裁定并向房产和土地部门送达了《协助执行通知书》，查封了该房产和土地。
　　日，“A公司”授权律师向“C银行”发出《律师函》称：“B公司”
作为抵押向贵行借款的房产、土地因存在权属纠纷已于日被人民法院查封，其办理的该房产、土地的抵押登记无效，建议贵行考虑贷款风险，停止向“B公司”发放贷款。
这是一个真实的、也是比较典型的案例，它会给从事法律工作的人留下许许多多的思考。这里，仅以“C银行”法律代理人的身份，研究以下几个问题：&
　&1、抵押权与法院查封权的关系是怎样的？
&　2、“C银行”对该争议房产能否行使抵押权？
　&3、“C银行”的抵押权期间如何判定？
　&4、“C银行”应如何行使抵押权？
&&【律师解析】
&&&一、抵押权与法院查封权的关系。
&&&1、“先查封后抵押，抵押无效”。
&&《中华人民共和国担保法》第三十七条第（五）项规定：依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。&&&
　　日，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。”
可见，如果抵押权的设定发生在法院查封之后，则抵押权无效。
&考虑到依法被查封、扣押、监管的财产虽然所有权仍然属于财产所有人，但所有权的行使却受到了法律的限制，因此，法律规定这些财产不能设定抵押。
但同时我们需要注意的是，如果债务人的财产已经设定了抵押权，其后财产又被依法查封、扣押、监管的，此时债权人的抵押权是否会受到影响?
2、“先抵押后查封，抵押有效”
《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第五十五条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”
　　根据该司法解释，如果抵押权的设定发生在法院的保全措施或强制执行措施之前，则抵押权的效力不受查封、执行措施的影响。
司法解释之所以作出这种规定，主要是考虑到抵押权的追及效力和物上代位性。所谓抵押权的追及效力是指在抵押权成立后，标的物不论辗转于何人之手，抵押权人都可以追及标的物之所在，直接支配标的物从而行使其抵押权。所谓抵押权的物上代位性是指抵押物因灭失、毁损所得到的赔偿金或被拍卖、变卖所得价金都是担保物的代替物，抵押权人可以就该代替物行使抵押权。所以如果抵押权设定后，抵押物又被查封或扣押的，则抵押权人可以根据抵押权的追及效力和物上代位性行使其权利，就抵押物拍卖、变卖所得的价金优先受偿。　
　　由于本案抵押权的设定存在两个日期，即日的初始登记和日的续押登记，而法院查封正好在续押登记的前一日（日），因此，抵押权设定日期的确定是关系到“C银行”抵押权效力的关键问题。
　　二、抵押权设定日期的判定
根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第五十八条第二款规定：“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序”。
由此来看，本案的“续押登记”若属于“因登记部门的原因而进行的连续登记”，则“第一次登记的日期”即日，应“视为抵押登记的日期”，这样，抵押权的设定在法院查封之前，银行对该房产的抵押权仍然有效；若“续押登记”属于原抵押权的期限届满后新设定的抵押权，因新的抵押权设定于法院查封之后，则“C银行”对该房产的抵押权无效。
　　这时，本案又面临另一个法律问题：“C银行”第一次登记（即日）的抵押权期限是否已届满？即《他项权证》上记载的一年的抵押期限（自日起至日止）是否有效？
　　三、抵押权有效期间的判定
实践中，当事人在签订抵押合同时，约定抵押期间的情况比较多。且抵押登记机关在办理抵押物登记中，强制性登记抵押期限的情况也比较多。比如房地产登记将房屋及其土地的抵押期间，登记为六个月或一年，期满后必须重新登记或叫续登记，否则抵押权消灭。
那么，当事人以及登记机关确定的抵押期间能否影响抵押权的存续，一直是理论界和实践界讨论的问题。
《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》&&
第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
&日施行的《中华人民共和国物权法》）第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
&虽然《担保法》司法解释与《物权法》规定的抵押期间有所不同，但都对抵押期间做了明确规定。可见，抵押期间是一种法定期间，当事人自行约定的和有关部门设定的期间均属无效。
因本案中“C银行”第一次（即日）登记抵押权时《物权法》尚未实施，本案应适用《担保法》司法解释对抵押期间的规定，即抵押权自登记之日起至所担保债权的诉讼时效结束后二年内有效。
　　综上，本案《他项权证》上记载的一年的抵押期限（自日起至日止）依法无效，“C银行”
于日办理续押登记的行为，应属于
“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的”行为，其抵押权第一次登记的日期，即日应视为抵押登记的日期。因而，本案“C银行”对争议房产的抵押权的设定在法院查封之前，“C银行”对争议房产的抵押权不会因法院查封而失效。
四、抵押的房地产被查封时，抵押权的实现及风险防范
1、“先抵押后查封”，查封有效吗？
对于已经设定抵押权的房地产，人民法院能否采取查封等财产保全措施？答案是肯定的。
根据最高人民法院于日发布的“关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”第102条的规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”　　
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。
结合本案，法院应“A公司”的诉前财产保全申请查封争议房产是有法律依据的，但是，对争议房产拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿“C银行”的债权。
2、法院查封抵押物后有无通知抵押权人的义务？
日，最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第二十七条规定：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。”
本案中，“B公司”在争议房产上为“C银行”设定的正是最高额抵押权，因此，本案作出诉前财产保全的人民法院，应当将争议房产已被查封的情况及时通知“C银行”。
　　3、抵押物被查封，抵押权如何实现？
根据最高人民法院的司法解释，已设定抵押的房地产既便被法院查封，该房地产的抵押权人仍享有优先受偿权。至于这个优先受偿权怎么实现，从民事诉讼法到配套的司法解释，尚无具体规定。
　　但根据有关法律规定和司法解释的精神，抵押权人可及时以抵押权人的身份向实施查封措施的人民法院提出优先受偿权申请，或着以第三人的身份请求人民法院依法确认其优先受偿权。　
　　4、如何防范最高额抵押物被查封、扣押的风险？
《查扣冻规定》第二十七条规定：“抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。”
本案中，“C银行”虽未接到法院的通知，但却接到了“A公司”授权律师发出的《律师函》，可谓“有证据证明”知道了抵押物被查封、扣押的事实。此时，“受抵押担保的债权数额”已经确定，若“C银行”再增加对
“B公司”的贷款，其增加额将得不到抵押担保而只能作为一般债权对待。
鉴此，为防止最高额抵押物被查封、扣押时人民法院没有及时通知债权人而给银行造成意外损失，银行信贷人员对最高额抵押物应加大调查力度，并与抵押人签订协议，约定在发生抵押物被查封、扣押时，由其立即书面通知抵押权人，否则由其承担因此给抵押权人造成的损失。
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房屋产权抵押纠纷多 详解抵押登记办理程序
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编者按：抵押，是指抵押人以其合法的以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。网整理房产知识，为大家解析房屋产权抵押登记办理程序。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为。因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。抵押必要登记才会具有法律效力，以下是房屋产权证抵押登记的办理程序：（一）、房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房部门办理抵押登记。（二）办理房地产抵押登记，应提交下列材料：1、抵押当事人的身份证明复印件，或法人资格证明（如营业执照）复印件及法定代表人证明书；委托代理人的须提交授权委托书及代理人身份证明复印件；2、抵押登记申请书；3、抵押合同、借款合同或抵押担保合同；4、《证》、《》或《》，共有房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5、权属人属国有企业、事业单位的，须有经国资办审核的同意书；属集体所有的，须有职工大会或职工代表大会（村民委员会）通过的决议书；属合资、、外资企业和有限公司、股份公司的，须有董事会（或股东大会）通过的决议书，但企业章程另有规定的除外；6、可以证明抵押房地产价值的资料；7、登记机关认为必要的证件。（三）登记机关对申请人的申请进行审核，凡权属清楚，证明材料齐全的，予以登记，在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，并向抵押权人颁发《》。（四）预购设定抵押的，有关当事人持借款合同、抵押合同、广东省合同、身份证明等有关材料办理预购房抵押登记，领取《预购房地产抵押登记证书》；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（五）抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起15日内到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。抵押（反担保）协议书编号：GBXFCDY-2012--号抵押人(以下简称甲方)：法定代表人/身份证号：抵押权人（以下简称乙方）：福建省广博信融资担保有限公司联系地址：五一中路正大广场御景台19楼邮政编码：350001法定代表人：王维海联系电话：5传真：7根据（下称债务人）与乙方签订的编号为_______的《委托担保协议书》（以下简称“协议”）的约定，乙方为债务人向(下称债权人)所申请的期限为（年/月）金额为人民币万元的（贷款/承兑汇票/信用证/综合授信/保函/其他）提供担保。现甲方自愿将其拥有的财产抵押给乙方作为反担保，经甲、乙双方协商一致，订立本协议：1、本协议项下抵押物状况：抵押物名称：。权属证书编号/铭牌号码：。抵押物（评估/协商）值：。所有权人：。处所：。2、本协议项下抵押反担保的债权种类为：依据债务人与乙方签订的《委托担保协议书》的约定，由乙方为债务人向债权人提供的金额为（币种）_万元的（贷款/承兑汇票/信用证/综合授信/保函/其他）项下债务担保而对债务人享有的债权。具体的内容以债务人与债权人签订的合同或协议、乙方与债权人签订的保证合同或保函以及债务人与乙方签订的委托担保协议书之约定为准。3、本协议项下抵押反担保的范围包括：3.1以抵押物的实际变现价值为限，担保乙方为债务人担保的万元中的________万元（小写：万元）债务和其产生的、罚息、复利、、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及担保费、担保费、滞纳金、利息、违约金、乙方实现债权的费用等。3.2债权人及乙方实现债权的费用包括但不限于诉讼或仲裁费、财产或证据保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、调查取证费等。3.3抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。如本协议项下抵押物的最终变现价值大于前述反担保的范围时，甲方承诺在抵押物实际变现价值的范围内对本协议第2条之主债权承担反担保责任。4、甲方保证对抵押物依国家法律规定拥有完全的所有权或处分权，甲方保证抵押物不存在所有权或使用权争议以及被监管、被查封或被扣押的任何足以限制乙方设定抵押权及实现抵押权的情况。甲方保证抵押物上未设立任何抵押权或质押权，并免遭任何第三人追索。5、本协议项下抵押权的范围包括：5.1本协议项下的抵押权及于抵押物的孳息、从物、从权利、附属物、附合物、混合物、加工物。5.2本协议项下的抵押权及于抵押物的代位物，包括但不限于保险金、赔偿金、补偿金、抵押物变卖之价款或其他款项。5.3在抵押物发生毁损、灭失、被征用或者其他损害的情况下，乙方有权就该抵押物的保险金、赔偿金、补偿金、抵押物变卖之价款或者其他款项优先受偿。同时，甲方应当将上述款项全额作为抵押物的代位物提前向乙方清偿债务或向有关部门提存。6、抵押期间的保险6.1抵押期间，甲方应对抵押物办理财产保险，该保险的第一受益人为乙方，投保期限至少应长于乙方开具的保证合同或保函的有效期六个月，并将保险单正本交由乙方保管。6.2抵押期间，如甲方未能足额、连续投保或者中断、撤销保险的，乙方有权代甲方办理抵押物的投保等保险手续，所产生的一切费用及损失均由甲方承担。7、抵押登记及变更7.1本协议项下的抵押物依法律、法规规定或双方约定应当办理抵押登记的，甲乙双方应在本协议签订后5个工作日内到当地有关抵押物登记机关或部门办理抵押物登记手续。抵押登记证明文件正本交由乙方保管。7.2本协议项下的抵押物登记事项发生变化，依法需要进行变更登记的，甲乙双方应在登记事项发生变化后5个工作日内到有关抵押物登记机关或部门办理变更登记手续。8、抵押期间抵押物的管理8.1抵押期间，抵押物由甲方占有、使用和负责管理，甲方对抵押物负有维修、保养及保证其完好无损的责任，并随时接受乙方对抵押物使用管理情况的检查。未经乙方书面同意，甲方不得擅自将抵押物拆迁、出租、出售、互易、转让、赠与、清偿、出资、重复抵押或再抵押或以其他任何方式处分。8.2抵押期间，甲方经乙方同意转让抵押物的，应当将转让所得的价款向乙方提前清偿债务或者提存。8.3抵押期间，甲方应将抵押物的经营、使用及价值变化情况主动及时通知乙方。因自然损耗、损坏、变质或甲方的行为足以使抵押物价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复抵押物的价值或在10个工作日内提供经乙方认可的等值的财产（净现值相等）作为抵押物或其他新担保。8.4抵押物发生毁损、灭失的，甲方应及时告知乙方，并立即采取措施防止损失扩大，同时应及时向乙方提交有权机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。8.5抵押期间，抵押物的所有权证、他项权利证、抵押登记文件、保险单据、购置抵押物的合同或发票以及其他权利证书或凭证的正本原件由乙方保管。8.6抵押物在抵押期间所发生的一切费用和损耗，由甲方承担。8.7若债务人按照约定期限或提前清偿其全部债务款项的，乙方应协助甲方及时办理必要的抵押登记解除手续。9、抵押变更9.1抵押期间，若债务人或其他第三人提供了物的担保的，乙方放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，甲方同意继续按照本协议的约定提供抵押担保并承担抵押担保责任。9.2债务人不能履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形，致使抵押物被人民法院查封、扣押的，自查封、扣押之日起乙方有权收取该抵押物的天然孳息和法定孳息。10、抵押期间，发生下列情形之一的，乙方有权依据本协议第11条之规定进行处理：10.1债务人未按照其与债权人或乙方签订的合同或协议的规定履行债务；10.2债务人未按照其与债权人或乙方签订的合同或协议的规定按期支付利息或归还本金或其他任何应付款项；10.3债务履行期限届满而债权人或乙方未受清偿的；10.4按债务人与债权人或乙方签订的合同/协议的约定主合同债务提前到期的；10.5债务人提供虚假的或隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等财务报表的，或拒绝接受乙方或债权人对其使用贷款情况和有关生产经营、财务活动监督的；10.6债务人经营出现严重困难和财务状况发生恶化；10.7债务人或甲方被合并、分立或进行改制时，未能作出令乙方满意的偿还安排或债务重组；10.8债务人或甲方发生重大债权债务纠纷引起诉讼、仲裁等事件；10.9债务人或甲方停业/歇业、破产、解散、撤销或被吊销营业执照的；10.10甲方无力保持抵押物的完整和良好状态的；10.11甲方未能履行其在本协议项下所作出的承诺或其他义务的；10.12债务人或甲方发生危及、损害或可能危及、损害乙方权益的其他事件。11、甲方同意乙方选择以下任何一种方式实现抵押权：11.1以抵押物折价方式实现抵押权。乙方可与甲方协议，按协议价格受偿，也可按照乙方委托的具有相应资格的评估机构评估的价格受偿。甲方对乙方委托的评估机构和该机构作出的评估价格不提出反对或异议。11.2以变卖抵押物方式实现抵押权。乙方可自行或委托甲方或中介机构找买主，也可标售抵押物。变卖价格的确定，适用本条前款的约定。11.3以拍卖方式实现抵押权。乙方有权委托在中国境内注册的、具备相应资格的拍卖企业拍卖抵押物，甲方对乙方选定的拍卖企业不提出反对或异议。乙方可按届时未清偿的主合同的债务总额或不低于该数额%的比率提出拍卖保留价，也可不提出拍卖保留价。凡依此进行和成交的拍卖，甲方同意并接受。如拍卖未成交，乙方有权委托该拍卖企业或其他拍卖企业再行拍卖。11.4乙方可以直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押物。12、处理抵押物所需的费用（包括律师费在内）由甲方承担，乙方有权从处理抵押物所得多于担保债权的价款中抵扣，不足部分，乙方有权向甲方继续追偿。13、甲、乙双方任何一方违反本协议，均应赔偿守约一方因此造成的损失，该损失包括守约方因处理该违约行为所支付的律师费损失在内的一切损失。14、甲方保证乙方为上述抵押反担保措施的唯一受益人，并享有排他的权利。若甲方提供的上述反担保抵押物在本抵押协议签订前或签订之后有重复抵押、再抵押、转让、转移、赠与、互易、抵债、出租或其他任何影响乙方利益的行为，则甲方愿意承担相应的法律责任。15、本协议不因债务人与债权人、债权人与乙方、债务人与乙方之间签订的合同或协议的任何修改、补充、删除而受到影响，本协议效力也不受上述合同或协议效力的影响。16、甲方有下列行为之一的，应按不低于本协议所担保的债务金额的50％向乙方支付违约金，造成乙方损失的，应同时给予全额赔偿：16.1未取得本协议担保所需的合法有效授权；16.2未如实告知拖欠税款、抵押物建设工程款等款项，以及抵押物存在共有、争议、异议、已设定抵押、已出租或者被查封、扣押、监管等情况；16.3未经乙方书面同意擅自处分抵押物；16.4未按乙方的要求恢复抵押物价值或者提供相应的担保；16.5其他违反本协议约定或者影响乙方实现抵押权的行为。17、本协议项下的有关费用支出，包括但不限于咨询、公证、见证、保险、查勘、鉴定、登记、运输、保管、提存、等费用均由甲方负担。18、本协议及有关资料，乙方认为有必要的，应经公证机关对其真实性与合法性进行公证。19、本协议适用中华人民共和国法律。因本协议引起或与之相关的争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，应按以下第壹项规定的方式解决：（壹）向抵押权人所在地人民法院提起诉讼。（贰）向仲裁委员会申请仲裁。20、本协议按以下约定的方式生效：20.1甲方（抵押人）是自然人的，自甲方签字、乙方法定代表人或授权代理人签字或盖公章后生效。20.2甲方（抵押人）是法人或其他组织的，自甲、乙双方法定代表人（负责人）或授权代理人签字或盖公章后生效。21、本协议一式份，甲方、乙方各执壹份，公证或见证或登记机关各执壹份。均具有同等法律效力。23、双方约定的其他事项：–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––甲、乙双方对本协议的每一条款均进行了研究分析及充分理解，签约各方对本协议各条款含义认识一致。甲方（抵押人盖公章）：乙方（抵押权人盖章）：（自然人签字及按指模）：法定代表人或法定代表人或授权代理人签字：授权代理人签字：
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设有抵押权的房产，在抵押期间，人民法院对该房产进行查封后，登记机关要否通知抵押权人?
对已设有抵押权的房产，人民法院仍可以对该房产进行查封。至于登记机关要否将法院对该房屋进行查封的情况告知抵押权人的问题，现行的法律和最高人民法院的司法解释均没有这一要求。 最高人民法院曾建议登记机关将..
对已设有权的房产，人民法院仍可以对该房产进行。至于登记机关要否将法院对该房屋进行查封的情况告知抵押权人的问题，现行的法律和最高人民法院的司法解释均没有这一要求。
最高人民法院曾建议登记机关将被法院查封的房产，通过适当的方式进行公告。但这种公告是为了避免不知情的第三人购买此一房产，而不是为了告知抵押权人。
如果登记机关出于服务的目的，也可告知抵押权人，但不对此一告知行为承担义务。
人民法院在处分设有抵押权的房产时，因为要保证抵押权的行使，应当告知抵押权人。
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