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如何确定农村分家析产案件的房屋共有人
时间：&&|&&作者：徐涛&&|&&浏览：1276
分家析产案件属于传统民事案件，从案由上看，既不属于新类型案件，也不属于社会影响大的案件，但由于社会不断发展进步，法制不断完善，国家对私有财产的重视，有关机关规范了对私有财产的管理
分家析产案件属于传统民事案件，从案由上看，既不属于新类型案件，也不属于社会影响大的案件，但由于社会不断发展进步，法制不断完善，国家对私有财产的重视，有关机关规范了对私有财产的管理，但此种管理又不完善，所以出现了一些新问题、新情况，在我县辖区内最突出的是农村房屋产权共有人的确定问题。在以前各地对房屋无相关权属证件的情况下，在房屋共有人的确定上通行的做法是：土改前建盖的房屋以土改时颁发的土地使用证为准，土改后建盖的房屋以参加申请审批土地的人员及参加投资资金及实际参与劳力投资的人数确定共有人。我县辖区农村房屋的产权证明在1997年之前有过类似两种情况，一种是参与过1952年土改的老房屋，此类房屋已颁发过土地房产证且该证载明了具体的房屋共有人。另一种情况是土改之后，特别是70、80年代向当时的生产队、大队(或村公所)申请土地建盖房屋，此类房屋仅有当时申请土地使用权的一份“城乡居民建房用地审批表”，有的家庭遗失此审批表后，就丧失了可证明房屋权属的原始证明或证件，从而导致房屋权属的原共有人处于不明之中。1997年我县进行地籍调查时，由各家各户将有关房屋土改时颁发的土地房产证或“通海县城乡居民建房用地审批表”提交颁证机关并填写“通海县土地登记审批表”后，各家各户以户主的名义进行登记。而根据“通海县土地登记审批表”所记载的内容，除明确记载地上物权属本户外，就当时的共同申报人也是笼统、模糊的，未具体明确到谁，仅单纯记载了申报当时的家庭人口数为“几人”。上述申报程序经有关机关按法定程序公示、审批后，对无人提出异议的申报颁发了“集体土地建设用地使用证”，此证以申报的户主为土地使用者，记载了土地的基本情况包括房屋四至面积、房屋的具体间数、位置等房屋基本情况，但此证仍无共有人的记载，而房屋共有人是法院审理农村房屋分家析产案件的首要前提，在无相关明确具体的证件记载房屋共有人的情况下，如何确定房屋共有人呢?审判实践中有两种不同意见：一种意见认为，我县1997年进行了全面的农村地籍调查，并对无争议的房产颁发了“集体土地建设用地使用证”，虽然不是房屋产权证，但鉴于农村现没有房屋产权证的实际情况，且此证具体记载了房屋的具体情况，应以该土地使用证作为认定房屋权属的依据，并将申报颁发土地使用证时所报家庭人口数视为对产权共有人的一种新的确定。第二种意见认为，应以宅基地审批表上的申请人数和后来实际参加投资资金及实际参与劳力投资的人数确定共有人范围笔者赞同第一种意见，具体理由如下：1、家庭共同财产的概念及性质家庭共同财产是指全体或部分家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有财产关系。其法律特征主要是：1、家庭共同财产的发生以家庭共同生活关系为前提、依成员约定而发生。家庭共同财产关系并非因存在家庭共同生活关系而必然发生，即共居并不必然产生家庭财产共有。产生家庭共同财产，必须还要经过家庭成员的协商选择，进行约定。2、家庭共同财产的权利主体可以是家庭全体成员，也可以是家庭部分成员。构成家庭共同财产的权利主体，一是对家庭财产要有贡献，即将所得财产交给家庭共有，二是有愿意成为家庭共有财产权利主体的主观意愿。3、家庭共同财产的来源为家庭成员的共同所得和各自所得。如共同创造的成果，共同继承的遗产，共同接受的赠与等;其次是家庭成员个人所得而按协议纳入共有的财产。4、家庭共同财产为共同共有财产。在家庭共有财产关系存续期间，各共有人不分份额，共同享有财产的所有权，不到共同共有关系终止，共有财产不得分割。2、我县辖区内房屋性质即权属的演变我县辖区内农村房屋的形成，首先是土地使用权的取得，即基于当时家庭成员共同生活共同向基层组织申请审批所得，所以系参与申请审批的人共同所得，参与审批人均对所批得的土地拥有使用权。然后家庭共同生活的成员共同出资、出力建盖房屋及装修房屋(具体就是装栅房屋内部)，当然当时已成年的家庭成员出资、出力相对较多。从出资、出力的角度看，参与出资、出力的人应为共有人。在以往的审判实践中，也是按照以上原则确定房屋共有人，即第二种意见。参加过土改的房屋，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十三条：“有关土改遗留的房屋确权纠纷，一般应以土改时所确定的产权为准。……”由此规定可见，参加过土改的房屋的共有人应为当时参加土改的家庭成员。以上第一种情况的农村房屋在当时无有效证件的历史背景下，以建房用地审批表上的申请人和后来实际参加投集资金及实际参与劳力投资的人来确定共有人，是符合民事法律的立法旨意的，也符合情理，也能稳定农村的家庭关系，促进家庭和睦团结。第二种情况的房屋即参加土改的房屋以土改颁发的土地房产证来确定共有人，既有法律规定，也符合客观情况。但任何财产的权属并不是一成不变的，因民事法律行为或其它原因，都可能引起权属变化。上面我们已经说过，原为个人财产的可约定为共同财产。1997年普及地籍调查，因作为确定房屋共有人范围的家庭成员也不是一成不变的，在建盖房屋的过程中，家庭成员中年长的去世，年小的长大娶妻生子或出嫁他乡，家庭成员因此而不断变化，各家各户根据1997年尚健在的共同生活的人员申报了权利，经报相关机关逐级审查，有关机关并依法进行了公示，对无人提出异议的申报颁发了“集体土地建设用地使用证”。经过土改的房屋，其原所有人多数已去世，现实际管理使用房屋的人并非所有人，而系原所有人的后代，此次地籍调查也将土改房屋纳入了调查，并对无争议的申报也颁发了“集体土地建设用地使用证”，收回了土改时所颁发的土地房产证。各家各户自己确定权利人的申报行为应视为是一种新的约定，是一种民事行为，并此种行为经相关机关依程序进行了审查，并颁发了相关证件予以登记确认。也视为房屋性质及权属发生了变化、转移。3、“集体土地建设用地使用证”的证据效力我县辖区内行政部门所颁发的“集体土地建设用地使用证”的证明效力应如何确定?此土地使用证系经权利人申报后，有关机关按程序进行公示，并告知权利人对公示有异议的可在15天内提出，若不提出视为对自己权利的放弃。对无人提出异议的登记申请报组、村、乡(镇)、县进行审批，审批后颁发了“集体土地建设用地使用证”。对有争议的登记申请，未颁发土地使用证。参加过土改的房屋，也收回了原土地房产证，根据申请人的申请颁发了“集体土地建设用地使用证”。此证的共同申报人应视为是对财产共有人的约定，也是房屋性质即权属发生演变。此证系有关行政机关依法定程序颁发的，现无其它合法有效的证据将此证推翻。若有权利人在规定期限内未申报权利，对此证有异议，也不是在此分家析产民事审判中处理，而是要通过行政程序或行政诉讼进行解决。且此证中也注明了家庭人口数和地上物权属系本户。特别是在此证的四至一栏上明确记载了房屋的四至、面积及房屋具体间数和系楼上或楼下的位置。由此可见，此证不仅仅确定了土地的使用权问题，还确定了地上物即房屋的具体归属问题。在我辖区农村房屋现未颁发房屋所有权证及共有权证的情况下，只能以此“集体土地建设用地使用证”确定土地使用权问题，及房屋权属的归属问题。虽然此土地使用证仅落有户主的姓名，但参照相关法律、法规应确定共有人为当时参与申报的家庭人员。综合以上情况，虽然土地使用证不等同于房屋所有权证，但鉴于我县农村尚未颁发房屋所有权证的实际情况，而此土地使用证是国家机关按房产登记公示的程序颁发，且“土地登记审批表”中明确记载地上物权属系本户，本户也就是包括当时参与申报的家庭成员。“集体土地建设用地使用证”同时也明确记载了房屋的具体情况，此证的颁发应是房屋权属发生了演变。虽然最先参与申请审批土地及参与实际出资出力的人员中，有的未参与申报，此只能视为是对自己权利的放弃，若存有异议，也不是在分家析产案中解决，而是要通过行政程序或行政诉讼解决。从另一方面看，我县经过地籍调查颁发了“集体土地建设用地使用证”，是对私有财产的保护，也结束了农村房屋产权一直处于混乱，难以确定所有人、共有人的历史。在我县农村尚无或尚未办理房屋产权证的情况下，根据房地一体的物权原理，“集体土地建设用地使用证”具有农村房屋权属的公示公信效力，无论房屋的实际控制人如何变更，如果未作“集体土地建设用地使用证”土地使用人的变更登记即通常所说的“过户”，则房屋的产权人仍是“集体土地建设用地使用证”载明的“人”而非房屋的实际控制使用人。因此“集体土地建设用地使用证”的颁发是对农村房屋产权的一种确定(包括部份土改得的房屋)，在没有其它证据推翻此土地使用证的情况下，应以此土地使用证作为定案的依据。
作者： [湖北-武汉]专长：合同纠纷 婚姻家庭 工程建筑 房产纠纷 刑事辩护 律所：广东德纳（武汉）律师事务所56828积分 | 帮助23507人 | 232个好评电话:
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日本人为何羡慕中国的房子
18:09:31 阅读1300 评论4 &&字号：大中小&订阅
最近，社科院研究员李银河女士的一篇文章又引起争论。话说某日本大报记者来中国采访，结果很受刺激。原来，他觉得中国人房子太大了，家家都百十平米，而在日本，他干了一辈子大报记者，才攒钱买了个小房子。由此李银河得出结论：中国人的生活水平让日本人羡慕。看到这里，很多网友已经开骂了，可李女士此文也的确道出了部分事实，所以很难单一的用对或错来判断，我们还是抽丝剥茧看看个中究竟吧……
，买套房子住是花钱的“大事情”
全球大都市房价比较
　 日21:42 　 青年参考　 　
新年过后的2月份，北京房地产新开盘项目数量锐减，春节期间销售情况也远不及去年。据了解，所开新盘相比去年2月少了近三分之一。专家认为，房价太高是主要原因。2005年，北京期房均价上涨20%，越来越多的居民不敢问津住房消费。同年，深圳房价上涨17.4%，上海房屋均价6700元。房屋结构和价格严重失衡大大打击了国民拥有住房的信心。
但无独有偶，本报驻外记者发回的报道显示，全球大都市的房价也在飞涨，而中国大陆城市房价上涨的步伐，无疑跟上了世界级都市的脚步。
洛杉矶年入20万买别墅
去过洛杉矶的中国人都会对洛杉矶华人之多感到惊讶。（资料图片）
本报特约撰稿　周晓华
地处美国西海岸的洛杉矶不仅拥有世界“电影之都”美誉，而且四季气候宜人，经济富裕，成为新移民趋之若鹜的首选落脚点，其中包括华人移民。
去过洛杉矶的中国人都会对洛杉矶华人之多感到惊讶。这里华人商家店铺遍布各地，中文招牌无所不在。目前大洛杉矶地区有华裔人口近百万，华裔比例接近一半的小城市至少有5个。
郊区房价超过市中心
大批新移民的到来必然带来房价的飙升。在自有住房十分普及的美国，买房本非难事，但洛杉矶却是例外。在这里圆住房梦确实是越来越难。许多人都认为洛杉矶房价高涨已形成泡沫，而喜欢买房置地的华人新移民，通常被认为对其起到了推波助澜的作用。
洛杉矶房价之高是全美都出了名的。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计，仅在1998年至2003年里，美国前8个大都会地区的平均房价，以洛杉矶涨幅为最高，达118%。目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅，售价为47.5万美元(约400万元人民币)，超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元，仅低于旧金山的72.7万美元。这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
笔者曾在洛杉矶市东郊的亚凯迪亚市住了数年，那里属于洛杉矶地区著名的富人区。　亚市由于远离洛杉矶市中心，开发初期人烟稀少，地域开阔，因而建筑形态十分丰富，从别墅、高档公寓到廉租房的各类住房都有，初期房价也十分低廉，带有游泳池，占地一亩左右的高档别墅，平均价格仅在10万美元左右。
但随着城市郊区化建设的飞速发展，过去20多年来富人纷纷逃离市区，促使这里房价节节攀升，反而远远超过市中心。目前这里的带有游泳池、占地一亩多的独立别墅，即使建筑老旧，也价值60万美元以上。
年入20万买独立别墅
笔者认识的一对来自中国大陆的医生夫妇，丈夫为心理医生，妻子是一个高级护士，夫妇年薪20多万美元。5年前，他们就在本地花费28万购买了一栋面积不大的不带游泳池的别墅，结果赶上了加州地产猛涨时期，到2002年夫妇俩为了女儿上学方便，以近50万美元的价格将该别墅出售，又以57万美元在笔者隔壁从一对老美夫妇手中购买了一栋占地一亩、带大游泳池的别墅。
这对刚刚退休的白人夫妇对他们的慷慨出价惊喜不已。20年前，这对白人夫妇购买这栋别墅花费不到10万美元，现在他们白住了20年，还赚了37万美元。他们拿着钱立即迁居到房价更加低廉的华盛顿州去安享晚年了，心里还直感激这些给他们送钱的中国人。
然而，比他们更高兴的还是这对中国医生，因为2003年和2004年，当地的房价更像是坐上了火箭，到2004年底该栋别墅的价格已经攀升到80多万美元。夫妇俩目前只有一个期盼，就是美国的房地产泡沫在两年内不要破裂，等女儿毕业了，就转手卖掉别墅，不仅白住5年，还可净赚30万美元。
与这对医生夫妇相比，另外一对留学生夫妇的买房经历则痛苦多了。丈夫是博士毕业，在一家生物公司工作，年薪7万美元，但他妻子是普通职员，财力有限。他们也为女儿上学方便而搬到亚市，然而为了买房，面对高房价伤透了心。2003年，精明的妻子就主张尽早通过分期付款购买一套连排别墅，有一次他们看好了一套，价格25万美元，首付5万美元。妻子不甘每月白花1200多美元的租金，力主买下该套住房，但由于丈夫考虑要供养女儿读大学，一时有所犹豫，房子被别人抢购。
2004年8月，夫妇俩又在同一小区中看重了类似的一套住房，结果房价已经涨到27万美元。在妻子的埋怨声中，丈夫终于痛下决心，买下该房。
年入5万租房住
笔者的另一位朋友在一家公司工作，年薪5万多美元，但太太从国内出来后没有工作，10岁的女儿正在上小学，家境比以上两家更差。夫妇俩只好每月花费1500美元，在学校附近租住一套80多平方米的两居室无家具的公寓暂时安身。面对越来越离谱的高房价，夫妇俩万分无奈，只盼女儿早点毕业，然后逃离这个地区。
华人喜欢聚居，而且是扎堆在学校教育质量较好的学校附近。亚凯迪亚市高中是远近闻名的一座教育质量很好的中学，因此导致许多华人夫妇纷纷迁移到该市，进一步抬高了这里的房价。
千万富翁买百平米房
地价是世界上最高的，所以在买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。（资料图片）
本报驻日本记者　裴军
在，买套房子住是花钱的“大事情”。
前几天，一位熟识的日本工薪族山本对记者说，他买房了。新建的公寓，地点在葛西，位于都的最东侧，紧邻千叶县。面积80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，首付了900万，贷了25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车，对于这个通勤距离和时间，山本表示比较满意。
在，山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人，大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围，同样的面积，圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1／2或1／3。推动人圈儿边购房的是四通八达的公共交通，每天早上，各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心移送。
地价是世界上最高的，所以在买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。用一个正在出售的普通实例说明，品 (论坛 像册
视频)川平冢3丁目一处公寓，距离车站10分钟步行路程，面积79.35平方米，总价5350万日元(382万元人民币)，如果首付1200万日元，贷款30年，每月要还款12.8万左右，此外，入住后每月的管理费是2万日元。
一般来说，几个著名的昂贵地段例如惠比寿、广尾、赤坂等区域，不要说电视上常看到的日式独门小楼，就是一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的，多是为老板或人气艺人们准备的。对于一般市民阶层来说，能在城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。
去年底的“豆腐渣”建筑业丑闻曝光后，日本的房地产销售遭到了不小的打击。越来越多的准买房户变成了坚定的持币观望者，谁也不想用辛苦一生挣来的钱买到的房子经不起随时可能发生的地震。
与购房相比，人更习惯于租房住。租房不用准备购房时首付的一笔巨款，而且可以随时根据工作的变动而搬移。都内租房的价格因地域不同差价也极大，拖家带口的普通市民家庭租住的多是10万～20万日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍楼，每月两三万的象征性房租对员工来说绝对算得上是个诱人的福利待遇了。
莫斯科房价连年攀升
根据当地媒体统计的数字，目前莫斯科的平均房价已经突破了每平方米2100美元。（资料图片）
本报特约撰稿　苏清　发自莫斯科
莫斯科大环的地理位置，大概相当于北京的五环。虽然莫斯科大环距离市中心很远，但是因为莫斯科发达的地铁网络往往以大环附近的居民区为终点，还不能算作荒凉。就是这样一个地方，它的房屋价格已经达到了每平方米1500美元以上。
我的朋友安娜在大环距离地铁西南站不太远的地方，买了一套60多平方米的两居室。这是2003年的事情了，当时的价格是每平方米1100美元。我曾经惊讶于这样高的房价，但是现在看来，安娜无疑是赚了。
根据当地媒体统计的数字，目前莫斯科的平均房价已经突破了每平方米2100美元。而距离安娜家不远的另一栋新修好的住宅楼，最近已经打出了促销优惠每平米1500美元的横幅。俄罗斯《独立报》也报道说，莫斯科市中心的新建房地产项目价位已经达到了每平方米3000美元的水平。即便是莫斯科大环以外的地区，甚至是莫斯科州的房地产价格也水涨船高。仅在2003年，俄各类住宅价格上涨了30～40%不等，平均涨幅36%。原本有专家预测房地产价格会比较稳定的2005年，也出现了个别月份涨幅2.2%的火爆局面。
莫斯科房屋价格的持续攀升，已远远超过大多数普通市民的心理承受能力。不少市民认为，不法的房地产商和官员勾结是造成房屋价格上涨的主要原因。而政府则认为是市场需求的旺盛造成了房屋价格的攀升。据官方统计，莫斯科市共有450万户家庭需要改善住房条件，但他们当中只有不到1%的人有能力解决这一问题。不管怎样说，莫斯科大多数居民目前仍然居住在老旧的市区，这是不争的事实。甚至有部分莫斯科人租住在集体宿舍里。笔者每每和这些人闲聊，他们总是喜欢回忆苏联时期免费的住房政策，并且诅咒现在那些贪官和从事房地产的奸商。
和他们比起来，安娜是幸运的，作为一个成功生意人的女儿，她在莫斯科拥有一套属于自己的小房子。
十个巴黎人九个租房住
在巴黎，目前的平均房价已经突破每平米5000欧元的大关，该市富人聚集的16区房价几经接近每平方米7000欧元。（资料图片）
本报驻法国记者　林卫光
当获悉记者在北京购买了一套住房之后，一位年轻的法国朋友满脸惊讶地说，在40岁以下的法国人“字典”里，是找不到“买房子”这个词的。
巴黎房地产中介的玻璃橱窗上张贴的广告中，90%以上是租房广告，出售房屋的信息寥
寥无几。房地产中介弗朗索瓦告诉记者，由于房价在过去几年内连续飙升，巴黎人中的购房者越来越少，今天的巴黎出现了前所未有的“租房热”。弗朗索瓦说，这种趋势正在由巴黎向法国外省蔓延。
近年来，法国媒体关于房地产的报道越来越多，其中一个重要原因就是房价的增长速度连年超出专家预测，已经开始引起法国百姓和政府的担忧。
法国2006年初公布的数字显示，过去5年内，房地产价格在全国范围的平均涨幅为10%，在大城市的涨幅则超过100%。由于法国政府采取保护旧城的措施，很多城市市区内限制甚至禁止房地产建设，因此，大城市内二手房价格飞涨，5年内涨幅高达63%。在房价飞涨的同时，法国人收入在过去5年内的增长却不足10%。
巴黎房价每平方米5万人民币
在巴黎，目前的平均房价已经突破每平米5000欧元的大关，该市富人聚集的16区房价几经接近每平方米7000欧元。嘎纳、尼斯、普鲁旺斯等度假地的房价已经超过每平米4000欧元。马赛、里昂、里尔等大城市的平均房价也达到每平米2500欧元。
对于法国的中低收入家庭来说，买房子已经成为一个难以实现的梦想。在法国全国范围内的购房者中，普通职员和工人仅占1／3。法国老百姓抱怨说，购房已经成为政府和公司高层人员的“特权”。
由于没钱做“业主”，很多大城市的居民都选择做“房客”。巴黎市内10个人中，有9个人是租房者。由于能买得起房子的人越来越少，上世纪90年代以售房为主的房地产公司，开始投入大批资金购买二手房，出租房子现在成为了它们的主要业务。
年轻人对购房不热衷
法国购房者减少还有一个原因，那就是年轻人对买房子没有热情。法国社会学家认为，这种现象出现，除了因为房价过高之外，人们的价值观念在其中起了很大作用。
例如，法国人的家庭观念与中国人大为不同。法国年轻人如果要买房子，他们的父母绝不会像中国父母那样“慷慨解囊”。在法国人看来，父母给孩子承担的经济义务，应该以孩子大学毕业作为“终点”。法国国内目前30年期的购房贷款也不少，但很少有年轻人问津，主要是因为没人帮助他们出“首付”。此外，法国年轻人的生活方式也决定了他们不愿过早地成为购房一族。法国年轻人是出了名的“没有定性”，他们可以因为一时兴起辞掉高薪工作，转而从事文化活动；也有人会离开法国，到非洲某个国家从事人道主义工作。对于想趁着年轻到世界各地多走走的法国年轻人来说，高额的购房贷款无疑是一个莫大的“牵绊”。
“老外”炒高法国房价？
尽管法国人中购房者越来越少，但法国的房价却仍旧一涨再涨。对此，法国国内有人开始提出“外国人炒高法国房价”的说法。从全国范围来看，这种说法似乎有些偏激，但是，从法国的个别地区来看，它似乎也有些道理。
巴黎的香榭丽舍大街和巴黎圣母院所在的西岱岛，近年来成为俄罗斯“新富”们的购房首选地点。他们的到来，使得这两个地点的房价成倍增长，一般的法国人根本不敢问津。
在法国南方“蓝色海岸”上的嘎纳、尼斯、摩纳哥这三座城市，房价也随着大量国外富翁的定居迅速增长。从其他城市赶到这里购房的法国人数量近年来直线下降。
布鲁塞尔房租占薪水三分之一
大量的购、租房需求，刺激了布鲁塞尔的房地产市场。（资料图片）
本报驻欧盟记者　杨丽明
房东的儿子亚历山大从希腊老家又回到了布鲁塞尔。他亚历山大刚落座，就开始抱怨起布鲁塞尔的房价上涨——他自己离开家来布鲁塞尔工作，需要租一套小单元房。
据他说，他看中的80多平方米的房子现在居然要800欧元(约8000元人民币)的月租金。要知道，3年前这种房子可能只需要五六百欧元。
说实话，布鲁塞尔的房价，在西欧国家首都里算是最低的了。据欧洲一家研究机构2005年9月的一项调查，西欧房地产最贵的国家首都是卢森堡，过去一直以房价超贵著称的伦敦已经退居第五。
这项排名还是掩盖不住布鲁塞尔房价飞涨的事实。
记者的一位朋友10年前从香港来到布鲁塞尔，他用卖掉香港70多平方米的房子得来的300万港币(折合成欧元约30万)，在布鲁塞尔买了一栋带花园的联体别墅(TOWN　HOUSE)。这10年里，他亲眼目睹了布鲁塞尔房价的飞涨。到今天，30万欧元只能买一栋小House，或一套大的单元房。
房租占薪水的三分之一
一般来说，利率对房价的上涨起到了很重要的作用。10年前，比利时银行按揭贷款利率为10%，而今年却只有3%左右。利率的大幅下调导致了房地产的大幅上涨。
除了利率之外，布鲁塞尔房价上涨还有一个特殊原因。就是欧盟机构的膨胀和欧盟的东扩(欧盟总部设在布鲁塞尔)。
10多年前，欧盟刚刚从“欧共体”脱胎换骨。其总部的构架、作用远不如今。现在光欧盟委员会这一欧盟主要机构，其职员就达到了5万。
据统计，2004年欧盟由15国扩大到25国，进驻布鲁塞尔的各国驻欧盟办事处、商家代表、游说团体就新增了6000多家。大量的购、租房需求，刺激了布鲁塞尔的房地产市场。
在布鲁塞尔，人们总是用房租在月薪中所占的比重来衡量房价的合理性。比利时有几年工作经验的年轻人扣税后到手的纯薪水平均大约是2200欧元，在一个中档地段租一套两居室约700欧元，是这些年轻人薪水的1／3。
市政府不准备遏制房价
布鲁塞尔市政府主管房地产市场的戴赫丹在接受本报记者采访时说，目前布鲁塞尔房价水平尚在合理的范围之内。尽管近几年来布鲁塞尔房价猛涨，但市政府并没有打算出台什么措施来遏制房价。
不过，戴赫丹又表示，布鲁塞尔在房地产领域有着非常严格而且较为完善的制度，避免“虚拟房价”的产生，充分保证消费者的利益。
2005年全球部分城市房价表
北京　　5600元／平方米
上海　　6698元／平方米
深圳　　7659元／平方米　
莫斯科16800元／平方米
　　34000元／平方米
巴黎　　5万元／平方米
布鲁塞尔　　150万元／套
伦敦　　417万元／套
台北房价每平米八万人民币
台北目前任何地段的基本价，每坪都要30万台币左右(1台坪＝3.3平方米)，换句话说，就是每平方米均价为2万人民币。（资料图片）
本报驻台湾特约记者　程风
台湾所谓的白领阶层，每月平均收入在新台币4万元到8万元之间(人民币和台币比值为1∶4)，不过想单凭个人实力，在台北买栋房子，可是难上加难，因为薪水的涨幅永远比不上遥不可及的房价。
目前在上海长宁区拥有两套房的台商严邦国说，如果用相同的资金在台北买房，只能买一套二手房。确实，台北目前任何地段的基本价，每坪都要30万台币左右(1台坪＝3.3平方米)，换句话说，就是每平方米均价为2万人民币。
因此年轻人想买房，通常会先挑台北市近郊的房子，地点相当于北京的五环至六环间，或是上海的莘庄一带，这里的房价当然比市区便宜1／3；如果年轻夫妇两人一起奋斗，通常6到10年间，就可完成进驻台北市区的梦想，不过，可能买的还是二手房。
台湾当局为了减轻民众购屋压力，曾两度推出3000亿台币的房贷优惠利率，确实让许多上班族受惠，提前拥有一栋梦想小屋。
据台湾知名的中介公司永庆房屋统计，目前台湾房贷利率为2.5%，依旧为20年来的最低利率水准。1989年，房贷利率达到12.5%的高峰。
台湾2.5%的房贷利率将近为大陆的一半(2005年大陆房贷利率为5.31%)，直接导致台北房地产市场的升温。　　去年9月22日，台湾股市跌破6000点大关，证券投资市场的低迷成交量，却对比出台湾房地产的火热。当天，财政部国有财产局北区办事处，标售23处房地产，吸引278张标单，不仅标单数创新高，成交价也高得让人咋舌。就拿台北市最精华的信义区来说，每平米都有8万人民币以上的单价实力，若以一般的文山区，也就是台北的文教区域，每平方米也将近五六万元。
不过，真正让房地产业者引颈期盼的原因，还是投资者都看好未来两岸和解：全面开放大陆观光客来台，以及两岸三通。
信义房屋董事长周俊吉分析，“未来十年，信义区房价将不止每平方米10万元人民币。”周俊吉说，岛内不少人因为两岸始终不三通，只好举家搬到大陆，其实不利房市发展。因此开放三通，让两岸交流更频繁，将有利台湾房市。
中国房地产的得与失
　 日21:28 　 中国网　
根据建设部的最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的只有15.8平方米。的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是的2倍
根据世界经济论坛发布06年的《全球竞争力报告》，中国竞争力落后印度11位，排名第54位，相比去年下跌6位。对这个排名的一个重要依据，就是各国在公共机构的质量和智力投资上的份额。
和近邻印度相比,我们在软件开发、教育投入、基础研究的开发投入方面，中国要弱很多。印度拥有1400万大学毕业生，同样也比中国要多。
相比而论，中国的投资则大规模投向了不动产。
一国财富模式，决定了一国未来的竞争力。欧美人甚至印度人的财富选择了集中投向教育资本、产业资本和金融资本，从而创造出日益强大的跨国公司，正在逐步控制资源的全球分配走势。中国经济快速增长，却没有能够成长起世界级的大公司和世界级的企业家，更没有相同幅度地提升国人的福利层次，比如教育、社会保障、科技研发。这个现实与我们财富模式之间的内在联系，往往被人忽视。
一人在打牌、网游、侃大山上花费太多时间，他在苦读、冥思、劳作上花的时间就一定有限；
一个公司在仿制、回扣上花费过多心思，它在研发、设计与品质管理上花费的时间就一定少；
一个地方的官员在广场、门面工程、不动产上花的财力过多，他们花在生产、工艺、技术、研发上的财力就必然有限。
有数据表明，中国与日本、韩国相比，人均城市建设用地、耕地是比较接近的。然而根据建设部的最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的只有15.8平方米。的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是的2倍。
我们应该反思，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，甚至超出了国力和百姓所能承受的范围。
当我们把财富都凝聚在不动产上的时候，也就存在着风险。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。在一个全球扁平化的时代，所有国家都加入到同一个竞争体系中来。全球化流动的产品和服务，并不因为你来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单；性价比不如人，你的产品和服务就没有市场。
其实，竞争力下降的后果已经开始显现。据统计，2005年中国GDP大约占世界总量的4%，却消耗了世界9%的原油、20%的铝、30%~35%的钢、铁矿石和煤以及45%的水泥。
而这些固定资产投资中，又有相当大一部分流入了房产行业。许多城市建设的无效反复，是我国高能耗的重要引擎。许多跨国公司因为房价太贵，有撤离上海的打算。
日本人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的，韩国也早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们有些经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。一种浮躁的、封闭的小农意识，引导了我们并使得我们把众多财富都往住宅上砸。这样做的整体结果，必然会降低中国的竞争力。
赢了房子(中国房子大都是寿命只有30年的建筑垃圾)，输了未来，中国值吗！
的“住房痛苦指数”
住房痛苦指数比较
　 日20:57 　 观察与思考　
“住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价（平方米）&人均月收入＝住房痛苦指数。从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。上述计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。这种计算方法已简单到谁都会算,谁都会核对,几分钟就搞定。
例如,2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应&2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为:
百姓住房痛苦指数=3199元&933元=3.43
“住房痛苦指数”的纵向比较
这个数字是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。
例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2820元&874元=3.22
如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。
再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2758元&785元=3.51
从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。
尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。
这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。
当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。
这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。
·北京的“住房痛苦指数”
我们试以北京为例,来分析一下北京的“住房痛苦指数”。
我们之所以选取北京,一是因为北京是首都,所有的房地产新政的实施均自首都始,它应该是中国房地产新政成效最重要最方便、最直观的观察点,二是因为北京是中国房地产的龙头,是中国房地产三驾马车的头马。它的一举手一投足,一笑一颦,一个脸色,一个眼神,都会对中国房地产的走势产生重大影响。
根据北京市统计局统计数据计算,2005年北京全年房价的均价为6485元/每平方米。同年城市居民人均可支配收入为17653元。以此为基数除以12,月收入为1471元。于是,2005年北京市的“住房痛苦指数”为:
北京市住房痛苦指数=6485元&1471元=4.41
这组数字以无可辩驳的事实告诉我们,尽管北京人的人均收入17653元,大大高于中国全国平均收入11197元,高出几乎50%,但北京人的“住房痛苦指数”却更高,大大高出中国平均的“住房痛苦指数”,高出了1.19。
2005年12月北京人的“住房痛苦指数”为4.57,而同一时期的全国平均“住房痛苦指数”为3.22,高出了1.35,高出41.6%,显然高出的太多太多了。
·上海的“百姓住房痛苦指数”
看罢了北京,我们再来看中国房地产三驾马车之二的上海,2005年上海全年的商品房平均价,据上海市统计局所公布的数字为每平方米6698元,比上年上涨14.6%。而2005年上海市的人均收入为18645元,以此为基数,除以12,可以算出上海人的平均月收入为1553.75元。
于是,2005年上海市的“住房痛苦指数”即为:
上海市百姓住房痛苦指数=6698元&1553元=4.31
这样看来2005年上海市的“住房痛苦指数”4.31,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.10。
这是由于上海市的商品房房价在2005年下半年快速回落,从1-6月每平方米7054元,下降到全年的每平方米6698元,同比涨幅也相应地从15.1%,回落至4.9%。而北京市的房价在2005年下半年在继续上行。
这还表明,尽管北京位于天子脚下,但宏观调控的收效至今仍看不到,宏观调控的收效上海显然更快、更有成效。
·广州的“百姓住房痛苦指数”
看罢了北京上海,我们再来看中国房地产三驾马车之三的广州。
据广州市国土房管局公布的房地产市场信息数据,2005年12月广州市的商品房平均价为5278元/平方米。2005年广州市的人均收入为14884元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1240元。
于是,2005年12月广州市的“住房痛苦指数”即为:
广州市住房痛苦指数=5278元&1240元=4.26
从这个数字看,2005年广州市的“住房痛苦指数”4.26,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.15,比上海的4.31低了0.05。
通过这样的比较,你可以清楚地、量化地看出,北京、上海和广州宜居的程度,广州位列第一,而北京位列倒数第一。
青岛的“百姓住房痛苦指数”
看罢了中国的一线城市,我们来看中国的二线城市,我们随机选取一个中国的二线城市青岛,看看青岛市的“百姓住房痛苦指数”。
青岛市2005年的商品房平均价为4639元/平方米。青岛市2005年的人均收入为12920元,以此为基数除以12,可以算出月收入为1076元。
于是,2005年12月青岛市的“住房痛苦指数”即为:
百姓住房痛苦指数=4639元&1076元=4.31
这个数字居然与上海相同,仅次于北京。对此,你又该作何想?你不感到震惊吗?政府该不该引起高度重视?
·大连市的“百姓住房痛苦指数”
我们之所以如此关注大连,是因为大连成为2006年一季度,全国70个大中城市房价上涨的领跑者,新建商品住房售价同比涨幅为15.1%,楼市整体均价较去年同期增加1034元/平方米,增幅高达26.9%。
大连市2005年的人均收入为11934元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为994元。收入水平低于青岛市,大连市2005年的商品房平均价为4241元/平方米。
大连市百姓住房痛苦指数=4241元&994元=4.26
这个数字己与广州持平,在此基础上再上扬15.1%,其“百姓住房痛苦指数”高达4.89,超过了北京、上海、广州。
·温州市的“百姓住房痛苦指数”
还有一个城市值得我们高度关注,那就是这几年来,以温州炒房团而在中国房地产市场风头出尽的温州。让我们来看看,温州炒房团是伤害了温州老百姓住房的幸福指数,还是改善了温州老百姓住房的幸福指数。
温州市2005年的人均年收入为20805元,位居全国之首,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1735元,仍为全国之首。温州市2005年的商品房平均价为9278元/平方米。亦为全国之首。温州市在此一连创下了三个全国之首。
温州市百姓住房痛苦指数=9278元&1735元=5.35
在这里,我们看到了“百姓住房痛苦指数”的令人吃惊的新高:5.35,而且不出在中国的一线城市,却出现在中国的二线城市。
当我们用“百姓住房痛苦指数”观察中国房市,我们立即会惊讶地发现,我们过去的许多重要的结论都是错的。
中国房市仅仅是局部个别城市过热?不对。中国房市泡沫最严重城市是北京、上海、广州吗?不对。中国房市泡沫最严重城市,居然是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
如果我们仅仅看商品房的绝对水平,如果我们仅仅看商品房的涨幅,那么,我们会很容易地得出结论,中国房地产泡沫仅存在于一线的超大城市,而二线城市没有房地产泡沫可言。可“百姓住房痛苦指数”告诉我们,这个统治中国房地产论坛多年的结论是错的。
“百姓住房痛苦指数”位居全国之首的,不是中国房地产三驾马车之北京、上海、广州,而是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
对于这样的一个结果,你又该作何想?不感到震惊吗?
温州市政府该不该引起高度重视?我们还能对温州的地下钱庄的胡作非为,一只眼睁、一只眼闭吗?
如果不是“百姓住房痛苦指数”,你能对这一切洞若观火吗?如果我们仅仅对比房价的绝对值或涨幅,那公平、可信吗?
对于这样的一个结果,温州炒房团给温州的城市宜居程度、温州的地方经济、温州老百姓住房幸福指数,都带来了些什么,我们不该深深地反省吗?
一连创下了三个全国之首温州市,又创下了第四个全国之首:“百姓住房痛苦指数”位居全国之首。
“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数”
我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:
一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米&3199元=239925元。
239925元&11197(年收入)=21.42(年)
你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。
如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。
如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年&5=4.28
这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。
中英“住房痛苦指数”比较
持“中国的房价应该高，与外国不能比”
的观点者，其理论依据为，中国人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高于中国的国家比——如英国。
英国的人口密度大大高于中国，为每平方公里247人，是中国人口密度的170％。中国平均的人口密度是每平方公里132人。这是一个并不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英国的“住房痛苦指数”大大高出中国的“住房痛苦指数”，是不足为怪的。
而英国2003年的房价，普通地区为200英镑／平方米（约合388美元／平方米），伦敦地区的房价要贵一些，约合400～600英镑／平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此，英国的一般地区普通住宅售价约合元人民币／平方米；伦敦地区约合元人民币／平方米，或均价1000美元／平方米。
2003年英国人的人均收入为28330美元，以此换算，月收入为2362美元。如此算来：
英国人的“住房痛苦指数”＝388美元／平方米&2362元美元＝0．16
这个数字说明，一个普通英国人的月均收入可以买到6．22平方米的商品房，而中国人三个月的月均收入还买不到1平方米的商品房，两者相差近20倍。
2003年中国城镇居民人均年可支配收入为10493元，除以12，得出月均可支配收入为874元，全国平均房价为2820元／平方米。于是，2003年中国的“百姓住房痛苦指数”即为：
中国人的“住房痛苦指数”＝2820元／平方米&874元＝3．22
人口密度仅为英国人口密度70％的中国，“住房痛苦指数”却高出英国人的“住房痛苦指数”整整20倍。
我们接着看看伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较：
伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元／平方米&2362元美元＝0．38
2003年北京市住房痛苦指数为：
月，北京房市的均价为6246元／每平方米，3月为6386元，6月为6333元，7月为6399元，8月为6623元，9月为6733元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6723元（以上数据均来自北京市统计局城市调查队）。
如此算来，2003年北京全年房价的均价应为6483元／每平方米。
北京房价每月都在公布，每个月都在变化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以这个公式的分母是相对稳定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17633元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1471元。
于是，2003年北京市的“住房痛苦指数”为：
2003年北京市住房痛苦指数＝6483元&1471元＝4．41
北京人的“住房痛苦指数”高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。
据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878．32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元／平方米熕以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为：
北京市住房痛苦指数＝9397元／每平方米&1878．32元＝5．0
2006年10月北京人的“住房痛苦指数”达到了5．0，高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍（同一时间段，英国的房价在下跌）。
对此，又该如何评说？
全球各地的“住房痛苦指数”与北京的比较
我们得把中国的“住房痛苦指数”拿出去，进行全球环境下的大比对，惟有如此，我们才能正确地认识中国房地产市场的形势，也才能正确地认识国家不断推出的，对中国房地产市场的一个又一个的房改新政。
“住房痛苦指数”的计算公式为：
商品房的平均售价(平方米)&人均月收入＝住房痛苦指数。
之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。
据国外媒体报道，十年前，仅日本一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。
目前，世界上房价最贵的地方应当属日本。2005年在市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20
平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3
000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。
2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币，人的人均收入肯定在这个数字之上。
所以可以得出：人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米&23000元(月收入)＝1
但这个数字可能偏高，实际应当小于1。
而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为：
将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：
北京市住房痛苦指数＝6485元(2005年底北京商品房均价)&874元＝7.42
这样一来，2005年人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。
·巴黎与北京
自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%)，可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。
如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然，这个算法不会如此简单)，年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?
法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24,
770美元，月收入为2064美元。
以此计算：巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米&2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。
然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。
距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”
仅为1.66。
法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。
实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。
·纽约与北京
在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。
我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。
首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车上的国家，但中国还是一个自行车上的国家，两国经济上的差距是显然的。
并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。
美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。
美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。
有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
纽约的平均房价为：45.3万美元&220平米＝2045美元/每平方米。
美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。
以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元&3134元＝0.65
算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌)。
此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。
可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的：如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?
不同参照物下各国与北京住房痛苦指数比较
还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价
”需要打折。
中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。
美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。
因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。
这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。
·伦敦与北京
英国的土地面积小于四川，但人口有8千万，因此人口密度大于我国的四川省。
在英国，普通地区的房价为200英镑/平方米，伦敦地区则要贵一些，约合400～600英镑/平方米，一处4
80平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合人民币/平方米；伦敦地区均价为1000美元/平方米。
2005年英国人的人均收入为28,350美元，以次换算，月收入为2362美元。
如此算来，伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元&2362元＝0.38
这个数字同样让人难置信。因为2005年北京人的“住房痛苦指数”为4.41，高出伦敦人十多倍。
·莫斯科与北京
在刚刚过去的2006年，莫斯科的房价呈直线上升之势。据俄罗斯权威机构公布的统计数字，到
0日，莫斯科居民住宅的平均价格目前已经达到每平方米(套内使用面积)3653美元。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”，购房者普遍认为莫斯科的房价还要继续攀升。
俄罗斯自1998年遭遇经济危机以后，全国各地的房价暴跌，莫斯科普通居民住宅楼的价格甚至跌到每平方米80
0美元左右。在此后几年里，随着俄罗斯经济逐步复苏，各地房价也随之逐渐回升，莫斯科的房价上升更为明显，但上涨幅度没有超出购房者的承受能力。
而莫斯科却从2005年下半年开始，房价飞速上涨，到2006年年初几乎达到疯狂的程度。高档居民住宅楼从一年前的每平方米2000多美元上涨到每平方米5000美元。
日莫斯科市统计局公布了莫斯科人的收入情况。月份，莫斯科大、中型企业及各种所有制形式的组织机构的就业者月平均收入为20826卢布。据初步统计，按人口平均计算，莫斯科人的月平均货币收入合计为27489卢布(1033.4美元)，比2005年同期增长了
20%。其中，在金融机构工作的工资最高，平均为 45911卢布；教育机构的工资水平最低，平均为12298卢布。
由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指数”＝3653美元/平方米&1033.4元美元＝3.53
但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指数”仍大大低于北京人的“住房痛苦指数”。
·首尔与北京
日，上海《新民晚报》刊登了这样一条新闻：《韩国部长因房价过高请辞副总理向无房平民致歉》。该新闻中说，韩国总统府日前宣布，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀，为了对日前发生的房地产政策失败产生的争议负责，前天上午向卢武铉总统呈递了辞呈。据悉，虽然此次是由他们主动请辞的，但实际上却是因政策失败而问责性撤职。
为此，韩国副总理权五奎说，政府“向无住房平民表示歉意”。
道歉之余，韩国政府和执政的开放国民党于日举行党政协商会议，确定并发表了稳定房地产市场的方案。根据新方案，韩国将在接下来4年推出164万套新住宅，并通过限制抵押贷款等措施抑制投机，促成房价下降。
路透社说，这是韩国政府3年来为抑制房价推出的第八套改革措施。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。房价高涨不仅使韩国普通百姓怨声载道，还影响了韩国总统卢武铉的支持率。
那么韩国首都首尔的住房痛苦指数究竟有多高?
2006年4月，韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元(1坪等于3.3平方米，即900万韩元/
平方米)，韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算：韩国首都首尔的住房痛苦指数＝900万韩元/平方米&322万韩元＝2.79
这样看来，无论是北京市住房痛苦指数还是中国住房痛苦指数，都大大地高于韩国首尔的住房痛苦指数。而且这个比较还是不公平的。因为此公式的数据来自韩国首都首尔的房价暴涨期的豪宅集中区，不具有代表性。而北京的数据为全市均价，因此，首尔的住房痛苦指数实际上应小于1。
·新加坡与北京
新加坡的组屋(相当于中国的经济适用房)是精装修，全家具电器的，而且只以使用面积销售。使用面积≥92平米四居室精装房(全家具电器)，建筑面积≥131平米，仅售27.8～41万新元(根据装修和家具档次不同，售价有不同
)，新加坡的商品房均价大体在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1万人民币)是低保，普通民众平均月薪3900元。以此计算：
2006年新加坡住房痛苦指数＝3022新元/每平米&3900新元＝0.77
·瑞士与北京
瑞士房价是全世界最高的地方之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～70
00瑞士法郎，也就是合1元人民币／每平方米，即：美元/每平方米。但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为瑞士法郎，合元人民币／每平方米。一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎(合90～120万元人民币)居多。
瑞士苏黎世市区2005年房价约为4000美元／每平方米。这在世界各国首都的房价中，算比较贵的。
2005年瑞士的人均收入为39,880美元。月收入为3323美元。依此计算：
瑞士人的“住房痛苦指数”＝4000美元／每平方米&3323.3元美元＝1.20
当“住房痛苦指数”一进入房地产市场研究，一进入房地产市场庞大而复杂的数字迷阵之时，是否真有一种豁然释义、云翳散尽、洞若观火的感觉?
之所以创立并设置如此简洁而清晰的一个指数，是想交给每一个中国人一把尺子，谁都会用，谁都能很容易很准确地，作出对中国房地产市场的是非曲直的判断。
不过也有人建议说，为什么不把“住房痛苦指数”改称“住房幸福指数”，不是比较能为主流媒体所接受吗?
我的回答是：“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”，其改变的临界点是1，即“住房痛苦指数”大于1时，该指数为“住房痛苦指数”，当“住房痛苦指数”小于1时，“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。
但“住房幸福指数 ”不是固定的！
的4.47-7.42倍
2005年北京全年房屋均价为6485元/每平方米，北京城市居民人均可支配月收入为1471元。于是,2005年北京市住房痛苦指数=6485元&1471元=4.41。更公平、更准确的比较方法为：将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：北京市住房痛苦指数＝6485元&874元＝7.42……同上
孙立平：高房价与当代中国社会结构
　 日08:34 　 《长江》杂志　
孙立平 清华大学教授，著名社会学学者
房地产是最近这些年人们最关心的问题之一，对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是，人们在国外经常使用的分析房价的指标，在中国基本都失效了。
以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是，近些年来，我国大中城市中的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话，成为人们基本的共识。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说，这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房，这个因素的作用当然是不容忽视的，但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力，显然是说不过去的。因为事实是，购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。
与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得，购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成，一是将来出售房子的差价，二是出售前的租金。有专家认为，按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是，在房价扶摇直上的同时，许多城市的房租却在不断下降，至少是没有同步上升。比如，在北京，除了中关村、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外，许多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城区，房租大体与前些年持平，有的地方甚至是在不断下降的，个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。上海也是如此，在房地产热中，上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子，由于这些中高档物业供应量在不断加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。
由于这两个指标全部失灵，一些依据这些指标做出的房价走势预测，特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测，便往往成为笑柄。前两年，索罗斯曾认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家，但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场，呼吁将房价降下来，而且不断做出房价可能下跌预测的学者，他们往往成为房地产商奚落的对象。
问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。
一个因素是目前中国独有的家庭结构。由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中“一孩化政策”的推行，所形成的独生子女家庭结构。事实上如果仔细分析一下就会发现，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。
北京市建委网站今年早期公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋年轻化，20至30岁群体是商品房购房主力，去年第四季度其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点。第一，他们主要是为结婚安家而购房。第二，就其中的大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，并不具有这样的购房能力。
那么他们的购房能力来自哪里？在许多地方，实际上是形成了这样的一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担，一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式：三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说，正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系，而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。
而这种三个家庭支撑一套房子的模式，只有在独生子女家庭中才会成为可能。在一个多子女的家庭结构中，父母要帮每一个孩子解决住房问题，是不可想象的。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。
由此可见，在中国目前的情况下，家庭结构对购房能力从而对房价的影响，远远超过一个家庭收入变化的影响。一个家庭收入的变化，基本是加减的关系，而家庭结构所造成的三个家庭六个劳动力支撑一套房子，则是乘数关系。后一个因素的作用无疑远远大于前一个因素。看起来家庭是很小的家庭，家庭就几个人，但家庭结构对经济社会生活的影响有时会非常大。
在若干年前，我和一个房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是，北京房价的上涨不可能持续很长的时间。那个朋友争辩说，他坚信北京的房价会不断走高。事实证明，是我错了，朋友对了。我的推断错在什么地方？关键是对外来资金涌入北京估计不足。不久前的一个数据表明，北京1万6千元一平米以上的房子，60%是外地人买的；全部的一手房当中50%是外地人买的，全部进行交易的二手房当中40%是外地人买的。这就是通常我们所说的，外地人买房子的现象。从一些研究的成果来看，除了北京市自身的购买力之外，有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用。一是外来的投资性或投机性资金。一种坊间的说法是，外地的有钱人纷纷在北京购房，二是每年超过十万人的北京高校毕业生，大多都不会离开北京，此外每年还有为数可观的“北漂一族”来北京寻找机会。从理论上说，两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要一套房子，如果考虑到独生子女所形成的家庭结构，甚至两个外地孩子在北京安家立业最终可能需要三套房子，因为其父母在退休之后也可能追随而来。
我举这个例子是想说明，在一个失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中，若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。
这样的状况和北京、上海这些城市房地产的关系是显而易见的，人们都在往这有限的地方集聚，各种各样的资源在向这些城市流动。于是就出现全国的钱买北京上海的房子。
这个因素又会和前面讲到的家庭结构联系起来。我们假定说两个外地的孩子，一男一女，到北京或者上海来读书。只要到了北京、上海读书一般不会再离开这个地方，然后他们两个恋爱了，结婚了，组成一个新家庭。这个时候就需要一套房子。但是如果这两个孩子都是来自城市，那么意味着他们都是独生子女，他们两个结婚之后意味着在外地各自有一个身边没有子女的家庭，就是他们的父母组成的家庭，他们的父母有的可能是退休了，有的可能没有退休，从理论上来说，只要他们具有这样的能力，这两个老家庭将来会跟到北京或者是上海来，为什么？因为他们在当地是身边没有子女的家庭。这意味着，两个外地的孩子到北京或是上海读书，在理论上来说将来可能需要三套房子，老家庭原来几十年积累的资源，最后都要用到北京和上海的房地产当中。这个因素对北京、上海这样大城市房地产的影响显然也是不可忽视的。
任志强：骗人也不是这种骗法
　 日21:06 　 中国经济网　
同时在去年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了69%，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。
任志强 知名开发商、华远集团总裁
新闻发布会上国家土地副总督甘藏春在会上问了个“北京若是零地价,房价能降下来吗？”的问题，自以为是一种高明的反问，于是媒体就大炒此论的言外之意是“地价拉动房价上涨”的说法根本站不住脚。
其实，有脑子的人都知道这是个欺骗性的游戏，忘了个基本的前提。如果中国从来都实行的是零地价，房价绝不会像现在这样高。所有的统计数据都表明，中国第一次的房价上涨在于实行55号令“土地的有偿出让制度”；第二次上涨来自于“住房制度的私有化”；第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”，此后的惯性上涨来自于土地的垄断性供给不足形成的天价。且每一次天价都让市场中所有的土地进行了一次资产重估的上调。没有土地稀缺性供给造成的价格上涨，可以肯定房价绝不会像现在这样高，也就是说从开始就是零地价则今天也许就根本用不着讨论房价的高涨问题了。
如果，昨天已经是高地价了，并且市场中有大量存量或正在生产的高地价房时，部分“实行零地价”也许会在后一段（生产滞后期）时间内让房价下降，而短期少量的土地低价是无法影响到长期市场的。
如果实行长期大量的土地零地价供给政策，一定会让现有大量高价存储土地的公司破产，并从现在就会让所有的购房人停止消费，让房价跌下来。
当地价上涨时的土地价值重估是建立在现有土地无法保证充足供给的基础上的。当无限制放开土地供给量时，不是零地价也会每次都被新的低地价向下重估价值。
遗憾的是北京无法供给同地段的零地价土地，也没有大量供给重要地段土地的可能。正是这种不可移动和不可复制性才使房地产的价格特征中含有大量的位置因素。非同地段的零地价也无法影响位置特殊因素的价格，但一定会影响市场中的平均销售价。零地价取得土地的开发商一定不会卖与高地价同邻地区的商品房价格高的价格，每个开发商都知道多出来的价格都是增值税。
国土管理部门想推卸因土地价格造成房价上涨的责任是可以理解的，但骗人也不是这种骗法。至少应让管理部门的信息公开并与民众对称，这样就能让民众自己判断正误，自行做出消费的选择而不是生活在欺骗之中。
北京市国土局的公布数据显示，今年上半年的住宅用地成交价同比下降了25%，但北京市国土局并没有同时公布去年公开成交的土地价格271亿元，溢价了56亿元，溢价增长了26%，远远超过了房价的增幅。
同时在去年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了69%，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。
北京市累计的对社会的经济适用住房总量约2246万平方米，销售面积2029万平方米。但这种非社会化的享受经济适用住房政策的面积却高达2586万平方米，大大超过了正式的经济适用住房总量。
而这些面对中央单位与部队的用地指标严重的侵占了市场商品房的供地计划，必然让市场中的地价上涨并供给减少、房价上涨。分析土地供给情况不仅要看国土部门的供地总量，更要看其对社会保障性住房与商品房各自的供地情况，毕竟大量的购买商品房的家庭无缘享受政府严格审查资格的社会保障性住房。如果面对市场的商品房供给不能保证计划，又怎么能房价不涨呢？而零地价的经济适用住房价格难道不比同地段的商品房价格低吗？
今年北京的公开供地总成交额100.6亿元，溢价了9亿多元，重要的原因在于两限房的供给限制了土地的溢价，同时政府的暗箱操作并没有让大量的最高竞价中标（如果是高价者中标，地价就不是下降了）。这种土地价格的下降并没有市场中的可比性，也不能说明市场中的非限制性商品房供地价格的下降。
当然大量的限价房销售时会拉低北京的平均房价，但这对不能享受政府优惠政策的家庭而言又有什么意义呢？无非是商品房的购买者用更高的价格来补贴享受双限房或经济适用住房的家庭，在总供地量不变时，这些有限制的用地量增加必然减少商品房的供地量，也必然推高房价。
去年的高地价已为今年的高房价奠定了基础，而试图用今年的地价下降来否定“地价拉动房价”的说法才是毫无科学根据的欺骗。
我们同意地价不是房价上涨的唯一原因，但土地供给不足造成地价的上涨却是不争的事实。而地价上涨形成土地价格的重估也是一个事实。同样房屋供给不能满足需求也是个事实。今年1至5月份新开工的商品房面积增幅放缓，房子的销售面积大于竣工面积2.02倍，明显的高于去年的1.55倍。销售面积增幅比竣工面积增幅高6.7个百分点，期房销售同比加快了6.4个百分点。房价又如何不涨呢？
不管地价的变化如何，只要供给量不足，房价就会涨。如果零地价供地的面积小于需求，零地价也不会让房价下降；但如果大量的供给就一定会让房价下降。
一个是价格的概念，一个是数量的概念，数量不足必然引发价格的变化，数量充分非零地价也会让价格平稳的下降。潘总的零底价拍卖的房子从来都比正常销售的房子价格高，原因就在于位置和数量的稀缺性。海航飞机上底价拍卖的机票也常常比打折的机票还贵，就是最简单的道理。重要的在于数量而不是在于起价。恩格斯在《反杜林论》中关于量变与质变的关系，对此已经解释得非常清晰了。
甘督察如果能拿出大量的零地价土地供给市场，房价一定会降下来！不信我们就在社会监督的情况下赌一把，看看事实会怎样回答！
端宏斌：巨变中的中国
　 日21:20 　 中国网　
中国的经济与社会环境正处在一个大变革的阶段，而身处其中的我们很可能还没有意识到其变化程度之剧烈。
任何事情只有在对比之后，才能清晰的看出差别所在，最近两件事情令笔者感慨颇多。某甲在一个跨国公司上班，不久之前想着要跳槽，因为他进这个公司已经一年多了，竟然没有加薪，于是他很不满意。一天他在网上碰到一个在法国分部工作的同事，由于经常有联系，便开始闲谈起来，渐渐的就提到一年来没加薪所以想跳槽的事情。对方的回答却令他一时说不出话来，因为那人说自己已经有10年没加薪了。
另一件事情是关于日本人的，话说某日本大报的记者来中国采访，拜访了很多中国朋友的家，可那人越拜访越郁闷，最后竟然取消了后续拜访计划。他到底受了什么刺激？后来才知道，原来他觉得中国人的房子太大了，差不多家家都有百十多平米，而他自己在日本干了大半辈子，攒的钱只能住那么一个小房子。由于自己家空间狭小，人只能在家电家具之间“鱼贯而行”。说起家具家电，中日家庭间的差别几乎没有。由于不想受更多的刺激，便提前打道回府了。
以上两件事虽然只是个别特例，已经很能说明问题了，中国经济自从2003年开始超过10%的幅度增长以来，已经维持了五年之久，这个趋势不仅没有放慢，还日渐增加，今年的增速很可能超过11%，这使得中央政府不得不出台众多货币紧缩措施。但在滚烫的经济面前货币紧缩政策却看起来那么的无助。
半个多世纪之前，阿拉伯国家还处于世界穷国之列，忽然间发现了地下的石油，这些石油已经静静躺了数亿年，在一代人的时间内，阿拉伯人就从骑着骆驼旅行变成开着劳斯莱斯旅行。同样的事情也发生在中国，中国人在一代人的时间内，从骑着自行车上班变成开着小车上班，当然劳斯莱斯还没那么普及。阿拉伯人的变化凭借的仅仅是运气，而中国人的变化依靠的就是勤劳和创造力了。
在世界所有顶级投资家中，罗杰斯是最看好中国的，他原先是索罗斯的合伙人，两人共同创办了量子基金，后来他有感于不能把生命浪费在坐在办公室看年报上，便辞职开始环球投资之旅。他先后两次环球旅行，可以说见多识广。他发现，中国人是唯一一个愿意从早干到晚的民族，不管在哪里，他都能看到中国人劳动的身影，相对而言沙特人根本就不劳动，连把石油挖上来卖掉这点事情，主要还是外国劳工来做。而俄罗斯则满是醉鬼，把一份工作和一瓶伏特加放在俄国男人面前，他宁愿选择伏特加，因此俄国男性预期寿命只有60岁，仅比非洲国家略好。
能和现在的中国人比勤劳和创造力的，唯有上世纪六七十年代的日本人和德国人，只要我们能保持现状，我国的经济就会继续飞速发展下去。有人可能会说，不要太乐观，想想当年的东南亚金融危机，国际金融大鳄会把整个国家搞破产的。但很少有人知道的是，东南亚金融危机的起因正是中国的崛起。因为东南亚国家成为经济“小龙”依靠的也就是廉价劳动力，他们并没有什么核心技术，但中国人抢了他们的饭碗，因为这儿有更廉价的劳动力，现在我们觉得GDP增长10%是个天文数字，但1993年和1994年中国GDP的增速分别是14%和13%，那些国家大量的岗位流失到中国，但他们的央行还陶醉在经济发展的幻觉之中，随着外贸萎缩入不敷出，不断依靠外债度日，同时还想着坚守本币的坚挺，于是才让索罗斯之流钻了空子。
我们所有人正见证着一段伟大的历史，大多数中国人在有生之年会看到中国成为世界最富强的国家，这一点我们要确信。
了解楼市的人可能知道，在北京年轻人买房基本不是花自己的钱，而是三个家庭六个人供一套房：小两口是独生子女，男方和女方家里共同出首付，然后共同还贷，当然也有条件好的家庭只需要一方家长的积蓄就够了。所以都说“靠工资买不起房”，可房子还不是一套一套都卖出去了…同上:奇怪的事出现了
房价大跌百姓不会受益
　 日20:48 　 光明网　
像北京这样的全国热点地区，温州炒房团走了，山西大老板又来，更何况全国各地的淘金者还在源源不断涌入，房价很难跌下来
现在的关键问题是想方设法提高居民收入，让他们都有钱买房。如果房价大幅下跌，最先受害的是中国经济，其次是政府，最后才是房奴。而受益的决不会是买不起房子的普通百姓。
忽如一夜房改来，千楼万厦建起来。当住房成为中国老百姓的新“三大件”之一，当住房不再是一种福利而成为一种商品的时候，我们才骤然发现房价早已超过了我们的购买能力。
房价上涨是好事，说明经济增长，市场繁荣，是正常国家正常经济状态下的正常现象。纵观近几年的房地产发展状况，每一次房价上涨就代表着一次经济高潮，住房即是商品就符合商业规律，价格调整是不以人的意志为转移的，国家经济形势的迫切要求，固定资产投入的不断增加，老百姓渴求生活质量的改善，建筑市场上屡禁不止的商业贿赂，以及农村务工人员的持续涌入，都是住房需求不断增加，房地产价格一直持续走高的主要原因。
宏调政策收效不大
理性地看今年的房地产市场，仍将是风起云涌，波澜不惊。因为国家政策的导向问题，因为资金链的问题，开发商的合作、兼并、整合和腾挪将成为市场的主旋律，但“涨价”将依然跳着漂亮的“独脚舞”向我们走来，归根结底有以下几个方面的原因：
一、都是政策惹的祸。纵观国家近几年出台的有关房地产方面的政策，没有一个是降房价的，从“国八条”到“国六条”，再到最近的收紧土地的政策出台，仔细看所有的调控手段都是稳定房价的，甚至出现了国家越调控，房价越高的奇怪现象。分析一下国家的经济形势即可明白，近几年国家GDP的迅猛增长，很大的贡献来源于房地产行业。房地产行业就像汽车行业一样，关系着几百个配套行业的发展，房地产衰，则经济必受影响，失业率就上升，GDP会下滑，相信这决不是决策者想看到的。现在宏观调控的最佳程度应是让房地产稳中缓升或少涨，相信能控制在与GDP的增长幅度相当是最佳选择。
二、国家经济形势的迫切要求。目前我国经济是只能前进不能后退，房地产是主力军，让房价跌下来无疑是让中国经济滑坡，是不符合国家产业政策和导向的。
三、地方诸侯经济的兴起使宏观调控政策难以奏效。“上有政策，下有对策，自己还有一套决策”多年以来一直是地方应付上级领导检查和督导的法宝。改革开放以来，多次的政策调整，使地方看到了国家政策的不稳定性和诸多漏洞，所以才有了“遇见红灯躲着走，见了黄灯快点走，绿灯亮了慢点走”的工作策略，现在一些地方又出现了“村哄乡，乡哄县，一直哄到国务院”的现象。越是国家明令禁止的项目，越说明有利可图，越要千方百计上马。国家限制外资介入房地产，外资热钱反倒越涌越汹；国家整合房地产市场，提高房地产准入门坎，本意是好的，其结果却是开发商没少，但竞争少了，垄断加剧了，房价上去了，宏观调控政策一次次竹篮打水。
四、地方政府的政绩观。畸形的政绩观念决定了哪个地方政府也不会心甘情愿让房价大幅下跌，让GDP下滑，给自己的政绩抹黑。
政绩观起重要作用
五、房地产开发商。企业经营的最终目的就是利润，所以哪个开发商也不愿意让房地产跌价。
六、土地价格决定了房价居高难下。在国家现行“招拍挂”的政策下，再加上国家人为控制土地供应量，土地价格只会越炒越高。
七、城镇化加剧使住房供不应求。农民工大量进城，最终得在城里安居乐业，住房需求长远看仍然无法满足供应，房价必然难以降下来。
综上所述，中国的房价在相当长一段时间仍将呈上涨趋势。有人说中国的房价有泡沫，像北京、上海、杭州、深圳等个别大城市确实有泡沫，但他们的泡沫完全可以在五年到十年的时间里自行被市场消化掉，其它中小城市的房价应该是与目前经济增长相一致的。像北京这样的全国热点地区，温州炒房团走了，山西大老板又来，更何况全国各地的淘金者还在源源不断涌入，房价很难跌下来。还有深圳、广州等地区，买房的人当中有相当一部分是港澳人士，在港澳房价长期高企的情况下，港澳的中低收入阶层依然会选择在珠三角地区买房，房价自然也很难跌下来。
联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入比的指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行的数据是上限不到6倍。按照这个标准来计算，我们的房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。我们的房价似乎太高了，但请注意，这只是一个合理房价的指导线，而中国的经济从来就是一个市场怪胎，运行常常是不符合价值规律的。如我们的手机费、电话费，我们的汽车，哪一个不是比国外的正常价格高出许多，哪一个不是暴利？你能说他们不合理吗？现在的关键问题是想方设法提高居民收入，让他们都有钱买房，来适应和平衡房价的上涨，而不是降低房价，来迎合联合国或世界银行的标准。
房价大跌不利经济
换言之，如果房价大幅下跌，最先受害的是中国经济，其次是政府，最后才是房奴。而受益的决不会是那些现阶段买不起房子的普通百姓，因为经济倒退，必然使普通老百姓的生活质量下降，原来买不起房子的还是买不起，甚至会面临更加难堪的境地。
目前中国经济的通胀现象已经显现，经济危机一触即发。我们很清楚房地产过热可能对中国经济带来的灾难性的后果，我们也关心今明两年中国的经济能否顺利实现软着陆，我们更期望明天的房价不会太高。
李银河：做个中国人真骄傲
　 日21:09 　 人民网　
李银河 著名性学者、中国社科院研究员
那天，我的邻居来跟我聊天，有意外发现。前不久，她姐姐带来一个日本大报（朝日新闻？）记者，在我家坐了坐，聊了一阵，后来去她家吃的饭。她跟我说，原来这个记者还想去拜访好几家，却突然取消了，原因是“受不了那个刺激”。我奇怪：他受什么刺激了？
原来，他觉得中国人的房子太大了，家家都百十平米，而在日本，他干了一辈子大报记者，才攒钱买了个小房子，房子空间狭小，家具一多，人从房间里走过，要“像鱼一样”闪来闪去，所以他觉得太受刺激了，以致不愿去更多的人家，受更多的刺激了。我听了才突然意识到，中国这些年的变化实在是太大了，人们的生活水平能到了让日本人羡慕的程度。原来还真没注意到。
前不久还收到一封去印度开会的邀请信。日程有点冲突，正在犹豫去还是不去的当口，去过印度的同事异口同声地劝我别去，说印度的落后让人瞠目结舌，到处又破又脏又乱，随时可能闹肚子，恐怕去了能不能全须全羽的回来都成问题。我们所长也是刚从那儿出差回来，已经指天发誓说再也不去了。
看来，做个中国人已经有了骄傲的资本了。从小到大还没有过这种感觉。这感觉很爽啊。
CONTENTS.结语
　近几年出国旅游的人多了，很多人回来就感慨，国外的城市也就那样，楼都是旧的，还是我们的北京上海气派，因此自信心爆膨。李银河女士的此番言论与此可有一比。通过数据和分析，我们看到李银河女士说的现象是真实存在的，但由于没有分析产生这种现象的原因，得出的结论就让人哭笑不得。这件事告诉我们，我们既不能因为情绪而不顾事实，也不能拿着表面现象不经分析就当镜子乱照……
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