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政和县国有资产投资经营公司、福建省政和县青少年宫诉被告雷仁旺财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2015）政民初字第97号原告政和县国有资产投资经营公司，组织机构代码，住所地政和县城关文明路53号。法定代表人赖传铭，系该公司经理。原告福建省政和县青少年宫，组织机构代码，住所地政和县文明路52号。法定代表人张贵，系该单位主任。二原告共同委托代理人陈旭峰，男，政和县熊山中心法律服务所法律工作者，住政和县。被告雷仁旺，男，日出生，现住政和县。委托代理人范水强，男，政和县熊山中心法律服务所法律工作者，住政和县。原告政和县国有资产投资经营公司（以下简称国投公司）、福建省政和县青少年宫（以下简称青少年宫）诉被告雷仁旺财产损害赔偿纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员尹文珍适用简易程序，于日公开开庭进行审理。原告国投公司、青少年宫的委托代理人陈旭峰、被告雷仁旺及其委托代理人范水强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国投公司、青少年宫诉称：日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于政和县青少年宫的一楼及三楼的两间房屋出租给被告，租期为日至日止，租金为每月260元。在租期到期后，被告继续租赁上述房屋，原、被告之间形成不定期租赁关系。日，经政和县人民法院调解，原告与被告同意解除《房屋租赁合同》，同时被告应在日前向原告返还房屋（具体详见﹤2013﹥政民初字第591号民事调解书）。但在调解书生效后，被告拒不履行调解协议约定，被告依然继续占有、使用该房屋至今，因此原告依法可以向被告主张该房屋的占用费，参照《房屋租赁合同》的月租金260元，被告从2013年9月至日止占用16个月，因此被告应向原告支付房屋占用费4160元（260元×16个月）。为此，原告诉至法院请求：一、判令被告向原告支付房屋占用费4160元。二、判令被告承担本案诉讼费用。被告雷仁旺辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，双方的租赁合同已在日政和县人民法院（2013）政民初字第591号民事调解书中确定，双方合同已经解除。被告已经支付了全部房租。日之后双方就不存在租赁合同关系，也不存在租金的给付问题。按照调解书的约定，如果我们没有履行交付租赁房屋，原告只有向人民法院申请强制执行，现在以占用费主张权利没有事实和法律依据。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于政和县青少年宫一楼第二间及三楼第一间房屋出租给被告，租期为日至日止，月租金为260元。合同到期后，被告继续租赁上述房屋，原告于日向本院提起诉讼，经本院调解，原、被告于日达成调解协议：一、解除原告国投公司、青少年宫与被告雷仁旺在日签订《房屋租赁合同》；被告雷仁旺于日前按照合同约定的标准将租赁房屋（政和县青少年宫一楼第二间及三楼第一间房屋）返还原告。二、被告雷仁旺一次性支付给原告国投公司、青少年宫房屋租金6526元（从日至日），该款当庭付清；三、原告国投公司、青少年宫自愿放弃其他诉讼请求。日后，被告雷仁旺未退房，仍继续占有、使用该房屋至今。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、（2013）政民初字第591号民事调解书、《证明》，以及法庭审理笔录在案为凭，并经本院审核，足以认定。本院认为，根据本院（2013）政民初字第591号民事调解书，被告于日前应腾空讼争房屋，将之返还原告，但被告未履行上述义务，其占有、使用讼争房屋的行为没有合法依据，构成对原告财产权利的侵害。原告提出被告应按原租金标准支付讼争房屋的占用费4160元的诉讼请求，原告提出按原合同约定租金标准计算房屋占用费的主张，于法有据，本院予以支持；原告在本案主张被告侵占期间为2013年9月至日止，日前腾空讼争房屋，是原告自愿给予被告的宽限期，被告在日至日期间占有讼争房屋非侵权行为，故本案讼争房屋占用费应从日计算至日，为3900元（260元×15个月），故对原告的诉讼请求，予以部分支持，被告在本案中的辩解不符合法律规定，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雷仁旺在本判决生效之日起十日内支付给原告政和县国有资产投资经营公司、福建省政和县青少年宫的房屋占用费3900元。二、驳回原告政和县国有资产投资经营公司、福建省政和县青少年宫其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告政和县国有资产投资经营公司、福建省政和县青少年宫负担2元，被告雷仁旺负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员　　尹文珍二〇一五年三月二十三日书记员　　黄小娜本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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赖成福与李志华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第6号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖成福，男，汉族。委托代理人曾小艳，女，汉族，系上诉人的妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志华，男，汉族。委托代理人：郭志武、张泽鹏，广东汇和律师事务所律师、律师助理。上诉人赖成福因与被上诉人李志华房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第455号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人一审诉辩主张原告赖成福一审诉称：原告自2004年起，一直持续租赁被告所有的位于惠州市仲恺赤岭市场侧面第二栋房屋。期间，双方签订了多份租赁合同，前后合同均呈连续状态。日，双方就续租案涉房屋的一楼门面事宜签订《合同》。合同约定：李志华的房屋租给乙方（即原告）使用，首次签订合同至日到期，现续租期从日起至止（两年），延期这两年租金现在不定，到首次签订合同到期才商议租金，到时按当地当时的市场价格重新双方商议。之后，双方又于日就续租事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自日起延至日，租金亦为按市场价格处理。该些租赁合同，双方均有诚信履行。日，双方就包括一楼门面在内的整栋房屋在日到期之后的续租事宜，再次达成一致并签订《房屋租赁合同》。双方约定：李志华的整栋房屋租给乙方使用，首次签订合同至日到期，现续租期从日起至日止（三年），延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满才商议租金，到时按当地当时的市场价格重新双方商议。除了续租的期间不同之外，其他内容均与此前各延期合同一致。但是，被告现在出尔反尔，以所谓合同已经期满或者租金条款缺失等理由，拒不承认日所签《房屋租赁合同》的法律效力，并且采取不正当手段试图迫使原告离开。原告认为：日所签《房屋租赁合》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对于租金条款也有按市场价格处理的明确约定。因此该《房屋租赁合同》完全是依法订立的，对双方具有法律约束力。被告李志华于日向原告提出反诉，要求原告立即搬离租赁的房屋，并将租赁房屋交还于反诉原告。因被告李志华于日强行将上述房屋中的第一层房屋换锁收回，导致原告无法使用。日，被告向原告发出《通知》，告知原告从日起终止与原告的租赁合同关系。自日起，原告无法再使用《房屋租赁合同》中约定楼房中的第一层至第二层的房屋。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第140条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款的规定，原告请求：1、确认原告、被告双方于日所签《房屋租赁合同》承租楼房中的第一层至第二层房屋租赁合法有效；2、判令被告继续履行将承租楼房中的第一层至第二层房屋交付给原告使用；3、判令被被告赔偿原告因无法使用承租楼房中的第一层造成2014年5月份的损失8579.88元（14300元÷30天×18天）；4、判令被告返还2014年5月份的第一层房租6599.88元（11000元÷30天×18天），以上损失及返还房租共计15179.76元。被告李志华一审答辩并反诉称：1、原告要求继续履行双方日签订的房屋租赁合同合法有效无事实与法律依据，合同因双方没有达成合意，不存在合同合法有效的问题，也不存在合同继续履行的问题，合同的成立需双方意思表示一致，现双方因租金问题没有达成合意，合同没有成立，也谈不上履行问题，原告变更增加的诉请没有事实与法律依据；2、原告方要求被告方赔偿所谓的经济损失，返还房租没有法律依据，理由与第一点一致。原告方按原合同的标准支付了22500元给被告，因房屋在2014年5月份都是由原告转租的客户在使用，因此，原告支付的款项是房屋实际的使用和占用费，不存在退还的问题。因为原告与被告租赁合同已经在日终止，原告方无权继续使用被告的房屋，因此原告方要求被告方所谓的赔偿损失无事实与法律依据。综上，原告的全部诉请均无事实与法律依据，依法应当予以驳回。日，反诉原被告通过平等协商达成了《房屋租赁合同书》，约定反诉原告将其名下的仲恺赤岭市场侧面第二栋房屋出租给反诉被告，租期从日起至日止，承租期满迁出，固定装修不得拆走。日，经反诉被告多次请求，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定续租期从日起至日止，“延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满（即日）才商议租金如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”日，《房屋租赁合同书》的履行期限届满，经双方多次商议就续租租金无法达成一致。据此，按两份合同的约定，双方的租赁合同关系即时终止，反诉被告应当立即迁出，将租赁房屋交还给反诉原告。但是反诉被告却霸占租赁房屋继续使用，拒不交还给反诉原告，严重侵害了反诉原告的合法权益。反诉人认为，双方的合同关系终止后，被反诉人依旧强行占有房屋，严重损害了反诉原告的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》及《物权法》等有关规定，特向贵院提起反诉，请求支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。请求法院依法判令：1、依法确认反诉原、被告日签订的《房屋租赁合同书》合同期届满，双方权利义务终止；2、判令反诉被告立即搬离租赁的房屋，并将租赁房屋交还于反诉原告；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告赖成福在庭审中答辩称：1、日房屋租赁合同已经约定到时按当地当时的市场价格协议租赁价格，约定的时间为日至日，该房屋租赁合同对房屋租赁的期限是有约定的，为日至日，双方已经明确约定，双方协议不调是对租金协议不调的情况下，还有市场租金的情况下，才能解除合同，被告没有证据证明我方在协议不调。2、出租人知道或应当知道承租人转租，6个月内未提出异议，应视为承认转租，原告在证据中提出了充分的事实依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。一审查明事实一审审理查明：日，被告为位于惠州市仲恺高新区赤岭下村民小组留用地取得建设工程规划许可证，该地建设规模为框架两层。日，原告与被告签订《自带资金建房及租房合同》，该留用地实际建设房屋为六层半。2006年至2010年期间，原、被告双方又多次签订了房屋租赁合同，双方均按合同履行。日，原、被告再次签订了《租赁房屋合同书》，合同主要内容为：被告将位于仲恺赤岭下一栋楼房一至六层租给原告使用，租赁时间从日至日止，共三年，房屋一至六层，每月租金为人民币22500元。后原告（乙方）与被告（甲方）于日签订了《房屋租赁合同》，合同内容为：“关于乙方要求延期租房三年一事，甲方同意延期三年给乙方，协议如下：一、甲方将仲恺赤岭市场侧面第二栋，李志华的整栋房屋租给乙方使用，首次签订合同至日到期，现续租期从日起至日止（三年），延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满（日）才商议租金，到时按当地当时的市场价格（即每平方米的价格）重新双方商议。到时甲方不能不按市场价格抬高房租，乙方也不能不按市场价格降低房租，如果双方协议不成的情况下，即时终止合同。”日，因房屋租赁期限于日期满，被告向原告发出律师函，要求原告于日针对日所订立《房屋租赁合同》租金条款进行商议，如果双方不能就该内容达成协议，租赁关系即于日终止。后双方就月租金问题达不成一致意见，原告诉至本院，要求判如所请。另查，原告承租被告的房屋后，将该房屋转租给第三方，被告对原告的转租行为无异议。其中原告将房屋的一楼转租给熊俊，租金为14300元／月。证人熊俊开庭陈述被告于日强行撬门把店内货物搬走，房屋一直无法正常经营使用，已经交了5月份租金给原告。原告确认熊俊交了5月份的租金。原告通过银行转账的方式支付了被告2014年5月份的租金22500元。一审裁决理由和结果一审认为，原、被告系房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同属建设工程规划许可证规定建设范围内的部分合法有效。因原、被告于日签订的合同于日到期，双方于日补签了《房屋租赁合同》，被告在合同中虽同意将房屋续租给原告至日，但双方对合同的重要条款租金部分未明确约定，只约定“到时按当地当时的市场价格（即每平方米的价格）重新双方商议。到时甲方不能不按市场价格抬高房租，乙方也不能不按市场价格降低房租，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”现双方对房租不能达成一致意见，按照合同约定应终止合同，因此，原告要求继续承租涉案楼房的第一层至第二层以及要求被告将涉案楼房第一层至第二层交付给原告使用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿涉案房屋第一层18天的损失8579.88元以及返还2014年5月份涉案房屋第一层的房租6599.88元，因次承租人熊俊已交了5月份租金给原告，且原告未递交相关证据证实上述损失，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。反诉原告要求确认双方日签订的房屋租赁合同权利义务终止，因双方日签订的合同约定的租赁期限至日止。双方日的租赁合同因租金双方未达成一致意见，该合同也终止。因此，反诉原告要求确认原、被告日签订的房屋租赁合同权利义务终止的请求，本院予以支持。因双方签订的租赁合同均已终止，反诉被告无权继续占有使用租赁房屋，反诉原告要求反诉被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、驳回原告赖成福的诉讼请求。二、确认原告赖成福与被告李志华于日签订的房屋租赁合同的权利义务于日终止。三、原告赖成福应于本判决发生法律效力后十日内搬离被告李志华位于惠州市仲恺高新区赤岭下村民小组的租赁房屋，并将该房屋返还给被告李志华使用。本案本诉受理费379元，减半收取为190元，反诉受理费200元，减半收取为100元，共计290元，由原告赖成福负担。二审诉辩主张上诉人赖成福不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：（1）依法撤销（2014）惠城区法仲民初字第455号《民事判决书》。（2）依法判令上诉人与被上诉人双方于号签订的《房屋租赁合同》，承租的楼房一、二楼房屋租赁合法有效。（3）依法判令被上诉人将承租楼房的一、二层房屋交付上诉人使用。（4）判令被上诉人赔偿因无法使用《房屋租赁合同》第一层造成的：2014年5月份损失：8579.88元（月租14300元除以30天乘以18天）；判令被上诉人返还上诉人2014年5月份房租6599.88元（11000元除以30天乘以18天），以上损失及返还房租共计：15179．76元。上诉人保留向被上诉人追索：14年6月1日始，无法使用上述租赁楼房的第一、第二层损失的权利。事实及理由：一、事实认定不清：（1）赖成福与被上诉人李志华，自日始至2011年间，上诉人与被上诉人呈连续状态，多次签订并履行了《房屋租赁合同》。多次未约定租金，均以：按当地当时的市场价格议定。将“市场价”即为租金约定作为交易原则，并已形成了交易习惯（见书证“租赁合同》），2011年所签署的《房屋租赁合同》亦再次约定：到时按当地当时的市场价格（即每平方米的价格）重新双方商议。此即为：事实租金议定的部分。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。二、证据不足、论述不严谨。惠城区法院通篇判决无任何论据、论证。均以予以支持、不予支持、一言蔽之!就该租赁房屋租金问题，被诉人与上诉人没有正式商谈过程及双方确认的协商记录。亦没有通过第三方介入或市场评估、仲裁来确认：“协议不调”。所谓的商谈均为：被上诉人在没有任何依据的情况下，恶意抬高价格，蓄意撕毁合同。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，被上诉人对“协议不调，应负举证责任。举证不能，由负有举证责任的当事人承担不利后果。惠城区法院对被上诉人的“协议不调”予以支持的依据是什么呢三、适用法律错误。（1）经惠城区法院查实：争议所涉位于惠州市仲恺高新区赤岭下村民小组留用地取得了《建设规划许可证》，《建设规划许可证》该地建设规模为框架两层。即，上诉人所承租楼房的一二层，属合法建筑。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。此不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。而应适用《中华人民共和国合同法》第五十六条：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。及《中华人民共和国民法通则》的第六十条：民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。（2）依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。此应适用《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而非适用《中华人民共和国合同法》第九十一、九十二条。综上所述：上诉人认为：原审法院认定事实不清，证据不足，论述不详。适用法律不当的错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一案百五十三条第一款、第（二）、（三）项之规定，上诉人请求惠州市中级人民法院依法改判，支持上诉人请求。被上诉人答辩称：被答辩人的上诉没有任何事实和法律依据，逻辑混乱，依法应予驳回。一、本案答辩人与被答辩人之间于日签订的所谓《房屋租赁合同》，仅仅只是一份为了将来可能签订真正的“租赁合同（续租）”而签订的意向合同，在租金条款未协商一致并另行签订《房屋租赁合同》的情况下，该合同即时终止。1、日，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定续租期从日起至日止，“延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满（即日）才商议租金，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”合同作为当事人意思自治的产物，只要内容没有违反国家法律法规的规定，均为合法有效，均应得到遵守。双方并未约定如果协商不成，可以委托评估等内容，而是明确约定租金条款必须经过双方协商，协商不成，终止该合同，自然也就不可能重新签订续租合同。2、即便按照被答辩人所谓“交易习惯”来看，也不存在该意向合同可以直接取代续签租赁合同的情况。双方答辩人与被答辩人日签订《租房合同》，约定租赁期限为日至日；日，经被答辩人请求，在2005年《租房合同》履行期内，双方签订一份《合同》，约定内容与日签订的《房屋租赁合同》内容除时间外，其它完全一致，均为“续租期从日起至日止，延期这两年租金现在不定，到首次签订合同期满（即日）才商议租金”，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”日，答辩人与被答辩人就续租租金问题达成一致，重新签订一份《租赁房屋合同书》，约定租赁时间从日至日止，每月租金2万元。以上事实均在被答辩人原审提交的证据4—2、4-3、4—4中。可见，即使存在被答辩人所说的“交易习惯”，该交易习惯也是：在前一个租赁期内，双方就续租进行初步协商，签订意向合同，租赁期满，双方就租金问题达成一致，重新签订租赁合同。根本不存在被答辩人上诉状中所称“多次未约定租金”的情况，恰恰是每次都约定清楚租金才续签合同!二、被答辩人在上诉状中称原审判决认定事实不清，证据不足，论述不严谨，适用法律错误等等。答辩人通观被答辩人的上诉状，被答辩人为了达到霸占答辩人房屋牟利的目的，才真正是逻辑混乱，颠倒事实。原审中，答辩人与被答辩人提交的证据已经清晰地证明，在日合同到期前，答辩人已经通知被答辩人协商续租租金问题。该证据已经提交原审法院，答辩人已经完成了举证责任。如果双方没有协商，或者达到协商一致，被答辩人为何会到法院起诉综上所述，被答辩人的上诉毫无理由和事实、法律依据，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维护答辩人的合法权益。二审查明事实二审查明：一审查明事实基本清楚，本院予以确认。另查，双方从日起至日期间共签订了6份租赁合同。其中日，双方签订了一份《合同》，约定内容除延期时间不同外，其余内容与日合同相同，具体为：首次签订合同至日到期，现续租期从日起至日止，延期这两年租金现在不定，到时按当地当时的市场价格重新双方商议。到时甲方不能不按市场价格抬高房租，乙方不能不按市场价格降低房租，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。日，双方签订了《租赁房屋合同书》，明确合同期限为日至日止，房屋租金为每月2万元。二审庭审时，上诉人认可被上诉人在日合同（日签订的合同）期满前，曾口头向其提出合同延期需给予28万元转让费及每月租金为31000元，之后又提出不需转让费，但每月租金为45000元，但认为协商必须是书面协商，双方没有书面协商过。庭审中上诉人认可，其向被上诉人租赁房屋后，除三楼两个房间外，其余均由其转租给他人，并认可每月可收租金3万余元，被上诉人认可，整栋楼房已由其全部收回管理，除一楼租户不同意向其交租被收回另行出租外，其余租户均保持不变，所有租户从2014年8月起已将房租交给被上诉人，并称目前每月收租收入已达到45000元。上诉人认可已收取一、二楼租户2014年5月份租金，但3-6楼5月份租金，因被上诉人在日向住户发出合同终止通知后，有部分租户拒绝向其交租，而没有收齐。二审裁判理由及结果本院认为：被上诉人从2004年起将自有房屋一栋6层出租给上诉人，双方之间形成房屋租赁合同关系。双方合同约定的租赁房屋虽有6层，但双方认可房屋建设规划许可证确定的可建规模为2层，一审认定双方租赁合同中属于建设工程规划许可证范围内的部分合法有效，双方均予认可，本院予以维持。本院争议焦点主要是双方于日签订的《房屋租赁合同》涉及一、二楼部分是否应终止履行。对此，本院认为，首先，上诉人与被上诉人从2004年起发生租赁合同关系，期间曾于日为将来合同期满续租问题签订了一份合同，约定在前一份合同期满后可续租二年，但租金应按期满后的市场价重新协商，协商不成合同终止，该合同内容与日合同内容一致，但在日合同期满前，双方于日重新签订了续期2年的租赁合同，并明确约定了租金价格为2万元。根据双方之前的交易行为可知，双方之前所签订的没有约定具体租金的合同只是一份预约合同，双方须在前合同期满前协商价格一致后签订新的合同明确双方的权利义务。其次，双方在日的合同约定内容为，延期三年的租金在首次合同期满才商议租金，到时按当地当时的市场价格重新双方商议，甲方不能不按市场价抬高房租、乙方不能不按市场价降低房租，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。根据该合同内容，双方虽有约定需按市场价协议不得抬高或降低价格，但同时也约定了协议不成即时终止合同，即按照双方的约定，协议不成的后果直接是终止合同，而不是由第三方确定价格继续履行。在日合同期满前，上诉人认可被上诉人曾向其提出价格条件，但其不同意，说明双方已对价格问题进行过商议但未能达成一致，因此，被上诉人要求终止合同符合双方合同的约定，上诉人在合同已约定协议不成终止合同的情况下，要求协议不成须按合同法第六十、六十一条规定以政府指导价确定租金价格不符合双方合同约定，故对上诉人要求继续租赁一、二楼的请求不应得到支持。对于上诉人上诉提出的赔偿一楼租金损失及返还租金问题，上诉人称因次承租人5月份只承租了12天，要求被上诉人赔偿18天的租金损失8579.88元，但上诉人已收取次承租人5月份的租金，而且未能提供证据证明存在次承租人因未足月使用房屋导致其对次承租人进行赔偿造成损失的证据，故其要求给予赔偿理由不足，一审不予支持并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费379元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　郭志文审判员　　郑　杰审判员　　赖锦荣二〇一五年三月十七日书记员　　黄美静肖湘
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