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郑州商业市场调研课件.ppt

营销中心.2014.9目录目录一、郑州概述一、郑州概述二、郑州商圈概况二、郑州商圈概况三、郑州商圈代表商业调研三、郑州商圈代表商业调研一、郑州概述一、郑州概述n郑州是河南省省会，是河南政治、经济、文化中心。辖12个县（市)、区，其中县1个、县级市5个、区6个。n郑州处于我国交通大十字架的中心位置，为全国重要的交通、通讯枢纽，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之一。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。近年来，随着万达、华润、宝龙等商业巨头进军中原，给郑州商业市场带来更多的生机与活力。二、郑州商圈概况二、郑州商圈概况n郑州作为河南省省会，商业发展势头强劲，早期成熟零售卖场大多集中在中心区域的二七商圈（城市级商圈，中高端定位）、火车站商圈（城市级商圈，中低端定位）以及北部的花园路商圈（区域级商圈，中高端定位）。n近几年，随着郑东新区、中原区及二七区的快速发展，集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宅、写字楼等多种业态为一体的商业中心随之落户，区域出现一些大型新兴的商圈。如：郑东新区的丹尼斯七天地，中原区的中原万达广场和锦艺城，二七区的二七万达广场等。郑南商圈：随着升龙国际中心及二七万达广场等综合性商业进驻，商圈逐渐形成郑南商圈：随着升龙国际中心及二七万达广场等综合性商业进驻，商圈逐渐形成如：二七万达广场、升龙国际中心、坤业百货如：二七万达广场、升龙国际中心、坤业百货二、二、三、郑州商圈代表商业调研三、郑州商圈代表商业调研大商金博大大商金博大n大商新玛特金博大店位于二七路200号，处于二七商圈的核心地带，是一所6万余的大型购物中心，郑州首家哈根达斯、必胜客的入驻地，也是大商集团挥师中原的第一店、核心店。n作为经营十几年在消费者心中具有良好口碑的老店，金博大店正进行全面的升级改造，在现有基础上向西扩建10000 ，形成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合多功能shopping mall。n商场涵盖百货、超市大卖场以及大商电器三种业态。主要经营珠宝、化妆品、男女服饰、鞋帽、箱包等中高档商品。n商场-1F为超市大卖场， 1F4F业态分布如：n1层：化妆珠宝、女鞋名品；n2层：少女服饰、少淑服饰；n3层：男士服装、淑女皮具；n4层：家居儿童、运动休闲；n主要品牌：菲拉格慕、倩碧、浪琴、天梭、金伯利、周生生、百丽、思加图、欧时力、百家好、艾格、依恋、ONLY、宝姿、顺美、伊芙心悦、VEROMODA、鄂尔多斯、威可多、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯1、经营业态、经营业态n商铺租金（元商铺租金（元/月月/）：）：扣点25%；n物业费：物业费：50元/月/；n合同年限：合同年限：一年一签2、租金状况、租金状况3、经营状况、经营状况n十几年来，金博大凭借着优异的服务质量、准确的目标定位、上乘的商品质量及良好的售后服务成为郑州市以及全省最具时尚气息和人气最旺的购物、休闲场所，在消费者心中具有良好的口碑。n 随着金博大店全面升级、扩建改造，未来将形成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合多功能shopping mall， 届时将呈献一个全方位、现代化的多功能全新金博大城。丹尼斯人民路店丹尼斯人民路店n郑州丹尼斯人民路店位于郑州核心商圈，于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，总建筑面积达10万。n项目自1997年11月16日开业，引进各种奢侈品品牌，由1号馆百货店、2号馆大卖场及进口超市、3号馆动感365馆组合，定位中高档，在郑州商业项目中很具吸金力。1 JEEP、斯可非得、万宝路、添柏岗、法鳄、暇步士、 小帆船、HUNT、哥伦比亚、THE NF、AIGLE、沙乐华、狼爪、 诺诗兰、哥伦布n-1层：青春少女n1层：国际名牌旗舰店、珠宝、化妆n2-3层：女装n4层：儿童馆n5层：男装n 6层：生活馆2 2、租金情况、租金情况n采用“租金+联营”的合作方式；n联营扣点：17%-30%（珠宝、化妆品及主力店不含在内） n物业费：含在扣点内n租金水平：250-1000元/月/3 3、经营情况、经营情况n作为丹尼斯入豫首店，台商独资，当年在传统国有百货包围中实现中央突破，一举树立了郑州流行百货的地标地位。后在经营中一直保持领跑，在经营评效上远超百盛、大商。n近年，随着大商、华润等竞争，丹尼斯通过扩大规模，引进GUCCI已调整为精品百货。n郑州国贸360位于农业路与花园路交汇处，以40万超大规模，融合街区MALL、酒店式公寓及甲级写字多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。n项目定位为“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交流十大商业功能于一体，于2011年开业。 bene、RAPA、屈臣氏等；餐饮品牌：餐饮品牌：星巴克、必胜客、味千、哈根达斯、DQ、仟吉、面包新语、麻辣新语、韩林炭烧、比格披萨、棒约翰、TTEA、PAPABUBBLE等。1、经营业态及入驻品牌、经营业态及入驻品牌n负负1层：层：220-260元/月/；n1层：层：300元/月/；n2层：层：180元/月/； n3层：层：100元/月/ 2、租金情况、租金情况n郑州国贸360的主力店（大商新玛特总店、家乐福）经营平庸，但其全力运营的200米长、18米宽的360步行内街则成为本项目的亮点，成为区域乃至郑州的“潮街”。 360步行街在品牌组合（星巴克、H&M、优衣库、MUJI、面包新语等郑州首店）、企划推广等方面一直保持较高水准，使得“潮街”优势一直保持。n准确的定位、大众的品牌引来众多青年人的亲睐，商场每天人流量较多，尤其是负一楼的休闲餐饮及一楼的品牌服装步行街，广受青年消费者喜爱。3、经营情况、经营情况中原万达广场中原万达广场n郑州中原万达广场是万达集团在郑州投资建设的第一个项目。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品-城市综合体，包括大型购物中心、SOHO、住宅、精品商业街等业态，总建筑面积约36万。其中，底商2.3万m、室外商业街2.4万 m、写字楼6.2万 m、住宅22万 m，地下建筑面积3.1万 m 。1 1、经营业态、经营业态n业态：汽车、服装、超市、百货、电玩、餐饮、娱乐休闲等n-1层：沃尔玛超市n1层：万达百货、迪卡依n2层：万达百货、国美n3层：大玩家n4层：大歌星n5层：万达院线2 2、租金情况、租金情况n主力店（自持物业）：全国大合同价格n物业费：3-6元/月/m 3 3、经营情况、经营情况n万达根据不同地方的投资大小，采用商业体量20-30%出售（零散商铺），这些出售商铺，有专门的商业运营团队进行业态组合和营销管理；对于70-80%商业体量租赁给主力店（自持物业）来进行万达模式的良性循环。8家强大的不同业态的全国协议主力店合作，一直以来运营良好。锦艺城锦艺城n锦艺城位于棉纺西路与桐柏路交汇处，是锦艺集团开发的总规模120万大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅、综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所组成。n项目体量约120万，其中住宅90万，商业30万（王府井占6万，其他商业24万），商业于2012年开业。n主力店：王府井百货、世纪联华旗舰店、国美电器、成龙国际影院n零售：优衣库、H&M、ONLY、Jack&Jones、Very Moda、Selected、拉夏 贝尔旗舰店、小谷小晶主题儿童商城、莎莎n餐饮：星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、德克士、永和豆浆、康师傅 牛肉面、小天鹅、面包新语、汉拿山n休闲娱乐：好乐迪、SPA会所n楼层分布：-1层：苏宁电器 1-3层：百货 4层：影院、餐饮1、经营业态、经营业态2 2、租金情况、租金情况n租金：1层：100-200元/月/ 2层：100元/月/ 3层：65-70元/月/ 4层：50-60元/月/n物业费：20元/月/ n合同年限：一年一签、餐饮3-5年一签n交款方式：押二付三3 3、经营情况、经营情况n由于体量相对较大，且引入王府井百货（郑州首店），故从目前来看，其零售类品牌规模及档次高于中原万达。但锦艺城独立运营的购物中心部分，在品牌组合、后期运营方面仍落后于中原万达，租金和人气相对较差。n然而，商业项目对于住宅销售及价值提升达到了较好效果，锦艺国际住宅售价及销售进度一直领跑中原区域。丹尼斯七天地丹尼斯七天地n丹尼斯七天地位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街、北至商务西一街，正处CBD核心区。项目总建筑面积26.5万，其中经营面积21万，停车场面积5.5万 （约1200个停车位）。n丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻，使其拥有无限活力。n零售品牌零售品牌：PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、拉柏家雅、Jack&Jones、思莱德、LEE，LEVIS;n娱乐休闲品牌娱乐休闲品牌：美丽家园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧、M（曼）SPA1、经营业态及品牌、经营业态及品牌n丹尼斯七天地采用租金、扣点等合作方式。n目前零售类1层月租金可达100-150元/月/。n商铺租金（元/月/）：扣点17-22%n物业费：10元/月/n合同年限：一年一签/半年一签2、租金情况、租金情况n丹尼斯七天地自2010年9月整体分三批开业。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，整体运营较好。n然而丹尼斯七天地业态众多，其中1天地：名品百货；2天地：流行百货；3天地：俊逸居家；4天地：温馨家具；5天地：时尚家具；6天地：大卖场；7天地：缤纷娱乐。每个业态经营状况不同，其中家具业态占据3、4、5三天地，品牌多达180家，且定位中高档，但人流较少，经营状况不佳。3、经营状况、经营状况4 4、实体经营与电商关系、实体经营与电商关系n随着电商的强大，越来越多的实体店通过与电商的合作，突破传统的运营模式，开始网上营销。O2O模式是2014年郑州商业的一主流风向，无论百货还是购物中心都在应用新技术运营。这种模式线上业务为线下业务吹喇叭，线下运作难度会小得多，这个过程也是培育企业互联网基因的过程。n专家认为，2014年实体“触电”很可能会是线下业务的附属物，因为人们越来越注重体验销售，但线上宣传可以为商场赚“吆喝”，提高商场人气进而提高销售率。33宝龙城市广场宝龙城市广场n宝龙城市广场位于九如路与农业东路交汇处，处于新区规划的龙湖高端居住区核心。作为第四代体验式的MALL，宝龙城市广场是超25万的商业体验中心，共四层（地上三层、地下一层），包括19.5万的大型多业态综合性商业、1.5万的酒店式公寓、近0.7万的零售店及3万余的停车位。n宝龙城市广场整体分为A、B、C三个区域，规划上利用人流动线把人引向各个业态分区，使得每个店面都能享受到来自其他业态分区的人流。然而由于招商运营不善、主力店撤退，目前商场人气不旺，空铺较多，运营不佳n宝龙城市广场集中购物、餐饮、购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、商务、文化旅游、休闲、娱乐、商务、文化及运动运动八大业态；n主力店：主力店：大商超市、横店影城、冠军真冰溜冰场、苏宁电器、嘉年华电玩、星公馆KTV、奥特莱斯等。1、经营业态、经营业态n宝龙城市广场商铺采用“物业代租”的形式出租n物业给予业主的租金为25-30元/月/；n而物业对租户征收的租金为80-100元/月/2、租金情况、租金情况n目前商铺租金不高、空铺很多、人气不旺、停车比较难、品牌商家很少，一些主力店已撤退。3、经营状况、经营状况4、经营不好的原因、经营不好的原因n单体量的纯商业中心，商业体量过大 东区居住人口较少，还不足以承担如此大的shopping mall；n定位不够准确，东区多为高档物业，招入的品类不足以满足高端人士的需求；n售出的商业过多，可持有商业太少，由于后期运营管理不善，导致租售矛盾无法调和，这也是目前多数商业运营的一大问题；n丹尼斯七天地建成后与其造成竞争；n奥特莱斯等主力店的撤退导致人气迅速下落；n宝龙招商管理不力，商铺业主自己出租解决问题还百般阻挠，致使商铺投资回报遥遥无期。宝龙业主自己投资的铺子宝龙业主自己投资的铺子为了不让自己的铺子闲着为了不让自己的铺子闲着二七万达广场二七万达广场n二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的第二个项目，占地165亩，总建筑面积62万，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体，于2012年开业面市。n组成体量：住宅27.3万，商业25万 ，SOHO 9万，酒店0.7万，合计约62万。1 1、经营业态、经营业态n主力店：万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超尔场、华润 万家超市、国美电器 艾博健身会所、苏园酒楼;n零售：ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、 LEE、I DO、热风、 西 遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽;n餐饮：星巴克、必胜客、肯地基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、 汉拿山、哈根达斯、Double Seven法式餐厅n-1层：沃尔玛超市 n1层：精品百货 n2层：国美电器 n3层：娱乐、电玩、溜冰 n 4层：KTV n 5层：电影院2 2、租金情况、租金情况n租金：平均租金水平为200元/月/；n物业费：50元/月/3 3、运营情况、运营情况n二七万达广场作为万达在郑第二个综合项目，依靠万达成熟的综合体管控模式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业化。同时，随着二七万达的开业，对周边项目升龙国际中心已产生了较大影响。相对来说，二七万达广场经营较好。升龙国际中心升龙国际中心n升龙国际中心位于大学路与政通路交汇处，总建筑面积120万，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。n升龙国际中心拥有自身28万的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费中心”。商业于2011年开业。1 1、经营业态、经营业态n主力店：大润发、国美电器、奥斯卡国际院线n零售：屈臣氏n餐饮：西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅、鑫狮麟、京福华、 道礼家n娱乐休闲：红馆娱乐n-1层：大润发n1层：名品服饰、餐饮n2层：名品服饰、餐饮n3-4层：KTV、休闲娱乐2 2、租金情况、租金情况n1层：120-130元/月/n2层：80-90元/月/n3层：80-90元/月/n4层：50-60元/月/n物业费：15元/月/n合同年限：名品1年一签、餐饮3年或5年一签 n交款方式：押三付三 3 3、经营情况、经营情况n受股东分散、散售、返祖到期等一系列因素影响，升龙国际中心在2011年开业后经历了短暂辉煌，而目前随着二七万达的竞争，经营有所下滑，目前经营欠佳。