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山东单县农村商业银行股份有限公司与权景凯、张月霞金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告:山东单县农村商业银行股份有限公司。住所地:单县向阳路中段63号,统一社会信用代码:C1POP1J。

法定代表人:时培行,董事长。

委托诉讼代理人:张磊,男,汉族,1983年11月30日出生,住山东省单县,系山东单县农村商业银行股份有限公司员工。

被告:权景凯,*,*,*,*。

被告:张月霞,*,*,*,*。

被告:张雪霞,*,*,*,*。

原告山东单县农村商业银行股份有限公司(以下简称原告农商行)与被告权景凯、张月霞、张雪霞金融借款合同纠纷一案,本院于2018年8月23日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼,三被告经本院合法传唤,无正当理由均未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理,现已审理终结。

原告农商行向本院提出诉讼请求:1、判令被告权景凯偿付借款60万元及相应利息73362.75元,共计元(-),及2018年6月15日到判决日及以后相应利息及罚息;2、判令被告张月霞、张雪霞负连带清偿责任;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年6月21日,被告权景凯因经营需要分别从城关支行借款10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元,双方签订借款合同,约定借款期限均为12个月,月利率均为10.2225‰,被告张月霞、张雪霞与原告签订了担保合同,为权景凯借款提供了连带责任担保。原告按照合同约定履行了义务,现借款期限已经届满,以上被告经催要仍未偿还。为此,特诉请法院依法判决。

三被告未提供书面答辩,亦未向本院提交证据材料。

原告农商行围绕诉讼请求依法提交了证据,本院经审查予以确认并认定事实如下:山东单县农村商业银行股份有限公司城关支行根据中国银监会山东监管局鲁银监准[2015]494号文件成立,其属于山东单县农村商业银行股份有限公司的分支机构,不具有法人资格,其在山东单县农村商业银行股份有限公司授权范围内开展业务。

2017年6月21日,原告农商行下属的山东单县农村商业银行股份有限公司城关支行(以下简称城关支行)与被告权景凯签订个人借款合同一份,城关支行为贷款人,权景凯为借款人,约定:被告权景凯向城关支行借款60万元,借款期限自2017年6月21日至2019年6月20日;借款方式采用可循环方式,借款人可在借款金额、期限内随借随还,循环使用;借款利率在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮187%确定;按年结息,到期结清;担保方式为最高额保证,担保合同另行签订;借款人未按约定期限归还借款本金的,自逾期之日起在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。

2017年6月21日,城关支行与被告张月霞、张雪霞签订最高额保证合同一份,城关支行为债权人,被告张月霞、张雪霞为保证人,约定:二被告自愿为被告权景凯自2017年6月21日至2019年6月20日止在债权人处办理的借款业务最高余额90万元提供连带责任担保;保证期间为债务人履行债务期限届满之日起二年;保证范围包括主合同下的债务本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)。

上述合同签订后,城关支行于2017年6月21日为被告权景凯办理了借款凭证六份,借款金额分别为10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元,期限均为2017年6月21日至2018年6月15日,并分别将借款10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元划转至被告权景凯的存款账户中,为其办理了贷转存凭证六份,凭证中载明借款到期日均为2018年6月15日,执行月利率均为10.2225‰。

截止至2018年6月15日,原告提交的被告权景凯欠借款本金及利息一览表显示:本案被告权景凯欠原告借款本金60万元,期内利息73397.58元。

本院认为,城关支行属原告农商行的分支机构,其在原告农商行的授权范围内经营金融借贷业务,其民事责任和权利由原告农商行承担和享有。故,山东单县农村商业银行作为本案原告主体适格。

被告权景凯借用城关支行款项,被告张月霞、张雪霞为其涉案款项提供连带责任担保,有原告农商行提交的个人借款合同、最高额保证合同、借款凭证、贷转存凭证等为证。足以认定原告农商行与被告权景凯签订的个人借款合同及与被告张月霞、张雪霞签订的最高额保证合同系双方真实意思表示,内容合法,且已实际履行,应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定:"当事人应当按照约定全面履行自己的义务",城关支行已依约交付借款,三被告应当依约履行相应的还款义务及保证义务。被告权景凯未按期足额偿还借款本息,被告张月霞、张雪霞未依约承担保证责任,均已构成违约。

依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定:"借款人应当按照约定的期限返还借款";第二百零七条之规定:"借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息"。贷转存凭证中约定执行月利率10.2225‰,本院予以确认。个人借款合同中约定逾期期间,另按照原定利率加收30%的罚息,不违反国家禁止性规定,本院亦予以确认。因此,原告单县农村商业银行股份有限公司要求被告权景凯支付借款本金60万元和利息73397.58元,共计元及自2018年6月16日之后相应利息的诉讼请求,于法有据,本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国担保法》第十八条:"连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任…";第三十一条:"保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿"之规定。被告张月霞、张雪霞在被告权景凯逾期不能偿还借款时,应当依法对该笔借款承担连带清偿责任,保证人在承担保证责任后,有权向借款人权景凯追偿。因此,原告农商行要求被告张月霞、张雪霞承担连带清偿责任的诉讼请求,合法有据,本院予以支持。

三被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,系对其诉讼权利的合法处分,本案依法应缺席判决。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告权景凯于本判决生效后十日内给付原告山东单县农村商业银行股份有限公司借款本金60万元和利息73397.58元及相应利息(以60万元为基数,自2018年6月16日起至实际清偿之日止按月利率13.289‰计算);;

二、被告张月霞、张雪霞对上述借款本息在债权最高余额90万元内承担连带清偿责任;

三、被告张月霞、张雪霞承担连带清偿责任后,有权在其履行保证责任的范围内向被告权景凯追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10534元,减半收取5267元,由三被告负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

二〇一八年十月二十六日

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北京惊现6折房源!单价最低2.1万一平米,还送车位?

北京新房甩卖引关注,北京商报记者进一步调查1发现,除了价格便宜,这批房的最大卖点其实是“买房不需要购房资质”!购房者需以销售企业职工名义签订合同,而合同也并不是与项目开发商所签订。

值得一提的是,即便购房者买房后,拿到的也并非真正的购房协议,而是由开发商方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》……

按照现场销售人员提供的购房信息,购买条件按照企业分房管理,购房者年龄满足22-60周岁即可。

众所周知,北京买房有严格的“条件”限制,这也是广大购房者心中的“痛”,有资质的没钱、有钱的又没资质,要二者合一才行。

这批不需要资质的房子该如何买呢?

“既然是员工福利房,肯定要以员工的身份买。”销售人员李锦(化名)介绍,如果要购入这批房子,需要购房者签署一个在职员工证明来买。

“买房流程是交钱拿钥匙,去住建委报备登记,到时候网上也能查到是你的名字、这个房子的户主是谁,然后开发商这边会给你一个本,上面写着房间号,证明这是你买的房子。”李锦称。

没有销售资格的物业包销

李锦口中的在职员工证明并不是与项目开发商签订的,而是与包销单位“北京铭确物业管理有限公司”签订。也就是说凡是买这批房子的购房者,首先要成为北京铭确物业管理有限公司的员工。

上述包括李锦在内的销售人员均表示,自己属于这个物业公司。

天眼查数据显示,北京铭确物业管理有限公司,成立于2022年1月7日,经营范围包括物业管理;企业管理;企业管理咨询等。

如果天眼查的信息没有错,那么北京铭确物业管理有限公司并不具备新房销售的资格。

值得注意的是,金鑫名下还有另外一家公司,一家房地产经纪服务公司。天眼查数据显示,北京得捷房地产经纪有限公司成立于2016年4月20日,经营范围包括从事房地产经纪业务;房地产咨询;房地产开发等。

对于工商系统里没有资质代理这样一个项目,北京商报记者致电北京铭确物业管理有限公司,截至发稿并未获得回应。

不是跟开发商签约,而是跟包销公司签约?一旦发生纠纷,将来涉及维权又该如何自处?

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,首先需要看这个所谓的包销公司是否有开发商的书面授权,书面授权是否会作为购房合同的组成部分。如果没有书面授权,购房人将来依据合同向开发商主张维权时,可能会面临开发商不承认的风险。如果开发商书面授权已经列入合同附件,或者以其他书面方式进行了确认,开发商作为委托人,相应的法律后果应由开发商承担。未来出现一些问题,购房人也可以向开发商进行维权。

“即使有书面授权,还是建议购房合同最好和开发商签署。尽量避免未来开发商不承认购房合同约束力。”王玉臣强调。

发黄的公有住宅租赁合同

事实上,购房者即便以员工身份买房后,所签署的也并非真正的购房协议,而是由开发商方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》。

“拿着合同就可以正常落户、上学了,而且房源信息会去住建委报备登记的。”为了证明自己说的是真的,李锦给记者提供了上述《北京市公有住宅租赁合同》,在这份发黄的合同上明确写了“承租周期十年”。

对于为何是“承租”不是“买卖”,且周期只有十年,按照李锦的说法,“这正是公房的特点”,只要国家不出台新政策,这批“分配房”五年后就能变成正常的商品住宅。“到时候拿着开发商提供的合同,然后补交一个35%的差额税,房本就能正常下来了。”

“北京过去确实有公有住房,大概在上世纪90年代初,为了解决企事业单位职工兴建的一批公有住房,兴建之初都是承租性质。”一位曾经经历过北京房改的政府人士直言,房改后,部分公房折合工龄、职级等在完成土地出让金补缴或按照房改政策补足房款后销售给了职工,也就是现在二手房市场的已购公房。

显然,上述房源并不符合这一规定。

对此,李锦也承认“不能保证百分之百下房本”,但自己住是肯定没问题的,如果想转让,没下房本之前物业负责更改租赁合同。

6月13日晚间,北京石景山App上发布一则落款为石景山区住建委的情况说明:近日,有媒体报道石景山区出现“分配房”,且“不限购”“低折扣”“送面积”。称经区住建委核实,远洋五里春秋可售商品房1060套,销售率86%,最低销售折扣未低于8折;西府海棠雅苑可售商品房926套,销售率90%,最低销售折扣未低于95折。未发现媒体报道“6折新房”甩卖情况。

6月13日上午,区住建委紧急约谈了景西公司,景西公司表示,因项目即将竣工,正准备就自持商品房对外整体租赁与相关意向单位进行洽谈,但均未形成租赁方案、未签署任何协议。景西公司表示,报道中提到的自持部分可落户、贷款、改建等均不属实,也未发布过自持商品房可长租的相关信息。景西公司已于6月6日在售楼处张贴声明,提醒购房人谨防有关自持商品房有关的不实宣传。

区住建委提示广大购房人:按照《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》要求,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。请广大购房人切莫贪图所谓的便宜,造成不必要财产损失。下一步区住建委将紧抓问题不放,会同公安、市场监管等部门,对全区租赁类住房开展专项检查,对涉及的销售诈骗、虚假宣传、以租代售等违法行为进行严肃查处。

2016年9月30日,北京出台房地产市场调控新政,要求强化“控地价、限房价”交易方式,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。竞自持是“控地价、限房价”的产物,北京部分地块自持比例甚至达到100%,也可见当时房企拿地的热情。

后续因开发商着急变现,自持商品房开始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月,北京市发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,加强对企业自持商品住房租赁的管理工作,明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

签订“长租”合同而不是商品房买卖合同,一次性租赁70年赌的就是未来能“转正”?

对此,地产分析师严跃进表示,竞自持模式有其历史背景,也是政府土地拍卖的一次新尝试,此类房源已明确“不得分割、销售、转让”,因此“转正”目前没有政策依据。此外,房管部门如果为某一项目开设“先例”,个例就不再是个例,后续自持项目争相效仿,竞自持政策也就失去了原本的意义。

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