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苗同禄与苗庆荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）邯市民一终字第884号上诉人（原审被告）苗庆荣。委托代理人宗立英，河北群星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苗同禄。上诉人苗庆荣因与被上诉人苗同禄房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸县人民法院（2013）邯县民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，日被告收到原告房款38000元，同年12月2日双方签订房屋转让契约，契约约定苗庆荣有商品楼房一套（县十五号楼一单元502号）同意转让给苗同禄，以后房屋证件归苗同禄名下，立字为证双方履行。被告把邯郸县建房集资款收据1张交给原告。另查明，原告1996年至今一直在该房屋居住。2012年5月经被告申请，该房屋由登记机关登记在被告名下，房产号为邯郸县汇通巷祺府院15号楼15-1-14号。原审认为，原告与被告签订房屋转让契约并支付了价款，原告在当时支付价款合理，且实际居住17年之久，契约已经实际履行，只是没有办理过户手续。在长达17年的时间里被告和共有人并没有要求契约无效，应认定被告共有人认可，双方买卖房屋的合同有效且争议房屋已具备交易条件。为维护公平交易、建立诚信社会，依法对房屋转让契约及原告要求被告协助办理过户手续的请求予以支持。对被告房屋属集资房，共有人未书面同意、根据行政规章和地方法规规定该房产不能买卖的辩解，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条和第八条之规定，判决如下：被告苗庆荣在本判决书生效之日起十日内协助原告苗同禄办理汇通巷15号楼15-1-14号房产过户手续。案件受理费100元，由被告苗庆荣负担。宣判后，苗庆荣不服一审判决提起上诉称，1、日契约未经上诉人妻子任秀英书面同意，该契约无效。2、被上诉人起诉已超过了二年诉讼时效。3、上诉人要求被上诉人返还房屋，给付欠上诉人的房租，请法院依法处理。被上诉人苗同禄辩称，1、双方在日所签订的契约是双方真实意思表示，且已经履行该协议长达17年之久，在17年间上诉人及其共有人并没有主张契约无效。2、契约中所买卖的房屋的不属于单位福利分房，该房屋的产权人并非是邯郸县政府，《城市房地产管理法》不是一个效力性的强制性规定，违反该规定并不导致合同无效。3、该案并未超过诉讼时效。经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于上诉人与被上诉人所签订的合同未经上诉人妻子任秀英书面同意该契约是否有效的问题。日上诉人苗庆荣收到被上诉人苗同禄房款38000元，同年12月2日双方签订房屋转让契约后，将邯郸县建房集资款收据1张交给被上诉人苗同禄。后被上诉人苗同禄一直在该房屋居住至今。可见，上诉人与被上诉人签订的房屋转让契约是其双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定事由，故该房屋转让契约有效。至于未经上诉人妻子任秀英书面同意的问题。被上诉人苗同禄从1996年在诉争房屋居住至今达17年之久，任秀云作为上诉人的妻子称从未知道转让之事，明显有悖常理。故上诉人上诉理由不成立。关于被上诉人起诉是否已超过了二年诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2012年5月上诉人将该房屋登记自己的名下，被上诉人知道后，请求上诉人将该房登记变更为自己，遭到拒绝后，导致诉讼，并未超过两年的诉讼时效，故上诉人的该上诉请求不成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应当返还房屋，给付欠上诉人的房租的问题。该房屋已经由被上诉人苗同禄购买并为被上诉人所有，不存在房屋返还和给付租金的问题。故上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决并无不当，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　贾梅录审判员　　宋世忠审判员　　王志平二０一三年十二月十日书记员　　常新蕊
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　　核心提示：双方的争议焦点为：1、上诉人是否与被上诉人签订了系争协议。2、系争的三份协议是否有效。3、被上诉人主张的配合费是否超过了法定的。下面法律快车编辑为您详细介绍。
　　上诉人某某宝凌高压管件有限公司因纠纷一案，不服某某市宝山区人民法院(2006)宝民二(商)初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审查明：日，上诉人与被上诉人签订了一份，约定：某某安装工程有限公司第二分公司(以下简称为安装二分公司)承建某某宏力项目，需要法兰一批，合同金额为人民币元(以下币种相同)。安装二分公司委托被上诉人负责定供货商、安排采购计划、负责监督货物的数量、质量。被上诉人与上诉人联系供货并为上诉人。上诉人按被上诉人的计划及时安排生产，运输货物到工地。为此，上诉人应付被上诉人配合费12.4万元。方式为按安装二分公司付款进度同时结算。同年9月24日、10月30日，上诉人与被上诉人又签订了两份协议。同年9月24日的协议约定，被上诉人受某某安装工程有限公司第一分公司(以下简称为安装一分公司)委托联系上诉人供应不锈钢配件，合同金额为元，上诉人应付被上诉人配合费82563.59元。同年10月30日的协议约定，被上诉人受安装二分公司委托联系上诉人供应法兰、不锈钢配件等货物，合同金额为元，上诉人应付被上诉人配合费258122元。上述两份协议的其余内容与4月28日协议内容相同。上述三份协议在合同落款处的乙方一栏中均加盖了上诉人的合同专用章，其中两份有经办人项某某签名。上述协议签订后，上诉人与安装一分公司、安装二分公司之间就某某宏力股份有限公司项目分别发生了价款为162，572.24元、1，145，441.66元的关系，安装一分公司于2005年11月之前、安装二分公司于2005年6月之前向上诉人付清了全部的货款。后被上诉人以其为上诉人与安装一分公司、安装二分公司之间的买卖合同提供居间服务，但上诉人未支付报酬为由，提讼请求上诉人支付居间费464，685.59元。
　　原审认为：关于系争协议的效力问题，虽然被上诉人在工商机关注册的经营范围中不包括居间服务，但被上诉人从事居间服务并没有违反国家限制经营、以及法律、禁止经营的规定，故不能因被上诉人超越了经营范围而认定上诉人与被上诉人之间的居间合同无效。因上诉人认可项某某在系争协议签订时是上诉人的工作人员，且合同上加盖了上诉人的合同专用章，故足以使合同的相对方被上诉人在签订系争的三份合同时认为是上诉人的真实意思表示，即使上诉人不知情也是由于上诉人公司内部管理不善所导致，并不能因此而否定系争合同的效力。上诉人辩称直到2005年6月才知道该三份协议的存在，但并未提交证据予以佐证，而根据被上诉人提供的项某某的证言及安装一分公司、安装二分公司出具的证明足以认定上诉人在时就知道系争合同的存在。即使系争的三份协议的内容，上诉人亦未在法律规定的期限内行使。综上，双方当事人于日、9月24日和10月30日签订的三份协议书合法有效，受法律保护，上诉人、被上诉人均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人辩称上诉人的工作人员项某某私自用上诉人的合同专用章与被上诉人签订了系争合同，合同的内容不是上诉人的真实意思表示，且显失公平不能成立。
　　关于被上诉人是否履行了协议所约定的义务问题。系争的合同签订后，上诉人与安装一分公司、安装二分公司之间就某某宏力股份有限公司项目分别发生了价款为162，572.24元、1，145，441.66元的买卖合同关系，相应货款上诉人已经收取。且安装一分公司、安装二分公司均出具证明证实被上诉人曾多次就收取货款的事宜与安装一分公司、安装二分公司协调。故可以认定被上诉人已经履行了系争合同所约定的居间服务，促成了上诉人与安装一分公司、安装二分公司买卖合同的成立，并提供了协议所约定的义务。上诉人辩称被上诉人从未履行过协议约定的义务也不能成立。
　　关于被上诉人的主张是否超过了法律规定的诉讼时效问题。本案系争的三份合同约定上诉人应当按安装一分公司、安装二分公司的付款进度同时结算款项。根据被上诉人提供的安装一分公司、安装二分公司于日共同出具的证明安装一分公司、安装二分公司有时是支付了两、三笔款项后才告知被上诉人，在全部货款未付清之前，安装一分公司、安装二分公司未向被上诉人出具过证明材料。且安装一分公司、安装二分公司直到2005年才向上诉人付清全部的款项，证人项某某也当庭证实被上诉人一直催讨费用的事实，故被上诉人于日向法院提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。
　　综上所述，双方当事人于日、9月24日和同年10月30日所签订的三份协议书合法有效，受法律保护。被上诉人依约提供了居间服务，促成了上诉人与安装一分公司、安装二分公司买卖合同的成立，并提供了相应的服务，上诉人理应按约支付相应的报酬。据此，依照《中华人民共和国》第一百二十八条和《》第四百二十六条第一款的规定，判决如下：上诉人某某宝凌高压管件有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人某某物资有限公司居间报酬464，685.59元。案件受理费9，480元由上诉人负担。
　　判决后，某某宝凌高压管件有限公司不服，向本院提起上诉称：1、系争的三份协议是上诉人的工作人员项某某私自用上诉人的合同专用章与被上诉人签订，不是上诉人的真实意思表示，原审认定上诉人与被上诉人签订上述系争协议有误。2、项某某与被上诉人恶意串通签订的系争协议损害了上诉人的利益，属于无效合同。而且，上述系争协议也不属于居间合同，而是上诉人违反国家法律的强制性规定向上诉人索取高额回扣，也不应当予以法律保护。3、即使上述系争协议有效，安装一分公司、安装二分公司自2002年开始向上诉人支付款项，依照协议被上诉人应同比例向上诉人主张配合费，但被上诉人在起诉之前从未向上诉人主张过权利，被上诉人的主张权利已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，原审法院认定事实不清，判决错误，请求法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
　　被上诉人答辩称：1、原审认定事实清楚。上诉人称项某某私自用上诉人的合同专用章与被上诉人签订协议不是事实。2、双方当事人签订的三份协议属于居间合同，协议约定的配合费的金额是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。3、被上诉人提起诉讼没有超过诉讼时效。被上诉人直到2006年3月才知道货款已经全部付清，在此之前，被上诉人也一直在向上诉人催讨配合费。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　二审中，双方当事人的争议焦点为：1、上诉人是否与被上诉人签订了系争协议。2、系争的三份协议是否有效。3、被上诉人主张的配合费是否超过了法定的诉讼时效。
　　本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为：项某某以上诉人的名义与被上诉人签订系争协议，因签订系争协议时项某某是上诉人的工作人员，而且合同上加盖了上诉人的合同专用章，故被上诉人有理由相信项某某的行为系上诉人，系争协议在上诉人和被上诉人之间成立合同关系。因此，上诉人称被上诉人与项某某个人签订合同不能成立。上诉人主张项某某与被上诉人恶意串通损害了上诉人的利益，但又不能举证证明存在恶意串通的事实，该主张缺乏事实依据，也不能成立。系争协议约定被上诉人受安装一分公司、安装二分公司的委托确定供货商，被上诉人介绍上诉人与安装一分公司、安装二分公司达成供货合同，并为上诉人催讨货款，上述约定符合居间合同的法律属性，原审将系争协议定性为居间合同并无不当。
　　上述系争协议的内容均是双方当事人的意思自治的结果，而且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。系争协议签订后，被上诉人促成了上诉人与安装一分公司、安装二分公司的买卖合同，上诉人实际供货并已收回了全部货款，故上诉人应当按约支付相应费用。关于被上诉人主张的配合费是否超过法定的诉讼时效的问题。鉴于上诉人和安装一分公司、安装二分公司之间的供货次数多、周期长，安装一分公司、安装二分公司直到2005年才向上诉人付清全部的款项。在全部货款未付清之前，安装一分公司、安装二分公司未向被上诉人出具过证明材料。而且，证人项某某也到庭证实被上诉人一直向其催讨配合费，故原审认定被上诉人向法院提起诉讼没有超过法律规定的诉讼时效并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费9，480元，由上诉人负担。
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汪兆文与刘春民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
福建省建宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第351号原告汪兆文，男，65岁。委托代理人汪启兴，男，33岁。委托代理人朱汝快，福建炼海律师事务所律师。被告刘春民，男，66岁。委托代理人刘海强，男，39岁。委托代理人戴继平，福建建联律师事务所律师。原告汪兆文与被告刘春民房屋买卖合同纠纷一案，原告于日向本院起诉，同日本院予以受理后，依法由审判员钟庆阳适用简易程序于日公开开庭进行了审理。日原告汪兆文向本院提出财产保全申请，本院依法冻结被告刘春民名下的位于福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号房屋一栋。原告委托代理人汪启兴、朱汝快到庭参加诉讼，被告委托代理人刘海强、戴继平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪兆文起诉称，2003年11月底，原、被告口头约定被告将位于福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号的自有房屋一栋卖给原告，房价为3万元。日原告支付购房款19500元给被告，日原告支付购房款4500元给被告。当时双方商定原告支付2.4万元后，被告应当协助原告办理房屋产权过户手续，但被告言而无信，坚持要求付清购房款后才协助办理房屋过户手续。日原告支付购房款3000元给被告，同年10月7日原告再次支付购房款2000元给被告。因被告之母继续居住于诉争房屋，原、被告商定尚余1000元购房款用于被告之母缴纳水电费50元／月，多还少补。综上所述现原告已付清购房款，但被告一直以没空为由拒绝协助办理房屋产权过户手续，故诉。诉讼请求：1、判令被告刘春民协助原告汪兆文办理过户手续，将位于福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号房屋过户给原告。2、诉讼费由法院依法判决。被告刘春民辩称，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，房屋转让是要式法律行为，应当订立书面合同。2、被告刘春民没有委托其子刘孔平和其妹刘秀莲收取购房款，刘孔平、刘秀莲无权代收购房款，因此，原告向案外人刘孔平、刘秀莲支付款项不能视为购房款。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定，原告提供的录音是视听资料，不能单独作为认定事实的依据，且该录音存在剪辑，内容不完整的情形。4、原告至今未付清购房款，已构成违约，原告无权要求被告履行房屋产权过户义务。5、因原告延迟支付购房款，被告刘春民已通过其子刘孔平通知原告解除双方的房屋买卖关系，原告无权要求被告履行过户手续。6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条的规定和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，本案诉争房屋未进行土地登记资料，即使存在房地产转让合同关系，该转让合同亦是无效。7、诉争房屋未办理土地登记，如果法院判决准予过户，则违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十三之规定，侵犯了国有土地使用权。本案经庭审，双方当事人对下列事实无争议，本院予以确认。2003年11月底原、被告双方口头约定被告将位于福建省建宁县濉溪镇一枝山68号的自有房屋一栋卖给原告。日原告支付购房款19500元给被告，日原告支付购房款4500元给被告。原告支付部分购房款后请姜承仂进行房屋装修，随即搬入诉争房屋居住至今。被告之母也长期居住在诉争房屋中。本案当事人对下列事实或对有关事实所产生的法律后果有争议，本院予以查明、分析并认定：一、原、被告双方约定的购房价格以及原告是否已支付全部购房款。原告认为，原、被告口头约定房价为3万元，日原告支付购房款19500元给被告，日原告支付购房款4500元给被告。日原告支付购房款3000元给被告，同年10月7日原告再次支付购房款2000元给被告。因被告之母继续居住于诉争房屋，原、被告商定尚余1000元购房款用于被告之母缴纳水电费50元／月，多还少补。为证明自己的主张，原告汪兆文提供下列证据材料：1、收条4张，以此证明原告已支付购房29000元的事实。2、原、被告通话录音光盘一份，以此证明原、被告房屋买卖的价格为3万元，被告已将诉争房屋交付给原告的事实。3、水电费、城市垃圾处理费缴费发票三份，以此证明诉争房屋地址为福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号，水表已更名至原告名下，原告已入住诉争房屋多年，且由原告缴纳上述费用。被告认为，1、被告刘春民没有委托其子刘孔平和其妹刘秀莲收取购房款，刘孔平、刘秀莲无权代收购房款，因此，原告向案外人刘孔平、刘秀莲支付款项不能视为购房款。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定，原告提供的录音是视听资料，不能单独作为认定事实的依据，且该录音存在剪辑，内容不完整的情形。3、因原告延迟支付购房款，被告刘春民已通过其子刘孔平通知原告解除双方的房屋买卖关系，原告无权要求被告履行过户手续。为证明自己的主张，原告提供调查笔录一份，以此证明刘春民已通过其子刘孔平通知原告解除双方的房屋买卖关系及原告交付给刘孔平2000元并非购房款。本院认为，原告搬入诉争房屋居住至今已有多年，原告提供的水电费、城市垃圾处理费缴费发票可以证实。原告提供的录音中原、被告双方确认房屋出售价格为3万元及原告之母居住该诉争房屋中，原、被告商定购房款1000元用于被告之母缴纳水电费。虽然原告提供的录音是视听资料，但是结合证人姜承仂陈述“当时汪兆文的房子是3万元，还是几万元我忘了，好像是3万，外墙的装修都是我弄的”。可以证实原、被告确系存在买卖房屋的事实。庭审中被告否认房屋买卖价格为3万元，但经本院询问，被告方未能提供当时房屋买卖价格的具体数额。因此本院认为原、被告在录音中确认房屋出售价格为3万元系真实客观的，本院予以采信。原告与刘孔平、刘秀莲并无其他经济往来，被告辩称没有委托其子刘孔平和其妹刘秀莲收取购房款于常理不符，不予采信。作为被告之子刘孔平和被告之妹刘秀莲收受原告的金钱应视为被告收取购房款。原告向本院提供的4张收条真实客观，跟本案具有关联性，本院予以采信，可以证实原告已交付现金29000元购房款给被告。因此，现原告已支付全部购房款。二、诉争房屋买卖合同是否成立有效，被告是否应当协助原告办理房屋产权过户手续。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原告已履行完支付购房款的义务，且被告方也接受了购房款，应当视为该房屋买卖合同已成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本案房屋买卖合同已成立且生效。诉争房屋是被告于1989年通过“拆迁新建”方式自建的，虽然被告怠于办理土地使用权证，但被告当时已经缴纳了土地使用费，且该房屋已办理房屋产权登记。根据《房屋登记办法》第三十三条之规定，对申请房屋所有权转移登记所需要提交材料中显示既不需要任何机关审批，也不需要提供土地使用权证。又根据《城市房地产转让管理规定》第十二条第二项规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权限的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。综上，诉争房屋在转让过程中可以不办理土地使用权出让手续，被告有义务协助原告办理房屋产权过户手续。被告认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，房屋转让是要式法律行为，应当订立书面合同。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，本案诉争房屋未进行土地登记资料，即使存在房地产转让合同关系，该转让合同亦是无效。3、诉争房屋未办理土地登记，如果法院判决准予过户，则违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十三之规定，侵犯了国有土地使用权。本院认为，建宁县房地产管理所向本院出具的《关于刘春民房产信息说明》一份，该份说明可以证实刘春民为本案诉争房屋的产权人，房屋产权证发证时间为日，诉争房屋为1幢2层，建筑面积为208.16平方米。本院向建宁县房地产管理所调取的被告刘春民房屋产权登记情况一份，其中《福建省行政事业性收费专用收款收据》载明被告刘春民缴纳用地费2067元。房屋产权登记情况可以证实诉争房屋来源为1989年拆迁新建，被告已向有关管理部门缴纳了土地使用费，该土地性质为划拨地。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产法》第四十一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。双方当事人在达成口头售房协议时未经过政府部门批准，应根据具体情况认定其效力。本案中，诉争房屋土地使用权为划拨取得，被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该片区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。综上所述，本案诉争房屋转让时土地使用权虽未经有批准权的人民政府批准，但并不影响房屋转让协议效力。原告已交付了购房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是转让手续不完善，在原、被告之间房屋转让协议未违反国家法律法规关于合同效力性强制性规定情况下，应当认定房屋买卖口头协议有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，因此被告应当协助原告办理房屋产权过户手续。综上事实，本院认为，2003年11月底，原告与被告达成房屋买卖口头协议，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。被告刘春民以产权未进行土地登记为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。被告刘春民在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。原、被告达成房屋买卖口头协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律或社会公共利益，为有效合同。合同成立后即具有法律效力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，原告要求被告协助其办理诉争房屋的产权过户手续应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告刘春民应于本判决生效后十日内协助原告汪兆文办理位于福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号房屋的所有权、土地使用权过户手续。案件受理费550元，因适用简易程序，减半收取275元，财产保全费2020元，合计2295元由被告刘春民负担，案件受理费于本判决生效后七日内向建宁县人民法院交纳。财产保全费于本判决生效后十日内支付给原告汪兆文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员　　钟庆阳二〇一四年五月九日书记员　　何　瑜附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。4、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。告知：案件受理费请到建宁农行濉城分理处交纳填写《一般缴款书》并将缴款收据复印件提交给本院民一庭。逾期未缴，将移送执行。收款单位财政机关：福建省建宁县财政局预算级次：县级收款国库：国家金库建宁县金库监交机关：建宁县人民法院预算科目名称：诉讼费
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