贝壳二手房资金监管拿不出来？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-06-18 14:41 标签： 资金监管拿不出来
2022-08-26 17:37
来源:
房地产营销总
北京时间8月23日，贝壳发布了2022年上半年财报。
今年上半年，贝壳净收入为263亿元，净亏损为24.85亿元。而去年同期，净利润为人民币31.40亿元，这真是老太太过年，一年不如一年。
财报还显示，二季度期内平台总交易额同比下降47.6%至6395亿元。其中，存量房GTV同比减少39.6%至3935亿元，新房GTV同比减少55.3%至2227亿元。
相比较贝壳存量房的护城河，贝壳新房的交易额降幅超过50%，意味着贝壳新房到了艰难的时刻。
进一步分析，我们会发现更多的变化。新房交易额占整体交易额比例，2021年全年约为41.5%，今年二季度这个比例成了34.8%。
新房交易额的骤降，这可能是受中国房地产面临的整体低迷态势的影响，但也与贝壳新房的整体商业模式有关。或者说后者才是贝壳找房在新房赛道崛起面临的最大障碍。
1、
借助于楼盘词典，贝壳找房CAN模式，《新经纪守则》，售签分离，贝壳金服资金监管、ssc共享服务中心以及链家近20年在二手房交易领域的深厚积累和风险防控经验，贝壳找房在存量房交易领域的专业度、市占率、美誉度等诸多方面，都给社会提供了巨大的价值。
可以说类似于深圳中原250万差价事件，在贝壳找房发生的概率极低，即使发生，在舆论发酵的时刻，贝壳找房也会大概率进行第一时间补偿。
在存量房领域，贝壳的口碑一直不错。
但是对于在整体业务量占比约4成的新房市场中，贝壳处于什么角色？提供了什么核心价值？却一直备受质疑。
说到底，它新房业务的核心商业逻辑和模式是什么，贝壳新房到底有没有护城河？
在现代商业契机中，决定企业未来的是商业模式。贝壳到底给新房市场的客户带来什么样的更优质的体验，目前并没有清晰的界定。
在业内看来，约4万家贝壳门店和40万贝壳经纪人，这是贝壳最重要的资产和它价值变现的依赖。
正因为此，所以近几年与贝壳合作，依赖贝壳找房经纪人进行案场导客的合作楼盘以及背后的房企占比越来越高。如果结合贝壳找房的年报和国家统计局的数据公布，可以看到二季度贝壳找房在整体新房市场中的渠道占比达到6%，也就是平均每卖掉16套新房，就有1套由贝壳找房成交（去年这个比例为10%，也就是每卖掉10套新房，就有1套由贝壳找房成交）。
与此同时，贝壳找房在新房市场的占比越高，公众的质疑越重却是不争的事实。
2、
如果在客户直接去案场与通过贝壳找房去案场买新房之间，寻找区别，可能就是贝壳找房的经纪人会车接车送客户，也会给一些建议。
但是如果冷静用以成交为目的去思考经纪人的行为，会发现所谓的客观、中肯的建议存在较大疑点，难以自洽。一方面，贝壳严禁经纪人将客户带至非合作楼盘，其二就是每个项目的佣金有高有低，其楼盘距离经纪人所熟悉的区域范围有近有远，很难保证经纪人建议的中立性，毕竟对于经纪人而言，卖出房子是第一步，如何赚取更高的佣金是第二步，这两步都是站在经纪人自身利益角度考虑的。
特别是禁止将客户带至非合作楼盘，是客户服务的重要槽点之一。
当然了，每个经纪人的从业时间、专业能力也不一，对于各楼盘的理解，市场冷暖的判断也不同，很难保障经纪人个体的观点输出是正确的。
对于贝壳新房而言，它提供给购房者的服务是非标服务，而非标服务对于服务提供者的要求非常高。
对于新房市场而言，客户常常面临的问题是：未来的房价走势怎么样？现在买房合适吗？哪个板块更适合我？保利某楼盘和万科某楼盘我应该买哪个？为什么这两个楼盘单价差1000元？我家庭的月供和收入的合理比例应该是多少？我该选择市区大平层还是郊区别墅房？
这些问题，对于在房地产行业积淀不深的经纪人而言，很难准确回复。而且贝壳找房对于经纪人的培训更偏重于二手房常见的流程规则、风险防控和常见知识点，对于新房市场，贝壳找房更像一个给案场导客的工具。
与现在通过抖音、知乎、公众号等进行房产知识普及的UP主和地产自媒体人相比，贝壳经纪人在专业积累上，劣势明显。
3、
而如果缺失了专业的价值，车接车送客户就成了一个专车司机的活，很明显这也不应该是贝壳找房在新房领域的商业模式。专车的服务和动辄1%以上的到手佣金相比，是明显不对等的，而且被可替代性极强。
如果不能给客户提供更专业的服务，也不能让客户以更低的价格买到房子，贝壳在新房市场就没有护城河。
数据显示44%的经纪人从事房产经纪服务工作年限在1年以内，5年以上从业时长经纪人占比仅16%。除了流动性大，收入低也是不得不面对的问题，《2020中国房产经纪人发展报告》显示，约7成的经纪人年收入在10万元以内。
流失率高，收入低，显然如果以4万家贝壳门店和40万经纪人为护城河，则护城河的宽度、深度明显不够，存在较大的不确定性；如果是依赖于他们的朋友圈流量和掌握的客户资源作为护城河，则贝壳找房更像一家信息分发的平台公司。
如果谈信息流生意，贝壳找房显然不是传统互联网巨头的对手。
4、
在业内看来，其实贝壳新房的最大潜在危机，是互联网新霸主字节跳动和美团。
美团作为本地生活服务电商中市占率最高的平台，且早年间以团购起价，具有天生的新房团购契机。如果将美团的到店和优惠券的打法用在新房团购上，即无论渠道到访，还是自然来访，不限来访途径，均可以在认购付款前，先上美团APP购买一张大额抵用券用以冲抵部分定金或者房款。
则美团APP在新房领域可以迅速的打开局面。
且若在抵达售楼处之前，购买此大额抵用券，还可以获得免费的美团打车券，实现对于售楼处的精准导客，就可以形成完整的商业闭环。
只是王兴一直对于低频率、慢决策的新房交易不感兴趣，但是美团的这种LBS和团购的双重优势，贝壳找房显然没有，两个平台的下载量和客户粘性，也不是一个量级的。
贝壳应该庆幸，美团尚未涉及。
还有觊觎新房市场很多年的张一鸣，手握今日头条、抖音两大国民级APP，张一鸣一直想在新房市场实现更大的突破。十多年前张一鸣曾经创建九九房，后期在今日头条重点导流优优好房，坊间也曾传闻字节跳动试图入股或者并购诸葛找房未果。去年，字节跳动旗下的房产平台幸福里，收购了北京福旺房地产经纪有限公司 100% 股权，获得北京经纪牌照。
这可能意味着，张一鸣在房产领域的新一次较大规模的探索即将开始。
很明显，字节跳动是想从线上广告到线下新房渠道，乃至后期的二手房打通链条。一旦互联网巨头掌握了新房渠道的打法，贝壳在这个领域的失守是大概率事件。
二季度贝壳新房的业务营收是67亿元，新房交易GTV是2227亿元，大概可以推算出新房佣金比例是3%。
这个钱，开发商直接给客户优惠掉，是不是更符合没有中间商赚差价的互联网核心价值观。
如果以历史最高点79.4美元计，贝壳找房的市值已经跌去了78%。
股价的背后，反映了资本市场对于中国房地产整体市场以及房地产中介不确定性的担忧。如果说，贝壳找房在二手房交易领域尚且可以凭借强大的线下门店和平台模式固若金汤的话，那么在新房渠道领域则面临巨大的危机。
这种危机刚刚开始，但是来势汹汹。
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二手房买卖中常采取资金监管来确保交易资金的安全，资金监管是指买卖双方交易金额经过第三方平台（房管局认可机构）监管，当合同约定的履行期限内房屋成功过户至购房者名下后，该资金就划转到卖方的账户下。若交易不成功则将划转到购房者的账户下。这种方式很好的保证资金、房产安全，也能规避房屋交易过程中的不确定性，降低房产交易的风险。一般而言，资金监管分为以下两种情况：二手房全款交易资金监管和二手房贷款首付款资金监管。具体购房流程如下：交易双方需要准备以下材料：身份证明原件及复印件委托人及代理人（若有）身份证明原件及复印件产证原件及复印件买卖合同原件业主方收款账户（账户应在本市开立，并具有通存通兑及结算功能）客户方退款卡（账户应在本市开立，并具有通存通兑及结算功能）在二手房交易过程中，资金监管可以很好保障房产交易的资金、房产安全，虽然资金监管不是强制措施，但是流程也需要了解起来。免责声明：
1、 本信息采集于2021年08月12日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准；
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