期待已久！广州真正的地王项目终于来了，吹风价19万起的金融城合景臻溋·名铸的住宅，正式开卖了。

广州有钱人多，这个公认的事实！一些卡里阿拉伯数字特别长的粉丝在问，这个项目到底能不能买？我替这位土豪朋友去现场打探了下，大家不妨一起来感受感受。

豪宅就是豪宅，要保持神秘感。进售楼部因禁止拍照，先贴张效果图感受一下。

如上图所示，中间3栋长的圆滑点的是住宅，其余的是商业。

其实臻溋名铸的商业早就开卖了，去年还用42万/平的备案价，捅了下观众对于豪宅的脑洞。

而本次面市的是住宅部分，这也是金融城唯一在售的一线临江住宅，自然是奔驰中的迈巴赫。

整个项目只有165户（包括商业），且都是280-535㎡的四房至五房。而本地开放的样板间为280平米户型，面积为最小，总价也要5000多万，单价19万起...

参观这个超过半亿的房子，印象最深的就是会所。

豪宅的会所确实将大人小孩的需求都整明白了。

4000方的会所，如果不是销售全程 ，估计早就迷失在里面。

配置太多，记不过来，直接贴上开发商的宣传资料：

恒温星幕泳池、泰诺健健身室、阳光瑜伽室、动感单车房、运动会馆 （篮球场、拳击馆、乒乓球馆、桌球馆）

行政酒廊、红酒雪茄窖、私享影视厅、多功能宴会厅、爱丽丝梦游仙境儿童乐园

会所内的设施都搞好了，不用担心收楼跳票。

之前有粉丝收楼后小区会所的泳池弄得比浴缸大不了多少，还有开发商宣传有人工智能体验室，最后放了两台自动售货机...

毕竟有钱人不好糊弄，合景在这块也是花了大成本大制作。从效果来看，会所绝对是一大卖点。

除此之外还有，图书馆、现代艺术馆、艺术画廊，据说这三大艺术配套，是广州首创。

艺术上的事，我也不懂，交给读者自行品鉴：

其次，我想说的是，请注意这个图书馆。有一个细节是，合景宣传资料里说有7栋楼。

图书馆可能就是第七栋建筑。

2021年A1栋住宅楼工规批后公示 （从文化室变成了住宅楼）

2019年项目方案批后公示 ，数据来源：广州市自然资源局

经查规划图所见：这个目测有600㎡左右的图书馆（具体以官方公布为准）竟然是一栋住宅楼！以项目的体量，物管用房大概300㎡就达标了。

这意味着合景极有可能牺牲住宅面积用来做图书馆配套。

不得不感叹！19万一平的"图书馆"，豪宅的配套真够奢侈。

第一个问题来了，产品如何？

首先，我认为这个没啥好说的，地块素质是里子，产品是面子。誉峰、天銮、睿峰、瑧林...卖了几十年豪宅的合景在这块不太可能会丢分。

作为标杆豪宅，臻溋名铸该有的都会有。

请国际一流设计师打造高端会所、打造高档园林等等这些都有。豪宅能不能做好产品只是开发商经验问题，包括建的经验和卖的经验，合景的经验自然是在线的。

至于设计方面，外立面和户型设计上，为了让江景面最大化了，合景臻溋名铸会有棱棱角角的感觉。

不是传统意义上的方方正正，部分人可能会不太适应。

280平住宅平面效果图

当然也不妨碍另外一部分人觉得这样挺有设计感。审美这种东西，各花入各眼。产品肯定不会掉链子，喜不喜欢自己眼睛说了算。

第二个问题，定价19万起，合景胡来了吗？

这块地楼面价只有3.7万，卖19万起，是不是跟同区的某盘一样，硬拔售价往豪宅挤？事实上，臻溋名铸价格贵是真贵，但基本合理。这块地，是正大康地旧厂改造，19年合景在公开市场血拼50轮抢了下来。

当时能拿到地价返还的时代，都被越拍越高的自持比例劝退了。

最后算下来扣除55%自持部分，楼面价达到了8.32万元，妥妥的广州历史单价地王。

对比广州名义楼面价TOP10，几乎没有自持，实际单价都比臻溋名铸差上一截。

所以卖19万一平，不是硬拔售价找接盘侠，这个定价，讲的是金融属性，已经不单纯是住的房子这么简单，原理参考汇悦台、上海的汤臣一品。地块素质摆在这，生来就只能造豪宅。

第三个问题，项目豪在哪里？

就像顶级学区房的属性，顶级豪宅是城市最有钱那一小撮人的拍卖品。

拍卖品的逻辑是：谁最稀缺，谁最香。

金融城东区核心南向一线望江的地位，肯定无法复制，不然合景在2019年也不会抢破头去拍地。

想必拍的时候对标的就是汇悦台，可惜赶上限价，迟迟出不来，错过一轮上涨周期。

金融城之前卡在限高上，发展耽误了几年，现在作为第二CBD的势头开始起来。

目前，金融城引入了不少企业，写字楼也陆续封顶了。

以豪宅为坐标，上一届代表珠江新城-汇悦台正在老去。

在正在崛起的金融城，臻溋名铸无疑是仅有的可置换标的。

据悉已有不少汇悦台业主置换到臻溋名铸（确实也只有这些人能置换得起）。

值得一说的是，作为CBD区仅有的宅地之一，臻溋名铸的容积率不算夸张，只有3.5，相比汇悦台7.0的容积率富裕不少。

第二，项目具有稀缺的顶豪素质。

素质是天赋，靠老天爷赏饭。

云山珠水边的项目就是比其他地方贵，一线临江就是比二线临江抢手。

而在珠江新城-金融城-琶洲这个黄金三角里，相比琶洲，金融城在天赋上就占了个便宜——南向望江。

高手过招，差之毫厘失之千里。

南北向的差别，在富人的拍卖游戏中就是大瑕疵。

所以我们看到鹏瑞、珠光金融城这些高端商业大平层产品，更乐意往金融城聚集。

豪宅的天花板珠江北岸显然是高过珠江南岸。

金融城航拍 厉害的房子摄

在2020年初的时候，珠光金融城壹号开盘才5万+，当时有一个朋友在犹豫的时候，手一滑选择了老黄埔某盘，从此走上了不同的人生道路。

如今看着高攀不起的前者，她开始明白“天赋”的力量。

珠城之后，广州下一个具有顶豪天赋的地方，只有金融城。

琶洲天赋差了一点，其他板块的咖位根本不够拿来比较。

“调皮”的精神碉堡 厉害的房子摄

所以，作为金融城唯一在售一线临江住宅，理论上是没有竞品的。

留给项目唯一的挑战是：找到165位卡里余额足够的人，要稍微花点时间。

备：本文价格有效期截止至2022年9月30日！