农村宅基地要怎么划分？村干部能直接划分吗？宅基地划分政策解读

宅基地是农民基本生活的重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来，随着新农村建设发展的快速推进，宅基地的福利也是越来越多，比如建房补贴等等。和城镇居民面对的买房压力不同的是，农村居民所使用的宅基地都是直接划分的，因此他们首要考虑的问题并不是买房，而是建房，因此建房补贴可谓适以相成。不过，我国宅基地实行的是“一户一宅”的基本原则，因此在划分时是有一定标准的。那么具体该怎么划分?另外还有一些村庄，村干部未经村集体研究，直接对宅基地进行划分，这种情况是否合理?下面小编就带大家具体来了解下。

农村宅基地要怎么划分?

农村宅基地通常是按户来进行划分的，但自《新土地管理法》出台后，对农村宅基地管理更加明确，尤其是面积标准这一块：

各省份面积标准是不一致的，比如天津、河北规定每户用地面积不得超过167平方米;浙江最高不得超过125平方米等等。

2、按人口划分面积标准

根据每户人口数量，每人划分固定的面积标准，以此来确定宅基地的使用面积。目前，在四川、重庆两地有使用这种方式，每人的宅基地面积标准为20至30平方米。

3、按人口数量范围划分面积标准

比如3人及3人以下的农户要求宅基面积不能超过75平方米，4人的农户不能超过100平方米，6人以上的农户则需在125平方米以内等等。

备注：具体的宅基地面积划分标准以当地政策要求为准，以上仅提供参考。

村里没有宅基地可划分了该怎么办?

对于没有宅基地的这一类农户来说，若村里还有富余的宅基地自然便好，直接进行办理申请即可。符合申请条件的同时，提交宅基地申请书、申请人基本情况及其他所需证明材料即可。而对于没有宅基地可划分的情况，也有相应的解决办法。一是村内部成员进行相互流转，或者等有自愿退出宅基地的情况，再进行划分;二是政府出面采取主动措施，来保障农村居民实现户有所居的权利。不过这只针对于人多地少，且不能满足一户一宅基本要求的地区。

村干部能直接划分宅基地吗?是否合理?

村干部是村庄的“领头羊”，其享有的权利还是很大的。而在一些地区，不少村干部直接来决定宅基地划分处理的情况时有发生。因此，可能存在一些关系户宅基地划分的位置比较好的情况，村民对此也是抱有很大的埋怨之意。

实际上，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，凡涉及到宅基地使用方案的时候，必须要经过村民会议讨论决定方可办理。而且《中国共产党农村基层组织工作条例》同样也同样明确，村级重大事项不允许个人或者少数人说了算。因此，村干部直接决定划分宅基地的行为是不合理的。若大家所在的村庄有类似的情况出现，村民可向上级有关部门进行反映和举报。

宅基地征收安置的划分情况

农村经济想要蓬勃发展，基础设施就必须得到完善，而像公路、学校、医院、工业区、文化区等建造工程都需要大量的土地。所以，不少村民的宅基地都有面临过被征收拆迁的现象。而作为补偿，通常方式多以直接的货币补偿为主，当然还有一些地区执行的是产权调换的方式，也就是“以房换房、以地换地”。而产权调换也恰好是房屋征收补偿安置的方式之一。

据了解，一些村民在征收安置的过程中，都新分到了满意的宅基地，但自己的亲属却未能分到同等面积的宅基地，因此也是纠纷不断。那么宅基地征收安置的划分情况具体有哪些要求呢?

1、重点从宅基地申请及房屋建造时的家庭成员、各家庭成员对房屋建造的出资及实质性贡献、宅基地上房屋的历史变迁等方面进行考量。

2、若安置对象对被征收房屋不享有权益或拟超出所享受权益面积置换安置住房的，可采取向其他被征收房屋产权人支付一定经济补偿的方式获得置换面积。

3、在宅基地征收安置补偿权益分配过程中，还应充分考虑社会公序良俗及被征收房屋所在地的风俗习惯、村规民约。

4、注意保护老年人、未成年人、妇女、残障人士的合法权益，在划分安置补偿权益时，应适当的有一定倾斜。

总的来说，宅基地管理改革如今是愈发的严格，为进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理，改善提升农村人居环境，各地的宅基地划分工作一定要做好。另外，面对宅基地划分过程中存在的一些问题，包括面积标准、无地可分、村干部自行决定划分等，都可以通过有效反馈的方式来进行解决。而针对宅基地征收安置的划分情况相对复杂，但通常在另一方存在过错或存在明显不公等情况下，可以不一体均分。

　　海南省自然资源和规划厅
　　关于印发《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》的通知

　　各市、县、自治县党委、人民政府，省农村土地制度改革试点工作领导小组成员单位：

　　《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》已经省农村土地制度改革试点工作领导小组审定，现予印发，请遵照执行。

　　海南省自然资源和规划厅

　　《海南省农村宅基地管理试点办法》：一户一宅 用地不超175m2
　　日前，海南省自然资源和规划厅出台《海南省农村宅基地管理试点办法》(以下简称“办法”)。

　　《办法》对宅基地申请条件、宅基地审批、宅基地有偿使用、宅基地退出、宅基地使用权流转等进行了细化，明确申请取得宅基地的五种基本情形，对其他特殊情形，明确应提交村民集体讨论决定;对“一户多宅”及超标准占用宅基地等情形，由农户向集体经济组织缴纳有偿使用费;对于闲置宅基地及住宅，通过自愿协商等方式，由农村集体经济组织有偿收回。

　　农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米。使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止非法占用土地建设住宅。

　　农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：

　　(一)本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的;

　　(二)因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的;

　　(三)经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的;

　　(四)现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：

　　(一)宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积;

　　(二)“一户多宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积;

　　(三)非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地;

　　(四)本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

　　有偿使用费由村集体经济组织收取。有偿使用费收取范围、缴纳标准由市县人民政府结合实际确定。宅基地有偿使用费缴纳标准应定期调整。

　　宅基地有偿使用年限由村集体经济组织确定，最长不得超过70年。

　　本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。

　　宅基地有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

　　《海南省农村土地征收试点办法》：提高留用地面积 保障农民就业
　　日前，海南省自然资源和规划厅出台《海南省农村土地征收试点办法》(以下简称“办法”)。

　　《办法》明确符合六种情形的公共利益建设项目可以实施征地，对公共利益进行界定;将原来的征地批后公告改为征地批前公告，将签订征地补偿协议、落实征地补偿和社会保障费用放到报批前;完善被征地农民合理、规范、多元保障机制，适当提高留用地面积，将现行不超过被征地面积的8%提高到10%。

　　采取货币补偿的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估，根据评估结果给予补偿。

　　根据被征地农村集体经济组织及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地、留物业及其他政策支持等多元化安置方式，让被征地农村集体经济组织和农民分享土地增值收益。留用地可在被征地农民集体所有土地范围内选址。被征地农民集体所有土地范围内无法安排留用地或就地安排留用地不适于农村集体经济组织开发经营的，可在本市县范围内的其他地区安排留用地。市县人民政府应将被征地农民纳入再就业保障体系，建立劳动技能培训制度，有针对性地进行实用技能培训。用地企业新增岗位同等条件下应优先录用被征地农民。

　　《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》：可出让用于自有房屋建设 每户限购一处 不超120m2
　　日前，海南省自然资源和规划厅出台《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》(以下简称“办法”)。

　　《办法》明确集镇开发边界范围内农村集体经营性建设用地可以出让给本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员用于自有房屋建设，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。

　　农村集体经营性建设用地，是指市县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

　　农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为。

　　农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于以下项目：

　　(一)符合国家和我省产业政策的项目,包括租赁性住房;

　　(二)集镇开发边界范围内面向本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。

　　前款第(二)项所称“集镇”，是指海口市、三亚市除主城区以外的乡镇，琼中、白沙、五指山、保亭等四个中部山区市县各乡镇，以及其他市县人民政府驻地以外的乡镇。

　　海南省农村宅基地管理试点办法

　　//第一章 总 则//

　　第一条 为推进海南省农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本省行政区域内实施农村宅基地制度改革试点的，适用本办法。

　　第三条 本办法所称农村宅基地,是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。

　　第四条 市县人民政府负责本行政区域内的宅基地管理，由市县农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市县住建、公安、民政、林业等部门、乡镇（区）人民政府、街道办事处、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。

　　//第二章 规划管理//

　　第五条 各市县人民政府应当依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励农村居民点相对集中选址，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。

　　第六条 宅基地选址应当符合市县总体规划和村庄规划。坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中。对规划的集中居民点，市县人民政府应当安排必要的资金，用于基础设施和公共服务设施建设。

　　严禁占用永久基本农田和公益林地，不得在地质灾害隐患点选址建房。

　　第七条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米。

　　第八条 使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止非法占用土地建设住宅。

　　//第三章 宅基地申请条件//

　　第九条 农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：

　　（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；

　　（二）因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；

　　（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；

　　（四）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。

　　第十条 本办法第九条所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。家庭内现役义务兵、士官、在读大中专学生、正在服刑的人员经村民代表会议三分之二以上的代表同意可认定为本集体经济组织成员。

　　各市县人民政府应结合实际制定农村集体经济组织成员具体认定办法。已开展农村集体产权制度改革的地区，农村集体经济组织成员的认定应做好衔接。

　　//第四章 宅基地审批//

　　第十一条 农村宅基地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由乡镇人民政府报市县人民政府审批。

　　第十二条 宅基地按以下程序进行审批：
　　（一）申请与初审。宅基地申请人应向农村集体经济组织提交书面申请及相关材料。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，并对宅基地位置进行初选。

　　（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交村民会议或村民代表会议表决。经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，应进行公示，公示期不得少于5日。

　　（三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的，报村民委员会审核。经村民委员会审核后，由农村集体经济组织报乡镇人民政府。乡镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。

　　（四）审批与公告。乡镇人民政府经审核认为符合审批条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由乡镇人民政府呈报市县自然资源和规划部门进行审查。市县自然资源和规划部门在审查过程中，应书面征求市县农业农村部门意见。符合规定条件的，市县自然资源和规划部门作出审查意见报市县人民政府审批，经市县人民政府同意后，由乡镇人民政府发放乡村建设规划许可。

　　宅基地申请经市县人民政府或乡镇人民政府审批后，由属地乡镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7日。

　　（五）登记与颁证。公告期满无异议的，申请人持审批材料向市县不动产登记机关申请不动产权登记颁证。

　　第十三条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

　　第十四条 宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起2年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证失效。

　　第十五条 利用宅基地建设住宅的，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合我省有关规定。

　　市县人民政府可以根据当地民族风格、地方特征、时代特色等组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集，向建设单位和个人无偿提供，鼓励推广应用。

　　//第五章 宅基地有偿使用//

　　第十六条 有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：

　　（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；

　　（二）“一户多宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积；

　　（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；

　　（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

　　第十七条 有偿使用费由村集体经济组织收取。有偿使用费收取范围、缴纳标准由市县人民政府结合实际确定。宅基地有偿使用费缴纳标准应定期调整。

　　宅基地有偿使用年限由村集体经济组织确定，但最长不得超过70年。

　　第十八条 本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。

　　第十九条 宅基地有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

　　第二十条 本办法颁布实施后，仍超标准占地建设住房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

　　//第六章 宅基地退出//

　　第二十一条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

　　第二十二条 对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据本人意愿及村集体民主决策，实行有偿退出。

　　宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。

　　宅基地有偿退出的补偿费用，经农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，可从宅基地有偿使用费中列支。

　　第二十三条 对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村集体经济组织公示3个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

　　第二十四条 退出收回的宅基地，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。

　　第二十五条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，并享受相关政策待遇。符合条件的，可租住本市县公共租赁住房，购买政府政策性住房。

　　相关部门不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件。

　　//第七章 宅基地使用权流转//

　　第二十六条 在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权可通过转让、出租、赠予、互换等方式在本集体经济组织内部流转。

　　有条件的市县，可探索在本市县范围内流转。

　　宅基地使用权人转让、出租、赠予其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

　　第二十七条 宅基地使用权流转应具备以下条件：
　　（一）符合市县总体规划和村庄规划；
　　（二）宅基地使用权权属明晰；
　　（三）转让人流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保障基本居住需要；
　　（四）受让人、承租人、受赠人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员。

　　第二十八条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

　　（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村民会议或村民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村民委员会审查。

　　（二）审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报乡镇人民政府审核。

　　（三）审核。乡镇人民政府在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，乡镇人民政府采取办公会议等集体决策方式集中审核，审核结果予以公示，公示期限不少于7 日。

　　（四）签订流转协议。经乡镇人民政府批准后流转双方签订协议。

　　（五）变更登记。以转让、赠予、互换方式流转的，受让方按照变更登记的相关要求，到不动产登记机关申请变更登记。

　　第二十九条 宅基地转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。

　　//第八章 监督管理//

　　第三十条 市县人民政府及其农业农村、自然资源和规划、综合行政执法部门和乡镇人民政府应当依法对农村宅基地使用行为进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现和制止违法用地和违法建设行为。

　　第三十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地或者超面积占用土地建设住宅的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十八条规定处理。

　　第三十二条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体土地的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

　　第三十三条 有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　//第九章 附则//

　　第三十四条 各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。

　　第三十五条 本办法自公布之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。

　　来源：南国都市报、海口日报微信公号、海南省自然资源和规划厅官网