租赁房屋，人们往往会签订租赁合同，

约定租金及租赁期限等事项。

且未约定租赁期限的租赁法律关系中，

如果一方提出解除租赁关系，

是否属于违反约定擅自解除合同？

珠海市中级法院就审理了这样一起案件，

判决该解约要求不构成违约，押金应该退回。

2017年6月9日，张先生与裕某公司签订房屋租赁合同，约定裕某公司租赁张先生的写字楼作为办公场所，租期从2017年7月1日起至2018年6月30日止，租金每月5300元、半年一缴。双方约定租赁期内裕某公司缴纳9000元作为租房押金，在裕某公司退房经双方交接完毕，裕某公司没有违约时张先生退还。任何一方要终止合同，须提前30天以书面形式通知对方。如张先生过失解除合同，需按押金数额赔偿裕某公司，如裕某公司过失解除合同，押金不予退还。

合同期满后，裕某公司要求继续租赁该房屋，并支付了2018年7月1日至12月31日半年的租金，双方未再签订书面合同。

2018年10月26日，裕某公司通知张先生从12月1日起终止租赁合同关系。张先生同意解除合同，但他认为，根据双方关于房屋租赁的交易习惯，裕某公司续租的期限是一年，裕某公司违反约定擅自解除合同，押金不应退还。双方争执不下，裕某公司诉至法院，要求张先生退还租赁押金。

一审法院支持了裕某公司的诉讼请求，判决张先生退还租赁押金。张先生不服，上诉至珠海中院。

珠海中院经审理查明，2008年7月1日至2017年6月9日，裕某公司租赁张先生的房屋办公经营，双方签订了6份合同。除2017年6月9日签订的合同外，此前的5份合同均有“合同期满前30天内，双方未提出异议，合同自动续约一年”的约定。

珠海中院认为，2018年6月30日后，张先生与裕某公司所签合同约定的租赁期届满，双方没有再签订书面租赁合同，但裕某公司仍租赁张先生的房屋，依据法律规定，双方形成不定期租赁合同法律关系，除租赁期限外，应当依据原合同条款的约定履行。张先生没有证据证明双方口头商定续租的租赁期仍为一年，因此对于张先生认为“根据双方关于房屋租赁的交易习惯，裕某公司续租的期限是一年”的主张不予采纳。

在不定期租赁合同关系中，任何一方当事人都可以随时解除合同。裕某公司提前告知给予了张先生合理的时间，张先生对裕某公司提出解除合同虽有异议，但仍同意与裕某公司解除合同，没有证据证明裕某公司提出解除合同违反约定，张先生应向裕某公司退还押金。珠海中院遂驳回上诉，维持原判。

主审该案的珠海中院法官李烈斌表示，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限6个月以上的，应当签订书面合同，未签订书面合同或没有约定租赁期限的，视为不定期租赁；租赁期限届满后，承租人继续租赁原租赁物的，原租赁合同继续有效，承租人与出租人之间的权利义务继续按照原租赁合同约定来确定，但是租赁期限为不定期。由于不定期租赁合同没有约定缺乏具体明确的租赁有效期，法律赋予了合同当事人任意解除权，即任何一方合同当事人都可以随时解除合同，但主张解除合同的一方，尤其是出租人在行使解除权时需在合理期限前通知承租人。

为了更好地保障出租人或承租人在租赁合同关系中的权益，双方在初次租赁或续租时均应签订书面合同，对租金、租赁期限、押金退还条件等予以明确。

1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。

2、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

3、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。

4、租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。

5、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。

6、如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。

7、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。

第一，有退租需求的客户，一定要在租赁合同到期前一个月与房主说明，让房主尽早寻找另外承租房屋的人员，否则房主有权利扣除一部分押金；若是房屋还未到租赁承租期就想要退房，更要提前与房主进行商议，切勿自行处理；

第二，在退房前，租赁者要把水电费用、煤气费、暖气费等各项费用结算清楚，并保留缴费凭条，在退房交接的时候，方便房主查看，顺利退房；

第三，退租时，尽量把自己的物品以及房屋收拾好，在退房交接、房主检查时，也比较容易查看房屋的使用情况；

第四，在居住期间，由于使用不当，造成家电或者室内损坏，租房者将会扣除一部分押金，如果损坏的成本超过了抵押金，还应额外赔偿，建议租房者尽量在退房前修理好；若是因年月已久而损坏的家用电器，一定要提前与房主沟通并让房主维修好，以免在退房时，由于房屋损坏产生不必要的纠纷。

最后，建议房主在退租交接时，要检查好室内家电有无损坏、丢失，在租房者搬走后，尽量换一把锁，以防未来室内物品丢失等一系列问题状况的发生。

综合整理自 南方法治报 华律网 象盒找房