夫妻共同财产是夫妻产生纠纷时绕不过的一个核心问题，现实生活中出现很多私自将夫妻共有抵押的情况，以此类推可以得到将不知情的房产对外抵押的效力判断，今天笔者分享本人办理过的一起案件。

案情简介：胡伟利与孙奎庆系夫妻关系，二人于2001年4月11日登记结婚。北京市海淀区金沟河路2号×号楼某号房屋（以下简称涉诉房屋）系胡伟利与孙奎庆的夫妻共同财产，孙奎庆于2003年3月21日取得该房屋的所有权证书。2015年1月14日，孙奎庆与陈凡签订借款合同，约定孙奎庆向陈凡借款110万元。2015年1月15日，孙奎庆与陈凡签订了《借款抵押合同》，约定双方因上述借款事宜需申请设立登记，孙奎庆将涉诉房屋抵押给陈凡，双方为此办理了抵押权登记手续。2015年1月15日，孙奎庆与陈凡签订《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》，该申请书中对孙奎庆的询问内容第2项“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有？”一栏中填写的内容为“否”
胡伟利认为，孙奎庆在其不知情的情况下以涉诉房屋设立抵押担保向陈凡借款并办理了执行公证，未经其他共有人同意，抵押无效。陈凡未尽到合理范围内的审慎核实义务，未向孙奎庆核实其婚姻情况、房产共有情况，二人行为属于恶意串通转移财产，侵害了胡伟利的权利。

法院观点：北京市第一中级人民法院经审理认为：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。孙奎庆将夫妻共有的涉诉房屋设定抵押登记给陈凡，并未征得胡伟利的同意，因此孙奎庆与陈凡对涉案房屋设定抵押无效。陈凡对于房屋所有权状况未尽合理的注意义务，其应当知道孙奎庆无处分权；其主张构成善意取得，法院不予支持。

律师视界：不少夫妻在离婚前会采用虚假诉讼等法律手段转移财产。与他人虚构债务与将财产变现并赠与或转移是常见手段。涉及到不动产纠纷时，由于办理登记均要核实财产物权状态，所以要求抵押权人必须证明自己已经尽到审核义务方可保证抵押真实有效。根据《担保法》司法解释规定：

第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

笔者建议，在办理物权变更登记手续时，各方均应履行审核义务，包括去房管局查册等必要手续，确保自己清晰物权状态，避免事后被第三方主张权利。

作者：张泽洲，广东银沐律师事务所执业律师，中国政法大学法学学士，深圳大学法律硕士，专业领域：公司股权架构搭建、公司常年法律顾问、合同纠纷、反不正当竞争纠纷等民商事诉讼

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