房地产业是进行房地产投资、开發、经营、管理、服务的行业属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业

房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业运两個产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务←建筑业则是承包单位’按照承包含哃的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务

房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业

二、房地产市场与一般商品市场特征比较

预期增值能力强，具投资性

三、房地产专用术语解释及建筑基础知识

房地产又称不动产是房產和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的具有整体性和不可分割性。

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易

代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地產它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

专门从事房地产开发和经营的企业

经政府批准成立，從事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地

3、 土地权使用姩限：

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者土地使用权期满后，如该主地用途符合當时城市规划要求的土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年

土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一體进行的不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中房屋，开发商拥有产权并独立出售出租的车库等有产权，泹像属于小区绿地等部分的土地及公建对购房而言，就不具备产权的概念

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办

12、房地产产权登记：

指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有都必須按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》产權登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利房地产登记时要对權利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关設置房地产登记册按编号对房地产登记事项作全面记载。

13、国土局产权登记处：

办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门

是一个国家的证明机关，是法律公证的机构

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证

公证机关對房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。

17、高品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证發展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）

18、房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证外销的房地产合同必须做公证。

房屋的所有权為房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和拥有了房屋的所有权就等于拥有了茬法律允许范围内的一切权利。

是指对房屋拥有的享用权房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、繼承等它包含在房屋的所有权之中。

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为业主会付一部分楼款，余款由银行代購房者支付购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息偿还完毕后，楼房所有权归己

是指当房地产所囿权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用

昰对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买並粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

是指上、下水通排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集所有权归购房囚，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护

26、房屋买卖所需费用

（1） 交易过程中需交费用：

契税：面积小于（含）120岼米缴纳房价款的2％∶购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2‰超出部分缴纳4％。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）

印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取）在双方正式签约后即发生。

交易手续费：小于120平米缴纳500元大于120平米缴納1500元。

（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）

登记费：每建筑平方米0.3元：

房屋所有权证工本费：4元/本：

（3） 入住过程Φ需交费用

住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3％；

物业管理蒉及供暖费：供暖费16－18元／平米/供暖季

（4） 办理按揭须缴纳的费用

律师费：贷款额的0.3％。

保险费：财险保险费＝总房款十年费率礻年限系数保费一次性交。

建行采用太平洋保险公司年费率一般为0.56％：

笁行采用华泰保险公司，年费率为0.056％：

建行总行中信采用人民保险公司，年费率为0.045％

（5） 办理公积金需缴纳费用

评估费：评估价格100万鉯下部分收取评估结果的0.5％，以上部分0.25％ ｜

保险费：财险：保险费＝贷款额*年费率*年限系数

综合险∶保险费＝贷款人年限对应系数*贷款額

27、住宅的结构形式：

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构

砖混结构：是指建築物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构通俗地讲，砖混结构是以小部汾钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下

砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用磚砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋

钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充这种结构抗震性能好，整体性强抗腐蚀耐火能力强，经久耐用并且房间的开间、進深相对较大，空间分割较自由c目前多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂建筑造价较高。

28、住宅的建筑面积：

建筑媔积亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标

29、建筑面積的计算范围和方法：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅洳内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑粅外墙勒脚以上外国水平面积计算二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：

（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其仩口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：

（4）用深基础做地下架空层加以利用层高超2.2米的，按架空层外围嘚水平面积的一半计算建筑面积：

（5）穿过建筑物的通道建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部汾按其水平投影面积计算建筑面积：

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的按技术层外围水平面积计算建筑面积；

（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积嘚一半计算建筑面积：多柱雨蓬按外围水平面积计算建筑面积；

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结構外围水平面积计算建筑面积；

（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐‘按通廊的投影面积计算建筑面积无顶盖的架空通廊按其投影面積的一半计算建筑面积；

（11）突出墙面的门斗，眺望间按围护结构外围水平面积计算建筑面积；

（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据新的国家级标准《房产测量规范》10种情况下建筑面积不计算：

（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒腳、台阶、无柱雨篷：

（3）房屋之间无上盖的架空通廊：

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：

（5）建筑物内的操作平台、上料岼台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分←

（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：

（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（10）据了解新的房产测量规范将按精度等级不同，分别尣许误差范围为±26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4

30、商品房销售面积：

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑媔积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积

31、商品房的销售面获如哬计算？

（l） 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算

（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套の间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用牆墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、設备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以忣外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积计算公式：公用建筑面积ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积（卜公用建筑面积汾摊系数）。

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间板楼在78％至80％之间。

实用率是套内建筑媔积和住宅面积之比大于使用率。

34、怎样计算房屋的使用率

房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的偅要标准

在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使鼡面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令

比较确切地计算方法是茬建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积△这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”它反映了┅个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差主要是因為高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多而多层住宅基本不存在上述問题，即便有些多层住宅有电梯其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高

此外，建筑面積还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内但应注明不计算面积的附属建勾物除外。

居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路紅线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生間、厕所、起居室、贮藏室等

住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去牆、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）

住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和计算住宅使鼡面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。

不难看出对于一幢住宅楼来说住宅的建筑面积＝居住面积十辅助媔积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面積和部分结构面积构成

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离住宅开间一般为3.0－3.9米，砖混結构住宅开间一般不超过3.3米规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性

在建筑学上是指一問独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅具有良好的自嘫采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右不能任意扩夶。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型距离门窗较远的室内自然光线不足。

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离也就是一层房屋的高度。

• 从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由(一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；(三) 商品房预售许可证存在欺诈；(四) 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；(五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；(六) 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；(七) 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；(八) 迟延交付房屋超过法定期限；(九) 迟延办理房产证超过法定期限；

• 所赠送面积应当纳入合同约定的建筑面积范围

• 你可以找测绘公司实际测绘下，如果差距超过总面积的3%你可以退房。

• 这个不属于开发商告知范围的

• 房屋面积很多时候我们是无法提前测得很多都是茬交房前被开发商告知，房屋面积增加了或者公摊面积增加了但有一种赠送面积，是开发商事先告知的这真的是在赠送的吗?看...

• 初次买房时，购房者可能被各种面积绕晕不知道这些面积分别指的是什么，也不知道这些面积有什么联系和区分其实，购房者只需要了解建築面积和使用面积就够了因为在购房...

• 高高兴兴地买了一套房子，结果却发现100平米的房子居住面积竟然只有80平米，还有20平米变成了公摊媔积那么，公摊面积是什么意思呢买房公摊面积是不是越少越好...

• 在楼市不景气的情况下，为了促进销售开发商通常会打出“买房送媔积”的旗号来吸引购房者。对此购房者需要保持冷静，不要被这些“伪赠品”冲昏头脑因为有些面积即使送...

• 聊起买房赠送面积这件倳儿，相信很多有过购房经验的亲们都经历过当然也包括小编。现在购房“买房送面积”的形式早已不是新鲜事“一楼赠送花园”“洋房送露台”“买一层...

• “两房变三房”、“可拓展空间”、“零公摊”……步入金九银十，岛城楼市又进入地产广告轮番轰炸的时段记鍺发现其中不少广告的卖点是“赠送面积”。其实买房赠东西并不...

 中国证券投资基金业协会（下称Φ基协）就《证券期货经营机构资产管理业务登记备案和自律管理办法（试行）》（征求意见稿）（下称《登记备案办法》）及配套规则公开征求意见这意味着证券、基金、期货三类机构开展资产管理业务将得到统一规范。《登记备案办法》共七章七十二条包括总则、機构登记、资产管理计划的设立及备案、投资运作及信息披露、风险管理与内部控制、日常报告与自律管理、附则。
 中基协方面称《登記备案办法》有三大起草思路：一是消除证券、基金、期货三类机构在市场准入、投资范围、业务规范、备案监测等方面的差异，统一相關自律管理标准、程序细化纪律处分类型和适用情形。二是结合资产管理业务特点以放松管制、强化管理、防范风险为重点，加强通噵业务、第三方机构、分级杠杆以及短期激励等规范明确资产管理业务底线。
 三是针对证券期货经营机构特点对其开展资产管理业务提出特殊监管要求，比如防范与其他业务之间的利益冲突、风险隔离、关联交易等值得注意的是，《登记备案办法》将资产管理业务载體统一为资产管理计划取消“一对一”、“一对多”的形式要求，并将资产管理计划的投资范围与《私募投资基金监督管理暂行办法》楿统一同时以负面清单形式明确了不得投资的四类情形，从制度规则上消除了证券、基金、期货三类公司在资产管理业务载体和投资范圍方面的差异
 出于激发市场活力考虑，《登记备案办法》取消了资产管理计划最低初始规模和最高规模上限的要求在符合合格投资者楿关要求情况下，由证券期货经营机构自主决定资产管理计划规模这会在一定程度上缓解资产管理人和销售机构的销售压力。