>宅基地常见问题解析
农村宅基地常见问题综述
宅基地是农村村民个人经依法批准，用于建造住宅的用地。农村宅基地使用权、宅基地管理办法、农村宅基地买卖都有特定的法律规定。但是依然有很多人对农村宅基地认识的不多，了解了宅基地知识，可以让我们对房地产有更加深入的人事本期专题小编为您揭开宅基地的面纱，让你轻松了解到关于宅基地的相关知识。
本期专题小编详细宅基地相关的问题，包括什么是宅基地、宅基地买卖，宅基地管理办法以及宅基地使用权等内容，让你轻松掌握关于宅基地的各种相关内容，轻松变身房地产达人。
宅基地买卖
什么是农村宅基地
宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。
宅基地买卖解读――农村房屋买卖有哪些情况
根据农村房屋买卖的特点，我们很容易就可以分为售房者和购房者两种情况。
　对于售房者而言，基于农村房屋的土地性质，我们也不难知道，售房者一般应为农村集体组织的村民。
而对于购房者来说，则存在两种情况，即：
1、集体组织外的成员。
2、集体组织内的成员。对于集体组织内的成员，也可以根据其拥有的宅基地使用权情况进行分类。即：
(1)已有一处宅基地，符合国家标准;
(2)已有宅基地，但在具体情况上还未达国家标准;
(3)已在集体经济组织落户但并未分到宅基地;
以上就是农村房屋买卖可能会出现的全部情况，每一情况的具体规定或者操作方式都会有所不同，甚至能否进行买卖都有不同的规定。那么，宅基地可以买卖吗?
宅基地买卖解读
宅基地可以买卖吗?回答这个问题，不仅要结合上面农村房屋买卖的情况，还需要结合我国的相关法律法规的规定。
我国法律规定，农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。故而其处置情况应该有以下几方面：
1、如果是集体组织内的成员，即根据上文分出来的三种情况，在种和第二种情况下，该成员通过申请宅基地的方式一般是不会被允许的，因为这违反了一户一处宅基地的规定;而对于第三种情况，则通过法定的程序可以依法申请得到一处宅基地。
然而，这是不是代表着集体组织内的成员不能购买宅基地了呢?并非如此。尽管法律规定一户只能申请一处宅基地，但并不妨碍村民拥有一处以上的宅基地。只要售房者自己有其他住处，并且双方达成合意，宅基地是可以在集体经济组织内部进行转让的。
2、如果是村民集体组织外部成员申请购买宅基地建房，则是不允许的。众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。根据法律规定，国有土地可以上市自由交易，而集体土地则只能是组织内部成员所有。集体组织外部成员是不允许购买农村宅基地的。即便已经购买，一旦将来农民反悔，起诉到法院要求返还房屋，根据我国目前的法律法规，法院是肯定会作出买卖合同无效的判决的。
综上所述，宅基地是否可以买卖，需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员，一般是可以转让买卖的，而对于集体组织外部成员，想购买农村宅基地则是不允许的或者说风险非常大的。故而，提醒广大购房者注意这个问题，近年来已有很多城里人购买农村宅基地被判无效的案例，相信能给大家一个明确的信号。
宅基地管理办法
宅基地管理办法一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
(一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。
各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
(二) 按规划从严控制村镇建设用地。
各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
(三) 加强农村宅基地用地计划管理。
农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
宅基地管理办法二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
(四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。
各省(区、市)要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。
(五)严格宅基地申请条件。
坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
(六) 规范农村宅基地申请报批程序。
农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
(七) 健全宅基地管理制度。
在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
(八)加强农村宅基地登记发证工作。
市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
宅基地管理办法三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
(九) 积极推进农村建设用地整理。
县市和乡(镇)要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
(十)加大盘活存量建设用地力度。
各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
(十一) 加大对农村建设用地整理的投入。
对农民宅基地占用的耕地，县(市)、乡(镇)应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省(区、市)及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
宅基地管理办法四、加强法制宣传教育，严格执法
(十二)加强土地法制和国策的宣传教育。
各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
(十三)严格日常监管制度。
各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
要强化乡(镇)国土资源管理机构和职能，充分发挥乡(镇)国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。
宅基地使用权
1、占有权。
宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。
2、使用权。
宅基地使用权没有明显的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及建设情况，宅基地使用权除非依法定原因被剥夺，对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由行使权利。
3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。
宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活建筑和设施。
4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。
所种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。
5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。
国家保护使用房屋合法买卖、继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以宅基地使用权必须连同房屋一并转移。农村宅基地使用权的主体仅为农村居民。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。
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举报电话： 举报邮箱：　　宅基地的使用权纳入不动产登记
　　不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。2014年8月，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，&姗姗来迟&的不动产信息登记制度，终于揭开了&面纱&。
　　《征求意见稿》要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，集体土地和房屋所有权、宅基地和建设用地使用权等,都要纳入登记范围。此外,还要求，确保公安、税务、工商、审计等部门要与登记实现信息互通共享，并保证权利人、相关利害关系人能够对相关信息依法查询。
　　不动产登记实现&四统一&
　　在本次条例当中，国务院提出由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台&四统一&。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一的监督指导下，结合本地具体实际，将不动产登记职责统一到一个部门。
　　宅基地使用权纳入登记
　　条例要求登记的不动产权利包括：集体土地所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，宅基地使用权等10类。在这10类不动产权中，&宅基地使用权&最为引人注意。中国房地产学会副会长陈国强表示，在暂行条例中提出宅基地，对农村宅基地的确权工作意义重大。&农民的财产性收入，是建立在同步不动产登记的基础之上的。如果没有证书来证明产权关系，未来宅基地用房在市场化的基础上流转，就将无从谈起。&确定不动产本身，对于未来新型城镇化推进和户籍制度改革，打下了良好的基础。
　　四级登记信息实时共享
　　条例规定各级不动产登记机构登记的信息，必须纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不同信息口归不同的部门管辖、信息不互传，这是各个相关部门以往一直存在的问题。信息设卡，是多年来住房信息全国联网一再落空的关键原因。统一不动产登记信息管理基础平台的建立和信息共享，确保执行层面上的统一管理，无疑是实现住房信息联网的关键。
　　有助于融化城乡二元结构&坚冰&
　　调控重拳、房产税开征前兆、城乡经济协调发展&&不动产登记被寄予了众多期望。其中最为引人注目的就是，不动产登记将有助于融化我国目前的城乡二元结构&坚冰&。
　　长期以来，我国城乡间土地权属是不一样的：城市土地属于国有，农村土地属于集体所有。但是集体所有并未明确规定怎样划分个人利益，这就导致农村的大量房屋、土地、林地等不动产产权权益无法有效厘清。新公布的条例明确，要将宅基地使用权、集体土地所有权等纳入不动产统一登记制度的实施进程，解决了&农村短板&，这将会对我国逐步解除城乡二元结构产生深远影响。
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江苏省农林厅：
你厅《关于林地的定性和要否办理林木采伐许可证的请示》（苏林[2001]12号）收悉。经研究，现函复如下：
根据《森林法》第三十二条的规定，农村居民在原住房房前屋后种植的个人所有的零星树木，如果因宅基地调整但林木权属未发生变化，即林木仍然归该农村居民个人所有，采伐时可以不申请林木采伐许可证；如果林木权属已随宅基地调整依法变更，即林木不再归原居民个人所有，采伐时必须申请林木采伐许可证，无证采伐的，属于违法行为。宅基地调整后，在原宅基地上新种植（包括天然更新）的林木，采伐时应当申请林木采伐许可证。
二○○一年二月二十三日
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。1月20日，国土资源部官网发布了由国土资源部起草、不动产登记的重要配套规范性文件即《不动产登记暂行条例实施细则》。据悉，该实施细则已从日起开始实施。实施细则提出，包括道路、绿地以及公用设施和物业服务用房等可一并申请登记为业主共有。“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物 ......
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。
宅基地使用权纳入登记　　【意见】：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
　　【解读】：陈国强认为，对农村居民用地，农村宅基地和住房，以及农民承包的用地确权，意义更为重大。
　　“农民的财产性收入，是建立在同步不动产登记的基础之上的。过去他们对于宅基地的使用权，都是缺乏保障的。”他认为，没有证书来证明产权关系，那么未来宅基地用房若是在市场化的基础上流通、入股的话，如果没有统一登记环节，这些都无从谈起。
　　他分析，包括现在农村宅基地和城市建设用地将要建立统一的金融市场，如果不确权，下一步就无从谈起。“所以确定不动产本身，对于未来新型城镇化推进，户籍制度改革，切实增加农民财产性收入，这个确权的过程是意义不可低估的，为以后进行各类改革打好了一个基础。”[收起]
对农村居民来说，《不动产登记条例》对他们的生活有何影响？在需要登记的10种不动产权利中，涉农内容不少，包括集体土地所有权、森林和林木所有权、耕地、林地、草地等土地承包经营权、宅基地使用权等。
一些专家和学者认为，农村产权登记制度的完善，将解决“三农”产权不明、抵押品不足等问题，有利于激活农村金融市场。据记者了解，随着农业现代化程度的不断推进，传统的小额贷款需求正在向大额信贷过渡。为放大贷款额度，此前多地已经在开展农村产权抵押贷款试点。由于缺乏统一的产权登记机关，试点一直都在小范围内展开。
随着《不动产登记条例》的正式实施，从上至下建立一个全国统一的、可查询的登记系统，有利于推动沉睡在农村的耕地、林地、宅基地等不动产变为资产。此次不动产登记打破了城乡二元产权体系，用一条标准、一个规范来建立统一平台，为商业银行机构开展农村产权抵押试点打开了制度空间。
专家认为，农村产权登记后，抵押贷款特别是土地经营权贷款深受各方欢迎。对于农民而言，通过对土地经营权、宅基地使用权的抵押，能够获得急需的贷款；对于银行而言，此种贷款类型也符合《商业银行法》要求，解决了抵押物缺乏难题。
展望 盘活农村存量资产 期待完善资产评估
农村不动产登记工作的实施，更深远的价值在于盘活了农村的存量资产，在制度框架内赋予了农村不动产的资本功能。[收起]
宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标是在实施不动产统一登记制度前提下，将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的范围，基本实现统一调查、统一确权登记、统一发证。这是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施,是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础,也是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。[收起]
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