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【美国房市值得“抄底”吗？】
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文/新浪财经北美撰稿人 陈思进　　如果仅仅是一个国家发生债务问题，还可能是偶然的突发事件，但是债务危机接二连三不断地发生，大家不禁要问，究竟是什么原因，使这些发达国家骨牌效应式地倒在巨额债务中？结论只有一个：这些国家所采用的经济模式错了！美国房市值得“抄底”吗？　　近几年，中国公民远赴海外投资买房，已经不是什么新鲜事了。他们相信中国的房地产市场已开始降温，投资回报率有限。而美国房地产经历了衰退之后，现在是抄底的最好时机，也是以钱生钱的最佳理财方式。然而，卖掉北京的三室一厅到纽约买套高端公寓，以国内的房产投资思维来看，这一切只是看上去挺美。事实上，跨海外购买房产并不是一项好投资。　　纽约的房地产中介菲尔德女士，一直从事豪华公寓的销售，自2008年起她便定期飞往中国，在中国本土会见潜在的买家。与此同时，她还非常认真地学习普通话，并在大学兼修中国商业文化的课程。现在中国富人越来越多，她承认“对中国人投入了越来越多的关注”。　　26岁的刘小姐最近就卖掉了北京的房产，在曼哈顿购买了一套高端公寓，推开窗户，外面是纽约著名的天际线。她搬进新家的兴奋溢于言表，因为这座现代化公寓配有网球场和游泳池，“房子的附属设施令人惊叹！”刘小姐十分看好这笔投资的“钱途”，而刘小姐只是成千上万来美国买房投资的中国人之一。　　对于涌入的中国富人，纽约市房产评估机构Miller Samuel Inc。的高管米勒表示：“我愿意将这个趋势描述为，我们正在建造世界上最昂贵的银行保险箱。”　　支撑美国炒房热的三大基点　　事实果真如此吗？首先不妨看一看，美国人民的炒房历史。　　近三十年来，由于华尔街提倡以钱生钱、提前消费、信贷消费的经济模式，也就是以不劳而获为诱饵，使广大民众放弃储蓄，去追求所谓的高额利润。虽然瞄准了高利润的房市，媒体和舆论的宣传也煽起了人们购房的欲望，但炒热房市却缺乏必备的三个基本点，即低利率、宽松信贷和良好的就业前景。此三点缺一不可，不然房市根本就无法繁荣，巧取高额利润也就无从谈起。　　历史总是充满巧合，从日这天开始，三个基本点开始逐渐达成。这一天，全美房屋市场三十年的固定利率调至8%以下，浮动利率在6%以下。这一年美国中档房子的房价(假设首付20%)按固定利率支付房贷，每个月只需675美元。与此同时，美国的就业市场前景一片光明，比历史上任何时候都来得好。家庭年收入加倍的增长，失业率从20世纪80年代的7.5%下降到1995年的5.5%。　　到了上世纪90年代末，失业率更是降到了4%以下，这是二战后的最低点。适逢克林顿政府执政，积极推动监管机构，促使贷款机构把过去不够资格申请房贷的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔家庭优先列入贷款范围。那个时期全球被美国的经济和工作机会所吸引，南亚、拉丁美洲和东欧的新移民，包括全世界合法、非法的移民，以每年50万的人数加入到美国的大熔炉。新来的家庭需要房子安家，因此每建造四栋新屋，就有一栋是为新移民建造的。　　面对大好的市场前景，美国房屋价格连续8年升温。放款银行和房贷机构持续看好房市，美国民众的购房能力似乎也依然强劲。所有人都存着这样一种假设，既然房价在过去几年一直朝上涨，那么将来也依旧会上涨，他们坚信：房地产永远不会往下跌。事实上，世人都存有这种心态。　　但当房产的价格脱离了其基本的价值，泡沫就形成了。如果说前8年的房市热是由供求关系促成的，诸如稳定的家庭收入、丰厚的储蓄和购买能力，那么当房市泡沫被吹起来的时候，购房就不是为了简单的居住，而是把买房当成盈利丰厚的投资工具。投机客纷纷进场，泡沫渐渐地越吹越大。　　美国全民炒房终酿成房市的巨大泡沫。当2008年泡沫被刺破时，房价下跌超过35%，蒸发了7万亿美元！当年笃信房产投资的民众瞬间由“富翁”变成了“负翁”，成了名副其实的房奴。更可怕的后果是，一场经济危机快速地席卷了全球。　　全球房市“健康”堪忧　　随着全球经济一体化，全球已经是同此凉热了。美国的金融海啸演变成全球金融危机，令不少国家因陷入债务危机而濒临破产，甚至已威胁到了国家主权。危机之初先是冰岛发出求救信号，然后是迪拜、希腊，接着告急的是爱尔兰，很快又传染至葡萄牙、意大利和西班牙，甚至加拿大、澳大利亚都受到了影响。　　如果仅仅是一个国家发生债务问题，还可能是偶然的突发事件，但是债务危机接二连三不断地发生，大家不禁要问，究竟是什么原因，使这些发达国家骨牌效应式地倒在巨额债务中？结论只有一个：这些国家所采用的经济模式错了！　　就拿迪拜来说，前几年高杠杆的金融衍生产品，将迪拜从沙漠上高高地托举起来，无数美轮美奂的建筑脱颖而出：充满活力的“跳舞塔”、绚丽的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪异的“迪拜塔”……造就了一座繁荣的海市蜃楼，成为世界的奢华之都。在金融危机的肆虐下，迪拜面临外资抽逃，资产缩水，房价比顶峰时期下滑了五成，一些工程因资金短缺中途停工。迪拜从“辉煌”到窘迫告诉我们，以抵押未来换取眼前短暂的繁荣，无一例外的都将遭遇下一轮的经济危机。　　事实证明，全球投机炒热房市的国家或地区，都尝过自己酿制的苦果，美国、西班牙、日本、迪拜、中国香港、冰岛、加拿大、爱尔兰、意大利、塞浦路斯、克罗地亚……　　房地产是值得投资的财富吗？不是！至少在欧美不是！“房地产是投资性财富”的说法，是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招式，屡试不爽。除此之外，他们很少会找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的致富速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。　　跨海房产不是好投资　　经过各国政府这几年全力挽救市场，经济逐渐改善，失业率逐渐下降，银行贷款政策也开始放宽。这些利好的消息，本该有利于房地产市场的复苏，但实际市场情况并未出现令人惊喜的场景，房价不再上涨，现房销售量也出现下滑。在此背景之下，中国民众却大批涌入美国投资买房，这可能会面临潜在的风险。　　首先，即便中国人进入房市炒高了美国房价，但出于各种各样的其他因素，促使美国人不再对拥有自住房感兴趣，尽管他们付得起首付，并能获得银行贷款。他们认为购房是最糟的投资。　　据Case-Shiller-Thompson有关购房者期望值的调查显示，潜在的购房者希望未来10年房屋每年的升值率应达到3%，这一数值比目前的平均按揭贷款利率低了近1.5个百分点。这意味着投资房产的回报率，从根本上来说为负值。而在2004年临近房地产泡沫的高峰期，这一预期值为12%。在一个健康的投资市场，房产预期收益至少应比通常的按揭贷款利率高。所以，在此情形下，理性的美国人会把钱用于其他投资。　　其次，许多20~30岁出头的年经人发现，在经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的学生债务，因此购房的大笔投资，将成为经济复苏后他们最后考虑的问题。就目前而言，他们似乎更愿意租房。　　此外，不管近几年消费者信心指数是上升还是下降，仍远低于经济衰退前，同时认为美国正朝着错误方向发展的美国人，比持有相反观点的要高出30%以上。而在购房时，消费者自身通常需要保持相对乐观的情绪，更广泛地说，需要对整体经济有所认可。但现在的美国人对整个经济前景不再乐观。　　过去十年来，美国房市经历了繁荣的泡沫期，而泡沫破灭之后的次贷危机，使人们意识到投资房市并非一本万利，就像股市那样存在着风险。全球许多地方房价振幅超过50%(日本东京的房价曾大跌90%)，至今美国许多城市的房价较泡沫前低了1/3。而且，标普500指数平均每年上涨8.26%，但美国房价几乎不动，扣除通胀因素之后，实际甚至是下跌的！纵观欧美近百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项，只是生活方式的选择而已。　　从美国前100多年房价的走势图可以看出，美国房价仅仅和通胀呈正相关，不会随着经济增长和股票收益一起上涨。　　难以避开的持房成本　　然而对于中国公民而言，投资美国房市必须计算巨大的持房成本，仅房产税平均每年就要支付2%以上，还要加上其他费用。举例来说，刘小姐作为个人投资者，假如2010年7月在迈阿密花16万美元买了一栋独立大洋房，唯一的不足之处是厨房太老旧。于是花费4万美元把厨房装修一新，跟丈夫一起定居迈阿密。　　其实，刘小姐买房的实际成本是20万美元。因为广告费、律师费和经纪人费可以计入购房成本，出售房屋的价格减去成本才是净得的资本收益。为卖出好价钱而小修小补的维修费，按税务法并不计入购房成本。无特殊情况的话，资本利得税为15%(也就是赚100万美元，要缴纳15万美元利得税)。　　假设2012年9月，美国房价迅速反弹，经纪人以65万美元卖掉了洋楼，刘小姐净得40万美元收益：65万美元-买房成本20万美元-律师费2万美元-经纪人费3万美元=净得40万美元。而卖房所得的资本收益，只有同时满足以下条件，才可享受联邦免税：第一，刘小姐或者她丈夫是这栋洋楼的屋主。第二，刘小姐和她丈夫在这栋洋楼里5年内居住超过24个月。第三，刘小姐或者她丈夫并没有在两年之内出售过其他任何房子。否则，当他们获利回吐时，就不能享受免税优惠，炒房的资本收益就不如想象的丰厚了。　　而且，政府削减财政会影响房价。美国政府财政削减额度为850亿美元，这将影响房市的复苏。财政削减、联邦政府工作人员的无薪假期、减少失业金、以及减少军备开支等，都会导致失业和薪金收入降低，结果可能是国民生产总值的增长减少一个百分点。　　目前美国的按揭利率很低，30年期固定利率仅为4.1%，这个利率迟早会提升的，一旦利率上升，人们购房的负担压力就会增加，那时很多家庭又会交不起按揭，2008年的次贷危机就有可能重演。所以从短期来看，美国楼市的真正回春还有很长的路要走；而长期而言，投资美国楼市更难有利可图。因此中国公民想投资美国楼市，需要三思。
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这座房子原是属于我祖父的.2.
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你属于网球俱乐部的成员吗?3. China is a country____the Third World.
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1. belonged to&&&&2. &belong to&&&&3. &belonging to材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963年的演讲材料二：“一座裂开的房子是站立不住的。”我认为这个政府不能永远保持半奴隶半自由的状态。我不期望联邦解体——我不期望这座房子倒塌——但我确实期望它停止分裂。材料三：“世界上只有一个中国，大陆和台湾同属一个中国。……以和平方式实现祖国统一，最符合台湾海峡两岸同胞的根本利益。国家和平统一后，台湾可以实行不同于大陆的制度，高度自治……”——摘自《反分裂国家法》请回答：（1）材料一中的 “一位伟大的美国人”是谁？（1分）他签署的《解放宣言》指的是哪一文献？（1分）（2）材料二中的半自由的状态指的是当时美国南北方哪两种不同的经济制度？（2分）两种制度在19世纪中期矛盾无法调和，矛盾的焦点是什么？（1分）（3）请依据材料一、二所学总结：这位“伟大的美国人”对美国历史的重要贡献有哪些？（2分）（4）材料二与材料三共同反映了什么观点？（1分）（5）材料二美国南北方不同的经济制度成为国家分裂的隐患，而我国为推进国家统一提出了哪一构想使 “台湾可以实行不同于大陆的制度”？ （1分）-乐乐题库
& 美国的诞生知识点 & “材料一：100年前，一位伟大的美国人签署...”习题详情
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材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963年的演讲材料二：“一座裂开的房子是站立不住的。”我认为这个政府不能永远保持半奴隶半自由的状态。我不期望联邦解体——我不期望这座房子倒塌——但我确实期望它停止分裂。材料三：“世界上只有一个中国，大陆和台湾同属一个中国。……以和平方式实现祖国统一，最符合台湾海峡两岸同胞的根本利益。国家和平统一后，台湾可以实行不同于大陆的制度，高度自治……”&——摘自《反分裂国家法》请回答：（1）材料一中的 “一位伟大的美国人”是谁？（1分）他签署的《解放宣言》指的是哪一文献？（1分）（2）材料二中的半自由的状态指的是当时美国南北方哪两种不同的经济制度？（2分）两种制度在19世纪中期矛盾无法调和，矛盾的焦点是什么？（1分）（3）请依据材料一、二所学总结：这位“伟大的美国人”对美国历史的重要贡献有哪些？（2分）（4）材料二与材料三共同反映了什么观点？（1分）（5）材料二美国南北方不同的经济制度成为国家分裂的隐患，而我国为推进国家统一提出了哪一构想使 “台湾可以实行不同于大陆的制度”？ （1分）&
本题难度：一般
题型：解答题&|&来源：2014-黑龙江伊春市九年级上期期末历史试卷
分析与解答
习题“材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963年的演讲材...”的分析与解答如下所示：
试题分析:第（1）问，主要考查美国南北战争的相关史实，由材料中的“100年前”“美国人签署了《解放宣言》”“马丁·路德·金1963年的演讲”可推断出材料中的伟大美国人指的是在美国南北战争中于1863年颁布《解放黑人奴隶宣言》的林肯。第(2)问，主要考查美国南北战争相关内容，回顾已学知识可知北方进行的是资本主义生产，特别是19世纪工业革命传到美国后，经济发展迅速，南方种植园主大量使用奴隶劳动，且经济上与英国有着千丝万缕的联系，南北方的矛盾是无法调和的，且矛盾的焦点是奴隶制的存废问题。第（3）问，主要考查林肯的主要历史功绩，回顾已学知识可知林肯在南北战争中废除了南方各州的奴隶制度，颁布了《宅地法》、《解放黑人奴隶宣言》，维护了国家的统一。第（4）问，主要考查南北战争，由材料中“我不期望联邦解体”“世界上只有一个中国，大陆和台湾同属一个中国”可得出材料二、三都关注同一个问题国家的统一。第（5）问，考查一国两制，回顾已学知识可知为了早日实现祖国的早日统一，20世纪80年代初，邓小平提出了“一国两制”，大陆实行社会主义制度，在港澳台实行资本主义制度。
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材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963...
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经过分析，习题“材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963年的演讲材...”主要考察你对“美国的诞生”
等考点的理解。
因为篇幅有限，只列出部分考点，详细请访问。
美国的诞生
与“材料一：100年前，一位伟大的美国人签署了《解放宣言》。 这项法令的颁布，对于千百万灼烤于非正义殘焰中的黑奴，犹如带来希望之光的硕大灯塔，恰似结束漫漫长夜禁锢的欢畅黎明。——摘自马丁·路德·金1963年的演讲材...”相似的题目：
“比较”是历史学习和历史研究的一种重要方法。张华同学在比较美国独立战争和南北战争的历史影响时，列出了以下四点内容，其中惟一的相同点是&&&&有利于资本主义发展摧毁了英国的殖民统治废除了黑人奴隶制推动了欧洲和拉美革命
南北战争爆发后，美国总统林肯说：“这一刻终于到来了，我意识到奴隶制度必须死亡，而国家必须生存下去！”为此他颁布了《独立宣言》1787年《宪法》《解放黑人奴隶宣言》《宅地法》
林肯是美国最伟大总统之一，他艰苦奋斗，品质高尚，头脑灵活。请结合你所知道的林肯有关知识，写一篇“我眼中的林肯”小文章，要求有史料，有评论，字数100字左右。（共5分）&&&&
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实录：2013中国建筑业/房地产业全国会议
&会议现场&会议现场　　日，2013中国建筑业/房地产业全国会议在北京国家会议中心启幕。国家统计局原局长张塞、原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川、国家发改委中国宏观经济学会副会长、宋庆龄基金会副主席、中国东方文化研究会会长袁守启、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌、中国建筑设计研究院顾问总工程师、国家勘察设计大师叶耀先等出席会议。　　时间：日　　地点：国家会议中心310会议室　　以下为现场实录　　【沈慧】：尊敬的张塞：局长，尊敬的邹玉川：部长，尊敬的张虎生部长，各位领导，各位来宾，女士们、先生们、新闻媒体的朋友们，大家上午好！纳百川，凝千载，践行首善，在这具有悠久历史，具有深厚文化底蕴的城市，“北京论坛.2013中国建筑业/房地产业全国会议”于今天隆重开幕了！　　非常荣幸的主持本届峰会，我是此次峰会的主持人沈慧。在此，代表大会组委会，对到会的各位领导和嘉宾表示衷心的感谢，对参会的各地企业代表和新闻界的朋友们表示热烈的欢迎！　　首先，向各位介绍一下出席今天会议的形式和嘉宾，他们是：　　国家统计局原局长张塞局长　　原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川部长　　国家发改委中国宏观经济学会副会长、宋庆龄基金会副主席、中国东方文化研究会会长袁守启老师　　住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌老师　　中国建筑设计研究院顾问总工程师、国家勘察设计大师叶耀先老师　　中非贸促会企宣部部长、中非商桥杂志总编杨海翔老师　　中国建筑设计研究院顾问总建筑师、国家勘察设计大师赵冠谦老师　　中国消费者协会原副秘书长武高汉老师　　中国建筑科学研究院研究员、建设部信息专业委员会委员、建筑企业管理信息化咨询专家黄如福老师　　中国经济体制改革研究会公众政策研究中心副主任、高级研究员、清华大学华商研究中心研究员、清华大学经济学博士后郭宇宽老师　　新易太和国学管理自身顾问，孙子兵法研究专家，清华大学中国管理研究中心学者宫春涛老师　　郭宇宽老师和宫春涛老师将在稍候为大家做精彩专题演讲。让我们再次以热烈的掌声对各位领导的到来表示诚挚的欢迎！　　今天出席峰会的新闻单位有搜狐网、和讯房产、CCTV2、人民网、经济观察网、美讯在线、百家居网、中国工程建设网、中国建设网、国际财经时报、蓝房网、筑龙网、中国黄金报等媒体，在此表示欢迎与感谢！　　“继古开今，尚德求新”。在这尊重历史，继承传统，同时也崇尚美德、开拓创新的世界城市，我们建筑界、地产界的领袖精英们相聚于此，将共同回顾过去的2012，一起展望美好的2013。　　各位代表，2013年是“十二五”规划承前启后的一年，也是“十二五”规划的关键一年，同时还是认真学习、深刻领会、扎实落实十八大精神的第一年。2013年国家将大力推进生态文明建设，2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，二是普通商品房、保障房的供应量将大幅增加，三是地方政府将全力执行中央调控。　　为进一步解读行业政策，把握行业发展机遇，为推动企业机制创新、技术创新和管理创新，为打造优质工程，精品楼盘，提升企业综合竞争力，中国建筑施工管理协会、中国建筑业学会、中国建筑施工企业管理协会、中国房地产开发企业协会等联合众多行业机构，举办了本届“北京论坛.2013中国建筑业/房地产产业全国会议”。在此大会组委会邀请了众多业界专家和行业精英，共同探讨和解读，共同为推动行业持续发展献计献策。　　下面掌声有请张塞局长为大会致辞，掌声欢迎！国家统计局原局长张塞　　【张塞】：非常高兴应邀参加这次会议，觉得没有什么可说的，因为建筑业我是一个外行，只能说一些祝贺的话，没有新话要说，现在各种会议里，各种场合各种论坛都谈十八大，十八大充分的表明了我们改革30多年来的曲折，也是人类历史上，当然更是中华民族历史上空前没有过的，有目共睹，有口皆碑。十八大提出很多问题，除了充分的说明了，阐明了我们国家所取得的成果，特别提到了我们现在在做中华民族的美梦，我们这一代应该实现这个美梦。可以说中国历史上，我们现在人做的不如我们祖宗干的好。300年之前，在乾隆时期中国的经济处在世界第一位，是比较领先的。　　那么，西方发生了产业革命以后，中国逐渐落后了，落后了大约400多年。我们在积极助推实现中华民族的没想。看到我们的成绩，同时十八大指出了还存在着很多矛盾需要解决，我们要看到矛盾重重，许多大的报吨要解决，比如分配不公的问题，比如环保的问题，我这里讲与建筑有关的环保问题。最近发生了雾霾，全世界还是很严重的，工业化的国家，发达国家曾经有三次大的环保问题，比如伦敦的大雾，死了3000多年，主要是呼吸道的病，还有日本的一个水俣病，由于污染人都是昏昏沉沉的，还有洛杉矶事件，这几个事件都造成了巨大的污染。但是，现在都一一解决了，还解决的比较好。那么，中国在城市化，工业化过程中，应该接受这些经验教训，我们在30年来或多或少走了发达国家的道路，所以造成巨大的污染。我们现在只有一个地球，地球上只有一个中国，中国只有一个北京，怎么办？首都有各种各样的政治中心，经济中心，文化中心，教育中心，许多资源都集中在北京，北京就是首都，谁都可以来，因此又集中了大量的人口，差不多最近公布的北京市2100万的常住人口，有700多万的流动人口，这么大的17000平方公里集中了这么多的人口，人到了哪里？现在将近600万辆汽车在走，每天有多少尾气排出来。　　因此，在研究过程中，各种议论都有，有的学者主张“迁都”，不能在北京了。中国历史上有几次大“迁都”，国外也有“迁都”，非洲尼日利亚一个新兴首都和一个经济首都，还有欧洲国家荷兰，首都的阿姆斯特丹诞生了中央办法都在海洋。还有澳大利亚，加拿大。　　所以，有人主张“迁都”，往哪迁？在过去可以，游牧时代可以，封建时代也是可以这么迁，那么迁，现在是迁不动的，往哪儿迁？有人主张迁西北，有人主张往西南迁，因为国务院曾经迁都重庆，但是这都做不到。因此，只有旧地很好的治理，我们建筑业，比如今年的雾霾，建筑业要提供，生产就受到影响。因此，这个不是办法。办法就是很好的治理，伦敦当年比我们还严重的多，治理好了，洛杉矶治理好了，日本也治理好了。因此，现在我们很重要的任务是如何把它治理好，使各种生产、生活都处于正常。这是很不容易的一件事儿，我们建筑业也要做出贡献。因此，我觉得这是十八大提出来的这些问题。最后，祝贺会议圆满成功。　　【沈慧】：谢谢张塞会长的精彩致辞，下面有请中国消费者协会原副秘书长武高汉老师为大会致辞。中国消费者协会原副秘书长武高汉　　【武高汉】：尊敬的张部长，各位领导，专家，女士们、先生们，大家下午好！首先，祝贺本次会议圆满成功！昨天最高人民法院发布司法解释，拒不支付劳动报酬者可被判刑3年以下，或者7年以下。第一、什么是劳动报酬？工资、奖金、津贴、补贴、加班工资及特殊情况下的工资。第二、什么是逃避支付？一是隐秘财产恶意清偿，虚构债务，虚假破产，虚假倒闭，或者以其他方法转移处分财产的。二是逃跑、藏匿的。三是隐秘销毁，或者篡改帐目，职工名册，工资支付记录，考勤记录等与劳动报酬相关材料的。四是以其他方法逃避支付劳动报酬的。第三、什么是数额巨大？一是拒不支付匿名劳动者3个月以上的劳动报酬，且数额在2000元至2万元以上的。而是拒不支付实名以上劳动者的劳动报酬，且数额在3万元至10万元以上的。第四、什么是责令支付，仍不支付？经人力资源社会保障部门，或者政府其他有关部门依法以限期整改指令书，行政处理决定书等文书责令支付劳动者劳动报酬后在制定的期限内仍不支付的应当认定为经政府有关部门责令支付仍不支付。但是，有证据证明行为人不知道的除外。第五、什么是责令支付？行为人逃匿，无法将责令支付文书送交其本人，其家属或者所在单位负责收件人的如果有关部门已经通过在行为人的住所地、生产经营场所等地张贴责任支付文书等方式责令支付，并采用拍照、录像等方式记录的应当视为经政府有关部门责令支付。第六、什么是造成严重后果？一是造成劳动者或其被赡养人，被扶养人的基本生活受到严重影响。重大疾病无法及时医治，或者失学的。二是对要求支付劳动报酬的劳动者使用暴力，或者经过暴力威胁的。三是造成其他严重后果的。　　这个司法解释非常具体，有很强的执行力。换句话说，根据这个司法解释，既可对违法的有关方面进行处理。那么，昨天同时我们新闻媒体还报出比如长春最贵的楼盘欠农民工2000万元人民币。那么，像这样的企业如果再不整改，积极配合有关部门，把欠薪给农民工发到手中，有可能是第一批被判刑入狱的人。在昨天的新闻中还报道，我们有关政府部门对申请，就是要求经营者支付工资的农民工等破口大骂。如果情况属实，像这样的政府部门的工作人员，公开包庇欠薪者的工作人员也将受到法律的制裁。　　那么，我通过这个司法解释的学习认为这个司法解释对于当事人的保护是空前有力度的。不但如此，对包庇相关人员的司法单位和行政单位对他们的监督，包括社会各界，包括舆论对他们的监督也是非常有力度的。当然，从时间商来说，如果再早的一点可能更好一点。那么，从力度上说，如果再严峻一点，可能更好一些。因为目前的力度对有良知的经营者是够用的，对那些没有良知的经营者恐怕还是不够用的。那么，第三这个司法解释对相关责任人，负有连带责任的责任人的处罚的规定缺失，或者不完善。换句话讲，对那些违法、包庇相关经营者的人的处罚规定不够明确，有待于今后从理论上和实践上再进一步解决这些问题。　　今天在座的各位都是在一些方面做出成绩的单位和个人，我想在座的各位绝对不会今天领奖状，明天接诉状。最后衷心祝愿在座的各位春节快乐，万事如意，身体健康，合家欢乐，谢谢！　　【沈慧】：谢谢武高汉老师的精彩致辞，接下来掌声欢迎中非贸促会企宣部部长、中非商侨杂志总编杨海翔老师为大会致辞，掌声欢迎！中非贸促会企宣部部长、中非商桥杂志总编杨海翔　　【杨海翔】：尊敬的张局长，女士们、先生们，大家上午好！北京论坛2013中国房地产全国会议在国家会议中心隆重召开，昨日的春光送来今天的明媚，大家在这里齐声走向了中国房地产2013年的新篇章。流年时水，岁月如歌，过去的一年，中国房地产业一步一个脚印，一年一个发展，有苦有甜也有乐观，更多是追求。这个月20号，中非国家贸易出尽会召开了中非联谊会，来自非洲37个国家的外交使节参会。　　非洲是一个发展中国家，我们在座都是从事房地产行业的高手，欢迎大家去非洲开发房地产，我们中非贸促会一定做桥梁和纽带。多年来我们种肥贸促会始终坚持服务中非经贸企业，促进中非经贸发展的宗旨，一步一个脚印努力营造中非贸促会诚信的新境界，新环境，展现中非友好的新气象。　　胜利的航船已经驶向我们的目的的，让我们共同呼吸中国房地产业的新篇章。各位领导，朋友们，让我们携起手来，共同开创中国房地产业的新局面，让中国的房地产业坚如磐石。我来之前，带了一幅书法作品。最后祝贺在座的朋友们，新年快乐，前程似锦，永远快乐，谢谢大家！　　【沈慧】：各位代表，满怀对2013年新机遇、新挑战的憧憬，让我们一起回顾总结一下年涌现出了一些优秀企业和优秀个人。他们是行业的标杆，是行业的领跑者。下面进入此次大会的中心环节——颁奖典礼。本次评强评优、表彰先进活动，是评审委本着客观、公正、权威的原则，参照评选条件、评选标准，经行业推荐，企业申报、专家评审等几个环节，历时3个多月，从申报的数千家企业中筛选落定、胜出的。评选活动得到了相关部委领导、专家的高度重视，及业界企业的大力支持。各级机构密切合作，通力配合，资源共享，努力使之成为行业品牌发展的经典。从即将揭晓的获奖名单中，我们会看到建筑和房地产界的精英们，用他们的开拓进取精神，或在经营理念变革上，或在管理转型升级上，或在建成设计创新上，或在工程质量上等方面，使整个团队上升到一个时代的高华。下面让我们共同见证这一光荣、庄严的时刻！现场颁奖　　请获奖企业代表依次上台领奖，他们是：　　中国葛洲坝集团股份有限公司三峡分公司李国感同志荣获“之012年度全国建设施工安全生产先进工作者”　　合肥环亚装饰工程有限责任公司钟宏刚同志荣获“2012年度全国装饰企业优秀项目经理”　　山东齐鲁城市建设管理有限公司杜伟同志荣获“2012年度中国优秀总监理工程师”　　中交烟台环保梳浚有限公司于仁臣同志荣获“2012年度中国建筑施工企业优秀项目经理”　　中国黄金集团建设有限公司李越胜同志荣获“2012年度全国工程建筑优秀项目经理”　　曲阜市园林古建筑工程有限公司王德兵同志荣获“2012中国建筑施工优秀项目经理”　　（颁奖）　　中国葛洲坝集团股份有限公司三峡分公司程祖刚同志荣获“2012年度全国建设施工安全生产先进工作者”　　北京市市政四建设工程有限责任公司翟永山同志荣获“2012年度全国建设施工安全生产先进个人”　　中国黄金集团建设有限公司牛铁龙同志荣获“2012年度全国工程建设优秀项目经理”　　曲阜市园林古建筑工程有限公司王树宝同志荣获“之012中国建筑业优秀企业家”　　广东省源天工程公司吴超瑜同志荣获“2012中国建筑施工优秀项目经理”　　中慈国际建设集团有限公司冯永泉同志荣获“2012中国建筑业优秀企业家”　　江苏中信建设集团有限公司胡彬相同志荣获“2012中国建筑业优秀企业家”。　　有请原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川部长为获奖人物颁奖。　　（颁奖）　　阳泉煤业太行地产投资管理有限公司赵贵生同志荣获“2012中国房地产100位杰出企业家”　　河北博宏房地产开发有限公司闫伟同志荣获“2012中国房地产优秀诚信企业家”　　国贸物业酒店管理有限公司刘彬同志荣获“2012中国物业管理服务创新企业家”　　中国黄金集团建设有限公司张成龙同志荣获“2012年度全国工程建设优秀项目经理”　　曲阜市园林古建筑工程有限公司葛增利同志荣获“2012中国建筑施工优秀项目经理”　　曲阜市园林古建筑工程有限公司代安庆同志荣获“2012中国建筑施工优秀项目经理”　　湖南欣鑫置业有限公司左建国同志荣获“2012年度中国优秀房地产企业家”。　　欢迎中国消费者协会原副秘书长武高汉老师为获奖人物颁奖。　　（颁奖）　　河北铁间勘测设计有限公司刘军星同志荣获“2012年度全国勘察设计行业优秀院长（经理）　　哈尔滨市排水工程规划设计有限公司肖滨同志荣获“2012年度全国勘察设计行业优秀院长（经理）　　曲阜市园林古建筑工程有限公司周庆利同志荣获“2012中国建筑施工优秀项目经理”　　北京城建亚泰装饰设计有限公司张旭辉同志荣获“2012年度中国建筑装饰行业杰出中青年建筑师（设计师）　　中交烟台环保梳浚有限公司巴特尔同志荣获“2012年度中国建筑施工企业优秀项目经理”　　中扶建设有限责任公司闫宝辉同志荣获“2012年度全国工程建设优秀项目经理”　　西部机场集团建设工程（西安）有限公司程科同志荣获“2012年度中国建筑施工企业优秀项目经理”　　西部机场集团建设工程（西安）有限公司邱高峰同志荣获“2012年度中国建筑施工企业优秀项目经理”　　有请中非贸促会企宣部部长、中非商侨杂志总编杨海翔老师为获奖人物颁奖。　　（颁奖）　　广德金天地房地产开发有限公司开发的“金峰.万象广场”荣获“2012年度安徽省优秀住宅小区　　开封安利达金属工程有限公司施工的“许昌市职业技术学院新校长体育馆”荣获“2012年度全国建筑工程钢结构金奖”　　北京燕佳建筑工程有限公司承建的“呼家楼商务居住综合区一期1号公寓”荣获“2012年度全国优质建筑装饰工程（公共建筑装饰类）　　青岛海川建筑集团有限公司施工的“裕龙国际中心A座”荣获“年度国家优质工程银奖”同时李尊强同志、李逢跃同志分别荣获“年度国家优质工程奖先进个人”　　合肥环亚装饰工程有限责任公司承建的“宣城敬亭山度假村装饰工程”荣获“2012年度中国建筑工程装饰类（公共建筑装饰类）　　内蒙古闻都置业有限责任公司开发的“玉泉闻都城市广场”荣获“2012年度中国十大商业综合题　　南通华新建工集团有限公司施工的“银川市金融街首期开发项目2#楼”荣获“2012年度全国优质工程奖”，有请国家发改委中国宏观经济学会副会长宋庆龄基金会副主席，中国东方文化研究会会长袁守启老师为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　太原市市政工程总公司施工的“太原市兴华街、北大街改造工程第三标段”荣获“2012年度全国AAA级安全文明标准化诚信工地”　　中交第三航务工程局有限公司施工的“上海吴淞口国际邮轮码头及配套设施（一期水域部分）荣获“2012年度全国优质工程奖”　　内蒙古闻都置业有限责任公司开发的“巴彦淖尔市红美建材家居生活广场”荣获“2012年度中国十大最具升值潜力商业地产”　　四川蓝剑（集团）建设工程有限责任公司施工的“盛世华庭（B区）搬迁房（什邡.北京商业街拆迁安置项目）”荣获“年度国家优质工程金奖”同时张宇同志荣获“年度国家优质工程奖先进个人”　　内蒙古动源水利市政工程有限责任公司施工的“鄂尔多斯市达拉特旗体育中心建设工程”荣获“年度国家优质工程金奖”　　江苏一环集团有限公司施工的“中国石化镇海炼化100万吨/年乙烯工程63万吨/年环氧乙烷/乙二醇（EO/EG）装置机电设备采购安装”荣获“2012全国建筑施工行业品牌施工项目”　　中北华宇建筑工程公司施工的“北京八中顺义仁和分校扩建工程”荣获“年度国家优质工程银奖”　　有请邹玉川部长为获奖人物颁奖。　　（颁奖）　　德州天元集团有限责任公司施工的“德州经济开发区污水处理厂”荣获“年度全国优质工程”同时赵建全同志荣获“年度全国优质工程先进个人　　溧水金世纪房地产开发有限公司开发的“金峰.凤麟水苑”荣获“2012年度江苏省优秀住宅小区　　山东志华建设工程集团有限公司施工的“山东同方鲁颖电子有限公司装配车间”荣获“年度国家优质工程金奖”，同时刘洪生同志荣获“年度国家优质工程奖先进个人”　　陕西秦皇房地产开发有限公司开发的“凤城庭院”荣获“2012陕西省十大最具品牌价值楼盘”　　内蒙古闻都置业有限责任公司开发的“金桥闻都城市工厂”荣获“2012年度中国十大最具投资价值商业地产项目”　　广东省源天工程公司施工的“广东水利电力职业技术学院实训中心工程一幢、教学楼工程2幢”荣获“2012中国建筑施工安全文明工地”　　中国水电建设集团港航建设有限公司施工的“努瓦迪布新矿码头工程”荣获“年度中国建筑工程境外优质工程奖”　　有请中国建筑设计研究院顾问总工程师，国家勘察设计大师叶耀先老师为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　江苏一环集团有限公司施工的“中国石化镇海炼化100万吨/年乙烯工程63万吨年环氧乙烷/乙二醇（EO/EG）装置机电设备采购安装”荣获“2012全国建筑行业绿色施工样板工程”　　成都瑞云置业有限责任公司开发的“瑞云·壹号村庄”荣获“2012中国绿色宜居优质精品楼盘”　　河北路劲房地产开发有限公司开发的“国际城四期”荣获“2012中国房地产国际化高尚社区”　　海南泰和城房地产开发有限公司开发的“鹏晖新天地”荣获“2012年度海南省十大优秀生态宜居住宅”　　唐山市交通勘察设计院有限公司设计的“南湖生态城环湖景观公路新建工程”荣获“2012年度全国优秀工程设计银质奖”　　大连金新房地产开发有限公司开发的“金州·福佳新天地广场荣获“2012年度中国优秀商业地产项目”　　江阴益茂房地产开发有限公司开发的“首府花园”荣获“2012年度中国高品质典范楼盘”　　深圳市中核兴业实业有限公司开发的“懿德轩”荣获“2012年度中国房地产最高品质金奖　　有请住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌老师为获奖企业颁奖。　　（颁奖）　　江阴益茂房地产开发有限公司开发的“首府花园”荣获“2012年度中国楼市最具区位价值楼盘”　　北京城建亚泰装饰设计有限公司设计的“泰安市委党校区建设项目室内装饰设计”荣获“2012年度全国建筑装饰优秀方案设计一等奖”　　江阴益茂房地产开发有限公司开发的“首府花园”荣获“2012年度中国最具投资价值典范楼盘　　大连恒昇房地产开发有限公司开发的“福佳新城”荣获“2012年度中国十大精品楼盘”　　中交三航局第二工程有限公司施工的“上海华润大东船务工程有限公司修船干船坞技改扩建工程”荣获“2012年度全国优质工程奖”　　南通华新建工集团有限公司施贵的“中国微纳国际创新园二期一标段工程”荣获“2012年度全国优质工程奖”　　德州天元集团有限责任公司施工的“德州社会福利中心福利服务中心”荣获“年度全国优质工程”同时周文民同志荣获“年度全国优质工程先进个人。　　掌声有请中国建筑科学研究院研究员、建设部信息专业委员会委员、建筑企业管理信息化咨询专家黄如福老师为获奖代表颁奖。　　（颁奖）　　山西太行建设开发有限公司荣获“2012年度全国建筑业50家重点骨干企业”　　中国能源建设集团安徽电力建设第二工程公司荣获“2012年度全国建筑业总承包50强企业”　　中国能源建设集团安徽电力建设第二工程公司荣获“2012年度全国建筑业50家重点骨干企业”　　黑龙江华隆电力工程有限公司荣获“2012年度全国建筑业总承包50强企业”　　河南省中原路桥建设（集团）有限公司荣获“2012年度全国建筑业中承包50强企业”　　上海聚通建筑装潢工程有限公司荣获“2012年度中国建筑装饰企业100强”　　重庆乾弘（集团）有限公司荣获“2012年度中国商业地产最具推动力企业”　　中核西安建设工程有限公司荣获“2012年度中国建筑业总承包企业综合实力100强”　　掌声有请中国建筑设计研究院顾问总建筑师，国家勘察设计大师赵冠谦老师为获奖企业代表颁奖，掌声有请。　　（颁奖）　　青岛三联金属结构有限公司荣获“2012年度全国优秀钢结构企业”　　中铁建电气化局集团南方工程有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　沈阳山盟建设集团有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　江阴一建建设有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　山西太行建设开发有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　中交烟台环保疏浚有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　许昌广杰房地产建筑开发有限公司荣获“2012年度中国房地产开发优秀企业”　　掌声有请原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川部长为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　甘肃华运园林绿化工程有限公司荣获“2012年度全国建设施工安全生产先进单位　　山西省电力公司送变电工程公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　北京燕佳建筑工程有限公司荣获“2012年度全国建设施工安全生产先进单位”　　河南中天三辰房地产开发有限公司荣获“2012年度中国房地产开发优秀企业”　　泰戈特（北京）工程技术有限公司荣获“2012年度全国设计行业十大品牌企业”　　重庆卓创国际工程设计有限公司荣获“2012年度全国设计行业十大品牌企业”　　青岛华联装饰工程有限公司荣获“2012年度全国先进装饰企业”　　西部机场集团建设工程（西安）有限公司荣获“2012年度中国建筑施工行业安全生产先进单位　　中国水电建筑集团港航建设有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　有请张塞局长为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　青岛三联金属结构有限公司荣获“2012年度全国钢结构企业十大品牌”　　重庆乾弘置业（集团）有限公司荣获“2012年度中国房地产开发优秀企业”　　重庆乾弘置业（集团）有限公司荣获“2012年度中国保障房建设优秀开发企业”　　郑州大方重工机械有限公司荣获“2012年度全国优秀钢结构企业”　　中国能源建设集团安徽电力建设第二工程公司荣获“2012年度全国优秀施工企业”　　山东齐鲁城市建设管理有限公司荣获“2012年度中国工程监理行业先进企业”　　重庆卓创国际工程设计有限公司荣获“2012年度全国设计行业最具成长力十佳企业”　　泰戈特（北京）工程技术有限公司荣获“2012年度中国十大民营设计企业”　　掌声有请国家发改委中国宏观经济学会副会长，宋庆龄基金会副主席，中国东方文化研究会会长袁守启老师为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　昌邑市市政工程建设有限责任公司荣获“2012年度中国重质量、保安全、守信誉AAA级优秀施工企业”　　山东今远物业管理有限公司荣获“2012年度中国物业服务优秀品牌企业”　　山对今远物业管理有限公司荣获“2012年度中国物业管理最佳诚信品牌企业”　　山东今远物业管理有限公司荣获“2012年度全国物业管理行业质量服务信誉三优企业”　　北京市市政四建设工程有限责任公司荣获“2012年度中国建筑施工安全先进单位”　　北京易成市政工程有限责任公司荣获“2012年度全国安全生产先进单位”　　西部机场集团建设工程（西安）有限公司荣获“2012年度全国优秀施工企业。　　有请国家统计局原局长张塞局长为获奖企业代表颁奖，掌声有请。　　（颁奖）　　江苏一环集团有限公司荣获“2012全国工程建设质量管理优秀品牌企业”　　西安市建筑工程总公司荣获“2012全国城市建设优秀施工企业”　　江苏中信建设集团有限公司荣获“2012全国建筑业AAA级信用企业”　　河北路劲房地产开发有限公司荣获“2012中国房地产行业诚信品牌企业”　　河北博宏房地产开发有限公司荣获“2012中国房地产最具影响力品牌企业”　　阳泉煤业太行地产投资管理有限公司荣获“2012中国房地产综合实力百强企业”　　国贸物业酒店管理有限公司荣获“2012群众物业行业先进企业”　　中国水电建设集团港航建设有限公司荣获“2012年度全国建设施工安全生产先进单位”　　有请原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川部长为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　胜利油田森诺胜利工程有限公司荣获“2012年度全国工程勘察设计行业质量管理先进单位”　　河北铁建勘测设计有限公司荣获“2012年度全国优秀勘察设计单位（施工图审查机构”　　哈尔滨市排水工程规划设计有限公司荣获“2012年度全国勘察设计行业管理先进单位”　　胜利油田森诺胜利工程有限公司荣获“2012年度全国工程勘察设计行业诚信品牌示范单位”　　昌邑市恒辉置业有限公司荣获“2012年度中国保障房建设优秀企业”　　北京燕佳建筑工程有限公司荣获“2012年度中国建筑装饰质量、诚信、服务AAA级企业”　　北京市市政三建设有限责任公司荣获“2012年度全国质量安全管理AAA级优秀施工企业”　　有请刘晓忠老师为获奖企业代表颁奖。　　（颁奖）　　沈慧：各位代表，接下来公布未能出席本次颁奖典礼获奖名单，他们是：　　北京铁城建设监理有限责任公司　　北京中鸿建筑工程设计有限公司　　北京中建乐孚装饰工程有限责任公司　　长沙图龙设计有限公司　　长沙中大建设监理有限公司　　广东宏达建设工程有限公司　　广东建浩工程项目管理有限公司　　广东天盛装饰消防工程有限公司　　广西建工集团第二安装建设有限公司　　广西建工集团第二建筑工程有限责任公司　　广厦建设集团有限责任公司辽宁分公司　　河南国际装饰工程有限公司　　河南红革玻璃幕墙装饰工程有限公司　　弘正建设集团有限公司　　湖南省第五工程有限公司　　淮安市建工设备安装有限公司　　南京百会装饰工程有限公司　　宁夏视通建设发展有限公司　　宁夏中房实业集团股份有限公司　　山东圣诚建设集团有限公司　　山东众成建设项目管理有限公司　　山西省电力公司变送电工程公司　　陕西邦正科技有限公司　　生养市来新居房地产开发有限公司　　深圳市广通工程顾问有限公司　　四会市水利水电勘测设计院　　孙宁日兴钢结构工程有限公司　　武汉市恩特装饰工程有限责任公司　　阳光新天地投资集团　　浙江荣盛建设发展有限公司　　中国能源建设集团广东省电力设计研究院　　中国水电建设集团港航建设有限公司　　中建三局建设工程股份有限公司　　…　　尊敬的各位领导，各位来宾，本次颁奖典礼就要落下帷幕了。最后，祝愿在座的建筑和房地产企业在国家的新政策下越来越好。2013年农历新年即将到来，至此，我谨代表大会组委会，祝大家蛇年大吉，祝愿蛇年多财气，再次感谢到会的各位领导和嘉宾，谢谢大家！　　接下来进入领导主题演讲环节，首先，让我们掌声欢迎住建部住房政策专家委员会副主任，中国房地产研究会副会长顾云昌老师为大家做专题演讲。掌声有请。中国房地产研究会副会长顾云昌　　【顾云昌】：各位朋友，大家上午好！这次会议安排我对当前的房地产市场的走势和政策导向跟大家做一个交流。我想讲两个方面的问题，第一个方面的问题讲讲中国特色的楼市调控，中国特色的楼市调控怎么回事，它的成效如何？第二个问题，对于十八大以后，就是下一步2013年的中国房地产市场的走势和一些政策的发展做一个分析。　　大家知道中国房地产市场一直在调控当中，可能各位记忆最深的就是2010年4月份国家提出来“两限”，就是限购，限贷，标志着这一轮的房地产调控出现了所谓世界上最严厉的房地产调控政策。实际上我们回顾一下中国的房地产市场调控，我归纳两上两下，两次放松，两次紧缩，或者两次扩张，两次收缩。第一次扩张是1992年，实际上是2000年开始，当时中国和世界经济都处于低迷状况，为了寻找中国经济增长新的亮点，新的经济增长点和新的消费热点在哪里？提出住宅建设可以成为中国经济新的经济增长点和新的消费热点。在他的领导下面，我们启动了住房制度改革，1998年经过了大概半年多时间的住房制度改革方案的起草，时任建设部部长，现任党中央常委的俞正声亲自主持房改方案的制定。　　我清楚的记得，他是在1997年国庆节调到建设部，青岛调到建设部的，成立了一个协调小组，由他当组长，发改委、中国人民银行、财政部等许多单位参加。经过大概半年多的时间的努力，在1998年年中召开了全国的房地产工作会议，在这个会议上提出了新的住房制度改革方案，就是现在我们实行的房改方案，这个房改方案的意思就是住房商品化、住房市场化和住房私有化。通过十几年的努力使中国的人均住房面积大幅度的提高，使中国老百姓住房的私有率从百份之十几，不到20%，上升到接近90%，这是第一次住房制度改革爆发出来的房地产的能量。　　那么，2000年全国的老百姓开始买房，所以我说中国迎来了千年等一回的房地产发展机会。我很有幸参加整个住房制度改革的全过程，住房制度的改革引发了第一次的房地产扩张。但是，2003年底中央经济工作会议提出中国的经济出现过热，投资过热，提出收紧两根，随着宏观经济调控，房地产调控，因为宏观经济调控收紧银根和地根，把土地和贷款收紧了，还热得起来吗？一上一下。　　但是，我们发现在这样的情况下，一直在降温，也没降彻底，什么时候开始又起来呢？2008年。就是说，1997年，1998年是亚洲金融风暴，2008年是美国的次贷危机引发了世界的金融海啸，中国经济也出现了严重的问题。所以，这时候就4万亿，中国提出4万亿的拉动经济的政策，而中国的房地产这时候也开始放松，又一次膨胀。所以，2007年以后，2008年马上下来，2009年的房价在07年的基础上又大幅度的增加。但是，时间不长，一年以后房地产市场又火热起来，所以我们出现了双限政策，限购，限贷，限贷仍然在对房地产的调控当中。中国老百姓买房以后，真正实现了房地产市场的市场化以后，我们经历了两上两下，现在还在控制当中。　　第二点讲讲房地产市场的调控手段，中国的调控手段比较明显，就是两种手段，一种是经济手段，一种是行政手段。所谓经济手段就是用税收的杠杆，金融的杠杆，按照市场规律来做。而行政手段典型的就是用限购的办法，用限贷的办法来控制。那么，限购政策各有各的说法，住建部部长曾经讲过，限购办法是不得已而为之的，所以不得不采取的办法。目前看来，限购办法一时取消不了，我们的路径依赖，既然这个办法惯用，不管你什么意见，或者出了一些问题，但是没有其他办法替代的情况下，限购还不会取消，现在看来，一时取消不了。限贷实际上我们对第三套买房者不贷款，这都是行政的手段。　　到底调控的如何，现在社会上完全不同的两种评价，有的评价认为中国的房地产调控取得了成效，有的说成效比较好。当然，政府层面不那么说，我们有些专家也这么说。但是，有的人认为，房地产调控越调越糟，越调越高，一路房价往上涨。如何评价中国房地产的调控，这个没有统一。从市场的实际形成看来，我们看到了2012年的房地产市场衡量，讲讲2012年的市场能量。　　站在2013年的视角回顾过去的一年，我觉得有一句话可以说，就是中国的是在稳增长和控房价之间寻找平衡点。在稳增长与控房价之间找到平衡点。为什么这么说呢？我们的调控政策2010年4月份开始两限政策，到今年4月份就三个年头了。在过去的两年多时间里面，房地产市场的调控一直没有放松，始终中央强调不要放松，有些地方开始搞得小动作，被媒体，被中央的一些部门遏制了，说明我们从来没放松过。　　但是，在2012年现在看来出现了这样的情景，一个叫房地产市场表现的如何呢？我想房地产市场可以分两个市场，一个叫房产市场，一个叫地产市场。两个市场当中处的角度不一样，房产市场开发商是供应者，在地产市场，开发商是购买者，它连接了两个市场，我们叫房地产市场。2012年的房地产市场最后的结果就是弹比回升，销售回暖，整个2012年中国的房地产市场实现了弹底逐底回升，销售回暖。月份的时候全国房屋销售的面积同比下降18%，年终大概下降10%左右，年末的时候同比上升1.8%，接近2%。整个的销售是房地产市场冷热的一个主要表现。开始幅度较大的下降，到年底的时候还超出了2011年的销售规模，实现了销售的回暖，这是房屋销售的衡量。　　随着房屋销售的情况，我们看到房价的变化，从“两限”开始以后，中国的房地产市场价格过快上涨势头遏制住了，逐步出现了上涨势头的放慢，一直到2011年的9月出现全国房价环比的下跌。9月份开始环比下跌，一直降了9个月，降到2012年的5月。从2012年的6月份开始，全国的房价止跌回升，去天6月份开始，全国的平均房价止跌回升，到现在仍然在止跌回升当中，大概这么一个态势。　　那么，现在大家可能注意到，国家统计局现在没有在发布全国房价统一平均价格的情况，发布了70个大宗城市房价的变化。比如去年12月份，54个大城市，房价环比上升，有10来个城市房价环比下跌，也不知道全国的房价如何？还有多少个城市，房价同比下降，多少城市房价同比上升。但是，总体我的判断，全国的房价在2012年已经出现了温和上升。统计局的另一组数据，国家的商品住宅，写字楼，商场是另外一回事。商品住宅的价格上升了没有？我们看2012年的销售额和销售面积之间的关系，2012年商品住宅的销售面积同比增长2%，但是销售额同比增长10.9%，明显销售额增长速度远远大于销售面积，你说房价涨了还是跌了。所以，实际上2012年全国平均房价是走了，但是走的势头比较缓慢，这就是房产市场的情形。　　下面，对于房产市场的情况，我们地产市场如何？如果说房产市场是弹底回升，销售回暖，那么土地市场仍然是买地减少，市场还得做底。因为国家统计局的统计显示，到去年年底为止，全年的土地，开发商买地的数量同比下降19.5%。2012年尽管销售开始了，但是开发商买地的总体积极性还没有上来，别看到有些地方出了地王，炒的很厉害，实际上土地购买面积下降了近20%，应该说土地市场还在做底。所以，土地市场有一个间歇时间，因为开发商销售好了，有钱了，或者下一步的预期好了才能买地。那么，为什么在销售回暖的情况下还没有出现麦蒂数量的增加呢？因为它到下半年以后，开始销售回暖，所以还没有出手。第二个就是开发商经过上一轮的上上下下以后比较谨慎，大家很谨慎的看待市场，很谨慎的拿地，比较理性，所以拿地数量减少了。　　我不知道在座的房地产开发商是什么感受呢？对于我们建设商而言，应该说去年的整个的施工面积，新开工面积是下降的。全国的新开工面积大概有10%左右的下降。所以，对建设商而言，没有感到在销售回暖以后直接感受到建筑市场的回暖。我相信随着市场的逐步回升，会有利于2013年整个的房地产市场的回升和建筑市场的回暖。　　那么，为什么我刚才说了，2013年是在稳增长和调房价之间找到平衡点呢？因为在我看来，稳增长和调房价，或者降房价实际上是矛盾的。我刚才说的稳增长跟调房价，实际上在许多社会的舆论当中，甚至在我们一些领导心目当中都希望房价下降。我清楚的记得，在2011年的冬天温家宝总理在圣彼得堡参加国际会议的时候对凤凰网作了一个采访，凤凰网曝出的意思就是温家宝总理说房价下帖是国家的新政策，也就是温家宝总理希望房价下调，促进房价合理的回归。当然，后来很有意思，凤凰网曝出来，各地转载了，但是新华社没有这句话。我问了央视的一些朋友，我说怎么回事。他说凤凰网做检讨了，不该率先抢先报道这样的事儿，中央统一口径，没有这样的口径。也我理解当中，中央领导人希望房价下调，媒体人都希望房地产调控降价，但是降价是在什么样的情况下出现的？往往是在卖不掉的情况下出现，如果房子卖得好，降价吗？只有卖不好的情况下才能降价，以低价换量实现房价的下降。这样就会导致地方政府土地出让金，土地财政收入的下降，而买地的下降就会导致我们整个房地产投资的下降，或者说建筑业、施工的速度的下降，最后导致GDP的下降。　　所以说，我们看到了中国房地产市场如果真的是房地产下调了，特别是大下调，肯定中国经济要下降。而我们2012年的经济恰恰是要稳增长，为什么要稳增长？因为中国在2011年底中央就敏锐的发现中国的经济增长速度可能会回落，为了防止快速的回落，为什么快速回落呢？因为我们出口受阻，我们出口的增长速度，过去都是20%的增长，出口增长速度有力的拉动了中国经济的增长，一下子出口订单没了，为什么？因为次贷危机，欧洲债务危机以及全世界经济的低迷，导致了中国出后定指标的时候，去年定的指标是出口力争增加10%，结果我们的进出口增加6.2%。　　所以，这样的情况下必然会导致中国经济速度放慢，如果大幅度放慢，对中国意味着就是就业的问题。GDP的增长和就业连在一起，一个百分点的GDP可以有80-100万的就业人口，看美国奥巴马，现在执政的主要目标要使美国的失业率降到6.5%以下，现在失业率还在7.8%，只要失业率还在6.5%以上，他们量化宽松的货币政策不能放松，就是低利率，宽货币，宽松的货币不放松，目的就是使GDP保持增长，保持就业。所以，中央提出稳增长是在这样的国际形势下面提出来的，而中国也出现了一个问题，一个出口放慢了，一个是产能过剩了，比如24个制造业，有20个制造业产能过剩，这样的情况下，必然导致中国整个GDP下滑。　　我们看到从2011年一季度，GDP的增长速度一个月比一个月降，最后降到7.4%的GDP增长。在稳增长的政策下面，第四季度才有7.9%的GDP增长，全年的GDP增长才保持在7.8%，如果没有稳增长，我们GDP保持7.5%的增长都保持不了。所以，稳增长就是使GDP回落的速度不要太快，而房地产这么大一个重要支柱产业，因为房地产的投资占到我们整个国家的投资比例少则20%，多则25%，如果它大幅的下滑，必然导致中国经济的下滑。因为它跟我们几十个行业连在一起，房地产行业下滑，必然导致相关行业下滑。所以，实际上很纠结，稳增长是国家总体经济的要求，叫总基调，稳中求进，稳增长是摆在第一位的。　　但是，房价问题又上升到政治问题，一个宏观的经济体的速度问题和一个所谓政治问题两者之间实际上是矛盾的。当然，最后我看2012年总体的经济气稳了，最后GDP是7.8%，而房价实际上没有出现下调，而是温和的上升。所以，这样的情况下，实际上实现了稳增长和调房价的统一。当然，有的人不以为然。2010年开始调控，2011年房价也在升，2012年房价还在升，但是升的速度放慢了，这算不算成功呢？当然，各有各的看法。我的判断是，2012年的中国房价市场已经实现了软着陆。中国房地产市场软着陆，是有利于中国经济软着陆的，习近平没当总书记之前，多次说，中国的经济不能出现硬着陆，当然也不会出现硬着陆。现在看来，中国的经济去年年底已经开始起稳。中国经济要避免硬着陆，三个方面，第一房地产不能硬着陆。第二，金融不能硬着陆，第三，地方债务不能硬着陆。因为现在几个问题结合了这三个方面。　　所以，总体的说，2012年的房地产市场是这么一个情景，现在仍然保持在这样一种态势。也就是说，在这样的情况下面，中国房地产市场的投资增长速度是放慢的，放慢了多少呢？16.2%，就是2012的中国房价开发投资增长速度16.2%，低于全国的固定资产20.8%的增长速度。当然，更低于房地产过去若干年30%以上的投资增长速度，特别是商品住宅的投资增长只有10%多一点，而过去都是30%。那么，也就是说，反过来说，中国的经济增长为什么在2012年GDP只有7.8%，第一是出口下降了，第二是房地产投资下降了。当然，也有一种舆论认为房地产那么严厉的调控，我们经济照样达到7.8%，不要过度依赖房地产，经济照样可以上去。我不同意这种看法，为什么？我们看看中国的房地产。　　我认为中国的房地产现在仍然处在房车时代，就是中国的整个的经济，咱们说现在除了城市化的时代，但是，从我的观点说，中国的社会仍然处在房车时代。大家知道一个国家的经济增长是靠三架马车，一出口，二投资，三消费。我们国家过去是出口导向型的，大量依靠出口拉动经济增长，通过出口来解决中国的就业问题，因为我们本身的，如果不出口，那么多工厂不开，那么就业问题就是问题了。现在，出口受阻了，我们发动内需，进一步扩大内需，扩大内需构造扩大过的投资，扩大国内的消费。但是，大家知道消费是什么？消费就是大家买东西，大家花费钱，消费水平越高，说明生活水平越高。我们发展生产，我们发展经济的目的是什么？提高人们的生活水平，人们生活水平提高，很大意义上标志着你的生活水平提高。消费水平提高要解决吃和穿的问题，我把这样的一个时代叫做衣食时代。其实什么时候我们解决了吃饱穿暖的时候，实际上到了上个世纪末才基本达到小康，就是解决温饱问题。所以，我们在老百姓生活提高的过程当中，首先一个时代是衣食时代，是解决老百姓吃和穿的问题。当我们从本世纪进入小康以后，主要老百姓消费，特别是城市居民主要的消费目标，消费水平的提升表现在什么方面呢？恐怕不是吃和穿的问题，主要表现在住房和出行两个方面，衣食住行用，从衣食转为住和行。从这个意义上，中国老百姓的消费，中国的社会发展进入房车时代，因为住就是房，行就是车，汽车、高铁、动车、飞机，这样的消费。　　那么，我们看到了中国进入房车时代有两件大事有利的推动了中国房车时代的前进，第一件大事儿就是住房制度改革，中方制度改革对中国房车时代的推动具有决定性的意义，没有住房制度的改革中国的经济不可能这么来发展，因为老百姓掏钱买房了，有力的推动了房地产，推动了中国房车时代的开始。第二件大事儿是开放，2000年中国加入WTO，从此中国拥有两个市场，两种资源，国内市场和国外市场，国内资源和国外资源，现在中国成为世界上最大的汽车销售国，高铁是发展塑料最快的，汽车也是，飞机也是，去年民航的利润80%是中国民航。房车时代，中国老百姓消费解决住房问题和出行问题。　　那么，这时候中国的经济发展靠什么？当然靠房地产，靠汽车产业，要靠旅游产业，行就包括旅游产业。所以，在中国这么大的产业当中，最大的消费是住房消费。我曾经算过一笔帐，2011年全国房屋的销售额，全国老百姓在2011年一共花9万亿买房，花多少亿解决吃、穿、用、学、玩、衣的呢？大概也是9万亿。从消费品零售总额当中，个人消费品零售总额城镇居民也就是9万亿。也就是2011年全国老百姓花一半钱买房，住房消费是国家的第一消费，汽车消费也是大消费，汽车的销售额2011年2万亿，旅游的消费2.5万亿不到，他们俩加在一起，4.5万亿，房地产一加9万亿。什么行业能取代？中国的经济发展，老百姓的需求什么能取代，房地产、住房，还有相关的行业。所以，我们现在正处在房车时代。　　不要说中国，因为中国现在每年房屋的建造量相当于世界总量的一半左右，一半不到。就是每年新建的房屋将近一半盖在中国。所以说，这样的时代房地产离不开的，经济拉动力在哪里？我们现在仅仅从投资角度算，真正的消费角度没有算，比如国外的GDP当中，不光出租房算GDP，自己租的房子也要算GDP，所以房地产对GDP的贡献远远超过10%。中国是这样，美国这样的国家已经超越了房车时代，美国的房价市场已经不是像中国这样的一种什么市场？买新房，盖新房为主的市场，美国的房地产市场完全是二手房为主导的市场，在市场交易过程当中，最少85%是二手房的交易，新房交易只占5%-15%。我们现在1/3二手房，2/3是新房。　　所以，美国这样的经济仍然要依赖房地产，你们知道为什么美国要搞第三次，第四次量化宽松货币政策吗？其中主要原因就是进一步起动楼市，美国的楼市在今年上半年末的时候开始复苏，但是还没有上升，开始有回升。每个月的400亿的购买住房的债券美联储就是为了进一步的激发房地产，因为有人算过，美国二次大战以后10次危机有9次靠房地产拉出来的。所以，我们国家房地产这个问题，为什么大家现在对房地产这么反感，当然主要是因为房价太高，好多人买房子，房价高，诱发了对房地产业的不满，当然更不满是房地产开发深。最近，我看北京市领导也在说这句话，北京市主要领导说房子开发商做套，领导说不要被开发商忽悠了，你看，领导的思想还是对开发商的思想。　　到底什么原因导致中国有这样的情况？现在社会很复杂，因为整个社会的贫富差距很大，中国的贫富差距恐怕是排在前面的。最近国家统计局发布数据，中国的基尼系数47.4%，安全国际上的计算，超过40%就是超过警戒线。最近李道葵先生说，民间的激励系数远远高于统计局，原因是说因为高收入的点太少了。不管怎么说，贫富差距问题对的不满是其中重要的原因。但是，我个人认为，我们高房价的问题，低收入家庭住房问题要解决，真正实现中央提出的住有所需的目标，就是人人有房住的目标。人人有房住的目标的解决，关键不是高收入，中高收入家庭，中等收入家庭，关键是解决低收入家庭，特别现在，以后解决进城农民工的住房问题应该是关键，这就需要发展保障房。当然，从中央的房地产调控来势，主要是两个方面，一个是大力发展保障房，第二种就是控制房价，遏制房价的过快增长。我看李克强副总理，他的观点就是遏制房价过快上涨。 但是，在去年的国务院文件当中多次提到房价的合理回归问题，但是政策文件当中没有讲到要降价的问题。但是，我们全社会的媒体舆论都讲的问题。　　那么，我认为中国的房地产市场实际上现在正进入一个调整的阶段，调整发展的阶段。为什么？我认为中国房地产市场，我在去年年初的时候我讲过，中国房地产市场正在唱两首歌，一首歌叫做《吻别》，一首歌叫做《牵手》，吻别就是吻别黄金时代，牵手白银时代。为什么这么判断呢？就是我认为中国房地产市场要吻别黄金时代了，因为高速发展，高额利润的时代恐怕过去了。我们过去十年是高速发展的，我们投资增长都在30%以上的增长，为什么？因为我们需求量太大了，需求量的原因，主要是住房制度改革让我们老百姓买房的积极性像火山一样爆发出来了，房改只有在中国搞，就是号召大家买房了。爆发性的阶段过去了，今后会进入一个相对平稳的发展阶段，这是房地产市场的情况。　　第二个就是中国的经济增长速度经过30年的快速增长也会放缓速度，我们进入一个相对经济发展速度放慢的阶段，或者把它叫中速阶段，原因一个是国际原因，世界经济的低迷，恐怕暂时走不出来。第二个中国内在的结构调整任务很重，我们调整内需和外需的关系，调整投资和消费之间的关系，调整分配收入的这种关系，调整城乡之间的结构关系，种种的结构调整，如果不调整过来，再继续高速发展下去，必然会产生更多的过剩。　　大家知道我们说的资本主义都把它看作是市场经济过去讲的，社会主义就是计划经济。其实现在社会主义离开不了计划经济，市场经济和计划经济的区别在哪里？计划经济是短缺经济，市场经济是剩余经济。现在全世界的问题有八个大字，第一叫做产能过剩，第二叫需求不足，市场经济。产能过剩了，卖不出去，东西太多了，中国有24个制造业，有21个制造业是产能过剩，钢铁过剩，水泥过剩。需求不足，全世界经济低迷，国家有财政，有危机，老百姓需求不足，中国也是这样，真正有钱人的确有购买了，但是没需求，只好买奢侈品，到国外堵去了，没钱人，需求很足，没钱。所以说，需求不足，产能过剩是全社会共同的问题。所以，由于中国经济可能出现中速发展的前景，所以我很可能，我们的房地产也不可能发展很快，因为房地产的发展速度和宏观经济是正相关的。我们看到世界各国，历史中国看到房地产发展，就是说宏观经济好了，房地产好了，宏观经济差了，房地产差了。反过来说，房地产发展快，必然有利支撑宏观经济的快速发展，房地产低迷，宏观经济好不了。所以，整个宏观经济是这样的态势，也必然导致中国房地产速度会放慢。所以，由黄金时代进入白银时代。但是，我没有说，我们的房地产进入铁锈时代，而许多制造业认为他们进入铁锈时代，都锈蚀了，什么原因呢？因为我们仍然处在房车时代。用李克强的话说，中国的城镇化是中国未来发展的最大的建立。　　城镇化是什么？新兴城镇化是什么？大家都在讨论这个问题。现在都在研读十八大文件。城市化我们过去叫城市化，全世界都在城市化，中国叫城镇化，我想领导人，或者最高决策者希望中国的老百姓、农民不要都涌到大城市来，应该发展小城镇，发展中小城镇这个良好的愿望，就提出城镇化的概念。城镇化这样的发展速度会对中国的楼市带来什么影响？我想大家很清楚，所谓城镇化，新兴城镇化有两个硬件，两个软件。　　硬件之一要盖房子，因为农民进城，现在大概在2012年底全国大概有52.87%的人，接近53%的人已经进城了，其中包括了没有户口的农民工。52.87%的数字高还是低？对中国来说已经发展很快乐，因为在改革开放的时候我们的城镇化率只有18%，现在53%。但是，我们的目标是不是维持呢？不是，因为按照全世界的发展规律，城市化一般要达到70%，甚至80%。英国用了200年，美国用了100年，拉美一些国家，可能也用七八十年期间，一下子城市化了，城市化的过程就是农民进城的过程。我们希望进城以后分布的均匀一点，不要集中在大城市里。但是，城镇化当中，这些人进来要住房子。我们算了一笔帐，现在城市居民人均住房面积32-33平方米，我们未来的目标是35-40%，户均一套房，人均一间房，城镇居民要改善住房的条件，恐怕还要盖不少的房子。第二、已经进入城市的居民，住房只有15平米，所以还要增加面积。还有，未来城市化，30%还有3亿多人口要进城，还要盖多少房子？除了这个以外，还有一个需求是什么？叫做拆迁需求。中国到处在拆房子，为什么外国人把中国叫做China，拆的需求也非常大。住宅和非住宅的比例就是2：8。第二个硬件是基础设施。基础设施道路、公共设施等等。所以，这两年，高铁需要城市都上了。　　软件是什么？第一个软件就是公共产品，公共服务要跟说，医院学校。第二个软件就是社会保障，这样才能实现我们真正意义上的城镇化。　　所以，城镇化背后是什么？第一、中国的城市的人均GDP是农村人均GDP的5倍，在城市化过程当中，进了城市以后，GDP提高了，肯定对中国经济拉动就大了。中国城镇居民的人均收入现在是农民的3倍，也就是说，城市居民一个人的消费是一个农民的3倍。城市化过程当中，就是增加消费的国家，消费国家增加了，就是拉动经济的过程。有人算了一笔帐说，要解决一个城市的居民的居住工作问题，每个人投资20万。所以，有人算出，未来十年，我们整个城市化过程中要投入40万亿，这就是对中国经济的拉动。所以，我们城市化率低，使我们更加落后，但是实际上也是我们未来增长的一个潜力，现在都在讨论城镇化问题。当然，中央现在提高新兴城镇化，第一句话叫做提高城镇的综合承载能力，我们现在承载能力高不高？承载能力不高。比起一些发达国家，不要说中小，大城市，我们单位GDP的产值跟人家比起来很低，就是我们的承载能力并不高。特别我们现在城市里面的这种抗灾能力，抗风险能力太低。北
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