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中介抛出抢房新式糖衣炮弹 托管租房稳赚不赔?
http://cd..cn|日 09:14|千龙网
　　采用押房的方式囤积房源、利用买卖双方信息不对称的缺陷吃差价、通过打隔断等“装修”方式人为增加租客……暑期租房旺季来临，各家中介憋足了劲打算在租赁代理业务(俗称托管房)大展拳脚。就连已经将这一业务暂停三年多的链家地产也杀了个回马枪，近期恢复了名为“自如友家”的租赁代理业务。
　　虽然中介方面做出“包家具、家电、装修，托管结束后全部赠给房主”、“不向租客收佣金”等承诺，但有很多求租人和房主发现，在经过“收取服务费”等一系列细节变更后，中介租房还是稳赚不赔，但房东和房客就难说了。
　　风险一：
　　服务费数额比佣金高出20%
　　房屋租赁代理实际是让中介在一定时间内全权托管业主的房子，它能够给房屋租赁市场带来稳定、持续的房源布局。因此，多数中介公司都将租赁代理视为重点业务。但目前租赁市场鱼龙混杂，几乎每家从事租赁业务的中介都会优先选择托管房业务，记者昨天从北京房地产中介行业协会网站上看到，真正具备从业资格的中介机构只有33家。
　　一直具备租赁代理业务资格的链家地产在2009年年初宣布暂停此项业务，当时给出的退出理由为：“由于房东和房客在房屋租赁代理关系下并不见面，经纪公司必然要承担起更多责任，从而导致在三方之间出现纠纷的几率也远大于居间租赁业务。”
　　时隔三年，链家地产重新“包装”租赁代理业务，显著特点是将一般由租客负担的佣金改为中介公司为其提供保洁、安全检查等服务所收取的费用。但同样按租住一年来算，佣金标准为单月租金数额，而服务费则为年租金的10%，相当于1.2个月的租金。
　　风险二：
　　托管两年少拿近仨月租金
　　“由于我们要为待租房源配装修和家具、家电，所以公司统一规定，房主与中介之间的房屋托管合同一签至少两年，家具家电最后都会送给房主。如果出租时间短了，这部分成本怎么收得回。”链家地产中关村附近一家门店的程经理说。
　　然而，按照他的详细介绍，天上掉下来的便宜，房主不可能白捡。首先，中介提出“第一年45天、第二年40天”的较长空置期要求，相当于房主两年内要给中介近3个月的房租，最终实际到手的房租只有21个月，而在其他中介中，房主留给中介的空置期一般不会超过30天，特别是在目前的暑期租赁旺季中，很多热点区域的房源都是“来一套、出一套”；其次，房屋托管合同一签两年，意味着房主在两年内都不能根据市场形势调整租金，而中介却可以自主定价。
　　对此，业内人士给房主支招：“可以在签合同时把要价抬高一些。”
　　风险三：
　　新规将执行禁止擅打隔断
　　程经理透露，按照公司要求，中介门店托管的房子建成年份需在2000年以后，且每个出租房间均有自然窗。这样的房子客厅较大，每套房子有条件多加出一个“优化间”。“但在目前房源紧张的条件下，如果是砖混结构的老房子，我们也可进行托管，就不能在客厅里打隔断了。”他说。
　　自5月份起，北京就出租房屋人均居住面积标准开始征求意见。其中提出，租房人均居住面积不得低于5平方米。且不得改变房屋内部结构进行分割出租，不得按照床位出租。
　　“根据这一规定，中介对托管房不能擅自打隔断分割出租，从目前征求意见的情况来看，这一要求近期肯定会出台并强制执行。”北京房协副秘书长陈志说，不论是对中介人员，还是对房主，他们通过打隔断等方式改变房屋内部结构，势必会对未来居住人员造成安全隐患。对于市场中已经形成的“隔断房”，待上述标准正式出台后，有关部门还将制定配套办法进行专项治理。
　　所以，进行托管租房的房东也应该注意，一旦上述新规执行，那已被改成“隔断房”的出租房最终责任还得自己承担。因此，对于委托给中介的房子，千万不能不闻不问，否则受损失的就是房东。
　　记者 刘宇鑫
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客服热线：两居室一天变七居 北京禁群租隔断细则至今未出
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早上出门还是窗明几净的大客厅,晚上回家就&空降&出五个隔断间,客厅也缩水成了一米的&走廊&,让何丽误以为走错了门。2月1日,住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》正式执行,打隔断的行为被明文禁止。但一个半月过去了,由于北京的落地细则尚未出台,仍有中介不畏禁令,出租隔断的房间。入住后方知要隔断过了一周,每当想到被骗的经过,何丽就觉的气愤。3月12日,她通过一家的中介公司,找到了十里堡某小区的一套二居室。&当时真是一眼就相中了,尤其是向阳的客厅,很宽敞,吃饭休息、招待朋友都很方便。&看房时,何丽提起可以请朋友在客厅看比赛,中介在旁随声附和,还保证帮助把有线电视等都给弄好。于是,当天下午,她就定下了两居里的主卧,按月租金1550元签了合同。&直到签约时,中介都没说房间要打隔断,只说会再找人把次卧也租出去。&　　上周末,何丽开开心心地搬了新居,可才住了一天,用她的话说,&噩梦就开始了&。不仅有线电视等一直没人来装,到了第三天,一支装修队带着木板突然闯了进来,开始对客厅进行隔断。&我找中介公司理论,为什么出租前没提打隔断,可他们说只要保障我住主卧就成,其他的我没权干涉。&何丽告诉记者,在租赁的合同里,只写明将主卧租给她作居住使用,租赁期限是1年,只字未提隔断。两居室一天变七居装修队的一顿敲打后,仅用了一天,客厅被分解成五个小间,而且因为空间不够,连阳台都被圈了进去。&我那天晚上回家打开门的一刹那,还以为是走错了房间。&何丽给记者形容,改造过的房间,没了客厅和阳台,只留出一米的&小走廊&,而最小的隔断间还不到5平方米,有点动静,隔壁听得清清楚楚。据中介介绍,这五个单间每月租金不低于750元。记者走访了解到,像何丽租住的两居室,租金水平在3000元到3200元之间。而中介打成隔断出租后,即使按照每间750元的价格计算,加上原本的主、次卧,每个月的总租金为6500元,收益翻了一番。北京落地细则至今未明周末,记者走访劲松、四惠、回龙观等地,单间招租的小广告依然随处可见,不少中介仍在做着隔断群租的生意。而且,在四惠租着隔断间的小伙儿小郞告诉记者,中介最近又涨了房租,600元变成700元,1000元变成1200元。今年2月1日,住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》正式执行。根据规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反规定的,由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。同时,办法第二十七条还指出,&省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。&&虽然住建部叫停了群租、隔断等行为,但由于北京市的落地细则至今没有出台,使得隔断房出租实际处于无监管状态。&一位业内人士告诉记者,虽然今年1月份就曾传出北京版要严于全国,但至今都没颁发,才会有中介敢于顶风作案,群租行为屡禁不绝。
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　　然而，按照他的详细介绍，天上掉下来的便宜，房主不可能白捡。首先，中介提出“第一年45天、第二年40天”的较长空置期要求，相当于房主两年内要给中介近3个月的房租，最终实际到手的房租只有21个月，而在其他中介中，房主留给中介的空置期一般不会超过30天，特别是在目前的暑期租赁旺季中，很多热点区域的房源都是“来一套、出一套”；其次，房屋托管合同一签两年，意味着房主在两年内都不能根据市场形势调整租金，而中介却可以自主定价。
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　　自5月份起，北京就出租房屋人均居住面积标准开始征求意见。其中提出，租房人均居住面积不得低于5平方米。且不得改变房屋内部结构进行分割出租，不得按照床位出租。
　　“根据这一规定，中介对托管房不能擅自打隔断分割出租，从目前征求意见的情况来看，这一要求近期肯定会出台并强制执行。”北京房协副秘书长陈志说，不论是对中介人员，还是对房主，他们通过打隔断等方式改变房屋内部结构，势必会对未来居住人员造成安全隐患。对于市场中已经形成的“隔断房”，待上述标准正式出台后，有关部门还将制定配套办法进行专项治理。
　　所以，进行托管租房的房东也应该注意，一旦上述新规执行，那已被改成“隔断房”的出租房最终责任还得自己承担。因此，对于委托给中介的房子，千万不能不闻不问，否则受损失的就是房东。
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