土地承包合同最大有效年限为多久？_百度知道
土地承包合同最大有效年限为多久？
《农村土地承包法》第20条明确规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长
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包土地必须注明：土地方位、弓口四至和承包年限等，否则，属于无效合同、土地面积
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海南省农业厅办公室关于印发海南省农村土地承包（出租）合同书（示范文本）的通知&发布者：彭德旗&&发布时间：日&作者：& 来源：海南省农业厅& 点击数:海南省农业厅办公室
关于印发海南省农村土地承包
（出租）合同书（示范文本）的通知
琼农办〔号&
各市、县、自治县农业（农林、农科）局（农委），农经总站（中心）：
为统一和规范农村土地专业承包、对外发包（出租）、土地经营权转包（租赁）合同，根据《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三十二条规定，现予印发《海南省农村土地专业承包合同书（示范文本）》、《海南省农村土地对外发包（出租）合同书（示范文本）》、《海南省农村土地承包经营权转包（租赁）合同书（示范文本）》等3个示范合同书文本，请你们结合本地区实际修定使用。&
附件:1、海南省农村土地专业承包合同书（示范文本）
&&&& 2、海南省农村土地对外发包（出租）合同书（示范文本）
&&&&&3、海南省农村土地承包经营权转包（租赁）合同书（示范文本）
&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &二○一○年八月十一日
&&&& 附件1
海南省农村土地专业承包合同书
（示范文本）
合同编号：
甲方（发包方）：
本集体经济组织主要负责人：
乙方（承包方）：
居住地：&& 镇（乡）&& 村委会&&&& 村（组）
身份证号码：&&&&&&&&&&&&&&& 联系电话：
&& 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等有关法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包事宜，订立本合同。
&& 第一条& 甲方将面积&&&&& 亩的土地发包给乙方从事农业开发。
&& 第二条& 甲方发包的土地四至范围为：
&& 东至：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 西至：
&& 北至：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 南至：
&& 第三条& 甲方发包给乙方的土地，必须符合以下条件：
&& （一）土地权属明确，取得集体土地所有权证书或者国有土地使用权证书；
&& （二）经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意发包；
&& （三）法律、法规规定的其他条件。
&& 第四条& 承包的年限为&&&& 年，从&&& 年&& 月&& 日起至&&& 年&& 月&&&& 日。
&& 第五条& 承包费不得低于市、县、自治县人民政府规定的指导价标准，每亩每年为&&&& 元，每年承包费总额为&&&& 元。每隔&&& 年应调整一次土地承包费，每次调整增长的幅度为原承包费的&&& %。调整后承包费的单价和每年应缴交的承包费总额应签订补充协议。
&& 第六条& 土地发包前，地上有附着物的，乙方应当予以补偿。
&& 第七条& 土地承包费缴交的时间为每年的&& 月&&& 日。
&& 第八条& 签订合同后&&& 日内，乙方须向甲方交付&& 元定金。合同履行后，甲方应将定金返还乙方或抵作乙方应交的款项。乙方不履行合同的，无权要求返还定金。甲方不履行合同的，应当双倍返还定金。
&& 第九条& 在承包期内，乙方享有土地承包经营权。甲方不得非法干涉乙方正常的生产经营活动，不得破坏乙方生产设施，并协助乙方做好安全生产工作和办理土地承包经营证。
&& 第十条& 在承包期内，经甲方的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，乙方可以流转土地承包经营权，流转期限不得超过承包期限。流转产生增值的，增值部分不低于50%归甲方全体集体经济组织成员所有。
&& 第十一条& 乙方的承包经营权可以依法转包、转让、出租、入股、抵押和继承，但不得改变土地的所有权性质和农业用途，并负有依法开发、利用、保护土地的义务，不得进行破坏性或者掠夺性生产经营。
&& 第十二条& 土地承包经营权流转时，乙方或者受让方要求发包方提供协助的，发包方应当提供协助。甲方不得妨碍或者强迫乙方流转土地承包经营权，不得截留、扣缴乙方的流转收益。
&& 第十三条& 承包期满，地上附着物由甲乙双方协商解决。乙方如提出继续承包，享有优先承包权，经双方协商一致，重新签订合同。
&& 第十四条& 乙方违反合同约定使用土地或者流转土地承包经营权的，甲方有权解除合同，收回土地。
&& 第十五条& 乙方逾期不缴交承包费的，除应缴清拖欠承包费外，每超一天按拖欠承包费的&& ‰缴交违约金。乙方如有连续年不缴交承包费的，甲方有权解除合同，收回土地。
&& 第十六条& 乙方自合同生效之日起超过二年未利用或者弃耕抛荒二年以上，造成土地闲置的，甲方可以无偿收回承包土地或者闲置部分的土地。
&& 第十七条&& 因不可抗力造成合同无法履行的，乙方应及时通知甲方。经双方协商一致，可以延期履行、部分履行或者不履行，并适当减免乙方的违约责任。
&& 第十八条& 甲乙双方因执行本合同发生纠纷的，由双方协商解决。协商不成的，由村委会或者乡（镇）人民政府调解。不愿调解或者调解不成的，可以申请农村土地承包纠纷仲裁机构仲裁，或向人民法院提起诉讼。
&& 第十九条& 本合同一式五份，甲方、乙方、村委会、乡（镇）人民政府、县级农业行政主管部门各执一份。
&& 第二十条& 本合同未尽事宜，双方当事人经协商一致后另订合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。
&
甲方：（盖章）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 乙方签名：
&
本集体经济组织
主要负责人签名：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&& 年&&& 月&&& 日&&& 附件2
&
海南省农村土地对外发包（出租）合同书
（示范文本）
合同编号：
甲方（发包、出租方）：
本集体经济组织主要负责人：
乙方（承包、承租方）：
法定代表人：&&&&&&&&&&&&&&&&&& 身份证号码：
住所：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 联系电话：
批准单位：
&& 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等有关法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包（出租）事宜，订立本合同。
&& 第一条& 甲方将面积&&& &&亩的土地发包（出租）给乙方从事农业开发。
&& 第二条& 甲方发包（出租）的土地四至范围为：
&& 东至：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 西至：
&& 北至：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 南至：
&& 第三条& 甲方发包（出租）给乙方的土地，必须符合以下条件：
&& （一）土地权属明确，取得集体土地所有权证书或者国有土地使用权证书；
&& （二）经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意对外发包；
&& （三）法律、法规规定的其他条件。
&& 第四条& 承包（出租）的年限为&&& 年，从&&& 年&& 月&& 日起至&&& 年&& 月&&&& 日。
&& 第五条& 承包费（租金）不得低于市、县、自治县人民政府规定的指导价标准，每亩每年为&& 元，每年承包费（租金）总额为&&&& 元。每隔&&& 年应调整一次土地承包费（租金），每次调整增长的幅度为原承包费（租金）的&& %。调整后承包费（租金）的单价和每年应缴交的承包费（租金）总额应签订补充协议。
&& 第六条& 土地发包（出租）前，地上有附着物的，乙方应当予以补偿。
&& 第七条& 土地承包费（租金）缴交的时间为每年的&& 月&&& 日。
&& 第八条& 签订合同后&& &日内，乙方须向甲方交付&& 元定金。合同履行后，甲方应将定金返还乙方或抵作乙方应交的款项。乙方不履行合同的，无权要求返还定金。甲方不履行合同的，应当双倍返还定金。
&& 第九条& 在承包（租赁）期内，乙方享有土地承包经营权。甲方不得非法干涉乙方正常的生产经营活动，不得破坏乙方生产设施，并协助乙方做好安全生产工作和办理土地承包经营证。
&& 第十条& 在承包（租赁）期内，经甲方的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，乙方可以流转土地承包经营权，流转期限不得超过承包期限。流转产生增值的，增值部分不低于50%归甲方全体集体经济组织成员所有。
&& 第十一条& 乙方的承包经营权可以依法转包、转让、出租、入股、抵押和继承，但不得改变土地的所有权性质和农业用途，并负有依法开发、利用、保护土地的义务，不得进行破坏性或者掠夺性生产经营。
&& 第十二条& 土地承包经营权流转时，乙方或者受让方要求发包方提供协助的，发包方应当提供协助。甲方不得妨碍或者强迫乙方流转土地承包经营权，不得截留、扣缴乙方的流转收益。
&& 第十三条& 承包（租赁）期满，地上附着物由甲乙双方协商解决。乙方如提出继续承包（租赁），享有优先承包（租赁）权，经双方协商一致，重新签订合同。
&& 第十四条& 乙方违反合同约定使用土地或者流转土地承包经营权的，甲方有权解除合同，收回土地。
&& 第十五条& 乙方逾期不缴交承包费（租金）的，除应缴清拖欠承包费（租金）外，每超一天按拖欠承包费（租金）的&& ‰缴交违约金。乙方如有连续&& 年不缴交承包费（租金）的，甲方有权解除合同，收回土地。
&& 第十六条&& 本合同报乡（镇）人民政府批准后生效。
&& 第十七条& 甲方应当在本合同生效之日起&& 日内向乙方提供本合同约定的地块。不按期提供承包地块，造成乙方经济损失的，甲方应当赔偿。
&& 第十八条& 乙方自合同生效之日起超过二年未利用或者弃耕抛荒二年以上，造成土地闲置的，甲方报乡（镇）人民政府批准后，可以无偿收回承包（出租）土地或者闲置部分的土地。
&& 第十九条&& 因不可抗力造成合同无法履行的，乙方应及时通知甲方。经双方协商一致，可以延期履行、部分履行或者不履行，并适当减免乙方的违约责任。
&& 第二十条& 甲乙双方因执行本合同发生纠纷的，由双方协商解决。协商不成的，由村委会或者乡（镇）人民政府调解。不愿调解或者调解不成的，可以申请农村土地承包纠纷仲裁机构仲裁，或向人民法院提起诉讼。
&& 第二十一条& 本合同一式五份，甲方、乙方、村委会、乡（镇）人民政府、县级农业行政主管部门各执一份。
&& 第二十二条& 本合同未尽事宜，双方当事人经协商一致后另订合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。
甲方：（盖章）&&&& 乙方：（盖章）& 乡（镇）政府：（盖章）
本集体经济组织
主要负责人签名：&& 法定代表人签名：& 主要负责人签名：
&
年&& 月&& 日&&&& 年&& 月&& 日&&&&&&& 年& 月& 日
&& 附件3
海南省农村土地承包经营权转包（租赁）合同
（示范文本）
合同编号：甲方（转包方、出租方）：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 住所：&&&&&&& 联系电话：&&&&&&&&身份证号码乙方（接包方、承租方）：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 住所：&&&&&&&& 联系电话：&&&&&&&身份证号码
土地发包单位：&&& 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《海南省实施&中华人民共和国农村土地承包法&办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权转包（租赁）事宜，订立本合同。
&&& 一、转包（租赁）土地基本情况及用途
&&& 甲方愿意将其承包的位于&&& 镇&&& 村委会&&&& 村（社）的&&& 亩土地(详见下表)承包经营权转包（租赁）给乙方，从事农业生产经营。
&&& 流转的土地承包经营权为甲方通过以下方式取得：
&&& 1、以家庭承包方式取得的耕地；
&&& 2、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等其他农村土地，并已经依法登记取得土地承包经营权证；
&&& 3、土地承包经营权证号为&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
&& 转包（租赁）土地基本情况表：
四& 至& 界& 限
原土地承包经营权证或承包合同编号
合计（大写）&&&&&&&&&&& 亩&&&&& （小写）&&&&&&&&&&& 亩
&& 二、转包（租赁）期限
&& 土地转包（租赁）期限为&&& 年，自&&&& 年 &&&月& 日起至&&&& 年 &月 &&日止(最长不得超过土地承包期剩余期限）。甲方应于&&& 年 &&月& &日之前将土地交付乙方。
&& 三、转包（租赁）价格与支付方式
&& 转包（租赁）价款按下列第&& 种方式计算：
&& 1、每亩每年支付(实物名称)&&& 公斤,共&& &公斤。
&& 2、每亩每年支付人民币&&& 元，共&&&& 元(大写:&& &&&&&&)
&& 3、考虑物价等因素的约定：&&&&&&&&&&&&& 。
&& 转包（租赁）价款按下列第&& 种方式支付：
&& 1、提前1年支付，即于上年& 月 日之前支付，且每年递增&& %（约定不递增的填写零）。
&& 2、逐年支付，即于每年& 月 &日之前支付 &%，每年 &月 日之前支付& &%，且每年递增& &%（约定不递增的填写零）。
&& 3、一次性支付，即于&& 年 &月 &日之前全部支付完毕。
&& 四、甲方的权利和义务
&& 1、甲方将其土地承包经营权转包或出租后，甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续向发包方承担原土地承包合同规定的权利和义务。
&& 2、甲方有权获得土地承包经营权流转收益，并有权按照本合同约定的期限到期从乙方收回土地承包经营权。
&& 3、有权监督乙方合理利用、保护转包（租赁）土地，制止乙方损坏转包（租赁）土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
&& 4、流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安置补助费。
&& 5、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
&& 6、法律法规规定的其他权利和义务。
&& 五、乙方的权利和义务
&& 1、依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权。
&& 2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
&& 3、依法保护合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
&& 4、流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费；
&& 5、转包（租赁）到期时，及时向甲方交还转包（租赁）的土地或者协商继续转包（租赁）。
&& 6、法律法规规定的其他权利和义务。
&& 六、合同的解除或终止
&& 1、有下列情况之一者，本合同可以解除或终止：
&& （1）经当事人双方协商一致可以解除本合同；
&& （2）订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；
&& （3）一方违约，使合同无法履行的；
&& （4）乙方经营状况显著恶化，有证据表明合同将无法履行的；
&& （5）因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的。
&& （6）合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，甲乙双方均不负违约责任。
&& 2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权，并追究乙方的违约责任。
&& （1）不按合同规定用途使用土地；
&& （2）荒芜土地，破坏土地上的附着物，破坏水利等基础设施；
&& （3）逾期交纳土地流转费，经催告后在合理期限内仍未支付的。
&& 七、违约责任
&& 1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
&& 2、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
&& 3、乙方逾期支付流转费用，每延迟一天，按应支付费用的&& %承担违约金。
&& 4、甲方逾期交付土地，每延迟一天，按流转费用的& %承担违约金。
&& 5、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权要求乙方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失。
&& 八、其他约定
&&& 1、本合同订立后，双方应将合同报发包方、乡（镇）农村土地承包管理部门备案；乙方对土地进行再流转，需经得甲方书面同意。
&& 2、合同期满后，若甲方继续流转该土地的，乙方在同等条件下有优先权；若不继续流转的，乙方对土地进行投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响流转土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏流转土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方经济补偿。
&& 3、其他需说明的事项：&&&&&&&&& &。
&& 4、本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解，不愿调解或调解不成的，可以申请农村土地承包纠纷仲裁机构进行仲裁，或向人民法院提起诉讼。
&& 5、本合同一式五份，甲乙双方各执一份，发包方、村委会、乡（镇）政府农村土地承包管理部门各执一份。
&& 6、本合同未尽事宜，双方当事人经协商一致后另订合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。
&
甲方（签字）：&& 乙方（签字）：& 发包单位（签字）：
身份证号：&&&&&&&& 身份证号：
年&& 月&& 日&&&&&&& 年& 月&& 日&&&&&&&& 年&& 月&& 日&『』『』
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当前位置： >>农村土地承包经营权转让合同效力判断
农村土地承包经营权转让合同效力判断
发布时间： 17:43:33&&
作者：樊小平&&
&&浏览：668
在2003年前，我国对农村土地的管理基本依靠自上而下制定的各种政策，一些零星的规范也是散见于《民法通则》、《土地管理法》等规范之中。由于管理农村土地制度的模糊，农村中平等民事主体间土地承包经营权的流转更显得混乱。但随着近年国家农业政策调整，粮农补贴力度加大，农村土地征收现象存在，人们发现农村土地有很大的价值空间，基于利益的驱动，一些多年前转让土地行为被人为发掘，以转让方式不规范、合同约定不明、转让证据不足等理由诉至法院。尽管日施行的农村《土地承包法》对农村土地承包及经营权流转等作了特别规定，但理想而抽象的立法显然无法短期内改变农村土地转让时较随意的习惯，以至于发生纠纷后难以判断所谓的转让行为性质与效力。笔者认为，要解决好土地承包经营权转让所带来的纠纷，应对土地承包经营权转让的性质、土地承包经营权转让相关法律规范、国家土地政策等方面进行分析。
一、农村土地承包经营权转让的权利内容与后果
解决一这问题先要解决农村土地承包经营权是什么。目前涉及到农村土地承包经营权的法律主要包括《土地管理法》、《土地承包法》、《民法通则》、《物权法》，但均没有明确界定该权利。江平教授认为，农村土地承包经营权是我国出于对集体成员身份和集体土地所有者的考虑而独创的一项权利，它是由土地所有权衍生出来的，是一种成员权，它的存在保障了承包者及其家庭的基本生活。笔者认为，江平教授的观点非常深刻的揭示了我国现行农村土地与农民的关系。我国土地所有权分国家所有和集体所有两种形式。在我国社会保障体制不健全的情况下，农村土地是农民赖以生存和发展的基本生产资料，作为集体一员，其依法享有参与本集体土地经营、管理、收益和有限的处分土地话语权。那么，集体成员如何对土地进行经营、管理，并从中获取收益？《土地管理法》第十四条规定&农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产&&&。基于土地的相对永久性、稳定性和保障性特点，以及农村经济组织成员的变动性，任何集体经济组织成员只在一段时间内才享有处分土地的表决权&&是否同意将本集体经济所有的土地交由本集体经济组织外的单位或个人承包经营从事法定的农业生产。为此，《土地管理法》第十五条规定&&&农民集体所有的土地，可以由本集体以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。&&农民集体所有的土地，由本集体以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。&《物权法》规定&农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度&。&土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。&《土地承包法》第五条规定：&农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。&由此可以认定，农村土地承包权是指具备集体成员资格的人员以家庭为单位，所享有在该集体经济组织内平等承包一定量土地用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，并对其承包的集体或国家所有由农民集体使用的土地享有占有、使用、收益的权利。非以从事农业生产活动为目的使用他人土地的，不成立土地承包经营权。《土地承包法》第三十二条规定：&通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。&该条以罗列的方式明确了什么是土地承包经营权流转，即家庭承包户将基于集体成员资格身份在承包土地上所享有的占有、使用、收益的权利以转包、出租、互换、转让或者其他方式在不超过其剩余承包期限内，交于其他从事农业生产活动的农户或人员经营，一般均会从中获取一定收益。需要强调的是，土地承包经营权中的转让不是所有权出让，并不涉及原承包人在集体组织中的成员资格，但却会导致原承包农户在剩余期内不再对转让的承包地享有经营权，即原承包经营权灭失，发包方与受让方形成新的土地承包经营权。
二、审理农村土地承包经营权转让纠纷案件规则适用逻辑
为破解农村土地的不动性与承包户的变动性的矛盾，促进土地资源充分利用，《土地承包法》在规范了家庭承包的权利义务、承包经营的原则和程序、承包的期限和承包合同、土地承包经营权的保护等措施基础上，有条件地允许土地承包经营权转让。由于农村土地承包经营权转让发生在平等的民事主体之间，双方订立的流转合同是普通的民事合同，应适用《合同法》进行调整。但因农村土地承包经营权转让的标的为承包户所承包的部分或全部土地一定期限内的经营权，包括占有、使用、收益的权利，不仅涉及到民生问题，也涉及到农村土地的管理保护问题，故受到社会管理法的调整。《土地承包法》属于社会管理属性较强的法律，其对平等民事主体之间就土地承包经营权的流转作了特别规定，依特别法优于普通法的适用规则，处理该类纠纷时应优先适用《土地承包法》。《土地管理法》对国家所有土地进行管理，是调整土地的基本法律，正如《民法通则》一样，是调整民商事主体民商事行为的基本法律。对于《土地承包法》及《合同法》对农村土地承包经营权流转纠纷均未规范或规范不明的问题，可以适用《土地管理法》和《民法通则》予以调整。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《涉农司法解释》）在如何受理和审理该类案件也作了规范。
&三、调整农村土地承包经营权转让具体规范的理解与适用
尽管《土地承包法》和农业部的《土地承包经营权流转管理办法》（下称《土地流转管理办法》）相继施行，但由于合同主体之间的法律意识不强，行为过于随意，证据保存不全，加上地方政策介入等因素，法院在处理此种纠纷仍困难重重，主要表现在合同主体是否合格、转让合同是否符合法定的要件、合同内容是否具有转让之意等。笔者就农村土地承包经营权转让纠纷案件具体规范理解与适用加以探讨。
（一）对农村土地承包经营转让的具体规范的理解
1.法律规定：《土地承包法》第三十二条规定转让是流转的方式之一，第三十三条规定了流转的五项原则：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；(四)受让方须有农业经营能力；(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。&第三十四条规定流转的主体为承包方和其享有流转与否及方式的决定权。第三十六条规定了流转的收益归承包方。第三十七条规定了流转的合同的成立要件，包括订立书面合同及合同内容构成，转让时应征得发包方同意等。第三十八条规定了互换、转让方式的流转登记部门及登记具有对抗性。第四十一条规定了承包方转让承包地的条件（有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意），受让方条件（其他从事农业生产经营的农户），受让后法律后果（由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止）。另外《物权法》第一百二十八条、第一百二十九条对上述部分规定予以重申。
2.部门规章。《土地流转管理办法》主要围绕《土地承包法》进行细化，如土地承包经营权转让中如何征得发包方同意，该办法第十一条要求&应当事先向发包方提出转让申请&;转让成功后，可以按该办法第十八条规定&要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续&；在转让成功并依法登记获得土地承包经营权证后，若要再流转的，可以按该办法第二十条规定再流转。在转让等流转合同备案方面，该办法第二十一条规定除流转双方各执一份合同外，还应由发包方和乡（镇）人民政府各备案一份。在流转合同内容上，该办法第二十三条在《土地承包法》第三十七条第二款的基础上加入两项合同内容&流转方式&和&流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理&；对于承包人转让土地承包经营权向发包方申请同意，发包方如何回应的问题，《土地承包法》没有明确规定，该办法第二十五条第二款进行了明确：&承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。&最后该办法三十五条对土地承包经营权转让作了概括归纳：&本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。&
3.当前国家农村土地政策。坚持以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制是我国确定的基本农村土地政策。具体表现方式为&均田式&，即无论男女老少，均以所在集体土地量为基础平均分配承包地经营权。为了保障土地承包经营权的生活保障功能，国家规定了土地承包经营权30年不变；为了保护耕地不被破坏，国家要求坚决守住18亿亩耕地的红线等。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，其中第三部分&规范引导农村土地经营权有序流转&中对转让行为及流转决定权作了强调：&以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。&&土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。&
（二）农村土地承包经营权转让合同的效力判断
审理农村土地承包经营转让纠纷，核心是转让合同的效力问题。由于土地承包经营权涉及到承包户的生存问题，在《土地承包法》实施后则要求严格按法律规定办理，否则合同无效。一般认为影响转让合同效力有以下几个方面：一是承包方是否适格及真实意思表示，二是受让方是否适格，三是农户是否征得发包方同意，四是双方是否订立了书面转让合同，五是转让是否改变土地用途；六是转让是否损害优先权。
1.关于承包方适格及真实意思表示影响转让效力问题。由于农村土地承包系以农户为单位，转让土地承包经营权也应当以户为主体。承包户参与订立转让合同的代表人如何确定没有明确规定，笔者认为可按《涉农司法解释》第四条第二款：&（一）土地承包经营权证等证书上记载的人；（二）未依法登记取得土地承包经营权证等证书的，为在承包合同上签字的人；（三）前两项规定的人死亡、丧失民事行为能力或者因其他原因无法进行诉讼的，为农户成员推选的人。&的规定确定。如果非以上人员参与订立转让合同，且无《土地承包经营权流转管理办法》第二十二条规定书面委托手续的，或虽前述条件成就，但并非农户真实意思表示的，应当认定违反了《土地承包法》第三十三条第（一）项的规定而无效。对于农户转让的主体适格与否，还应当满足《土地承包法》第四十一条设定的条件&有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的&。虽然法律对此没有作进一步明确，但无论是非农业职业还是稳定的收入，对于农户这一集合体来讲，可以理解为农户成员均有独立于该户经营承包地之外的收益。只有具备了这些条件，才能在转让土地承包经营权后原承包户中的成员均无后顾之忧。若仅成员中一个人或部分人有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的，在这种状态下转让不仅不符合法定条件，还可能在转让土地承包经营权后导致没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的农户无生活保障，因而应认定无效。
2.关于受让方适格影响转让效力问题。《土地承包法》对受让方也作了严格的限制，以防承担保障作用的集体土地保障不了集体成员利益。《土地承包法》第四十一条明确受让方为&其他从事农业生产经营的农户&。该条明确规定了受让方同时具备的两个条件：一是农户，二是应当从事农业生产经营。这说明受让方排除了个人、集体、公司、经济合作社等主体，同时也排除了从事其他非农业经营的农户。否则应当认定受让方主体不合格而无效。至于非本集体的农业从业农户是否可成为受让主体，法律与规章虽没有作直接的规定，但却以优先权的形式认可了非本集体成员的农业从业农户的受让资格。而近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》第三部分&规范引导农村土地经营权有序流转&中明确的&以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行&的意见也未对此否认。
3.关于农户应征得发包方同意影响转让效力问题。《土地承包法》第三十七条、第四十一条两次强调&经发包方同意&作为转让时的必经程序，司法实践中也将此作为转让合同效力情况的审查要素。法律设定此程序目的在于通过集体的智慧帮助承包方审慎审查是否适合土地承包经营权转让，而不是人为的加设一个环节。故发包方的审查应从承包方与受让方合格与否、是否违反流转原则的角度进行审查。《涉农司法解释》第十三条明确规定：&承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。&实践中对承包方如何告知发包方、发包方如何表态以及发包方不明确表态又该如何处理，存在不统一之处，笔者认为相关规定基本已明确了做法与后果：如《土地流转管理办法》第十一条要求承包方&应当事先向发包方提出转让申请&，同时该办法第二十五条第二款还规定了发包方同意的，应及时向乡（镇）政府报告，不同意的则应在七天之内书面明确表态。若该发包方不同意的理由不是法定理由，该不同意的表态不能阻却转让合同的效力。对于逾期未表态的逾期时间的理解问题，笔者认为从《土地流转管理办法》第二十五条第二款可以理解为超过七天。只要发包方超过七天未表态的，视为同意。
4.关于签订书面转让合同影响转让效力问题。《合同法》第十条规定了合同的形式可以书面、口头和其他形式三种，但同时强调法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《土地承包法》第三十七条明确规定流转承包地经营权时应当签订书面合同，笔者认为签订书面合同是土地承包经营权转让合同生效的要件。理由如下：一是实现土地保障目的需要：如果对转让等流转行为不作严格要求，农户可能基于短暂利益让渡土地承包经营而导致之后生活无保障。二是还原事实解决争议的需要：农村民事主体之间交易方式习惯随意，再让涉及核心利益的土地转让合同也口头约定，一旦承包方失信，由于难以还原客观事实，受让方的利益将会因此受到损害。三是发包方同意、乡（镇）人民政府审查备案的需要：承包人按规定应向发包方申请，一般应当提供职业或收入证明、承包农户家庭成员的合意说明、预转让土地情况、受让方的资格证明、转让合同，否则发包方无法进行审核。四是特殊权利审慎对待的需要，土地承包经营权的转让因涉及原土地承包经营权全部或部分的终结，严格的形式要件有助于保护特殊权利。
5.关于改变土地用途影响转让效力问题。无论是《土地管理法》还是《土地承包法》，抑或是国家相关土地政策，均明确强调任何非法改变土地用途的行为应承担相应法律责任。通过土地承包经营权改变土地农业用途，属于法律禁止行为，如果转让合同约定转让的土地用于非农业用途，该合同属于违反法律禁止性规定而当然无效。对于受让方在受让土地后实际使用过程中非法改变承包土地的农业用途的，发包方应当制止并可以请求赔偿，相关部门应当依法对其进行处罚。
6.关于优先权影响转让效力问题。土地承包经营权流转中保障同集体成员在同等条件的优先权是项基本原则，也是发包方审查时需要考虑的内容。根据《涉农司法解释》第十一条规定：&土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的&，若有证据证明土地承包经营权转让违反了集体成员优先权的，符合条件的同集体农户可以请求确认转让合同无效，并要求作为受让方与承包方签订土地承包经营权转让合同。
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