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夫妻一方擅自卖房，法院判决房屋买卖合同无效
房产律师事务所导读：宋女士因夫妻关系不和，在丈夫周先生不知情的情况下通过中介与王女士签订房屋买卖合同，并获得房款。近日，昌平区法院判决合同无效。
　　周先生与宋女士在2005年登记结婚，2011年购得了位于昌平区的一处房屋。2012年11月，宋女士通过房地产中介公司与王女士签订房屋买卖合同，并当场出具书面声明：该房屋售出后，如夫妻之间发生任何纠纷均由宋女士一人承担，与王女士无关。
　　周先生起诉称，妻子私自出屋的行为侵犯了自己的合法权益，因此请求依法确认二者签订的房屋买卖合同无效。
　　宋女士说，因夫妻感情不和，家庭随时可能解体，因经济有些拮据，于是就想把房子卖了。中介和王女士都知道房产是夫妻共同的，于是出具了书面声明。
　　王女士并不这么认为，她说与宋女士签订的合同是真实意思表示，房款已支付97%以上，宋女士也说过家里是她做主，且房屋预售合同中买受人也只有宋女士一人的名字，作为善意第三人，合同应该是合法有效的。
　　昌平法院经审理后认为，涉案房屋所有权证明虽然登记为宋女士单独所有，但为夫妻存续期间购买，应为夫妻共同财产。宋女士对于房屋的出售等重大事项应使原告周先生知晓并取得其同意。作为购买方的王女士经中介工作人员告知，已知房屋涉及原告利益，且在对原告是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与宋女士签订房屋买卖合同，其不具备第三人善意购买的条件，因此宋女士与王女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。（通讯员刘海渊北京晚报）
&&&& 北京房产专业律师提示，对于该类案件如何处理，法院的作法往往不是很一致，实际当中，如果已经办理过户的，一般认为有效。
法律链接：《城市房地产管理法》第三十七条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”最高人民法院《关于民法通则若干问题意见》第八十九条：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条规定是否仅限于动产，尚有争议，但最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条的规定，则包括不动产。该条规定的内容是：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应当宣布买卖关系无效；买方如不知情，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。” 夫妻一方出售的房屋如果是共有财产，未经另一方同意，其买卖行为无效，但第三人善意、有偿购买，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。
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购房13年后发现少6平米 法院酌情判令被告赔偿
原标题: 购房13年后发现少6平米
　　吴名遂 绘
　　市民梅先生在购房13年后意外发现，自己家的房屋实际面积比产证上记载的面积少了6个多平方米，在房产公司退回了多收的1.6万余元后，梅先生起诉房产公司要求再赔偿14万余元。近日，宝山法院兼顾公平合理的原则，酌情判令被告某房地产开发公司赔偿5万元。一审宣判后，双方均未提起上诉。
　　【案情回放】
　　日，梅先生向某房地产开发公司购买了一套商品房。《出售合同》约定房屋面积为48.82平方米，每平方米单价2580元，总价12万多元，房产证亦载明房屋面积为48.82平方米。
　　2013年7月，梅先生欲将该房以104万元出售给王某，双方至交易中心进行网签合同时才发现，档案中载明该房面积只有42.28平方米。梅先生遂与交易中心进行实地测量，结果显示面积确为42.28平方米。因差异较大，王某不愿按原价购买，交易没有成功。
　　一个月后，梅先生将房屋以88万元另行出售。梅先生认为，此事因房地产开发公司过错所致，直接影响到差价16万元，遂找公司理论。但在双方协商过程中，房地产公司单方面汇给了梅先生1.6万余元，理由是按所差面积乘以当时出售单价得出差价总额。梅先生不同意这种补偿方式，遂向法院起诉，要求被告再赔偿损失14万余元。
　　庭审中被告辩称，房屋实际面积减少并非被告故意所致，是双方对合同约定的面积出现重大误解，被告不存在欺瞒等情形，且已将多收面积部分的房款退还，故不同意原告的诉讼请求。
　　【以案说法】
　　第一种意见认为，出售合同是双方真实的意思表示，合同约定被告出售给原告的房屋为48.82平方米，但实际交付的只有42.28平方米，被告显已构成违约，应承担瑕疵担保责任，故应当返还减少的房屋面积部分的售房款及利息。由于被告已按当时的售价将多收面积部分的房款退还了原告，现仅需再向原告返还上述房款自原告支付之日起至判决生效之日止的利息。
　　第二种意见认为，原告的损失系6.54平方米的房屋产权所对应的价值。在房价上涨的情况下，按当时的售价返还面积差额部分显然不能使原告遭受的损害获得填补。故应判令被告参照当前的市场价值赔偿原告面积减少部分的差价。
　　第三种意见认为，根据《合同法》精神，原被告签订出售合同时房屋单价仅为2580元/平方米。时隔十几年，目前系争房屋房价在2万元/平方米左右，6.54平方米的房屋价值现已达13万元左右，甚至已多于当时的房屋售价，显然超过了被告订立合同时能够预见或应当预见的能力范围。同时，虽然合同义务属严格责任，但原告购房后获得的房产证上房屋的登记面积确为48.82平方米，可见被告虽违约但不存在明显的、重大的主观恶意，故出于公平合理权衡各方利益的考量，不应完全按照现在市场价来计算6.54平方米的房屋价款，应由法院酌情确定赔偿范围。
　　《判决书》采用了第三种意见。
　　【法辞典】
　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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购房13年后发现少6平米 法院酌情判令被告赔偿
日 07:26 来源:解放日报
原标题: 购房13年后发现少6平米
　　吴名遂 绘
　　市民梅先生在购房13年后意外发现，自己家的房屋实际面积比产证上记载的面积少了6个多平方米，在房产公司退回了多收的1.6万余元后，梅先生起诉房产公司要求再赔偿14万余元。近日，宝山法院兼顾公平合理的原则，酌情判令被告某房地产开发公司赔偿5万元。一审宣判后，双方均未提起上诉。
　　【案情回放】
　　日，梅先生向某房地产开发公司购买了一套商品房。《出售合同》约定房屋面积为48.82平方米，每平方米单价2580元，总价12万多元，房产证亦载明房屋面积为48.82平方米。
　　2013年7月，梅先生欲将该房以104万元出售给王某，双方至交易中心进行网签合同时才发现，档案中载明该房面积只有42.28平方米。梅先生遂与交易中心进行实地测量，结果显示面积确为42.28平方米。因差异较大，王某不愿按原价购买，交易没有成功。
　　一个月后，梅先生将房屋以88万元另行出售。梅先生认为，此事因房地产开发公司过错所致，直接影响到差价16万元，遂找公司理论。但在双方协商过程中，房地产公司单方面汇给了梅先生1.6万余元，理由是按所差面积乘以当时出售单价得出差价总额。梅先生不同意这种补偿方式，遂向法院起诉，要求被告再赔偿损失14万余元。
　　庭审中被告辩称，房屋实际面积减少并非被告故意所致，是双方对合同约定的面积出现重大误解，被告不存在欺瞒等情形，且已将多收面积部分的房款退还，故不同意原告的诉讼请求。
　　【以案说法】
　　第一种意见认为，出售合同是双方真实的意思表示，合同约定被告出售给原告的房屋为48.82平方米，但实际交付的只有42.28平方米，被告显已构成违约，应承担瑕疵担保责任，故应当返还减少的房屋面积部分的售房款及利息。由于被告已按当时的售价将多收面积部分的房款退还了原告，现仅需再向原告返还上述房款自原告支付之日起至判决生效之日止的利息。
　　第二种意见认为，原告的损失系6.54平方米的房屋产权所对应的价值。在房价上涨的情况下，按当时的售价返还面积差额部分显然不能使原告遭受的损害获得填补。故应判令被告参照当前的市场价值赔偿原告面积减少部分的差价。
　　第三种意见认为，根据《合同法》精神，原被告签订出售合同时房屋单价仅为2580元/平方米。时隔十几年，目前系争房屋房价在2万元/平方米左右，6.54平方米的房屋价值现已达13万元左右，甚至已多于当时的房屋售价，显然超过了被告订立合同时能够预见或应当预见的能力范围。同时，虽然合同义务属严格责任，但原告购房后获得的房产证上房屋的登记面积确为48.82平方米，可见被告虽违约但不存在明显的、重大的主观恶意，故出于公平合理权衡各方利益的考量，不应完全按照现在市场价来计算6.54平方米的房屋价款，应由法院酌情确定赔偿范围。
　　《判决书》采用了第三种意见。
　　【法辞典】
　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。503 Service Temporarily Unavailable
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