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新闻调查：此文在农业部&&百姓杂志&&2008年1月发表
四川温江一安置小区蹊跷“变脸”
----村民三年反映无回应
怪事：一幢楼里的两种产权房
记者 杨键 绵广 四川成都报道：
三年多来，四川省成都市温江区鱼凫路社区第五村民小组全体村民一直在向有关部门反映和举报该组的财务混乱和村民自建的安置小区被原组长和建筑商私下串通有关部门偷梁换柱改变了土地性质。改变性质的安置房被当作商品房对外销售，牟取暴利，这其中地方个别部门在促成“变脸”的过程扮演了十分重要的角色。
&&&&近日，记者前往温江区鱼凫路社区第五小组，而村民反映中所指的集体土地正是位于该区柳春路88号的“君怡苑”。走进小区，清一色的六层小楼房，加上窄小的几块植被和紧密的停车库，给人的感觉就显得有些不协调，从小区大门口的标牌上，还可以清晰看到修建该小区时留下的日期痕迹。
在知情人的带领下，记者来到一村民家中，房子虽然才入住一年多，但屋顶和墙壁已经出现一些裂缝。记者从该村民出示的一份温江区万春镇人民政府（2003）46号文件中看到，“鱼凫路社区第五居民小组历史上无偿划拨土地达170余亩，再加上零星占地，现人均不足0.1亩，人多地少，群众生活困难。”该组出现人多地少，生活窘迫的困境，急需改善。
2003年9月，该组村民向温江区人民政府请示，要求在张家院子（房屋建成后取名为“君怡苑”）修建该组的安置小区，后经政府有关部门批准，决定修建23000平方米的房屋用来安置该组的失地村民。
由于要自行修建安置小区，该组村民还相继给温江区市容园林局和新西路拆迁指挥部上缴报建费用100万元，并负责按照规划和规定实施修建。
其实,早在日，该小组就与成都市温江区万春建筑工程公司签定了《集资建房合同书》，并约定：双方共同集资建设“君怡苑”，工程占地面积12050平方米，建筑面积为22827.32平方米。
在合同中记者看到，该工程的承建方式是采取该组按每建筑平方米265元的价格将一至二层楼承包给万春公司承建，但三至六层楼由万春公司自筹资金建设。
但让村民疑惑的是，究竟建筑商修建的三到六层楼是属于集体的，还是建筑公司的呢？而且合同中也约定：“甲方的房屋产权由甲方办理，乙方的房屋产权由乙方办理，产权证性质为村镇房屋产权证。”
为何时隔几年后，“君怡苑”才成为大量村民集中“讨伐”的对象呢？
原来，该安置小区部分房屋早已被建筑商暗中转变土地性质，把大量的安置房当商品房对外销售，不仅卖房的钱不知去向，连村民们自己的房子也办不到产权证。
“既然我们的安置房为集体土地，也就说明房屋的收益仍为集体所有，房子是不能外买的。但事实是房子早已按商品房卖给了外地人。”气愤的村民许大爷无奈的说。不仅如此，更让许大爷伤心的是，自己加钱买来的房子，居然至今办不了房屋产权。而建筑商卖出的房子都能办到房屋产权证和国有土地使用证。
随后，记者从外来购房户拿出的房屋产权证和国有土地使用证也证实许大爷的说法，这两份由温江区人民政府和温江区国土资源局日发出的证件确实显示该小区的房屋为国有土地。原来属于集体的土地，“变脸”已成事实。
&“&我们天天天都在焦急的等待，希望政府有关部门还我们惟一的生存土地，实行村务公开，严惩这起“潜规则”中的官商勾结。”年过八询的蔡大爷一语道破村民们的心声。
如此这般的土地变性，究竟是谁在暗中偷梁换柱呢？
丑事：“君怡苑”惊曝重重问题
记者在“君怡苑”门口调查采访的过程中，短时间内就聚集了该组大量的村民，大家一致认为，安置小区的土地性质变化，他们即将面临一贫如洗。“其他地方都是先赔款后再征地，同时政府要给很大一笔安置费解决失地农民以后的生计问题，我们现在失去土地又没有补偿，我们以后怎么生活？”“安置小区本来是安置我们这些失地农民的，现在却修来当商品房卖，建筑商又卷款走人，我们现在是一无所有。”“黑心建筑商能够如此轻易的转变土地性质？这里面一定有官商勾结和权钱交易。”大家众说纷纭，但矛头都一致对准了政府和建筑商。因为他们相信，没有政府的支持，建筑商是根本没办法转变土地性质的。
“我们这18亩土地都要卖2000多万，现在组上的帐目不赚反倒亏了39万多。不算门面还有200多套房子，而安置我们的只有几十套，其他的都是对外销售，但卖房款这却没有下落。”
许大爷激动的说。关于“君怡苑”的问题，我们去找街办，街办就说我们的事归居委会管，而找到居委会，又叫我们去找政府，如此来回，犹如踢皮球，把我们推来推去。为了尽快解决，我们还先后到国务院信访办、中纪委去信访，但一回到温江后，就杳无音信，无人问津。
一外地买房的杨女士，见记者在采访有关“君怡苑”的事，就向记者大倒苦水。“他们（建筑商）当时宣传的好，结果一入住，连车库都没有，上面来检查就把绿化带毁了弄成车库，还要卖我们4万元一个的价格，有时车子停满了连消防道都堵了，一旦发生火灾，后果不堪设想。
想起村委和建筑商的所作所为，村民冯小平就觉得特委屈，我们的房子是加钱买来的，现在却办不到产权，原因是建筑商叫我们交纳高昂的土地出让金和税费，我们的房子本来就是安置房，又哪来的商品房的税费呢？
“后来我们才知道，我组原组长刘学群利用其管理村民小组公章之便，以第五居民小组的名义，将“君怡苑”一至二层中约5000平方米的房屋出售给部分村民，并与建筑商勾结，把其余的安置房作为商品房以高价对外销售。而销售所得分文未进入小组帐户，全被他们私自瓜分。我们的村务就是‘如此’公开的。”
正是基于上述原因，该组在去年就以倒卖土地为由联名罢免了组长刘学群。“但上级部门新任命的组长，依然对此低调处理。”
“村务一天不公开，我们的合法权益就一天得不到保障。”根据《土地法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
村民关庆秋告诉记者，“君怡苑”本身是以农村居民安置房进行审批、修建的，其土地使用权的性质为农民集体所有，对其处分应经全体村民会议决定。根据我国《土地法》规定，君怡苑房屋所占用的土地是集体土地，其土地使用权及建成后的房屋属于小组全体成员。“所以，小组中任何成员都无权私自处分集体所有财产。”付玉兴强调说。我们找审计公司对“君怡苑”的帐目进行审计，但建筑商只提供一、二楼的材料，三到六楼就以商业秘密为由，拒绝提供帐单。
日，北京会计师事务所有限责任公司四川分公司作出了关于“君怡苑”农建集资房项目财务收支情况的第一次审计报告。其中的结论是，“由于第五居民小组和万春建筑公司各自提供的“君怡苑”农建集资房项目，都仅反映了各自部分的收入和支出，同时均存在入帐依据不合规的现象，特别是对万春建筑公司的会计凭证附件、销售合同、收款收据等我们不能进行取证，并且第五居民小组和万春建筑公司未办理相关的结算手续，以及双方签订的协议的有效性我们不能作出判断等原因，故我们无法对“君怡苑”农建集资房项目收支情况发表审计意见。”
一年后，村民的不断反映得到了当地街道办的大力支持，街道办再次督促万春建筑公司交出了部分帐目由北京会计师事务所有限责任公司四川分公司再次进行审计。而这次审计的结论是第五居民小组的收支结余由0元变为-393，359．00元；万春建筑公司2006年提供审计的收支结余由-187，413．63变为现今的2，458，982，47元，还不包括尚未销售的面积为622．86平米的31个车库。
难事：“土地变性” 村上不知情？
为了进一步了解“君怡苑”是如何由安置房变成商品房的，记者相继采访了负责此事的温江区鱼凫社区居委会主任张修奎和王副主任。
“由于在2003年，要实行新西路改造工程，第五小组刚好处在城乡结合部，当时就由村民自行申请将这些破旧房子拆迁后建新房，我们社区也表示同意和支持。当时老百姓都很积极，基本没有什么分歧。”张修奎主任首先介绍。
“在上级政府不给一分钱的拆迁安置过程中，建安置房“君怡苑”只能靠村民自己解决，本来需要交报建费200多万，后来仅仅由村民集资交了100万元，这都是党委政府对老百姓遇到具体困难时的扶持。“
在张看来，鱼凫社区处在城乡结合部，按照政府的城市规划拆迁破旧房屋后，只能建造六层以上的楼房。现在的失地农民安置，是由国家统一安置、赔偿，当时的情况只能自拆自建。“我们的老百姓本来就困难，在没有多余资金的情况下，只有选择和建筑商合作开发。”
一旁的王副主任补充道，“其实这种集资建房的模式，其他地方早就有了，经过和村民小组商议，才决定用“君怡苑”的一、二楼来安置当地的村民，按成本价包给建筑商，由万春建筑公司统一承建。三楼以上由建筑商自行修建，如果盈利，就返给集体。这也是当时最好的方案。”
村民住进了漂亮舒适的楼房，政府也减少了拆迁安置的压力，这种一举两得的事本来无可厚非。但“君怡苑”的土地，既然是集体土地，建筑公司凭什么要转变土地性质的呢？
面对记者的追问，两位主任显得有些支支吾吾。最后王副主任表示，“君怡苑”土地性质的转变，是五组和建筑公司自行协商的，与村上没有关系。
“‘君怡苑’在建设过程中，我们从未介入，他们之间的纠纷只有他们自己知道，而且第五小组经常越级和柳城街道办事处联系，我们都被蒙在鼓里。”
张修奎的解释显得很牵强。
“至于土地是怎样变性的，明眼人一看便知，集体土地上的房子是不能对外销售的，而且只是‘小产权’，要卖出去，价格肯定要大大折扣。一旦变为国有土地，成为‘大产权’，房价就会扶摇直上，建筑商的利润是可想而知的。”村民冯小平所说，“土地没有变脸之前是750元/平方米，之后就猛涨到1800元/平方米。”
建筑商狠狠捞了一笔，但受伤的却是村民。
至于村务公开的问题，张主任肯定的表示，“我们都是按时公布的，如果公布了村民不看不问，那就不是我们的问题了，村民中15户选一个代表，开会一般只要求村民代表和党员，不可能每次开会都要所有居民参加。何况我们对组上的工作只能进行指导，房屋产权是由建筑公司负责，我们也不清楚村民为什么办不到产权。
张还给记者分析了其中的原因，现在村民办不到产权可能是因为以前是集体产权，办证只要10元钱的工本费。现在土地成了国有的，就需要交高昂的土地出让金和税费，这笔钱建筑商肯定不愿意出，那就只有“羊毛出在羊身上”，如果村民不出，谁会为他们的产权证买单呢？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&最后，张表示，如果记者要了解更详细的情况，就只能找上级政府柳城街道办事处。
质问：谁在护航“变脸”土地？
记者来到温江区柳城街道办事处，欲采访相关领导。政府工作人员在得知记者的来意后，电话联系了领导后表示，负责此事的领导都在开会，希望记者留下相关材料和电话，并尽快给记者一个回复。
那么“君怡苑”又是怎样在建筑商手中是
“变脸”的？记者电话联系了成都市温江区万春建筑工程公司负责人的龚树云，但该负责人在了解记者身份后，就直接告诉记者去找政府和以自己很忙，没有时间，便匆匆挂断了电话。记者以后多次联系，均告失败。
最后，记者从该公司给温江区柳城街道办事处的意见函中了解到，“君怡苑项目虽然是有关部门批复给甲方（第五小组）的，但是在修建费用上，允许甲方自筹。而甲方向我公司融资也是正当权利，将部分房屋用来抵偿工程款也是合法的。后经双方同意，又以出让的方式取得了该宗土地，在出让的土地使用权之上的房屋转让也不违反法律，所以房管部门、国土部门为该房也办理了相关的权属证书。”
建筑公司的理由看起来很“充分”，但一个不争的事实是，部分安置房已经“变脸”成了商品房，老百姓的土地，已经被分卖给众多外来的买房业主。广大5组村民不仅要失去生存的土地，还将付出沉重的代价来为自己的安置房买单。
成都市房管局产权监理处一负责人在接受记者采访时表示，集体所有土地上的房屋是不能买卖的，也不能取得房产证，房管局只会给取得国土使用权证的房屋办理房产证，而农村拆迁安置的房屋则可以以“宅基地”的形式表现。
该负责人还透露，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，没有交纳土地出让金等税收，如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先有国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房的产权。
针对此事，西南政法大学教授张和光先生就直言不讳，“开发商能轻易的变换土地性质，里面一定有不可告人的内幕，甚至涉及一些部门和官员，只有官商勾结，才能欺上瞒下，最终损害国家和人民的利益。”他同时建议村民状告当地国土部门的违法行政行为。
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作者：杨婷婷
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& & 日星期三，川农大经管学院公平分队，在万春镇永和社区开始了为期三周的暑期“村官”挂职实践活动。早上七点，在川农大成都校区A区门口聚集了一群穿着黄色短袖的热血青年，他们迎着朝阳向万春镇迈进。经过半小时车程，半小时步行，到达了先锋村。这群热血青年被分为五个组，相关负责人相当热情地先后将其接到各个社区或乡村。其中两个来到了永和社区活动中心。永和社区负责人安排了就业实名制调查资料的录入工作。工作简单但极需耐心、细心。两位小“村官”很快上手。上午工作很快结束，午饭时间，所有工作中的“村官”们停下手中工作，来到社区食堂，围坐两桌，虽然吃的全是家常菜，但期间有说有笑，氛围很是温馨。饭后有的回家午休，有的留在社区休息。两位小“村官”趁机与留下的姐姐闲聊，拉近了彼此的距离并了解了社区概况，例如社区里的人们多以花木经营、务农为主，社区文化生活十分活跃，组建了各种文艺队，定期组织体育比赛、网络电影文化节、图书阅读周等。下午，大家继续有条不紊的工作，工作氛围和谐、轻松。& & 相信在永和社区的同学们会以饱满的工作热情、积极的工作态度、脚踏实地的工作作风来认真地对待这次宝贵的锻炼机会，圆满地完成此次挂职锻炼活动，为永和社区的发展做出应有的贡献。
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