杨红旭解析日本房地产泡沫破灭：我国楼市不会重蹈日本覆辙|青岛房地产信息网-无忧房网
杨红旭解析日本房地产泡沫破灭：我国楼市不会重蹈日本覆辙
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　　近几年,每当房地产市场降温之际，楼市“泡沫论”、“崩盘论”便大行其道，今年尤甚。许多人动辄拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来崩盘之惨。其实,我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，与国外情况存在较大差异，不宜简单对比。为了让大家更多了解国外情况，笔者将通过系列文章形式，解析国外典型房地产泡沫的生成与破灭，系列之一先谈日本。
　　最后一次大涨才是泡沫
　　二战之后，日本经济在废墟上迅猛发展。经济起飞后，日本地价和房价保持较高涨速。日本不动产研究所数据表明，从1960年至1990年的30年里，日本六大城市地价上涨了56.1倍。地价带动房价上涨，地价涨幅高过房价（中国2003年后中国亦如此）。30年间，地价飙升了三次。第一次，1961年前后以工业用地地价上涨为带头，最高的年涨幅为53％。第二次，1972年田中角荣发表了著名的《日本列岛改造论》，政府采取扩张性财政金融政策，结果引起抢购土地风潮，1973年出现地价、房价、物价（还有石油危机的因素）皆大涨，六大城市地价上涨38％，住宅用地价格上涨更显著；前两次地价大涨后，并没出现持续大跌，但第三次大涨结局却迥然不同。
　　从1985年开始，土地价格进入加速上升时期，虽然单个年份的涨幅并未超过前两次的最高值，却是持续大涨时间最久的一次。1986年-1989年，持续保持20%以上的涨幅。1991年相比1985年，六大城市的土地价格指数上涨超2倍。1990年日本土地资产总额相当于同期日本GDP的3.69倍，占到国家财富总额的约70%，是美国土地资产总额的4倍，而同期美国土地资产总额仅占国家财富总额的25%。
　　1961年、1973年和1990年，是地价涨幅的三个峰值。前两次地价大涨，因为有经济面与需求面支撑，所以没形成泡沫，而第三次则不同。从经济增幅看，前两次处于8%以上的经济高增长时期。1974年开始，日本经济告别高增长，步入中低增长，增速低于5%。从城镇化进程看，1974年城镇化率达到74.9%时，日本住宅建设量达第一个高峰（1987年再创历史新高）。前两次地价大涨，城镇化率不算太高，其中1961年时城镇化率尚低于70%。从住房饱和度看，1968年日本户均住房套数首次超过1，意味着告别住宅短缺时代，而之前的两次地价大涨，皆处于住宅需求旺盛时期。第三次地价大涨，则脱离了自住需求的有效支撑，形成大泡沫。
　　催生超级泡沫的四大因素
　　其一，日元大幅升值。1985年，迫于以美国为首的西方国家压力，日本签署了“广场协议”，其后日元大幅升值，由1美元兑240日元跌至1986年的160日元，然后跌速放缓，1988年底跌至130日元，三年累计下跌五成。（而我国自2005年汇改后人民币持续升值，至今兑美元累计升值仅三成左右）。本币升值后，外资大量涌入，同时日本国内资本也异常活跃，股市和房地产市场也随之急剧升温。
　　其二，流动性泛滥。1986年，日本银行连续四次降低贴现率，由5%降到%的超低利率水平，这是日本战后以来的最低水平，并且一直持续到1989年5月。同时，“广场协议”使日元对美元持续大幅度升值，日本政府为抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，加剧了流动性过剩。
　　其三，遍地皆是“自大狂”。20世纪80年代，日本经济和财力地位显赫，政府和民众忘乎所以，都相信地价永远上涨。日本总理府在1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且是有利的”。20世纪80年代后半期,日本企业满世界输出资本，甚至在美国大肆购楼，但泡沫破灭后不得不转售给美国企业。
　　其四，大财团、大企业为所欲为。日本的金融制度不健全，银行与大企业之间休戚与共，而政府又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本。1985年至1989年期间，日本实体经济不振，很多大企业热衷于投机土地资产和金融资产，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。
　　史上最大房地产泡沫的破灭之路
　　追究日本房地产泡沫的短期因素，有四根导火索：一是银行利率连续大幅度提高。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速资产市场崩溃；二是政府紧缩对房地产企业的贷款。1990年4月，大藏省开始就日本金融机构的房地产贷款进行总量控制；三是股市崩盘促使楼市加速下跌。日本股市从1990年初即开始大幅下挫，楼市1991年才开始大跌，股市下跌的恐慌情绪传导到楼市；四是境外资金撤离。由于日元升值，外资涌入日本，许多境外投资机构通过挤破日本股票和楼市泡沫大赚了一笔，比如美国老虎基金从1990年初开始抛空日本股票市场，直到1997年亚洲金融危机时，还持有大量的日本股票市场空单。
　　日本土地价格和住宅价格长期持续下跌，严重打击了建筑业。直到2000年，破产的建筑企业仍达到6214家，占全部破产企业的三分之一。房地产泡沫的破灭使巨额房地产贷款成为坏账。住友、东京三菱、大和、三和等多数银行全面亏损，兵库银行、北海道拓殖银行等最终倒闭。从1992年开始，日本经济长期低迷，即便是近两年安倍狠劲折腾，仍未彻底走出泡沫经济的阴影。
　　日本泡沫的生成与破灭，在全球房地产泡沫史上非常具有典型性。从本币升值、货币政策、投资需求、房价涨幅等来看，过去几年我国楼市与日本上世纪80年代后期有一定的相似之处，但多数情况要好于日本。更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前我国经济正由高速增长向中速增长转变，但仍能保持7%以上。2013年我国城镇化率还只有53.7%，明显低于70%。当前城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。总体而言，当前我国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。因此，我国楼市并非如日本当年房地产一样形成巨大泡沫，因此也不会轻易崩盘。(上海易居房地产研究院副院长)
.中国证券报
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一月新闻热点房地产泡沫破灭之后的中国会是什么样子？
房地产泡沫破灭之后的中国会是什么样子，我相信这可能是大家更为关心的部分。先简单讲几个主要结论:
&&&&&&&&　　一、中国房地产泡沫必然破灭
&&&&&&&　　差别只在于是自己戳破还是由别人代劳，而不论是哪一种都很可能在接下来的一年到两年间发生，现在持有房地产的风险与机会成本极高。而未来二、三线城市的跌幅绝对比一线城市大上许多，很可能几十年内都无法再突破近年来的高点，这绝对是投资人应该避开的资产。
&&&&&&&　　二、泡沫破灭后中国将陷入通缩
&&&&&&&　　其实就在十几年前，中国才经历过一段通货紧缩期，只不过大多数人都不看历史，或是认为「这次不一样」。届时许多资产的价格将会掉到现在的一半以下，甚至更低，持有大量现金的企业或个人才有充分余裕来挑选优质资产做布局，也会是那个时候最大的赢家。&
&&&&&&&　　三、银行、地产、基础建设行业股价高点已过
&&&&&&&　　中国股市将迎来质变，不改变旧有想法与思维的投资人，即便泡沫破灭几年后，中国股市涨上来了，恐怕也只能干瞪眼，只因为你持有了错误的资产品种。
&&&&&&&　　四，政治、军事与经济上的中国包围网已经成型，亚洲地区恐怕会是未来几年全世界最不安宁的地区。
&&&&&&&　　五、中国经济日本化，是或然而非必然
&&&&&&&　　日本失落的二十年会否在中国重演？这个问题没有一定答案，完全取决于中国政府如何因应房地产泡沫以及实体经济的趋缓。中国绝对有机会跳脱中等收入的陷阱，但只要方向错误就会搞的比日本还要糟，因为现在的中国比起1990年的日本更穷、更老，生产力也更为低落。
&&&&&&&　　见证一个繁荣世代的结束总是令人不胜稀嘘，然而把时间拉长来看，这样的泡沫破灭事件在一个经济体的长期发展历程上只不过是一个小点而已，美国经历过多次的泡沫事件不也都再站起来继续向前走？所以，如何处理泡沫事件才是再起的关键，然而这就得看接下来的政策了，但至少目前看起来几个出台的新政策，方向都是正确的。
&&&&&&&此乃转贴文章，仅供参考！
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中国会重蹈日本覆辙？
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　　近来，中国经济&崩溃论&再次浮出水面。这种论调认为，中国股市和大宗商品价格的下滑表明了中国的房地产泡沫即将破灭。中国经济增长将在近期显著放慢，并可能在9~12个月内崩溃。这种观点在客观上反映了中国经济前进的道路并不平坦，但无疑过于耸人听闻。
虽然今天中国面临的处境与上世纪80年代中后期的日本颇为相似，且日本在90年代初资产泡沫破灭后的确经历过经济崩溃，并于随后陷入了长达15年之久的停滞，但由于所具有的一些不同于当时日本经济的特征，中国经济重蹈日本之覆辙发生崩溃的可能性微乎其微。
与上世纪80年代日本之异同
很多人将中国与上世纪80年代的日本相比较，试图在其中找到中国经济的&前车&。这种比较研究的一个核心目的，乃是通过分析高速增长的日本为何会近乎 突然地陷入长达十余年之久的经济停滞，来预判中国经济可能的发展轨迹。进一步，如果中国正在步日本之后尘，那么又可以采取哪些措施以避免中国经济可能的大 幅减速乃至停滞呢？
这种做法的意义在于，它至少可让或多或少沉醉于经济奇迹的我们保持对当前中国经济之清醒的认识。是的，今日中国所面临之一切不利因素，皆与当年日本神似；而一切可能的有利因素，却与当年之日本相差甚远。
总结起来，今天中国与上世纪80年代的日本面临着大致相同的处境：在分别经过30多年的高速发展后，中国与上世纪80年代的日本都积累了大额的贸易顺 差和外汇储备，并因而面临着持续的货币升值压力；且由于货币升值预期的持续存在，海外涌入的大量投机资本与国内宽松的货币政策一道，引致了惊人的资产价格 泡沫；资产价格泡沫进一步导致了货币政策的两难，一方面要抑制泡沫，另一方面则要考虑到泡沫破灭后对实体经济的负面影响。事实上，一种比较一致的观点认 为，正是资产价格泡沫的破灭，引致了日本经济陷入长期的萧条。
同时，中国经济发展水平却与当时的日本存在着明显的差距。这表现在三个方面。
第一，今天中国产业结构的完善程度远不及当年之日本。有研究指出，20世纪80年代中期，日本有17大产业的国际竞争力位居世界第一。反观今日之中国，产业多数集中在低技术含量、劳动密集、对资源环境消耗破坏极大的行业，国际竞争力严重不足。
第二，人均国民收入水平远不及日本。上世纪80年代中期，日本国民的平均收入水平已达到发达国家水平，而目前我国的人均收入水平才刚刚突破3000美元步入中等发展中国家的行列，与发达国家人均3、4万美元的收入相比差距巨大。
第三，当年日本的城市化水平远高于今天的中国。到上世纪80年代中期时，日本的农业人口占总人口的比例不足5%，农村劳动力已基本转移完毕。但直到今天，中国的城市化率还不足50%，大量的农村劳动力有待转移。
撇开时代特征，中国经济与日本经济还至少有一个根本性的区别&&两国的制度安排存有较大差异。日本经济体系主体是竞争性私有企业，而中国经济主体主要为国有垄断型企业，且这种国有垄断不仅体现在大型国有企业，还包括政府全权掌控的银行体系。
由此造成的一个问题是，国有垄断企业之外部融资成本非常低，极易获得巨额乃至多余的信贷资金；竞争性的私营中小企业则面临着极其高昂的外部融资成本， 极难获得信贷资金。这种中国特色的&信贷配给&，是今天我国缺乏真正有市场竞争力企业的重要原因，并在相当程度上决定着我国的投资结构和贸易结构，因而也 是我国经济所存结构性问题的根源。
如何避免重蹈覆辙？
看上去真的很糟糕。今日中国经济之危险处境，与上世纪80年代的日本何其相似；而在经济发展水平、产业结构完善程度、经济体制等方面，中国与当时的日 本相比所存差距又是多么明显。那么，中国经济是否会重蹈日本覆辙呢？或者，中国与当年的日本相比是否存在某些有利的因素可以帮助中国免患&日本病&呢？进 一步，如何才能防止中国经济崩溃从而避免重蹈日本的覆辙呢？
答案取决于中国选择什么样的经济发展策略以及能做对什么。张五常教授认为，改革开放以来中国经济取得高速增长之&奇迹&，一个最为重要的原因乃是县际 之间的竞争。之所以竞争主体是县，是因为土地使用权利在县手上；而统一的17%的增值税率和县政府对地价的调整则促成了县与县之间的竞争。这种县际之间的 竞争在本质上等同于公司与公司之间的竞争，因而对于促进经济发展、提高经济效率起着居功至伟的作用。
由此启发我们，中国经济要想避免重蹈日本覆辙，长期维持在一个较高水平上增长，必须要有制度方面的革新。
就目前而言，改变中国大部分行业国有垄断的格局、允许和鼓励民间资本的进入、进一步拓宽民间投资的领域和范围是重要而迫切的体制创新。特别是要培育和发展民间金融，切实解决广大中小企业融资难的问题。
另一方面，要逐步推进土地制度和户籍制度的改革。此举不仅可以增强劳动力在国内市场的流动性，而且有利于将大量劳动力从土地上释放出来，加快我国城市化和工业化的进程，增强我国经济发展的动力。
而在这两方面，中国显然是做对了。5月13日发布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确指出，政府投资主要用于关系国家安全、市 场不能有效配置资源的经济和社会领域。对于可以实行市场化运作的基础设施、市政工程和其他公共服务领域，应鼓励和支持民间资本进入。特别是，在金融领域， 鼓励民间资本发起或参与设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等金融机构，放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例的限制。而在更早些的时候，中 央即作出了稳妥地推进户籍制度改革的决定。此外，近年来中国一直在稳步推进土地制度改革。
而且，相对上世纪80年代的日本，中国经济至少有三个不同特征：
第一，中国掌握了汇率政策的主动性。中国从没主动承诺过人民币升值幅度，并在本质上希望人民币币值保持相对稳定。2005年4月份到金融危机前的 2008年8月份，人民币兑美元累计升值幅度达21%，与&广场协议&后日元在两年半的时间里升值近1倍相比，升值幅度要小得多。
第二，中国集中决策的政治体制在政策执行、危机应对等方面具有发达国家无可比拟的高效率。这从金融危机期间中国政府相应措施推出之迅速和中国经济率先回升中可见一斑。
第三，作为后发国家，中国可以借鉴发达国家之经验、吸取发达国家（如日本）之教训。如中国政府已经开始着手调控房市，在抑制房地产泡沫的同时，力求使房地产市场回归理性发展之路。这些有利的因素，同经济制度的创新一起，将中国经济崩溃的概率降到了最低水平。
美中不足的是，若能及时小幅加息，则中国经济定会表现得更好。在当前民间资金拆借年率达30%甚至更高的情况下，加息有助于减少低利率政策对经济发展 带来的扭曲。加息能够有效调节信贷资金之流向，抑制资产价格泡沫，减轻通胀压力。通过改变资金使用的成本，加息能够引导资金流向那些有着更高潜在收益的项 目，降低资金流入股市和房市甚至一般商品市场的规模。当然，为避免资产价格发生剧烈变动，加息方式以渐进小幅为宜。
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