民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力_法学荟萃_
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民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力
发布人：《人民司法（应用）》2012年第1期&&&&发布时间：&&&&浏览次数：次
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分别查封问题的提出　　执行法院在司法实践中经常会遇到，在查封被执行人地上建筑物时，其使用范围内的土地使用权登记在第三人名下，故仅查封了地上建筑物，而随后另外一家法院依据第三人的书面确认书，查明了土地使用权也属于被执行人所有后，裁定查封了土地使用权。这种情况下，就出现了建筑物与使用范围内的土地分别查封的矛盾冲突。目前关于如何处理这种分歧有两种不同的观点。一种意见认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第23条第1款的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。那么该种情形下后查封的法院属于轮候查封，在债权清偿顺序上后于前查封的法院。第二种意见认为，目前建筑物与土地使用权的登记机关分别是不同的行政机构，建筑物为房产局，土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局。按照《查封规定》第23条第2款的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。前述法院查封土地使用权并没有办理登记手续，不能当然视为查封建筑物的效率及于土地使用权。因此，如何理解《查封规定》的本意，对解决这个问题具有重要意义。本文拟从制定该解释的目的出发，充分考虑司法实践中的各种因素，对此进行分析探讨。　　从立法的本意来解决分别查封受偿的矛盾　　表面来看，建筑物登记在被执行人名下，法院依法予以查封，并办理登记；而随后另一法院根据第三人的书面证明证实了建筑物使用范围上的土地使用权属被执行人，故查封了涉案土地，对建筑物和使用范围内的土地使用权的查封都有一定的道理。但在受偿时就会遇到应当分别受偿还是查封在先的法院受偿的问题。综合实务操作中的因素，笔者倾向于应当分别受偿的观点，具体分析如下：　　查封不仅要求合法性，更要求登记的公示性。　　不动产抵押权的设立以登记为生效要件；不动产的查封同样应当登记才能生效。这是由于查封土地或房屋，最终的目的是通过物权的方式实现债权。重复查封的债权一般均属于一般债权，否则直接适用优先受偿权即可。但在法院对涉案房产采取财产保全或查封措施后，该一般债权就具有了优先受偿的物权效力。物权具有排除他人干涉的特性，是一种绝对权、对世权，{1}其最主要的特征便是优先性。可以说，债权人向法院申请查封虽然是基于债权而发生，但在法院采取查封措施后，便是为一般债权设定了抵押权或担保物权，从而使得查封在先的债权具有了物权的一般属性。{2}即：查封在先的债权人可以请求法院直接处分查封物，并有效对抗第三人，同时，在查封物受到第三人侵害时，有权要求侵害人损害赔偿。{3}因此，无论是地上建筑物与土地使用权单独查封还是一起查封，都要办理相应的登记，其查封的设立方为有效。　　我国物权法第六条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”建设用地使用权查封的法定公示手段即登记，未经登记不能对抗第三人。《查封规定》第23条第2款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。从此规定可以看出，适用第1款的前提条件为：一是地上建筑物与土地使用权同属于被执行人所有；二是地上建筑物与土地使用权的登记机关是同一机关。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人，因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关时，若认为仅对其一进行查封就适用第1款之规定，则第三人基于对另一无查封状态的信赖而为交易行为，其合法权益无疑会受到侵害。简而言之，仅通过查封房屋，尚不能取得建设用地使用权的查封登记效力，只有在查封房屋的同时也对土地进行了查封登记，将查封内容登记在不动产物权登记薄上，对土地使用权查封的行为才完成。可以说，只有对查封进行了登记，才能视为查封行为的成就。{4}事实上，由于我国不动产登记机关不统一，抵押权设立的一体化约束缺乏相应的技术条件，导致经济生活的现实与这种一体化约束的愿望反差较大。在此情况下，对有关法律规定采取目的解释方法和逻辑解释方法，将现行法律规定的土地使用权与建筑物所有权一体化原则解释为仅限于转让的一体化，是较为妥当的。　　具体分析建筑物和国有土地使用权分别查封的问题，法院在查封建筑物时，如该建筑物及于范围内的国有土地使用权并没有登记在被执行人的名下，法院便无权查封该土地使用权，仅能查封建筑物。在向房产管理部门发出协助执行通知书后，建筑物及于范围内的国有土地使用权并没有登记备案，当然不能视为法院同时查封了国有土地使用权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”所以另外一个执行法院在查实国有土地使用权属于被执行人后，对土地使用权进行查封的行为是合法有效的。只要在实现抵押权时，土地使用权与建筑物所有权归属同一竞买人或者买受人，就与我国现行法律规定的一体化原则并不相悖。　　正确理解“房地一体”原则。　　查封房屋的效力及于土地是基于“房地一体”的原则，其目的是保证房屋拍卖的整体性，确保房屋与土地最终的买受人、户主是一家，不会由于分别拍卖导致房地产市场的交易混乱，确保市场经济秩序的稳定。但在实现债权的受偿时，并不能机械地照搬“房地一体”原则，因为我国法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则。宪法规定，土地所有权实行国家所有和集体所有（宪法第十条）；但同时规定公民个人享有房屋所有权（宪法第十三条），即法律承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体。并且，我国实行国有土地使用权出让转让制度，这意味着我国法律恰恰是通过鼓励土地所有权与土地使用权的分离来实现土地效用的商品化和市场化目标的。作为其法律效果的自然延伸，当然就进一步强化了房屋所有权与土地所有权的分离。因此，法律所要求的一体化，不再是土地吸收其附属建筑物等附着物的一物一物权意义上的一体化，而是为了维持土地与其附着的建筑物的完整与经济价值，实行土地使用权与附着于土地的建筑物所有权在归属主体上保持一致的一体化，通俗所谓“房随地走”、“地随房走”，就是这种房、地应当维持其主体归属一致性的一体化，但并不意味着两者应同时由同一主体受偿，不能原本仅对房屋享有100元的债权份额，却由于查封的及于效力，额外受偿了对土地1000元的房屋拍卖款。并且由于实践中建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，即登记审查采取形式主义还是实质主义，或是两者的结合，当时的有关法律、法规没有做出明确的规定，现实中经常发生房地分别抵押或分别查封的现象。这也是由于建筑物与国有土地使用权的登记机关分属不同的部门造成的，如有些地区的建筑物登记机关为房屋档案馆或房产局，而土地使用权的登记机关为规划和国土资源管理局两个职责不同的部门管理。　　笔者认为，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，实际是倡导性法律规范。如果将担保法第三十六条“应当将……同时抵押”以及其他法律中的类似规定解释为法定抵押权，则违反了文义解释规则。之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，主要是为了避免分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。但这种权利冲突至少在长时间内是无法避免的，因此在理解该双向统一原则时，应当关注该原则在贯彻时的转让一体和最终权利归属上的一体。简言之，即便出现房地分别查封的情形，只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当地解决上述权利冲突。特别是在两家法院对房屋土地分别查封的行为都有法律依据并完全合法的情形，尤为如此。　　债权实现的公平效率原则。　　对于建筑物与土地使用权分别查封的问题，可以采取两种方式：其一，采用建设用地使用权和建筑物所有权不可分离的理论来处理，即将两方法院的两个查封视为一个查封。换句话说就是，将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上设了两个查封。由于这两个查封都已经登记，所以可以参照物权法第一百九十九条的规定，采取查封登记在先的第一序位优先受偿，如果有剩余，则由后一查封的第二序位受偿；顺序相同的，则按照债权比例受偿。其二，采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理。由于先后查封的法院在查封中分别对建筑物及建设用地使用权单独进行了登记，该登记具有公示效力，如果两个不同案件的申请执行人均对查封的房屋及土地享有优先受偿权，在实现的序位上，应当就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。　　上述两种方式比较而言，第二种方式更为合理。因为在第一种方式中，由于查封登记时间不一致，则第一个序位查封的申请执行人可以完全实现权利，而第二个查封序位的申请执行人则仅能部分甚至根本无法实现权利。这种结果违背了民法上的平等保护原则，对于两申请执行人而言有失公平。具体而言：查封在先的案件的申请执行人尽管查封登记在先，但法院在查封中的意图明确指向的是房产中的建筑物而非房产中的国有建设用地使用权，所以在该房屋抵押权实现时，只能就其中查封所指向的财产的拍卖所得价款而受偿。若要以整个建设用地使用权和建筑物拍卖的价款来受偿，则实际上使该抵押权人获得其不应该获得的利益，而查封在后的案件的申请执行人也因此受到了损害。所以依据物权法的公平公信原则，在两方法院查封都合法的前提下，两个申请执行人应当按照查封登记的先后顺序受偿。　　此种查封是否适用参与分配的制度来解决　　民事执行参与分配制度是处理多个债权人对一个债务人申请执行情况的一种具体方式，适用于被执行人的财产不足以清偿全部债务，且财产被一个债权人申请查封、扣押或冻结，其他债权人申请参与分配，由法院按法律法规进行按比例分配的情形。目前，各国对多个债权人对同一被执行人执行的处理原则，有优先主义、平等主义、折衷主义三种情形。我国法律并未规定参与分配制度。参照参与分配的概念、民事诉讼法确定的债权平等原则及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）中第88条至第96条，可以看出，我国的参与分配采取的是平等主义。1992年最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》(以下简称《意见》)第297-299条规定:“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的或者已经起诉的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配;参与分配执行中，被执行人的财产参照民事诉讼法第二百零四条(关于财产清偿顺序)的规定清偿，不足清偿同一顺序的，按比例分配;清偿后的剩余债务，被执行人应当继续履行;债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。”1998年《执行规定》第90——95条规定了对作为被执行人的公民或其他组织的财产的参与分配制度的若干具体问题，其第96条规定:“被执行人为企业法人，未经清理或清算而撤销、注销或歇业，其财产不足清偿全部债务的，应当参照本规定90条至95条的规定，对各债权人的债权按比例清偿。”　　《执行规定》第88条第1款规定了按照采取执行措施的先后顺序受偿的执行原则。按照这一原则，先采取执行措施的法院优先执行，后来要执行的法律文书必须在先执行的案件执行完毕后，对剩余部分的财产进行分配。也就是说，我们在这方面实行的是优先主义原则。但这一款只适用于足以清偿全部债务的情形。实际上，参与分配是解决被执行人财产不足以清偿全部债务的情形，那么按此规定，查封就丧失了优先权，这显然是不科学、不公正的。笔者认为，债务人所欠的债务在无担保抵押的情形下，对每一个债权人都是公平的，抢先实现债权的竞争机会也是平等的。债权人为了实现自己的债权，自己主动调查债务人的财产，同时要向法院交纳带有一定风险的财产保全保证金，法院收取一定的费用，况且这种保证是等额保证，一直持续到执行时止。在财产不足以分配时，其他债权人享受相同的待遇，无异于坐收他人果实。另外，查封优先既能使行使查封权的债权人及时实现债权，强制执行法院能迅速结案。若丧失查封优先，各债权人会怠于行使诉权，人民法院必然无法迅速终结执行程序，不能真正体现执行工作迅速高效的特点。　　我国参与分配制度是实行平等主义，即债务人的全部财产为债权人的共同担保，在查封处分财产未交付之前，仍为债务人财产，若无实体法担保权益存在，则其他债权人亦应受偿。这在《执行规定》中已明确规定，因此查封部分优先既能保护查封债权人利益，又能保护一般债权人的利益。　豆丁精品文档： 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物权法实施对土地管理的影响
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如何认定没有土地使用权证的房屋所有权证的效力
作者：清丰县人民法院
曹青次&&发布时间： 15:07:15
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”，在没有土地使用权证的的情况下，房屋所有权证的效力如何认定？
　　房屋所有权登记，土地使用权，驳回诉讼请求
　　原告：李彦峰。
　　被告：清丰县人民政府。
　　第三人：陈进学。
　　河南省清丰县人民法院一审认定：第三人陈进学于1994年以1500元的价格购买第三实验小学（原南关小学）东院的瓦房四间，于1995年向清丰县房产管理局申请颁发房屋所有权证，清丰县房产管理局接受第三人的申请后，经过现场勘丈、审核为第三人颁发了01504号房屋所有权证，于2003年进行了换证，证号为0号。原告李彦峰于1999年办理了土地使用权证，其房屋座落在第三人房屋的西侧，在李彦峰房屋与第三人的南屋之间有一面积约22平方米的土地（争议土地），一直由原告占有、使用，2000年原告与南关三队、六队订立契约，南关三队、六队以6000元的价格将争议土地转让给原告。2009年原告准备在此处建房，第三人以自己持有房屋所有权证为由，称该处土地归其所有，双方发生纠纷。原告向濮阳市人民政府申请复议，市政府维持了原具体行政行为，原告遂提起行政诉讼。
　　原告诉称，日，经原清丰县人民政府批准，原告的祖辈购买了杜怀玉所有的房产及地产，该地产东至韩、西至道、南至路、北至尚，长阔二十步，横阔四步一尺五寸。原告的祖辈购买该房地产后，一直在该房地产上居住、生活并开办了理发馆，自上世纪八十年代始，又相继在该房产上开办了代销点及经销门市，直至现在。1999年4月份，经原告申请，并经清丰县土地管理局实地测量，被告为原告颁发了土地使用证。2009年 3月份，原告准备在该土地上翻建房屋时，第三人陈进学以自己有房产证为由，声称对原告的部分土地拥有使用权，至此，原告才知道第三人持有所谓的房产证。而经了解，被告为第三人所颁发的房产证平面图中，将原告的部分土地划入其中，侵犯了原告的土地使用权。为维护自己的合法权益，原告依法向濮阳市人民政府提出行政复议申请，请求撤销被告为第三人颁发的清房权证城字第0号房产证，而濮阳市人民政府在未查明事实真相的情况下，于日作出濮政复决字（2009）第42号行政复议决定书，维持了被告颁发的清房权证城字第0号房产证。原告认为，被告为第三人颁发的房产证未经实际调查和实地测量，颁发程序不合法，所颁发的房产证平面图与原告所持有的土地使用证相冲突。为维护原告的合法权益，请求人民法院撤销被告为第三人颁发的清房权证城字第0号房产证，并责令被告为第三人重新办理房产证。
　　被告辩称，清丰县人民政府给第三人颁发房产证的具体行政行为证据确凿，适用依据正确，程序合法，被答辩人所诉事实理由不足，其诉讼请求不应支持，依法应维持县政府为第三人颁发的房产证。第一，被答辩人在市政府进行复议时，根本未提及其有土地使用证，也未说第三人的房产证平面图中的部分土地在其土地使用证中，被答辩人认为县政府为第三人颁发的房产证侵犯了其土地使用权，无有事实依据。第二，清丰县人民政府房产管理部门在日给第三人陈进学颁发房产证时，清丰县城关镇南关村委、清丰县第三实验小学均无异议，时隔八年于2003年3月第三人陈进学进行了换证，自办证至今已有十四年，被答辩人在县政府职能部门给第三人陈进学办证及换证时，均未提供其拥有第三人陈进学房产证平面图中部分土地使用权的有效证明，所以，被答辩人请求撤销清房权证城字第0号房产证之诉请不成立，其无有权利要求县政府为第三人重新办理房产证 。
　　第三人述称：一、所争议的宅基是1990年经南关村委会划给陈进学使用，合法取得；二、陈进学的房产证系依法取得，合法有效；三、原告所述理由和证据相互矛盾，不能成立。原告向市政府申请复议时从未提到有1999年颁发的土地使用证，而是以2000年与南关三队、六队的买卖契约为证据，原告既然已取得土地所有权，为何又于2000年以6000元的价格购买该土地，显然自相矛盾；第三人获得房产证在1995年，原告取得土地证在1999年，原告的土地证在第三人获得房产证之后，应系无效。
　　【审判】
　　 河南省清丰县人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。清丰县房产管理局为第三人颁发房屋所有权证的过程中，审核表、勘丈表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵；房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。经审理查明双方所争议土地至今有原告占有、使用，第三人持有的房屋所有权证实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告李彦峰的诉讼请求。
　　【评析】本案的焦点问题有两个：1、没有土地使用权证的房屋所有权证，其效力如何认定？2、被告的颁证行为是否侵害原告的合法权益？。
　　 在合议时存在两种不同意见。
　　 一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；”。本案中清丰县房产管理局根据第三人的申请，对第三人购买第三实验小学的房屋进行了审核和勘丈，经审批，为第三人颁发了房屋所有权证，于2003年进行了换证。被告在审核表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵；房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。原告提交的国有土地使用证不能证明原告所使用的土地包括争议土地，双方所争议土地至今有原告占用、管理，第三人持有的房屋所有权证是对其房屋所有权的确认，实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告李彦峰的诉讼请求。
　　二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。清丰县房产管理局在为第三人颁发房屋所有权证时权属审核不清，四邻签字中没有原告的签字；在第三人没有土地使用证的情况下就办理了房屋使用权证并标注有国有土地使用面积，其行为不符合法律规定；第三人所使用的土地应为集体土地，清丰县房产管理局在集体土地上颁发房屋所有权证没有法律依据。被告在2003年为第三人换证时，应当按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行公告，被告没有公告，属违反法定程序；原告的土地使用证是否合法不是本案的审查范围。综上，应撤销被告为第三人颁发的房屋所有权证。
　　一审判决采纳了第一种意见。理由：第三人的房屋是1994年购买，1995年申请颁证。根据1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；”。在当时的情况下办理房屋所有权证并没有要求土地使用权证。这是否与1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款的规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”相互矛盾呢？纵观其立法原意二者是相辅相成的。前者是为了规范城市私有房屋的管理，后者则侧重于房地产市场的开发，为了维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展。所以，被告为第三人颁证的具体行政行为是符合当时的法律、法规的。虽然在颁证过程中存在许多瑕疵，倒也维护了第三人的房屋所有权，但是在第三人没有土地使用权证的情况下，在房屋所有权证中填写国有土地使用面积就不妥当了。可是，仅凭这一点就把第三人的房屋所有权证撤销也不合适，毕竟原告和第三人的纠纷不是因为第三人的房屋，而是因为第三人房屋以外的土地。这也是第三人的房屋所有权证没有被撤销的原因。
　　本案中原告的房屋座落在一条南北大道的东侧，是一间临街门市，上下两层，其东侧是第三人的院落。双方所争议的土地在第三人院子的西南角与原告的房屋相邻。原告诉称1999年清丰县国土资源局为其颁发的土地使用证中包括该争议土地，但从土地证的平面图中无法看出是否包含该争议土地。由于原告的土地使用权证不属本案的审查范围，所以没有细究其办证是否合法。仅从土地的使用现状看，双方所争议土地一直由原告占有、使用，原告说第三人侵犯其权益没有道理。所以被告为第三人颁发房屋所有权证的具体行政行为实际并未侵害原告的合法权益。根据2005年《河南省高级人民法院关于行政审判工作有关问题的意见》第30条第（2）项的规定：“原告与被诉行政行为有形式上的利害关系，但经实体审查后发现被诉行政行为实际并未侵害原告所主张的合法权益的，应当驳回原告的诉讼请求。”的规定，法院判决驳回了原告的诉讼请求。
责任编辑：f国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理处理,国有,地上,使用权抵押,..
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国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理
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