教师讲解错误
错误详细描述：
(2012黔东南)某教育行政部门计划今年暑假组织部分教师到外地进行学习，预订宾馆住宿时，有住宿条件一样的甲、乙两家宾馆供选择，其收费标准均为每人每天120元，并且各自推出不同的优惠方案．甲家是35人(含35人)以内的按标准收费，超过35人的，超出部分按九折收费；乙家是45人(含45人)以内的按标准收费，超过45人的，超出部分按八折收费．如果你是这个部门的负责人，你应选哪家宾馆更实惠些？
下面这道题和您要找的题目解题方法是一样的，请您观看下面的题目视频
(2012黔东南)我州某教育行政部门计划今年暑假组织部分教师到外地进行学习，预订宾馆住宿时，有住宿条件一样的甲、乙两家宾馆供选择，其收费标准均为每人每天120元，并且各自推出不同的优惠方案：甲家是35人(含35人)以内的按标准收费，超过35人的，超出部分按九折收费；乙家是45人(含45人)以内的按标准收费，超过45人的，超出部分按八折收费．如果你是这个部门的负责人，你应选哪家宾馆更实惠些?
【思路分析】
当x≤35时，选择两个，宾馆是一样的；当35＜x≤45时，选择甲宾馆比较便宜，当x＞35时，两个宾馆的收费可以表示成人数x的函数，比较两个函数值的大小即可．
【解析过程】
解：设总人数是x，当x≤35时，选择两个宾馆是一样的；当35＜x≤45时，选择甲宾馆比较便宜；当x＞45时，甲宾馆的收费是：y甲=35×120+0.9×120×（x-35），即y甲=108x+420；y乙=45×120+0.8×120（x-45）=96x+1080，当y甲=y乙时，108x+420=96x+1080，解得：x=55；当y甲＞y乙时，即108x+420＞96x+1080，解得：x＞55；当y甲＜y乙时，即108x+420＜96x+1080，解得：x＜55；总之，当x≤35或x=55时，选择两个宾馆是一样的；当35＜x＜55时，选择甲宾馆比较便宜；当x＞55时，选乙宾馆比较便宜．
当x≤35或x=55时，选择两个宾馆是一样的；当35＜x＜55时，选择甲宾馆比较便宜；当x＞55时，选乙宾馆比较便宜．
此题的关键是用代数式列出在甲、乙两宾馆的费用，用了分类讨论的方法，是解决此类问题常用的方法．
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（9分）（2012·黔东南州）我州某教育行政部门计划今年暑假组织部分教师到外地进行学习，预订宾馆住宿时，有住宿条件一样的甲、乙两家宾馆供选择，其收费标准均为每人每天120元，并且各自推出不同的优惠方案．甲家是35人（含35人）以内的按标准收费，超过35人的，超出部分按九折收费；乙家是45人（含45人）以内的按标准收费，超过45人的，超出部分按八折收费．如果你是这个部门的负责人，你应选哪家宾馆更实惠些？
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星级品牌酒店管理集团收费标准
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分论坛六：酒店管理公司是否可改变收费模式
来源：和讯商旅&
　　分论坛六：酒店管理公司是否可改变收费模式及酒店传统成本结构，以应对酒店经营困难期
　　时间：日下午 17：10-18：30
　　主持人：徐锦祉& 全国星级饭店评定委员会专兼委员会主任委员
　　辩论嘉宾：陈雪明& 金陵酒店集团总裁
　　刘红波& 世茂酒店管理公司财务总监
　　孙武&& 港中旅酒店有限公司总经理
　　唐晓玲& 上海地产酒店管理有限公司副总经理
　　魏龙江& 全球大中华区业务发展经理
　　杨建亚& 湖南德思勤投资有限公司酒店管理中心总经理
　　内容：
　　徐锦祉：今天非常高兴，也非常激动，我们会迎来一个小热潮，管理公司和业主在谈判过程中会有很多问题，这些问题提出来给我们一个很重要的内容就是管理公司的取费问题，也是在座各位业主非常关注的，这个取费有没有有所调整呢，我们请来业主和管理公司进行辩论，我们事不宜迟把话筒交给徐锦祉先生。有请！
　　徐锦祉：有请本环节的所有对话嘉宾：
　　金陵酒店集团总裁陈雪鸣先生；
　　世茂酒店管理公司财务总监刘红波；
　　港中旅酒店有限公司总经理孙武；
　　上海地产酒店管理有限公司副总经理唐晓玲；
　　希尔顿全球大中华区业务发展经理魏龙江；
　　湖南德思勤投资有限公司酒店管理中心总经理杨建亚。
　　因为我们叫做一个对话，我左边三位是代表不同的酒店管理公司。
　　接下来是世茂酒店管理公司财务总监刘红波；
　　上海地产管理有司副总经理唐晓玲唐总；
　　湖南德思勤投资有司酒店管理中心总经理杨建亚杨总。
　　首先我们右边的基本上是代表我们的业主方或者是投资方的对话嘉宾。今天希望有一个声明，各位嘉宾所代表的并不是本身的公司，而是作为酒店管理的专业人士，或者是作为投资专业人士，业主专业人士进行发言的，所有嘉宾的不代表管理公司。
　　其实酒店发展到现在，特别是2013年以后，酒店行业面临着一个巨大的转变，这个转变来自于市场的转变。众所周知的原因，现在酒店行业的市场连续几年都在下滑，不管是在客房，还是在餐饮。但同时我们面临另外一个方面是人力资源成本不断的上涨，能源费用不断的上涨，其他费用都在不断的上涨。所以这个时候可以说我们酒店行业比较难过的一个阶段。在这样一个时间里，我们又有两种不同的，第一种是正在投资、兴建尚未开业的业主，他们对于未来比较担心，而对于现在已经下去的投资规模也在考虑。当然也有不一部分的考虑建完以后是否需要评星等等，这是业主方面的考虑。对于管理公司压力更大，除了来自于总部的压力，还有来自于业主的压力，当然管理公司面临着更大的压力是来自于客源、我们的客人。
　　在这样一个情况下，其实我们发现现在的酒店出现了许许多多的问题，今天在这里讨论的是有酒店管理公司的现象，还有业主自行管理今天不在这里进行讨论。出现了这样一个市场，出现了这么一个艰难的环境，业主方和管理方都会多多多少的有一点点想抒发出来的怨言，或者都有会有这样一个想法，合同是死的，我们能不能在这样一个市场情况下、在这样的压力下，大家能不能有一个更好的合作，或者说白了在操作层面能有一个变通，让大家彼此都能够好受一些，让大家能够彼此加深我们的信任，共度难关。其实我们今天主要是希望能够通过这样一个讨论至少可以摆出来，业主方面所关心和不理解的问题和我们的管理公司所遇到的问题和他们所希望诉说的一些问题，今天希望通过这样一个讨论会可以让我们清楚地了解到。
　　我并不觉得我们今天的辩论一定会有结果，我相信所有在座的各位也都没有希望我们今天一定要有结果，这也是我们的目标。我们的目标是希望能够通过大家的讨论把问题摆出来，令我们以后可以集中的去讨论几个问题，令我们的听众可以从不同方面得到你们自己的结论。这就是我们今天的目标。今天我们并不觉得需要每一样讨论的东西都有一个结论出来。
　　现在我希望首先由业主方面就这样一个问题谈一谈你们的看法，就是你们有很多的人有这样的说法，管理公司多种多样的收费是不是合理的？为什么以前管理公司刚刚进入中国的时候不是这样的，但是现在收费的名目、品种，和收费的百分比都有变化，品种会越来越多，在这方面作为我们业主方面希望希望能够谈一谈你们的看法？
　　刘红波：我原来在管理公司做后来加入业主公司，在近十年有一个很大的变化，原来的收费结构相对会已经简单一点，比如说管理费、奖励费，包括忠诚会员的收费，慢慢可能也跟投资环境有关系，原来喜来登都收购的，实际上是一个资产运营公司。我们说希尔顿也是被收购了，后来慢慢把我们说很多的费用，最显著的一点就是原来IT的费用，在很多年前，起码在20年以前都是管理公司在支付，不会说我IT的费用和E-mail费用会收到业主，但是现在都转过来的，每年会收几十万的费用，所有的都会收你的钱。包括，原来国外有一个保险，我的管理集团在总部，其实在或者是任何地方已经保了一亿美金的保险，现在已经有这个了，不会再收你的钱了，你保你的一千万美金就行了，现在都不行，现在合同有所变更，原来是签的一千万、二千万，现在都变更到五千万。其实所有的管理集团都是大同小异，比如说谁最高，凯顿、希尔顿、万豪会高一点，我所有的保险、所有的IT架构，甚至我原来所有收的集团收费都做了调整，调整完之后对于业主来讲选哪个集团没有差异，大家的收购也是一样的，只是根据你的需求来选。我觉得对业主来讲收费合理不合理见仁见智，你既然选他就做了一个接受他受的原则。
　　我觉得从我的角度来讲，对管理集团来讲收费基本费、管理费、忠诚会员都没问题，都是该感觉集团收钱，我们现在也在做这样的品牌。比如说我们管理公司跟城市公司签了管理协议，我也会收他的管理费、奖励费、销售费用、会员计划等，只要你是能够给我带来收益的这部分都应该认定是合理的收费。
　　今天正好跟各位讨论，跟孙总的讨论，我们管理集团和业主都做过，会发现他的收费结构，能够看到的，认为是他的收益，比如说基本费、奖励费占到总收入的3%-4%，你会发现还有4%，甚至5%收的都是那些预定系统是按房间来收，或者是按照客房收入来收，会再收各种会员俱乐部、各种品牌维护费、各种安全检查费，或者说各种集团培训费，你一算那部分其实是我最大的隐忧，那部分确实收的太多了。这反倒应该是探讨的问题，谈合作合同的时候我们经常说管理费是多少，2%是多少。品牌维护费用，因为你现在签的酒店越来越多，你应该稀释这个成本，如果现在是10家和100家而不是成本中心，而是收入中心，应该把收入中心把它稀释掉还是变成成本中心。
　　徐锦祉：如果总结起来收费来说在这两边是两个概念，跟收入挂钩的可以增加收入的部分。
　　刘红波：给我增加收入的不叫品牌增值费，或者是客房收入的2%，或者是百分之几来收，带过来的收入，尤其是二三线城市。
　　徐锦祉：第二部分的收费你觉得也是值得探讨的，并不是那么明确的，应该会给你增加或者是带来收入的部分是值得大家去探讨的。
　　第三部分，其实你管的酒店越来越多，你这些成本应该是可以稀释的，但你非但没有稀释，反倒是在增加。
　　刘红波：原来还提一个成本报告，证明是成本中心，现在这个都已经没有了。
　　徐锦祉：杨总你怎么看这个问题？
　　杨建亚：我觉得我们公司在开发一个大型城市综合体，我们对房地产的价格是非常敏感的，签这个酒店的时候是要有一配套的作用在里面。但是谈合同的时候，觉得很多时候是刚才刘总说的合理性，我深切地体会到这种合理性。比如市基本管理费和奖励管理费的问题，我刚才和魏总就聊到这个事，我们之所以宣传top10的国际连锁酒店是品牌年代的沉淀和被大家的高认知度，又带来全球的客源和国内已经建立良好的口碑和信任你，所以我选择这样的酒店。但是我支付给应该支付的费用我认为是合理的基本的管理费。还有一个奖励管理费，我说能不能调整一下，不是说我不付这个费用，因为你有足够的自信，因为你有这么多年的良好管理，比如说管理费是2%，我有一个期望变成基本管理费收1%，奖励管理费提高的更多一些，3%、5%、一样有这个收入。但是对业主方感觉是不一样的，更加去做提高这个收入。
　　刚才有很好的例子把业主方把以前给到品牌的钱收回来的，各方面的收入是有大幅度的提高，就是自己在管理酒店的时候是自己的，我投了大量的资金在里面，我感觉的用心度和交给酒店管理公司管理的用心度不是一样的。为什么？里面可能会牵扯到利益的问题，在这方面我有一个期望，看酒店管理公司是不是有改变的可能，因为作为开发商我们压力比较大，也不希望开一个酒店完全放在那里产生亏损的状况，以大家共同的愿望可不可以你们也调动自己的管理团队，我们支付你付出更多努力的这部分费用呢。
　　徐锦祉：你也不反对他们合理的收费，只是因为有他们的品牌效应，也有全球的客源，但你只是希望他们能够在不同的时期做一个调整，比如说把奖励管理费和基本管理费做一个调整，让它能够更加合理。
　　杨建亚：对，至少它有一个主观能动性和主观的意愿，这个收入会持续的增加。
　　徐锦祉：更能促使他们更多元点一点，你的利润高了你可以多拿一点，以利润作为一个基本基础的数据？
　　杨建亚：对。
　　徐锦祉：看看唐总。
　　唐晓玲：我今天代表的是已经开业的酒店的这些业主，也就意味这我的职责是执行已经签订的这些管理合同，目前在运营的酒店是4个，都超过一年以上的国际管理公司品牌管理的，一共是4个经营酒店来自3个管理公司。
　　我带来了几个数据：
　　第一，讲到所有的管理费我们可以在管理合同当中看到的基本管理费、奖励管理费等等占了所有酒店所有总收入平均下来占到7.5%（平均下来），最低是6.75%，最高是9.25%。还有一部分是刚才刘总讲的这种隐性的费用，意味着这些包括统筹服务费、系统服务费等等，这些平均占到所有酒店总收入4.37%，最高的有的酒店客房数比较少一点最高占到7.6%，意味着我有将近15%的总收入是交到管理公司。去年能源费、上调的71%，电上调了7%，还有气上调了5%，这个总体给我们4家经营酒店里面的能耗我们采取的很多措施之后能耗费用平均上升了，社保也在涨，国家对外籍的社保也有要求了，除了这些我们还要交一笔社保基金，这笔钱我们算了算仅仅在外籍方面占到总人力成本的0.75%。事实上两组数据加起来我们感觉经营酒店过程当中困难重重。
　　第二，作为业主来说执行合同是必须的，我们按照合同执行。但是业主一定要知道你提取这个额度不能改变，但是基数是可以看的，有一些不合理的费用应该可以跟管理公司来讲，我们可以在运营当中把它剔除掉。第二有一些费用业主还是应该抵制，刚才刘总讲到的IT费用，比如说IT费用可以不跟打招呼今年升级要3万块钱，因为升级之后有大量的不稳定，我是希望稳定之后才来找我。还有一种费用我觉得业主应该讲的，有一些检查费用，我们以一个其中的喜来登的酒店为例，每年的检查评比内部的，包括第三方的所有费用占到酒店总收入的1.37%。这个数字我特意背了一下，为什么呢？原来一开始我是很抵触的，为什么要检查，已经受了很多政府的检查，特别是今年上海了亚信峰会，事后看了一下有一些检查是非常可取，但是检查之后业主和没有第三方坐下来整改，所以我的意思是花钱一定要花的有价值。
　　徐锦祉：唐总第一个是有谈苦经，我们现在的经营数据确实是非常艰难。第二是合同既然是签订了就应该执行的，只不过有一些非直接的费用，您觉得应该是可以改变，或者甚至有些费用是应该要抵制的，其中特别举了这个例子，包括他们的检查费用，你也觉得检查费用我可以付，但是要觉得值，怎么改进、怎么改变的。
　　问所有的听众之前，我想请三位管理公司的专业人士，从专业的角度说一下你们的看法。
　　孙武：各位大家下午好！屁股决定脑袋，我是带着两个屁股来我的，因为我是港中旅，我是有酒店的资产、投资，本身有100多亿的酒店资产。20年前我们有酒店给假日管理，有酒店给凯悦管理，现在有一个北京的希尔顿、丽都皇冠假日给他们管，同时我自己做管理公司也管港澳和内地大概80家港中旅维景酒店。
　　其实从业主的角度来说你不管不了，当然要找专业的来管。谁决定这个事？第一是市场决定这个事，国际公司大概一个酒店一千万的收入（管理费），其中一半是管理费、奖励管理费、市场费，还有一部分是培训费等等一大堆，有些可能在附件里面你未必看。这种情况下一半一半，首先市场决定了一切，你可以不用找国际集团，但是既然你认为他可以给你创造价值，我就觉得你应该给他买单。第二，在可不可以调解的问题，我个人觉得是可以调解的，因为前一部分，刚才说一千万前面的五百万是完全进应该付的，后面有些费用，你可以想一想，像我40多岁的装五个电话初装费、插一根电线杆的费，有些是管理公司本身应该付的钱现在让业主去承担显然是不合理的。我认为要求管理公司可以进行调整的，为什么现在不调整？一个是市场，因为现在找国际管理公司的很多。第二就涉及到管理公司，尤其是国际管理公司是不是有一些隆重的，因为你这样收、他这样收，大家都这样收。当然很多业主也会说，洲际这样收、万豪这样受等等，你有没有想过在降价、toytop在下降，其实也涉及到公平性和垄断性的问题，只不过没涉及到这个行业。
　　从管理公司来说，我很羡慕国际管理公司能收这么多的费用和那么多类别的费用，其实也是我想追求的目标。我和其他业主也这么说，刚才我的屁股坐在那边，跟业主说要收这个费、那个费，我也收人家的管理费、奖励管理费，我说你找我来是专业的，我给你创造价值就应该让我收费，但是相对合理一点，其实也不是我故意合理，我还没收系统费等等，因为我收他就不找了。这也是从市场角度考虑的，将来也不一定收这个费，可以从其他方面来收。
　　我们论坛的主题叫“新格局、新思维”，我们现在所有的管理公司包括我们在内，我是来搅局的，带着新的思维来看难道管理公司一定要这样收费呢，我现在也是这样收费，但是我在公司开会未来一定不是旱涝保收式的，我就宁可说波能给你创造价值、能给赚钱就拿多少，不赚钱就不拿，跟业主是同呼吸共命运，如果能做到这样可能新的格局就出现了。可能过了5-10年，像维景也好、金陵也好，想PK魏总这样的希尔顿做可以面对业主说选择他不如选择我的时候，这新格局就产生了，结构费用就没什么话好说了。
　　徐锦祉：孙总大概是代表了两个方面，业主和管理公司。但是他的观点非常明确，认为50%大概的费用应该是管理费、奖励费，或者是市场费，这应该是合理的。但是另外的50%应该是可以商量、可以调节的。主要是取决于市场，市场来决定到底你会用国际品牌的管理公司，还是国内品牌的管理公司，或者是自行管理。当然他也说在他所管理的酒店里面，他们认为将来他们的模式会应该能够给业主带来的多大的收益，按照这样相应的比例来收取合理的费用。
　　下面我请陈总您有什么见解？
　　陈雪鸣：我是持外卡参赛，原来没我什么事情，不知道怎么回事我的前辈徐总给我拽上来的，我是来学习来听的，站上来我觉得很值得。为什么？通过刚才三位的发言和孙总的发言收获很多，两个体会：第一都是我的，我是做品牌管理、做轻资产管理的，你们现在提到的价格问题，你们再说要收这些钱，你们都无可奈何，如果我们本土酒店品牌很强，像孙总说我们比他们好国际品牌一定会收这些钱，因为有我们，价格都是竞争的，有竞争才有价格的话语权。刚才孙总谈到一个垄断，现在高端酒店基本上被国际品牌垄断了，我说都是我们的错，我们金陵是本土品牌，我们太弱了、做的不够好，如果我们做得号国际品牌就感受到压力，你们的压力就多了。所以孙总咱们还需要继续努力，哪一天和业主说不用找他们，我们做得比他好，甚至物超所值。
　　第二我觉得很振奋，突然发现我们的成空间很大，为什么呢？就好像原来的上海有一个嘉年华，当时嘉年华来了三个月，这种娱乐转的东西大概一个东西50-80，当时上海有一个叫锦江乐园，有一个项目是5-10元钱，当时嘉年华三个月的时候锦江乐园没有生意，当时锦江的一个老总就告诉我，雪明现在日子太难过了。后来我说不是这么看问题，你是5元钱，他们是50元钱，相差10倍。他们来了以后其实是提升了消费者对价格的认知，等他要走的，他是短期的，你是长期的，你是不是可以把你的价格提高到25元钱，后来崔总等到嘉年华走了以后把价格提高了，所以我的感觉是你们收这么多，以后我们可以价格提高一点。
　　第三其实国际品牌公司能做到这一步，能够有这么大的发展，确实很好，我们也在学，其实和他们的收费有关系，因为他们收了这么多钱取之于民，用之于民，我看他们更多的是投入到三个方面：第一是平台的建设，这个钱现在是遥遥领先我们；第二整个品牌的维护、营运遥遥领先于我们；第三人力资源开发、产品线开发这方面又遥遥领先我们，这都需要花钱，而且他们在国际舞台国际运作。尽管我是本土品牌，但是我又能够理解作为他们要保持始终在这个行业的竞争力，他们如果用国内的管理费收的钱再做一个品牌开发、平台开发和人力资源开发可能他们投入的成本不够，所以他们希望做一些，这些方面做好以后还是给业主带来收益，使这个品牌始终保持在一个高水平上。所以他的收费结构我认为有合理性。
　　所以，既然你们选择了国际品牌，实际选择的是两个方面：第一选择的是目标消费群体对这个品牌的认知和感受。第二选择的是你们本身现在有许多是房地产商他们看中的、选国际品牌并不是因为国际品牌是价格偏绝对不是，考虑是你给他带来的溢价。所以我想在这方面孙总刚才说市场决定。所以这个收费是国际品牌为了保持他们在这三方面的始终领先采取的一项财务措施。
　　所以，我的观点是三个：第一我们还做的不够好，我们还需要努力。第二反过来说我们还有空间，仅仅在价格竞争方面我们有空间。第三我认为这样的收费对国际品牌管理公司就专业角度来说是保持一个持续的、领先的必须。
　　徐锦祉：陈总总结的比较清楚，其中一个最突出的观点：就是国际品牌是由于我们的竞争不够才有他现在的领先地位。第二他认为国际品牌的收费还是合理的，因为他把收费拿过来之后，他取之于民、用之于民，做了品牌建设和平台开发，所以认为是合理的。下边请魏总来谈你的观点。
　　魏龙江：今天很荣幸也是很不幸，台上就我一个代表国际酒店管理公司的，刚才也谢谢徐总把他前提说的，今天只是碰巧只有我一个，我本人确实代表不了国际酒店管理公司，今天只是跟大家探讨我个人自己的一些想法。
　　刚才应该很谢谢陈总，他总结的很好，我想说几个问题。刚才唐总也说了，可能有一些数字，他们的酒店收了多少，大概占的百分比。我想如果我们把这个百分比或者是这个钱分解下来可能会有这样几块：
　　第一是基本管理费和奖励管理费的问题，首先我说这个收费，大家都觉得国际酒店是管理公司在管，都是国际酒店管理公司收走了。有可能是第三方的费用通过酒店的成本通过管理公司的渠道收过去以后，有不同的口径。第二刚才陈总也说，我想说首先是管理公司，但是感觉公司的前提是有品牌。刚才几位嘉宾也说觉得在很多费用上觉得不太合理，比如有一个业主找到国际酒店管理公司会问几个大的问题，品牌的美誉度、知名度怎么样，会员系统、数量和质量怎么样，还有你的订房渠道的贡献率都是怎么样的，我们刚才说的很多钱其实都是为了增强这个品牌建设而收的钱，确实很多的费用每个渠道、每个口子都是作为成本中心，如说订房、会员都是作为成本中心，原则上应该是不会有利润的。如果收了那么多钱，如果去看管理公司年终报表，对于对润来说贡献率最大的就是两块，基本管理费和奖励管理费。这是我想解释的第一点。
　　第二点刚才杨总说收费结构可不可以改变，其实我觉得这完全是一个市场行为，如果你从国外，或者从东南亚，或者是其他地方来说，应该是有不同，可能从奖励管理费是怎么样和业主有一个共担的机制，我想这在美国、欧洲、东南亚是一个很普遍的，可以来探讨的问题。因为确确实实目前在国内也是一个供求关系的原因，在这方面国际酒店管理公司相对来说会比较保守一点，可能一些创新的收费方式确实不是太多。特别是你会看到GOP以后双方怎么样来分担这个风险的问题。
　　徐锦祉：到现在三位酒店管理公司的专业人士都各自阐述了他们的意见。像一开始说我们今天并不一定要追求结论是什么，但是欧相信通过两方面的表述已经很清楚，大家的看法是什么。大概集中的，应该是集中在一个关键点上，就是管理公司方面认为取之有道，认为我们所有的钱还是花在我们几个应该花的方面，但在业主方面他们考虑市场并不好的情况你们这样的收费令到业主的收益收很大的影响，所以应该有一个调节。
　　主办方给各位一个勾和差号的牌子，如果同意管理公司的答案请你们的对勾举起来，我们看看有多少同意管理公司这个答案的。同意业主方面认为这个问题是应该的有多少位？这不代表什么，只不过我们想了解一下，想跟有一个互动，因为参加的人数不同，大家各自带来的问题也不一样。
　　我有一个最大的挑战，我们有很多的问题想问，但是我们只有25分钟的时间。在管理公司方面其实对于业主方面也有几个问题需要问，我们想知道投资者是不是了解管理公司，在你签合同之前。因为现在你们会有这么多的意见。是不是在这之前了解过管理公司，包括他的实力、包括他在市场上的号召能力，包括他合同的一些内容，这是在你们签约之前是不是已经了解过了。
　　刘红波：对于我们世茂集团来讲，我们也是香港上市公司，算是外资的背景，我们也跟国际管理集团比和希尔顿合作签订了将近20多家酒店，还有凯悦、喜来登和洲际，部分现在的管理团队大部分是从管理集团出来的，我们现在在开拓新的品牌，也是发现这个问题我们做新的酒店来解决这个问题。但是做任何一个投资，业主起码从世茂来讲都是考虑非楚的，无论是从哪个观点，我从拿地，考虑到综合的价值，还是说这个酒店确实在那个地方该做一个酒店，这样对整个公司的形象，对于收益来讲有很大的帮助，我们都做过深刻的研究。比如我们现在做的一个上海世贸深坑酒店，我们还是会选择国际酒店管理集团来管，而不是自己来管，就是因为在上海这样的一线城市，他毕竟有很大的国际客源，而且这种品牌效应，像港中旅，在高端，中端国际品牌有大的优势，高端就是教客人怎么去花钱，而不是教客人怎么去省钱，所以他们有他们的优势，我们对他们也是充分的信任，这也是从我们集团来讲还是非常了解国际酒店管理集团的优势劣势。
　　徐锦祉：杨总您怎么看这个问题？
　　杨建亚：我是非常慎重的选这个酒店管理公司，我相信每一个业主投入这么大量的资金在里面都是非常慎重的。首先我们做了大量的市调，而且请专家的酒店调研公司帮我们做了一个调告，里面会分析到我们这个项目所在城市的GDP、目标客人、市场容量。经过这个报告会帮我们测算出来一个我们位置能收到什么样的房价，在未来有一个时间区间。根据这个我来定每一级的品牌，比如说喜来登旗下在几线城市大概的房价是多少，根据这个来定、选择哪个级别、哪个价格的品牌，之后我筛选出来哪个酒店是有这个品牌的，接下来我们会进行考察，锁定这个目标品牌会去看，不仅看国内品牌酒店是什么样的状况，会到拉斯维加斯、迪拜品牌众多的地方去看，去看看他的典型设计、管理风格、口碑是怎么样的。接下来挨家去理，这是非常费时的，不是说我感觉你好，不是感觉在里面，是经过大量的数据分析管理去了解的。
　　徐锦祉：您的看法其实你们选择酒店管理公司是非常慎重的，是了解的的很深入的。
　　唐晓玲：我们好像在选管理公司的时候更多是看我们项目本身需要什么，看哪一家能够跟我们符合哪个品牌，这是非常关键的一点。另外还要看我们的弱点在什么地方，而管理公司的弱点在什么地方，有没有可能在今后结婚之后离婚，这也是蛮重要的，从这一块来讲对于孙总和陈总讲一句，我们业主在选择时候的两条，国内的品牌真的是缺的，说实话也是政府的问题，政府要求国际品牌下即使我们本土想也不行，政府要求在这个地方有一个五星级的国际品牌，第二刚才陈总其实也讲到在品牌的平台上，我们花的钱应该说是不如国外的管理公司从硬件和软件上都没有拿得出手的东西，这也是国内的管理公司需要做的，包括港中旅、上海的锦江、北京的首旅，中国的业主真的希望用这些，而且是每个酒店人的愿望。所以我想通过今天这个平台能跟我们自己的管理公司讲一句，知道我们的优势在什么地方，弱点在什么地方，需要加强的，天时地利我们缺了一个人和，我们需要加强人和的。
　　徐锦祉：听下来唐总有一点点不同，一方面根据自己的判断去选择，但是另外一方面是我们今天不想讨论的，政府配套所希望要的。第三她也狠铁不成钢，国内品牌尽快成长起来还是希望用国内品牌。
　　听下来我有一个问题，所有的业主都告诉我，你们考察的那么高，为什么没开的酒店现在就有疑虑，为什么现在开了酒店出了那么多问题，你们觉得问题在那儿呢？考察就考察的非常仔细，刚才几位也说了，按理说不应该出问题，既然这么慎重、这么小心的去选择酒店管理公司，不管是国内国际的酒店品牌管理公司，但是杨总那边没有开业现在已经开始担心的，唐总和刘总你们已经有开业的现在不是很满意的原因是什么？
　　刘红波：我觉得这是在国内的一个原罪，投资酒店本身如果是投资高端酒店的话本身就不可能赚钱，我们说投资回报由什么来决定，现在我们很多讨论运营怎么去换这个管理品牌、怎么调整团队，我觉得从自己的分析角度来说，能够改便这个酒店不可能做天翻地覆的改革，我们算的是M2，我现投的钱和十年后的钱，投资回报由一次投资回报决定，占了80%。现在在国内环境高端酒店有一个先天缺陷，你要去分析可能会有很多原因，都是综合起来比如说房地产商拿地算投资回报真的不是放在首位，如果真的算投资回报都很清楚，到底这个酒店会是怎么样的，可能有不同的原因、不同的出发点去做一个投资。如果真的算到收益率来讲，其实在国际上商业地产本身就是低回报，酒店更是低回报。
　　徐锦祉：您的答案是谁也没错，是投资错了？
　　刘红波：我觉得不是投资错了，因为我要的东西不一样。
　　徐锦祉：在您方面来说并没有觉得选错了管理公司，也并没有觉得管理公司在管理过程中跟你们前期看法……
　　刘红波：因为管理公司有点像汽车，同质化，没有大的差别。
　　徐锦祉：杨总你们没开业为什么这么担忧？
　　杨建亚：我们的印象是四年前立这个项，当时在我们城市只有一座国际连锁五星级酒店，当时在谈这些国际连锁酒店的时候他们是很挑剔的，项目一定是要怎么样的，是几线城市，我的品牌会给到什么，别的不要谈了，达不到不会放。但是我万没有想到比我们项目差很多，几乎在一年的时间这些酒店管理公司全部放牌的，涌现10-20家国际连锁酒店，在这种情况下我很吃惊，在业主方面无序竞争的，无序的放牌，开发商在不度的开发。这些我们都不去批评别人是怎么定义自己的，在这种情况下我们感觉到巨大的压力，一条街本来是我家的，这个买卖是没问题的，现在一条街出了十家、八家，管理公司要和我共同承担，我刚才说奖励费提高意在此。
　　徐锦祉：杨总说现在感觉到压力非常大，因为在跟他们谈的时候管理公司非常严格，但是紧接着那么多的国际连锁酒店出现在一个地方，或者是同一城市，在这样的情况下管理公司应该跟业主共患难。
　　唐晓玲：我觉得目前我们的酒店还是可以掌控的，我们GOP还是在连年的涨。但是我要讲出来还有很多其他的酒店，他们可能日子比我们难过一点。透视我觉得应该让管理方知道有些钱为什么不付给你们，那是因为是有道理的。我还是想借这个平台和机遇把这个讲一讲。
　　徐锦祉：这一轮我希望能不能这样问问我们所有的听众，有多少人觉得管理公司在这样的情况下应该与业主共患难做合理的调整，请你们把对勾的牌举起来。多少人觉得管理公司在这样的环境下应该与业主共患难、渡过难关而做一些合理调整的？谢谢！占的人数还是比较多的。
　　由于时间关系，我特别快的问管理公司一个问题，现在发现管理公司扩张的很快，刚才杨总也在说这个问题，随之而来有一个问题，就是发现你们派出的人员，或者是管理公司里面，特别是高级管理人员的水准并不能够保持，在这方面你们的看法又是怎么样的，就像刚才几位业主都说的签约的时候基于你们的品牌、你们的实力跟你们签约，但是签约之后发现你们所输出的人才、所能够介绍或者是给到业主公司的管理人才并不是像想象的那么优秀，这是为什么？
　　孙武：其实我憋了很久，一直站在这儿，真的心里很憋的慌，回答这个问题之前先不说这个事。本来欧是想保持优雅的姿势一直到最后，风平浪静就结束了，但是我憋不住。现在说实在兜兜转转中国这么多国际品牌进来，高昂的收费，你说国际管理公司好是花大量的钱去建它，前段时间我看一个北京的酒店，管理公司按照他的标准600万一间房怎么收回，当那么多业主在哭的时候管理公司不可能承担太多。我自己是管理公司，真的没有一个国家会这样，或者说这个行业很特别。这时候又会贴上很多标签，国际、国内的。国际一定是代表好公司吗？我认为没有国际和国内的公司，没有好和坏的、差一点的公司，怎么衡量，你能不能给业主创造价值，你去管，在一线城市国际品牌号召力很强，系统也会给他很大的支持，这时候会发挥作用，举一个例子：2006年我把南京希尔顿当时在的时候，那时候从收入到成本控制根本就做不上去，所以那时候我就说要接下来，最后我把股权都买下来，那段时间接完以后三年时间，从1.1亿做到1.6亿，利润从每年亏损2000万到净利润2000多万，因为北京的希尔顿干的很好，一年做2个亿的收入，一年哪怕我付1500万的管理费和其他费用值得、给你，干得好就让你干，干的不好立即拿下。丽都假日管了30年的酒店管的不好我来拿，挂了港中旅维景二年回收。那么盲目的去推崇我心里不是太舒服，话说“别装大尾巴狼”，经常讲派来的总经理上辈子都没管过50个人，跑到这里像真的一样，什么时候咱们敢在市场上谁能创造效益。管下来连经营毛利都很难保证，我跟他们说你们给我做市场分析、做研究，做下来我们认为可以，你告诉他你需要达到的经营毛利我给他，达不到我赔钱。我觉得当然市场决定一切，另外我真的希望中国的业主可以回归到比较理性的状态，选国际品牌也很对，增加溢价等等，但是当你觉得不行、“离婚”的时候有那么容易吗，你就会发现你这个时候20年的合约是很难违背的。而就在痛苦的深渊里挣扎吧，为什么那么多业主会考虑，包括饭店协会，11月份要开一个业主联盟协会，为什么大量的业主找不到组织、找不到人来伸张。这里就多说了，如果给我时间谁跟我PK都跟他说。
　　徐锦祉：谢谢孙总。但是必须要说孙总举的个案、举例而已。孙总最大的一个论点其实就是说，他不认为应该分为什么样的管理公司，而能够给业主的回报好的，或者不好的这才应该是区分管理公司的一个标准，而不是用国际品牌或者国内品牌来进行区分。当然孙总在这里也说了，有时候有些业主的过度投资也会给后面的管理者造成很大的压力，所以还是应该把投资效益跟管理效益分开，而投资效益不应该完全由感觉公司来承担。
　　孙武：我很敬重你，不应该插你的话，刚才有一句话业主投资让后面的经营去辈，但是很多时候业主的投资是管理方牵着鼻子走，告诉你要盖这个、那个，但是当你回到这个品牌回到美国看他自己投资的酒店就会发现根本不是那么回事，当然让你花钱很好，我作为管理公司花30个亿盖一个酒店还好呢。
　　徐锦祉：那是隔壁房间讨论的问题，有一部分投资是过于管理公司过度的要求而造成投资的巨大。
　　魏龙江：我接着孙总的话来讲，对任何项目没有国际、国内之分，应该是合适是最好的。确确实实现在很多大的集团也应该意识到，这也是为什么像几个大的地产开发商都做自己品牌的原因，关键从业主的度从做这个项目最初的一个定位，或者是你自己的想法开始，你对于这个木是要达到一个什么样的目的，你来选什么样的管理公司。回到刚才前面的问题来说，对于任何一个业主在那那个阶段决定哪一个管理公司，应该是在那个时间节点上做出的一个最优选择。
　　徐锦祉：谢谢魏总。陈总？
　　陈雪鸣：我先回答徐总业主方的那个问题，为什么慎重选了以后还会有矛盾？第一你们选了国际感觉公司是为了贴一个标签，第二你们选国际管理公司是受人钱财替人消灾，第三是把国际感觉公司和酒店管理公司的作用放大了。还有一个问题是业主成功有成功的理由，往往不是这个行业的，所以对酒店管理公司做法往往有很大的差异。刚才魏总讲的选项目是根据区域地段来说，好与坏是相对的，合适是最对的。金陵一线基本上不碰，国际在一线城市，他们的客户掌控力非常好，在高端奢华非常好。二线城市我们必须打平手，三四线城市我们必须要赢。告诉各位，金陵在三四线城市只有有国际品牌我们都干过他们了，这是我们的一个优势，就是强龙斗不过低头蛇，所以刚才孙总说的这句话，我说我们本土品牌其实是有很多优势的。
　　补充一句：国际品牌公司和签合同的时候其实我们都是冤大头，我的业主跟我说国际公司好专业，厚厚的一迭，翻了这么厚厚重的一大就是三句话，第一别管，第二给钱，第三不负责。这是我研究了以后这么厚一叠，很多核心内容就是这些的，很多内容就是应该保障我们的，其实中国的管理公司也有很多的优势，我们在不远的将来。问题是我们的业主不相信中国人自己。
　　徐锦祉：谢谢！谢谢陈总。
　　时间关系，希望在这儿能够说一说今天我们得到的是什么，不管是管理公司、业主方都发表了意见，实际上我们不应该分什么样的管理公司，但是应该在这样的环境下去评估现在的市场环境，现在给业主的投资回报，我们是否需要有一个合理的调整合同的一些内容。这不仅仅是为今天，而且也是为了将来。所以希望今天这样一个讨论，能够让业主公司了解到管理公司他们所有的收费是根据什么，用在什么地方，也希望管理公司能够理解到都在一条船上，只有通过评估，刚才几位管理公司的老总都说到，其实最终的标准是能够为业主带来效益才能够长久、才能够生存，所以我们是时候在这个之后提醒各个方面都去评估我们现在的处境。
　　最后一个希望问题是问所有人，不知道主办单位安排这样的题目、这样的形式你们是觉得好还是不好？希望举起你们的牌，你们觉得是好的，今后过一些像这样的形式、这样的题目请你们举起打都勾的牌子。谢谢！这差不多双方都有一致的看法，非常感谢主办方，其实像这样的题目真的是值得我们探讨的，也能够解决我们现实问题的，我们希望能够在未来的时候有更多的机会一起再聚，一起可以讨论的更细致一些。
　　谢谢各位嘉宾、谢谢各位来宾，谢谢！
　　主持人：谢谢徐锦祉先生，也谢谢各位嘉宾精彩的发言，今天的会议议程到此结束，感谢您的参与和支持。
　　（会议结束）
（责任编辑：HT001）
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