农村土地改革重要文件已下发18省份 海南股惹关注 _ 财经频道 _ 东方财富网()
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农村土地改革重要文件已下发18省份 海南股惹关注
　　编者按：自贸热刚刚出现分化，土改概念就接棒而上，昨日、、等多只土地储备较多的个股大幅上涨。据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。事实上，海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。在此背景下，拥有土地储备的部分海南本地股值得持续关注，如、、及等。　　农村土地改革释放政策红利
　　近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这已经成为社会最为关注的热点。业内人士表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元结构限制，推进农村土地的改革。　　此前，国土资源部相关人士在年度工作会上曾表示，土地管理制度改革具体包括，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。而今年“一号文件”提出，要用五年的时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，其意在为农地改革推进铺路。　　据了解，有关农村土地改革的“底线”问题也在有关范围内讨论，其中“深圳模式”将农地国有化之后再流转的做法，已经是极大的突破。但是，在各个地方政府各显神通、自下而上的改革中，新的惊喜令人期待。对于占有土地资源的来说，红利或许不在资源本身，在于“改革”本身。　　海南土改有望率先破题　　据相关媒体报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。　　众所周知，根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。　　近年来，海南省积极争取到国土资源部的支持，先行先试，有序推进了各项农村土地改革，包括农村产权制度改革试点、征地制度改革、农村集体建设用地流转改革试点等。其探索统筹城乡发展，激发农村土地潜力，为农村发展注入了新的活力。　　鉴于历史原因，海南农村宅基地确权工作起步较晚。截至2008年底，全省已确权登记的仅5万多户，不到应发证数的5%，远远低于73%的全国平均水平。与此同时，海南省宅基地管理工作薄弱，农村一户多宅、宅基地面积超标、非法买卖和乱占乱建等现象严重，破坏耕地问题较突出。2009年1月，海南省政府下发通知，计划用三年时间完成农村土地所有权、农村宅基地使用权及其他农村集体建设用地使用权登记颁证工作，依法保障农户宅基地的物权，这标志着海南省此项改革步伐在加快。　　土改热瞄准“海南”　　鉴于海南土改有望率先破题，拥有一定土地储备的海南本地股或许投资机会仍然具备，如罗牛山、海南橡胶、罗顿发展及海南高速等。　　罗牛山(000735)：公司是以畜禽养殖业为主的综合类集团型企业和农业产业化国家重点龙头企业，主要生产销售生猪、鸡、鲜鸡蛋、无公害蔬菜等农副产品。公司年出栏优质种猪6万头、优质商品猪50万头，在全省17个市县建有40余个现代化畜牧养殖基地；年生产鸡蛋5000吨，年生产文昌鸡苗260万只的生产能力，成为海南省最大的商品猪生产基地、文昌鸡种苗生产基地和蛋鸡饲养基地。公司拥有海南省最大的“菜篮子”工程基地、种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。
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中国迎来改革关键之年:土地制度改革试点扩大
????2014是中国全面深化改革的开局之年，各项改革呈现出“全面播种、次第开花”景象。随着新年的来临，全面深化改革进入关键之年，可以预见的是，改革将“趁热打铁”继续推进，司法体制改革、养老金并轨、居住证制度、高考……2015年，多个关涉国计民生重点领域的改革进展，尤为可期。??司法体制改革试点推进??三中全会作出深化改革的全面部署之后，司法体制改革即在推进。2014年6月，中央“深改组”审议通过《关于司法体制改革试点若干问题的框架意见》，对若干重点难点问题确定了政策导向，并选择上海、广东、吉林、湖北、海南、青海6个省市先行试点，后来贵州省也加入试点。??2014年10月举行的四中全会专题依法治国的问题，全会通过的决定勾画了法治中国的建设新蓝图，这其中司法体制改革亦着墨不少。??四中全会部署的改革内容目前也已启动。最高法日前表示，根据中央批准的试点方案，最高法院第一、第二巡回法庭分别设在深圳、沈阳，将于2015年年初受理、审理案件。巡回法庭的设立在于推动审判机关重心下移，就地解决纠纷、方便当事人诉讼。??司法体制改革关乎社会公正，各项试点改革势必在2015年深入推进。??国企改革会有重要进展??《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》于2015年初正式实施，72家央企负责人将率先在年初启用新的薪酬制度，中国国企改革迈出重要一步。据测算，改革后央企主要负责人薪酬水平将不超过在岗职工平均工资的7到8倍。??同时，多省份也修改完善省内国企薪酬改革实施方案，被认为是国企体制改革中最难啃的骨头之一的“高管限薪”进入最后阶段。??三中全会提出全面推进国企混合所有制改革后，国企改革进入加速期，现阶段超过20个省份公布了国企改革方案。??中央财经领导小组办公室副主任杨伟民较早前表示，国企改革2015年会有重要进展。??养老金并轨方案或将出台??机关事业单位与企业职工之间退休养老“双轨制”导致的退休待遇差距拉大现象已遭诟病多年。2014年底，国务院关于统筹推进城乡社会保障体系建设工作情况的报告指出，中国将推进机关事业单位养老保险制度改革，建立与城镇职工统一的养老保险制度。??国务院副总理马凯表示，机关事业单位和城镇职工养老保险制度并轨问题的相关文件即将印发。人社部部长尹蔚民也表示，人社部将争取在2015年提出职工基础养老保险金全国统筹的方案。??2015年，细化的养老金并轨方案或将出台。养老金并轨改革，预计涉及约4000万机关事业单位人员。??居住证制度有望全面推开??三中全会以来，中国户籍改革步伐加快。国家新型城镇化明确了户籍改革的基本方向和原则，国务院进一步推进户籍改革制度的意见终结了沿续半个世纪的“农业”与“非农业”二元户籍。??居住证管理办法2014年底公开征求意见，规定居住证持有人可享受就业、医疗等与当地户籍人口多项同等权利，还明确了居住证持有人的落户通道。??作为户籍制度改革中一个过渡性制度安排，全面的居住证制度何时落地，令人期待。??财税体制改革将继续加大力度??中国2014年启动了新一轮财税体制改革，明确2016年基本完成改革的重点工作和任务，并于2020年基本建立现代财政制度。预计在2015年，一系列改革措施将加快推出，改善民生的各项重点支出也将得到更好保障。??2015年除了将进一步扩大预决算公开范围外，还将进一步细化公开内容，钱怎么来又怎么花，将更加清晰透明。??除此之外，2015年，营业税改征增值税将进一步扩大到建筑业、业、金融业和生活服务业等领域。消费税征收范围、环节和税率也将逐步调整，资源税费改革继续深入，房地产税立法工作稳步展开。??制度改革试点扩大??中央农村工作会议讨论了进一步深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见，深改组审议的三份农村土地问题的文件也预示着中国土地制度改革提速。??2015年中国土地承包经营权确权登记颁证试点将进一步扩大，会再选择8至10个省份开展整省试点，其他省份每个地市选择1个县开展整县试点。全国四分之一的农地承包经营权明年有望获得确权颁证，未来土地流转将更加顺畅。??中央要求农村土地五年内结束确权，今年的农村土地“还权赋能”试点的扩大，将把更多农民的财产权利确定下来。这些无疑对于未来中国农业规模化、集约化发展，乃至扭转中国经济发展方式、农村物权纳入法制化管理等都具有重要意义。??高考改革步入新节点??中国高考改革在酝酿多年过后也迎来全新篇章。国家关于考试招生制度改革的实施意见2014年9月发布，打破一直以来的高中考生文理分科。这是恢复高考以来最为全面和系统的一次考试招生制度改革。??教育部随后还公布了减少和规范高考加分、完善和规范自主招生试点两份改革配套文件，规定了以2015年作为时间节点的一系列具体改革措施。高考招生的政策取向将逐渐转向注重学生综合素质评价、摆脱“一考定终身”、“唯分数论”。??根据新政，2015年自主招生考核时间调整至高考后，往年部分高校组成的北约、华约等笔试联盟全部取消，大量全国性高考加分项目也将成为历史。??全面深化改革的“总牵头”——中央“深改组”日前亮出了2014年的改革成绩单：领导小组确定的80个重点改革任务基本完成，此外中央有关部门还完成了108个改革任务，共出台370条改革成果。“气可鼓而不可泄，再接再厉、趁热打铁、乘势而上”，中国最高决策层，对于新一年的改革有如此期许。可以期待2015年，将会有更多的改革成果落地。??
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海南土地改革试点概念股有哪些？海南土地改革试点概念股一览
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　　海南土地改革试点概念股
　　农民宅基地转让禁令的有望解除，再度将土改推到舆论的风口浪尖;作为土改先锋的代表，海南已经在试点宅基地参与旅游试点开发，并取得了不错的效果。短期来看，土改热的重燃，或令海南土改相关再度获得资金的青睐，如罗顿发展（600209）、罗牛山（000735）、海南（601118）及海南高速（000886）等。
　　随着十八届三中全会召开日期的确定，各类改革憧憬再度引发市场“浮想联翩”;而呼声极高的“土改”，近来似乎出现了新进展。本月29日，国土部起草的《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿）公开向社会征求意见，其中允许农村闲置宅基地实行自愿有偿退出引发了市场广泛关注。分析人士表示，农民宅基地转让禁令的有望解除，再度将土改推到舆论的风口浪尖;作为土改先锋的代表，海南已经在试点宅基地参与旅游试点开发，并取得了不错的效果。短期来看，土改热的重燃，或令海南土改相关个股再度获得资金的青睐，如罗顿发展（600209）、罗牛山（000735）、海南橡胶（601118）及海南高速（000886）等。
　　宅基地转让禁令解除在即
　　所谓宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的集体所有土地，其所有权属于农村集体经济组织，而使用权的性质已经被我国《物权法》确定为用益物品。
　　自建国以来，我国一直明令禁止宅基地的流转。然而，近三十年来，伴随着经济的高速发展，我国正经历着一个经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期，限制宅基地流转的局限性也就日益显现：宅基地隐形交易、土地闲置造成资源浪费、农民融资困难、土地所有者利益受损等现象屡见不鲜。给农村宅基地确定使用权是农民财产权和居住权的基本保障，但如何与时俱进地改革农村宅基地使用权制度，使之适应社会经济发展和社会转型的需要，已成为一个不容回避的问题。
　　在土改呼声日益高涨的背景下，10月29日，国土部起草的《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿）（下称“草案”）公开向社会征求意见。根据该“草案”，国家将对新增建设用地实行总量控制，下级土地利用总体规划确定的新增建设用地总量不得突破上级土地利用总体规划确定的控制指标。
　　国土资源部耕地保护司司长严之尧表示，城镇化率每提高一个百分点，就要转移1400万人，用地287万亩。如果城镇化率达到80%，至少还需要8000万亩土地，因而土地供需缺口较大。
　　为促进节约、集约利用土地，“草案”明确，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。其中，对供地率较低的地区，以及闲置土地率较高的地区，应当在下达下一年度的土地利用年度计划时予以适当核减。
　　海南宅基地　参与旅游开发成亮点
　　早在今年3月份，有媒体就报道，海南在试点农村集体土地参与旅游开发。对此，海南省住建厅表示，将积极探索乡村旅游发展新模式，会同国土部门研究探索农村宅基地的自由流转，规范农村宅基地的使用方式，进一步释放当地经济发展的动力。同时，农村会结合海南国际旅游岛建设的要求，利用农村集体建设用地积极发展观光型农庄等乡村旅游，吸引城市居民到乡村和消费旅游。
　　据相关数据显示，截至2012年底，海南省89.65万农户领到了宅基地，发证率占全省应发证总户数的97.7%。海南省规定，村民一户只能拥有一处划拨宅基地用于住宅建设，占地面积不得超过175平方米。农村村民建住宅应当依法取得宅基地使用权，不得擅自占用土地建住宅。村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请划拨宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村非法购买宅基地建房，违者予以没收。禁止变相通过联营合作、入股等形式建设“小产权房”、出售“小产权房”，违者予以没收或拆除。
　　不过，尽管海南省对村民宅基地的使用权有严格规定，但同时也在积极推动农村土地使用制度改革。2009年国土资源部批准三亚市作为农村集体土地产权制度改革试点。试点单位成立了三亚槟榔园种养殖农民专业合作社，与当地农业龙头企业合作，制定了《新农村合作开发概念方案》，尝试用土地作为资产与企业合作，农民以土地入股，共同开发建设。2012年国土资源部再次明确要求在海口、三亚、陵水等市县开展全国农村集体土地产权制度改革试点，海南省进一步将保亭也纳入试点。海口主要是探索集体土地交易平台建设与宅基地管理，三亚、保亭着重探索农村集体土地参与旅游开发，陵水则着重探索旅游景区周边农村集体土地流转和利用，分类稳步推进改革试点工作。
　　业内人士也表示，农村宅基地的确权工作，将为国际旅游岛的建设提供支持。特别是与国际旅游岛相关的产业，如地产和现代业和公共设施的建设，对土地的需求量将相当巨大。
　　目前来看，海南对于宅基地转让、抵押等方面的工作，还未制定相应的政策。未来一旦相应的政策出台，除了为项目建设提供用地外，将进一步释放出当地经济发展的动力。比如当地村民通过宅基地转让、抵押等获得资源，从而有助于村民搞副业，激活市场要素。
　　土改热复燃　“海南模式”再受追捧
　　农民宅基地转让禁令的有望解除，再度将土改推到舆论的风口浪尖;作为土改先锋的代表，海南已经在试点宅基地参与旅游试点开发，并取得了不错的效果。短期来看，土改热的重燃，或令海南土改相关个股再度获得资金的青睐，如罗顿发展（600209）、罗牛山（000735）、海南橡胶（601118）及海南高速（000886）等。
　　罗顿发展（600209）：2002年，公司以2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际友好村、度假别墅区等项目。2013年1月公司同意与琼海市政府签署大灵湖滨温泉酒店等四个项目建设用地征地补偿费用协议书补充协议，确认四宗地块公司2002年起已经拥有土地开发、建设权利，继续享有土地开发、建设权利。2013年1月，公司又与琼海市政府签署补充协议，继续享有博鳌论坛开发区内大灵湖区万泉河侧四宗总面积约1800亩土地的开发建设权利。
　　罗牛山（000735）：2010年2月，公司公告披露，公司及控股子公司合计持有土地11014.48亩;其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地等）732.91亩。2011年7月，全资子公司海南罗牛山肉类加工产业园有限公司与海口力神咖啡饮品有限公司（系公司参股公司的控股子公司）、海南罗牛山调味品有限公司（系公司参股公司）组成联合体，以单价256元/平方米竞得49.6万平方米的工业用地使用权。
　　海南橡胶（601118）：公司拥有胶林、防护林353万亩，覆盖海南省17个市县，土地年产干胶能力21万吨，胶园面积和干胶产量分别占全国的30%左右，年加工能力达到32万吨。天然橡胶是资源约束型产业，我国适宜种植天然橡胶地区面积非常有限。而我国是世界上最大的天然橡胶消费国，现阶段的自给率不足25%，绝大多数需要进口。
　　海南高速（000886）：2009年12月，公司以3亿元竞得海南儋州东坡雅居100%的，其资产主要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧的土地（约938.7亩）.2011年1月，公司以6250万元拍得海南省琼海丝绸厂和海南丝绸印染厂工业用地使用权及地上建筑物，其位于海南省琼海市加积镇兴业路45号，土地面积合计204.81亩。2013年4月，公司投资3.2亿元将位于儋州市城北新区国盛路北侧的土地投资开发儋州东坡雅居一期项目（用地195.12亩），逐步开发成低层住宅产品。
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关于南方财富网 － － － － － －特此声明：广告商的言论与行为均与南方财富网无关 南方财富网 & 版权所有新一轮土地改革试点公布 小产权房“转正”无望
来源：经济观察报 责任编辑：heailian
新一轮土地改革试点已经公布，小产权房“转正”再次化为泡影。
今年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》），明确将在全国选取33个县进行土地改革，但该文件一直未对外公布。从中农办主任陈锡文、国土部部长姜大明等官员的解读来看，本轮土地改革不包括小产权房；目前正在推进的不动产登记，小产权房也同样没份。
经济观察报获知，本轮土地改革的最大亮点在于，较大幅度提高了农村征地补偿标准。原来的法律规定是，按被征农地的原有用途来确定补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。下一步的要求是，将综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，来确定农地征补标准；对于政府征地造成的失地农民，将全部纳入、等城镇社会保障体系。
提高补偿标准之外，所谓集体经营性建设用地入市只是限制在乡镇企业用地，而且“入市”的前提是，必须符合国土部的土地规划和用途管制；宅基地制度改革方面，农民还是只能一户一宅，宅基地使用权转让，还是限制在本村村民之间，严禁城里人到农村买地盖房。
目前全国共有16.5万平方公里的农村集体建设用地，其中农户宅基地占比70%，乡镇企业用地占10%。
设限“入市”
土地改革涉及的面很广，业内对本轮土地改革最为关注的是农村建设用地的入市。《意见》明确了农村建设用地的改革方向，业内将之归结为“三块地”改革。
与以往试点多在个别发达省份展开不同，本轮针对“三块地”的改革试点是在全国范围内展开，国土部对每个省（市、区）都给了试点名额。由于改革突破了现存土地管理制度，全国人大常委会还授权国务院，在33个试点县，暂时调整实施《土地管理法》、《城市管理法》中相关“三块地”的有关规定。
按照陈锡文、姜大明两位官员的介绍，中央对“三块地”改革非常“审慎”，遵从的是“封闭运行、风险可控”的原则，坚守的三条改革底线是，土地公有制性质不能改变，耕地红线不能突破、农民利益不能受损。
对于农地征补标准，曾有业内专家乐观，征补标准将在现有的基础上提高10多倍，而一位国土部官员公开的说法是，这纯属对土地改革的曲解、误读，甚至有恶意炒作的嫌疑。中农办副主任韩俊也曾表示，征地补偿提高10倍的说法不靠谱。
从公开报道的《意见》内容来看，下一步即便是要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平等情况，最终也还是由政府来确定农地征补标准，不可能完全由市场来决定。用姜大明近期的说法，试点县（市）将“合理”提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
此前，中国社科院的一份显示，现在全国失地农民累计已达4000万~5000万。对于由此可能带来的问题，相关部门在加大就业培训力度的同时，还会将符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
蔡继明等专家认为，本轮相关“三块地”的改革，重点是放在提高征地补偿标准上，对集体经营性建设用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。为此，在《意见》印发之前，他曾联合16名土改专家，向中央深改领导小组提交“报告”，建议加快建立城乡统一建设用地市场的步伐，适度开放小产权市场，但结果却是成效甚微。
结合3月日开始实施的《不动产登记暂行条例》，可以看出，中农办、国土部等方面对小产权房还是“冷处理”，不登记更不发证，这意味着，小产权房合法化的路途还很遥远。
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