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经适房,公租房及动迁房政策和申请标准探讨
保障房和动迁房将是未来政策的重要着力点，如今围绕保障性住房的话题和新闻可谓是不绝于耳。政策、价格、距离、配套无一不成为我们茶余饭后的谈资，下面钟涛结合政策法律和大家一起探讨析。
经适房上海经适房申请政策一 准入标准同时符合下列标准的本市城镇居民家庭,可以申请购买经适房1.家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满3年,且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。2.家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）3.3人及以上家庭人均可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及一下家庭人均可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20％，即人均可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。4.家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出手行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满30周岁、女性年满28周岁，可以单独色和售罄购买共有产权保障房（经济适用房）。二 供应标准对申请购买共有产权保障房（经济适用房）的，上海经适房申请条件需满足下列标准：1.单身人士或者2人家庭，购买一套一居室。2.3人家庭或者原有住房建筑面积低于规定限额（即人均15平方米建筑面积限额x申请家庭人员数－申请家庭原有住房面积）在15平方米（含15平方米）以上的2人家庭，购买一套二居室。3.4人及以上家庭，购买一套三居室。4.家庭人员较多、家庭人员代际结构较复杂，或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政 府置顶机构收购的，区（县）政 府可以酌情放宽住房供应标准，相关标准报市住房保障房管理局备案。申请家庭可以根据资深情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。
动迁房上海拆迁政策一、国有土地上房屋拆迁补偿1、一般补偿形式(1)私房补偿：①未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿(证)+人头上的补偿(按户口)房屋上补偿公式：(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积②出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。(2)公房补偿：补偿对象为同住人(人头上的补偿)。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以到房屋上的补偿。(3)享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。2、补偿继承问题(1)公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。(2)私房：依《继承法》发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据;人头上的补偿则以户口为依据。3、“数砖头+套型保底”“数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区(含浦东新区)的新启动的旧区改造项目，中心城区(含浦东新区)的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源(包括就近安置房源)，供被拆迁居民选择。被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：(一)拆迁私有居住房屋，公式为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。(二)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴评估价格=被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户(也就是以被拆除房屋为基本单位)。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定)。价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。居住困难家庭货币补贴=异地配套商品房单价×(被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积-被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积)异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(简称“111令”)的相关规定计算所得 (旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米)。被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房源。4、安置方式实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。5、动迁应安置人口认定标准(享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人口认定，不能享受托底保障，但作为房屋权利人，可以得到房屋上的补偿。)标准一 ：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。标准二 ：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：(一)拆迁范围内应安置人口的未成年子女;(二)因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的;(三)因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的;(四)海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的;(五)本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;(六)本市居民因服刑、被劳动教养、人民宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;(七)市政府规定的其他情形。标准三 ：房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：(一)有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口;(二)户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的);(三)因应征入伍而注销户口的人员;(四)因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员;(五)户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口;(六)市政府规定的其他情形。根据上海的相关拆迁规定，除了法定的应安置人口外，拆迁期间报入户口的下列人口可以安置：1、按政策回沪(插队落户、之内、冤家错案平反，刑满释放等)但户籍尚在办理过程中，于拆迁期间报入户口的;2、拆迁期间，因出生报入户口的。6、上海城市房屋拆迁面积认定答：根据沪房地资拆(号文《关于贯彻执行&上海市城市房屋拆迁管理实施细则&若干意见的通知》第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积。二、集体土地上房屋征收补偿1、补偿对象被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。2、被拆除房屋的用途和建筑面积以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部，均不予补偿。3、拆迁居住房屋补偿(1)征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。房屋建安重置价(房屋重置价格)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。(2)征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：(一)具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(二)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。(3)拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。(4)拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。(5)征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。4、拆迁非居住房屋补偿(1)拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。(2)还应当补偿被拆迁人下列费用：(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;(三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。(3)除了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。(4)征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。
公租房上海公租房申请政策上海公租房申请需要满足四大条件：1.具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到一年以上;2.已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同;3.在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15O;4.申请时未享受本市其他住房保障政策。注意事项：目前，各相关区公租房运营机构已设立窗口启动咨询接待，符合条件的单位和职工可向单位所在区的公租房运营机构提出咨询和申请，先接受单位集中申请，再接受个人单独申请。受理结束后，各区将对申请对象是否具备准入资格开展审核，并组织公开选房活动。租赁期限怎样规定?为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签;考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。.
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【经验交流】关于购买经适房会不会影响动迁，一贴解千愁
我之前发过一个帖子已经把动迁的计算方式说过了，可是很多吧友还不断给出案例说自己多少户口，多少面积，哪个区的买经适房会不会有影响之类的等等，不知道是你们身边没有动迁过的朋友，还是有些人在故意隐瞒真相。那我就具体问题具体分析：拿静安，黄浦，长宁三个区的评估均价3万，30平方，货币补贴*2来计算，估计数砖头的拿钱数为30*3*2=180W（纯动迁款，没有奖励费），按现在上海全市数人头的算法，更简单就是25W一个人（这个就是根据人均22平算出来的，什么满足4平减去原来面积之类的算法都是瞎掰）。那么我们就可以计算了，用180W/25W=7.2那么我们可以得出这样的结论，30平7个户口是不托底的，如果家不幸是8个户口那么就8*25W=200W-180W=20W就是你的托底的钱，托底的概念其实就是数人头的钱-数砖头的钱的差值，如果是负数不托底，如果是正数就托底。一般情况下，动迁组是数砖头和数人头哪个方案多选哪个方案？从上面的例子我们知道一下几点：1。如果7个户口里随便几个户口申请经适房都不会影响你动迁的，因为你根本没有托底。2。如果你是8个户口有3个户口申请过经适房，那就扣除3个户口按5个户口算，还是180W。损失20W3。如果你是11个户口有3个户口申请经适房，那就扣除3个户口按8个户口算，是200W，但是你本来可以拿11*25W=275W的。损失75W，这就是买经适房影响动迁托底的概念。了解了这个概念，那我们来计算自己经适房对动迁会不会有影响就比较容易了，首先你的面积是多少很重要，因为它直接决定了你数砖头的基数，面积小的建议不要申请经适房，肯定有影响的。其次你家里户口太多也最好不要申请，举个例子，25W一个人，如果你托底的数超过25W肯定要剔除掉一个人的（50W2个，75W3个以此类推），这个肯定是谁申请经适房的倒霉，你也不能怪自己亲戚不给你动迁款，吵也是没有意义的。再举几个例子吧：比如黄浦区10平米，10个户口，那数砖头是10*3*2=60W，10个户口数人头的钱是10*25=250W，那托底是250-60=190W，如果10个户口中有3个户口申请过经适房，那就数人头时按7个户口算，就是7*25=175W，托底为175-60=115W，损失75W，动迁了这3个人一分钱都拿不到。由于每个区的评估单价都不一样，杨浦区评估单价是2W，同样10平米杨浦区数砖头是10*2*2=40W，黄浦区时60W，也就意味着，杨浦区2个户口就托底了（50W＞40W），而黄浦区3个户口才托底（75W大于50W）面积越大这个效果越明显。至于大家还说什么挂靠户口，自己没有住里面，不是承租人不和你谈，国家决定使用权房之类的话，这些只有动迁了才知道，还有就是我觉得人心才是最重要的，人品好，你买了经适房也拿得到钱，人品差，你不买经适房人家也不给你，希望大家保持平常心，也能帮助大家了解现在上海的拆迁政策。
你说的面积是还是居住面积？那就是面积大的申请经适房就没用影响啦、
加精了，希望帮助更多的人
你说的面积是老房子的居住面积折算成更大点的建筑面积吗？
吧主有没有经过考证就仓促加精了？ 万一楼主所言与实际情况不符，为害不浅啊
黄浦区（原来卢湾区的）15.3面积使用权房，2个户口。买了经济适用房，会受多少影响啊？旁边都开始要动迁了。好纠结的
损失什么，价格不合适就不搬呀，又不是没房子住
自己不是承租人挂户口的话到时候肯定吃亏的呀，自己是承租人随便搞
虽然我也计算过，但未来难测。判断重要，决断更重要。
楼主搬到三林来了？
如果我家是公房，4个户口3个申请了，万一拆迁是不是数转头拉？谢谢楼主，我不太转移
怎么算最划算，关键是动迁主动权在谁手上，申请经适房，有地方住，动迁不给足钱，就钉子户，没有经适房，给多少钱都是去买房子、装修，偶尔有结余（运气+人品），纠结那么多都没有用，关键还是给多少钱的问题！
麻烦请教下46平米黄浦6个户口,我老婆在杨浦申请要带上我我户口在黄浦房子里。是否影响以后黄浦动迁?我是将户口签到杨浦房子还是不用迁?谢谢
请问7平米外加两个户口申请划得来么
请问拿了经适房动迁还能用数砖头的钱买安置房吗？好像几个地方的动迁政策条文里没有说到啊！
请问楼主，宝山区的房子面积是50平方。户口有4人。我想把户口迁进去。我已经买了经适房，我迁进去，有钱拿吗？还有4人中有一人已经领了结婚证了。能分几套房子。请楼主帮我分析一下。谢谢。
普陀区宜川内环边，60平方4户口，几人申请会影响动迁？
现在动迁都是数钻头了，户口100个也没用的，申请了经适房只是不能托底，其他没什么影响。 主要还是看自己的观念了，有点存款的话，早申请早享受，没钱的话那只有等拆迁了。现在拆迁从有消息到最后动迁，至少2到3年。这时间经适房早就装修好入驻了
楼主我和我妈还有外婆户口在黄浦区10平方的房子，外婆去申请了经适房动迁损失大吗？
麻烦请教下，现在房子里户口8人，有1人申请了经适房， 但是他申请的是2房（摊面积的时候带上了其他2人，总共3人）如果只是他1个人摊面积是申请不了2房的，那么请问数人头的时候是按照7个人算还是5个人算？谢谢！！
楼主，麻烦问一下，我们是老公房是租赁的，差不多有50平方，有8个户口，其中有四人户口申请了经适房，那这个房子拆迁的话，申请经适房的人还有补贴哇？
吃砖头不会影响的（诸如一些新村老房子2室户一家三口或者面积更大的）吃人头就少了托底总额减去面积总额的钱这点比较吃亏，该有的补贴不会少就不能走托底阳光政策了
老公房一般都不会托底，就不存在买经适房影响动迁一说了，关键动迁老公房猴年马月阿
你这是什么时候的动迁政策？晕了!
请问下我是虹口区的，面积8平方，5个人户口，肯定是托底了，那是不是如果申请经济适用房的话，动迁影响蛮大的？？？
黄浦区 南京路后面几条路的老房子 承租房 2个户口 8个平方不到,申请有影响不?
楼主 爷爷奶奶房主 面积33.7 买下产权了6个户口 现在2个申请经适房受影响吗？如果我4个人申请经适房受影响吗？
是我没看懂吗？楼主说了全市人头数估算25W一人为什么还要用8个户口的人头钱减掉30平的砖头钱算出了20W的人头钱，不是已经估算25W了吗
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