广州市城中村改造后村民家家拥有上千万财产_新浪房产_新浪网
广州市城中村改造后村民家家拥有上千万财产
提要：秋天是收获的季节，记者日前从保利城投有关人士处获悉，历经4年多的琶洲村改造即将进入收尾阶段。记者日前前往琶洲现场踩盘，发现琶洲回迁区大部分 工程都即将完工，剩余工作正稳步推进，即将迎来全村回迁。据了解，为确保回迁项目与琶洲其他地块项目在外立面上保持一致，保利城投多花了数千万元，建成后 的回迁项目将与天目塔、叁悦广场等项目共同成为琶洲地标。
琶洲村改造回迁房的外立面丝毫不比周边豪宅逊色。
&&秋天是收获的季节，记者日前从保利城投有关人士处获悉，历经4年多的琶洲村改造即将进入收尾阶段。记者日前前往琶洲现场踩盘，发现琶洲回迁区大部分 工程都即将完工，剩余工作正稳步推进，即将迎来全村回迁。据了解，为确保回迁项目与琶洲其他地块项目在外立面上保持一致，保利城投多花了数千万元，建成后 的回迁项目将与天目塔、叁悦广场等项目共同成为琶洲地标。
&&对于村民来说，回迁意味着收入的增加，因为琶洲一带两房的月租已过4000元，手拿几套回迁房的村民每月收入会大增，且随着村集体物业的价值提升，村民可参与分红，未来的日子将更加红火。
&&多花几千万改靓外立面 12月可交楼
&&据了解，保利在建设琶洲回迁项目上舍得花重本。聘请由建筑大师密斯&凡德罗创建的美国GP建筑设计公司设计，保证了项目的品质。在外墙材料上也进行了升级， 原本合同所签是砖墙，为保证项目的品质，保利城投把外墙材料由面砖饰面变成玻璃/铝板幕墙，光这笔费用就增加好几千万元。
&&记者从回迁区北边 &琶洲村服务中心&进入村内，沿路看到两边的商铺都已靓丽呈现，包装色彩漂亮夺目。从沿街商铺一路从西走到东，记者看到回迁区全部楼栋已封顶，Art- Deco风格建筑外立面的建筑排栅已拆，楼体面貌已完整展现，18栋回迁楼巍然耸立，颇有气势，相关配套建筑也基本施工完毕。据悉，6000多套房子将在 今年12月达到交楼标准，为了如期让村民满意收楼，负责工程建设的保利地产公司正在加班加点进行最后的收尾工作。
&&琶洲村回迁小区是集购物、 娱乐、休闲、交通及教育等完善配套于一体的理想生活社区，主要规划为住宅、公寓、办公、商业Mall等业态；住宅区、部分商业区毗邻地铁万胜围站，有肉菜 市场、老年人活动中心等配套。回迁社区在教育上配建了幼儿园、小学；在休闲娱乐方面，小区内配建了泳池、生活广场、湿地公园等设施；在文化方面，保留了原 有的徐氏、郑氏祠堂，还改建了一个岭南文化广场，以艺术品反映琶洲村的历史变迁。
&&户型实用名牌配置 平均每户分得四五套
&&记者到回迁楼35楼样板间实地察看，该楼层为三梯八户设计，面积从78平方米的两房到145平方米的三房不等，洗手间卫浴设施以及橱柜炉具都配齐，且卫浴产品和炉具都为名牌产品。单位间隔非常方正，全明屋设计，个别单位的生活阳台超大。
&&讲到未来村民的生活保障，琶洲经济联社负责人分析了几点：一、在城市中轴旁边寸土寸金的琶洲，村民一旦拿到回迁房，就直接跻身拥有固定资产的&富翁&行列； 二、目前琶洲的两居室公寓，月租金已经去到4000元以上，村民回迁后租金收入会非常可观；三、村集体物业的价值提升，村民可参与分红。
&&根据广州市以往的例子，每一次成功的城中村改造基本上都是村民的&造富&行动。今年8月1日，林和村正式启动回迁，703个回迁户分到 2107套房，平均每户可拥有3套，最多的一户据说分到21套。按每套3万元/m2以及套均面积100平方米计算，每户身家接近千万，分到21套房的林和 村&房王&则即时坐拥6000万元资产。
&&据透露，琶洲村民目前尚未就回迁房进行分房，不过按照拆迁补偿方案，平均每户预计可以分到四五套 房，&房王&则可分得两三千平方米，预计可以分得二三十套回迁房。参照琶洲保利天悦最近一个月的成交均价41313元/m2,按每套房屋100平方米计算，琶洲村民户户家产可达千万以上。按自住一套，出租三套的模式，每套月租4000元以上，村民每月租金收入达1.2万元。
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本市楼盘打折楼盘
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13850元385023500元310033800元380043700元待定53600元360064000元410074300元380082800元待定94000元4000
：【标准支撑太原公共自行车跑得更欢】昨日，正在太原公交公共自行车服务有限公司休整的公共自行车有幸“聆听”了两项地方标准——《城市公共自行车运营服务规范》和《城市公共自行车运营管理规范》的发布。今后，在标准化道路上行驶的公共自行车，会跑得更欢快。http://t.cn/RvFWTdv| ：居然还有福特配件，价格比4s便宜些| ：【人大附中将在美国办学】中美两国10日就战略、经济、人文三方面达成约300项合作成果。中美宣布将积极推动双向留学规模大幅增加。中国人民大学附属中学将在美国成立普林斯顿国际数理学校。莫言将应美国哥伦比亚大学邀请，出席“世界领袖论坛”。美国NBA将选派教练来华授课……http://t.cn/RvFLbf7| ：【街头煮玉米被加香精，甜度是白糖50倍！晕】据河南商报，近日，郑州的周女士食用了街头小贩售卖的煮玉米后，发生呕吐，怀疑玉米里加了香精。记者走访街头小贩获知，水煮玉米添加香精早已是业内“公开的秘密”，能保证玉米久煮不烂，甜度是白糖的50倍，而过多食用会损害健康！http://t.cn/RvkU1PV| ：【一只喵星人的故事】这是关于一只躲在车底不肯出来的喵星人的故事。结尾很暖，大家有空时可点开图慢慢看。|城中村改造后财产继承_百度知道
城中村改造后财产继承
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城中村改造拆迁群众人均月收入2千 财产猛增20倍
　　有钱了，可没能力做更大的生意
　　33岁的杰涛是雁塔区大雁塔街道办事处后村村民。村里等待回迁的村民，多数在外租房住。杰涛虽然年龄不大，但已在曲江买了房子，开着一辆新买的奔驰轿车。
　　杰涛说，自己小时候家里经济状况很不好。父亲患有眼疾、母亲手有残疾，哥哥是个老实本分的农民。在他印象中，他家算是村子里最贫困的家庭之一。由于没经济来源，盖不起新房，一家几口都住在几间低矮的平房内。初中刚毕业自己就外出打拼，贴补家用。为了挣钱，他当过售货员、勤杂工、出租车司机。2003年，他又四处借钱贷款包出租车，当年不但还清了外债，还赚到了不少钱。这让他的信心更足了，接着又包了第二辆、第三辆。
　　后来，他发现土建工程很赚钱，又从工地小工开始，虚心学习土建工程的操作方法和流程。凭着诚实守信和踏实肯干，他渐渐在圈内有了名气，越来越多的人开始主动找上门让他承建工程。
　　面临拆迁款补助砸向自己，杰涛陷入了纠结。他说，想开公寓酒店，但自己没有文化，连电脑也不会用。同时，又不清楚该到哪儿咨询、求助谁，他将这些问题归结到文化底子薄。所以，现在只是想想罢了。
　　少技能无学历，新居民就业没优势
　　尽管安置已有3年了，但在原本住在城南某城中村的小宋看来，还有一些问题让拆迁村民忧心：养老保险没人交、转居民户口后医保费用上升等。为此，她决定选择外出打工。但此时她发现没有在社会上混口饭吃的技能，没有能拿得出手的学历。“这可怎么办？”她说，这种感触是原来在家租房从没遇见的窘境。
　　据了解，按照市政府规定，各区都制定了城中村被征地农民就业培训和社会保障工作方案。小宋说，虽然对失地农民有过技术培训，但村民参与热情并不高，“作用不大，教编织，谁用呢；教计算机，简单的几乎就是些开机关机；烹饪，15个半天，能学到啥，所以没啥人去。”
　　大雁塔街办后村村民杰涛也表达了对村民的担忧：因为当时城中村条件太好，每户家里有一套房出租，不用很辛苦就能够养活一大家人。所以很多人就变得懒惰，没有上进心，一旦遇有什么变故，就会变得很迷惘，不知所措。
　　杰涛介绍，现在村民几乎都上班了，有的干保安，有的干保洁。但年龄大的人就比较难，他们只能靠政府发的老年补助。整体而言，村民就业没有优势。本版稿件由本报记者贾晨王世华李彪宁军采写
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&&&&&&信息网络传播视听节目许可证：2706142浦东城中村改造的思考与路径
[信息来源：周文文 季波儿/文
发布日期：]
“城中村”是我国城市化进程中出现的一种特殊的社会现象，其存在的诸多问题，已经成为制约城市化进程进而制约城市发展的重要障碍。浦东新区作为一个特大型城区，在城市化进程中面临着同样的问题。可以预见，随着未来城市建设的推进发展，浦东的城郊结合部和农村地区将新建更多的产业和城市功能，更多的村庄将成为新的城中村。因此，改造城中村将是一个长期而艰难的过程，必须给予高度重视。本课题以高桥镇西浜头――浦东开发以来最早形成的城中村为例，探讨“城中村”的现状、存在的问题以及路径选择等，以期对推进浦东乃至全市的“城中村”改造有所借鉴。&城中村特点、分类和功能&浦东的城中村数量较多、密度比较大，并呈不断增长之势。1992年开始，结合“365万危棚简屋改造”、“三个基本完成”和旧改计划，新区基本完成了内环以内的城中村改造任务。目前城中村主要集中在中、外环范围，亟需改造的还有近80个，涉及居民近1万户、房屋面积超过150万平方米（其中仅中环范围就有17个城中村，涉及2800户、改造面积28万平方米）。城中村处于社会转型的节点，作为一种过渡型的“亦城亦村”共同体，一般是指被城市包围的农村，即城市地区的农村村落或农村形态的区域。因此从区划上，城中村是已被纳入城市范围的地区；从社会属性上，其建筑形态、管理模式、经济结构、生活方式等方面，仍保留着浓厚的乡村特征。目前国内的城中村，根据土地权属和户籍性质区分，大致可以分为以下几种类型：一是早已没有农民集体财产和宅基地，撤销村建制，改成街道办事处或居委会，由城镇管理，这是城中村中发展最为成熟的一种形态。二是原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变成城市建设用地，农民全部转为城市户口。三是还有部分耕地和农业经济，不少人是农村户口，实行原初的村建制。四是土地完全没有征用，农民也没有改变身份，这是最原始的城中村形态。浦东的城中村大致属于前两类，处于核心城区如中环以内，已经完全没有农业用地，典型的是花木的龙沟和莫家庄、沪东的朱家门等；还有一种情况处于市区和周边地区，保留着或多或少的农业用地，如高桥的西浜头、北蔡的中界村。不管哪种类型的城中村，在城市化过程中具有正负两重功能，既存在突出的经济、社会问题，也有它存在的合理性。其负功能在于作为城市异质的边缘，引发了环境卫生、治安消防、社会稳定等方面的问题，影响城市形象和品位，成为城市社会管理的重点和难点；其正功能在于为进城务工人员提供了廉价住房，降低人们进入城市的生活成本和营商成本，有力保障了村庄稳定、村民生活，成为原住村民、外来务工人员等城市弱势群体融入城市并转变为新市民的缓冲地带。&西浜头：浦东开发之后最早形成的城中村&西浜头地处高桥镇正中心，紧靠高桥港南岸，原属镇南村第8生产队。区域占地20亩（镇南村被征地之前，西浜头大约150亩），以居住为主，房屋总量超过2万平方米；居住4200人，其中户籍人口377户、1173人，村内有私营企业3家（1家改为出租房、1家半破产、1家勉强经营）、小学1所。西浜头是上个世纪90年代，随着外高桥保税区和周边区域启动建设，形成的最早一批城中村，可以说是浦东城市化进程以及城中村形成发展的一面镜子。与其他城中村相比，西浜头有其自身特点：从自然肌理来看，西浜头属自然村庄演化而来，这与北京、深圳等地的一些城中村，通过搭房建棚从城市空地上破土而出不同；从人口结构来看，由于离城镇中心较近、租金和生活成本低（每户10-12平方米，每月租金300－400元），外来人口聚集，登记在册的外来人口3000多人（不包括流动人口），是区域户籍人口的近3倍，人口倒挂突出，且有进一步加剧趋势；从经济结构来看，队域集体资产数量不大，没有产品经济和科技型企业，居民收入主要以房租为主（大约有1000间房屋用于出租，居民每月租金收入一般大概元，最多的超过8000元），租金占总收入的比重超过70%，属于典型的“食租阶层”；从管理体制来看，撤消村行政建制，没有农民户口和耕地，保留宅基地。&存在的问题：城中村的“逆城市化”&应该说经过10年多的改造，西浜头整体形象、居民生活质量都有了很大提高。但同时我们也看到，与全国其他城中村一样，由于人口来源复杂、居住密度大、基础设施差，这个在浦东开发开放之后最早发展起来的城中村，成为环境脏、乱、差的代名词，存在诸多与城市发展不协调的现象，这种反作用力直接影响了其城市化进程。这些问题主要表现在几个方面：安全隐患多。比如道路，村宅道路窄小，内部道路几乎没有，多是房屋间距充当行道，平均只有1.5－2米，车辆无法通过，路灯没法设立；对外道路也极不发达，数千人的城中村，只有一、两处宽度仅5米左右的对外联系道路。村宅中一旦发生火灾、出现危急病人，后果不堪设想。比如房屋，大多建于上个世纪70年代末和80年代初，采用的材料均是煤屑砖、黄泥、石灰、竹片楼板等，加上年久失修，漏水、裂缝、发霉等现象普遍。乱搭乱建严重。30多年前建房时，按照当时政策规定每人15平方米、10户为一幢。随着这些年来人口日益增多，村民们见缝插针、几经扩建，原来的平房演变成三、四层的楼房，建筑结构凌乱、门牌编号混乱、布局密集（目前人均居住面积不足5平方米，远低于新区36.2平方米的平均水平），形似“蜘蛛网”、“地道战”，给今后的拆迁改造工作带来较大难度，这也是城中村的一大共性。流动人口集中、复杂。西浜头居住的主要是外来务工人员，流动性较大（有其历史原因，处于镇与村交接之处，原是蔬菜区，加上村办企业发达，房屋大规模出租，外来人口一直较多）。登记在册的3000人中，超过60%是16-40岁的青壮年，70%为初中及以下学历，大专以上学历不足0.3%，素质偏低、层次不高（北京很多“城中村”，比如海淀区唐家岭、朝阳区南磨房乡居住的多是具有大专以上学历的“校漂族”、“北漂族”等），主要以团体集聚形式存在，卖菜、摆地摊、拉三轮，少数在附近小企业、小饭店打工。公共配套设施不足。与很多城中村一样，西浜头仍然保留着农村的原初布局, 村内的公共资源是按照原有村民数量配备的。当3倍于原村民数量的外来人员进入村庄以后，一份资源4人分，僧多粥少，教育、医疗、环卫、文化等资源供给严重不足。比如教育，仅西浜头就有100多名小学生和初中生（还不包括附近其他社区），目前村内仅1所小学，无法满足区域的教育需求。比如公厕，平均每2000人1个公厕的配置，显然捉襟见肘。影响社会稳定的因素较多。征地过后，农民失去土地，还有就业岗位、生活保障以及集体资产等，从而失去了低成本的生活方式和发展方式。随着近年来土地市场的活跃，农民享受不到土地升值所带来的利益，还需要付出转变就业方式、生活方式的成本，从而使不少失地农民的不满情绪和逆反心理上升，集体上访事件频发，处置不当直接影响社会稳定。城中村，这个离城市最近的农村，却往往“近水楼台难得月”，造成这种情况的原因是多方面的：根源是城乡二元结构。城中村集中凸显了两个城乡二元矛盾：城镇与农村的，本地户籍人口与外来人员的。核心是两个问题：土地和公共福利。土地的城乡分割决定了，政府只在城区范围建设现代基础设施、开发商业楼宇、引进现代产业等，城中村在很大程度上还处在“自城市化”过程（使用农村土地，必须以征收农民土地、实现农民集体土地的国有化为前提）；公共福利的城乡分割决定了，受户籍制度束缚，政府只向非农户籍提供福利，比如就业、医疗、最低生活保障等服务，外来人员无法享受“同城待遇”，城中村成为他们唯一可以承受的栖身之地。城市化转型不彻底，是城中村产生的一个原因。城市化改造不仅仅是城市人口比例增加和面积扩张，更要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。推进城市化改造，应当坚持硬件建设和软件建设 “两手抓”。但目前大多数的城市化更多停留在第一步，过多注重城市建成区规模的扩张而忽视了人口素质、管理体制等的提升和完善，即土地城镇化明显快于人口城镇化，一系列与之配套的体制机制没能跟进。另外，与公共管理缺失有关。城市化能否健康发展，对政府公共管理水平提出很高的要求。目前城中村存在的很多问题，公共基础设施的短缺，非法行医、无照经营的屡禁不止等，都与管理不到位或者缺失有关。城中村从“城市洼地”变成“管理高地”、“服务高地”，还有一段很长的路要走。&思考和建议&城中村是一面镜子，折射着一个时代的转型。在经济社会快速发展的背景下，城中村也面临一个急剧转型的要求，但绝大多数城中村还没有适应这种形势。村民身份的变化、管理体制、人口结构等的改变，都需要一段较长的适应期。针对浦东城中村实际，借鉴其它城市经验，从社会管理的角度需要进一步加强和完善：1、加强社会保障和困难救助。土地是农民保障的基石，城中村改造意味着村民的土地将被剥离，附带土地之上的收益、增值、继承等一系列权益将消失，这就亟需一系列社会保障制度补位。目前，包括新区在内的各大城区，现有的征地补偿政策不足以保障村民的长期生活，加上村民职业转变困难，难以获得等值的市民权利。比如社会保障方面，目前征地农民享受的“镇保”，其缴费水平、增长幅度和待遇设计与城镇职工的“城保”存在很大差异，养老保险尚未建立个人账户，计发办法也不同于“城保”，医疗保险只保住院和大病。党的十八大报告提出，要统筹推进城乡社会保障体系建设，整合城乡居民基本养老保险和基本医疗保险制度，逐步做实养老保险个人账户，实现基础养老金全国统筹，建立兼顾各类人员的社会保障待遇确定机制和正常调整机制。城中村改造必须坚持保障先行，在征地的同时，考虑好村民的社会保障，妥善解决好征地农民的生活出路问题。2、完善外来人口服务管理。浦东是上海外来人员主要导入区，外来常住人口223万、占新区常住人口42.2%，并且每年还以10万多的速度在增长，他们主要集聚在城中村，成为浦东开发开放一支不可或缺的重要力量。对这部分人群的服务管理，不少城市都开展了一些创新性做法，比如广州的引导式服务，调动屋主、企业、党团组织等多元化服务主体，以“柔性管理”助推外来人口生活融入；武汉探索出“以房管人”机制，按照“谁出租、谁负责，谁留宿、谁负责”的原则，全面掌握承租人、住宿人的生活和流动情况；上海通过建设农民工公寓或租赁房降低居住成本等。新区可以借鉴兄弟地区和全市的经验，多管齐下，逐步扩大外来人员享受教育、医疗、文化等公共服务的范围；通过完善租赁市场、挖掘存量房源等手段，多渠道解决外来人员住房问题；鼓励和引导外来人员参与社区事务等，创造条件促进公共服务均等化，努力破解新二元结构。3、加强村庄改造。城中村的产生是一个演变过程。可以预见，随着浦东城市化进程的推进，今后还会有更多的村庄成为城中村。就当前而言，加快村庄改造，对基本农田区域内的村庄进行全面综合整治改造，是统筹浦东城乡发展，加快改变城乡二元结构的重大举措，也是有效预防城中村产生的重要抓手。新区已从2010年起5年内区镇两级投入76亿元，涉及17个镇、230个行政村、20万农户，内容主要包括村宅道路改扩建、村宅桥梁改扩建、河道整治、污水治理、低压水网改造、村宅整治、绿化、公建配套等8个方面，重点抓好每年近4万户的改造工作，让农村、农户实实在在得到实惠。4、创新城中村开发机制。浦东城中村大多面积不大，但居民多、密度高、改造成本高（比如西浜头），目前新区和镇的财政压力非常大，建议加大土地、融资等政策突破力度，在开发主体上，可借鉴兄弟省市的做法，由镇里先行启动，引入社会主体共同参与开发，减轻政府资金压力；在获取贷款上，采取“房地分开”的审批模式，土地储备完成后即可取得权证（目前地块储备阶段不能单独核发“土地权证”，导致缺少抵押物而无法获取旧改项目贷款），以满足银行贷款条件，从而缩短资金滚动周期，降低开发成本；在房源建设和储备上，针对新区动迁房源结构失衡、分布不均等特点（比如高桥镇、高东镇等都是房源缺乏严重区域），通过推进就近安置房建设、增加原有土地容积率（全市一般不突破2.25）、扩大普通商品房收储量等办法，切实加大投入，满足城中村开发、重大项目建设等需求。5、健全法律法规。目前我国还没有一部关于城中村改造的统一法规，各个地方基本都是“一地一策”，如深圳出台的《深圳市城市更新办法》，温州出台的《温州市区旧村改造暂行办法》，武汉制定了《关于积极推进城中村综合改造工作的意见》等。就浦东而言，虽然有征地补偿、管理等一系列做法和措施，但由于还没有制定统一的专项地方性法规，各种做法之间难免出现“打架”现象。所以，从根本上解决城中村改造，建议通过区和市人大，制定新区的城中村改造法规。P（作者单位：浦东新区人民政府办公室）& 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城中村改造中农民土地财产权益保护问题的法律反思
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