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2015最新不动产登记暂行条例 集体土地所有权、土地承包经营权等都为登记对象
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来源：经济参考报　　发布时间： 9:10:18
导读：《经济参考报(微博)》记者日前独家获悉，《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网...
《经济参考报(微博)》记者日前独家获悉，《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。据权威人士透露，该条例共六章三十五条，将于日起正式施行。内容包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任。条例规定，集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。上述权威人士称，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。该人士称，条例还提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。他表示，这意味着除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享，以避免登记申请人重复提交。此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，共享制度是此次暂行条例最大的特色。在登记信息共享的基础上，可以保证交易信息、登记信息有效衔接，既可以理顺交易管理与登记管理的关系，又可以达到促进交易、维护交易安全、提高交易效率的目的，从更长远的角度看，也为今后诸多改革措施提供了基础数据来源。但康俊亮也指出，从目前条例规定来看，不动产登记信息联网互通实施难度仍较大。据了解，此前与不动产登记相类似的住房信息联网，经多年推动仍处“联而不通”的状态。除了登记信息共享，条例还对查询人做出具体规定。“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”上述权威人士表示。对此，康俊亮表示，对于权利人、利害关系人的认定还需立法进一步明确。例如从理论上看，房屋买卖当中的买方与该房存在利害关系，应可以凭卖方授权进行查询。继承关系的继承人也应有查询资格等。对于行政机关查询，康俊亮认为，相关行政机关查询不动产登记信息时，并不是可以查询所有信息，而是必须依照法律、行政法规规定的条件及程序，查询与履行行政职责有关的信息。《经济参考报》记者了解到，尽管条例于明年3月才正式实行，但地方相关工作已经快速展开。据统计，除了西藏、新疆、河南、重庆外，中国启动不动产登记相关工作的省份已达到27个。其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9个省份明确成立了不动产统一登记领导小组。广西11月13日发布《广西壮族自治区不动产统一登记工作方案》，明确2017年实行信息共享，依法公开查询；福建出台的《福建省不动产统一登记工作实施方案》提出，2015年6月底前，全省市、县(区)要基本完成不动产登记职责的整合，并按照国家和省里的部署，做好机构组建、工作融合、平台建设等工作，实施不动产统一登记。此外，还有不少省份相继启动不动产统一登记试点。例如贵州将在仁怀市、威宁县、白云区、七星关区、都匀市、松桃县、思南县等7个县(市、区)开展县级不动产统一登记制度试点工作；湖南则决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行启动不动产统一登记试点。(经济参考报)
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分析称不动产登记需长时间攻坚克难 国土部急了日 08:44 | 来源：百度乐居
据内部人士透露，国土部正在快马加鞭往前赶，推动不动产登记工作快速开展。但是，由于不动产登记工作还面临着机构整合、资料整合、队伍建设等众多难度较大的工作，因此推动不动产统一登记还需要较长时间的攻坚克难。
不动产统一登记工作迎来重大进展。
记者从国土资源部获悉，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)将于日起正式施行，同期还将颁布《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)。
国土资源部已经成立两大不动产登记工作机构。除今年5月成立的不动产登记局外，11月下旬经中编办批复同意，将中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。前者属于行政管理机关，负责政策制定，统筹协调；后者负责调查研究，提供技术支撑。
截至目前，各省级国土厅已基本完成不动产登记机构组建工作。并且国土部已率先在四川省泸州市开展了不动产统一登记示范点建设，争取在明年3月1日前完成机构组建、表册卡薄填写等成套工作的试水。
据内部人士透露，国土部正在快马加鞭往前赶，推动不动产登记工作快速开展。但是，由于不动产登记工作还面临着机构整合、资料整合、队伍建设等众多难度较大的工作，因此推动不动产统一登记还需要较长时间的攻坚克难。
记者获得的《条例》显示，对不动产登记的定义、登记种类、登记权利、登记薄记载事项、登记程序、登记信息的共享与保护、法律责任等做了明确的规定。
和今年8月15日国务院法制办对外发布的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》相比，由6章30条增加为35条。
对比可见，《条例》增加的条款主要有：对适用的登记种类进行了明确；除了国有林地和用海、用岛的登记外，中央国家机关使用的国有土地登记也由国土资源主管部门负责；规定不动产登记工作人员应有相应的专业知识和业务能力；不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，要依照物权法规定承担赔偿责任。
值得注意的是，变动较大的地方在于登记信息的共享与保护，这也是社会公众最为关心的部分。
与此同时，《条例》特别强调了各部门之间不动产登记信息的互通共享。不但将此内容改为单列成条，而且在原来国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的基础上，新增了财政部门。
新增规定，“涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施”，“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的”。
记者同时获得的《不动产登记暂行条例实施细则》(讨论稿，12月3日)显示，细则共15章196条，对登记种类、各项登记权利以及登记资料的查询、保护和利用等方面，进行了更为细化的规定。
据国土部内部人士透露，中国土地矿产法律事务中心“更名改姓”后形成两块牌子，一块是国土部不动产登记中心，还有一块是国土部法律中心。实施细则由国土部地籍管理司和国土部法律中心共同负责编制，即将递交国土部政策法规司，进入后续审议程序。
内部人士告诉记者，中国土地矿产法律事务中心不但“更了名”，而且还“改了姓”，注销了原有的自收自支编制，又从相关单位划拨了部分编制，转变成了约有60个名额的完全由国家财政全额拨款的事业编。
“改姓对地方刺激特别大。地方可以不用新成立机构，只要模仿着国土部，把培训中心之类的自收自支单位翻牌就行了。”上述人士表示，在地、矿系统合并后，地方一样有空余的全额财政拨款事业编，原来无法利用，如今中编办、财政部打破先例，地方省编办也就可以照批了。
如此一来，从中央到地方，有利于投入更多的人力和经费支持不动产登记的理论研究和技术支撑，推动地方县市加快组建不动产登记工作机构，推动不动产登记工作加速进行。
记者了解到，目前省级层面的不动产登记职责整合和机构组建已经基本完成。据不完全统计，启动不动产统一登记相关工作的省、市、自治区已接近30个。目前，部分省市已经着手编制地方层面的不动产登记暂行条例。
但是在前述国土部内部人士看来，推动不动产登记工作仍然任重路远。
其一，政府官员当前仍把不动产登记看成是行政权力抓在手里，而不动产登记其实是保护民事权利的。预计官员这种意识的破除还需要较长时间。
其二，机构的整合是很艰难的一个过程。职责整合涉及到很多部门，部门级别可能不一。而且涉及的人员可能又有全额拨款事业编、差额拨款事业编、自收自支事业编、合同工人等多种身份，把这些部门的人整合到一起比较棘手。
其三，资料的整合也需要很长的时间。因为过去登记分散在各个部门，互相间不通气，将来资料对接要进行实地核实，尤其是一块土地上可能有两三个证，处理起来也很麻烦。
其四，队伍建设也很急迫。“人类社会就两个权利，一个人身权，一个财产权，而财产权里边最大的权利就是不动产。保护这种权利，说多重要就有多重要。”上述国土部人士表示，不动产登记对于人员的数量和质量要求非常高，现有人员不足以支撑，下一步推动不动产登记官制度建设非常紧迫。
据国土部内部人士透露，按照改革总体精神，不动产登记试点需要国务院布置。国土部希望能从四川泸州示范点先积累经验，快速推动不动产登记工作。
按照国土部四年规划：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。可见，在面临诸多难题下，留给国土部开展不动产登记工作的时间并不充裕。
毫无疑问，不动产登记制度建设的主要目的是保护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权益。但是，尽管国土部和业内专家对此进行了多次解读，时至今日，社会大众对于此项工作的关注点依然放在了反腐、征房产税、降房价上。
“反腐和征房产税是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶尔去砍点别的东西，但老拿去砍，就把刀砍钝了，最后连菜都切不成了。”清华大学法学院副教授程啸接受记者采访时给出了形象比喻。
程啸介绍，本来在2007年物权法出台后，我国登记查询适当放开了。按照国土部和住建部规定，查询对象分为两类：登记结果和原始资料。登记结果的查询主体放得很开，任何人只要提供身份证明，提供被查询不动产的具体的位置，就能查到不动产的权利以及是否存在限制如是否抵押或者查封等情况。同时也不存在泄露别人隐私的问题，因为不允许以人查房。但是由于社会公众一直呼吁和寄望《条例》反腐，一些地方对于不动产登记信息查询的控制开始变得非常严格了。
记者注意到，《条例》规定除了有关国家机关外，权利人和利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。但是并没有明确界定“利害关系人”的范围。
在记者获得的实施细则讨论稿中，对利害关系人的界定是“因不动产交易、交换、赠与等涉及的利害关系人”。并且规定“社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息”。而所谓的“自然状况部分信息”在《条例》中规定，是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等。
在程啸看来，国外对于“利害关系人”的界定范围较为宽泛，记者出于调查采访需求、学者出于学术研究需求，都可被界定为利害关系人。另外，如果只是查询自然状况，对于查询者来说没有实质意义，至少要能够知道所有权人是谁以及有没有被查询及抵押。
“如果不公开、不透明，没法为广大民事主体所充分利用，可能最后就成为一个摆设了。”有业内专家同时担心，《条例》对于不动产登记信息的查询做了较多限制，并不利于不动产登记保护不动产交易安全和权益的主要功能的发挥。
虽然社会公众寄望通过《条例》实现反腐和降房价并不现实，但是这并不等于不动产登记制度建设对于房地产市场调控没有作用。虽然不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，但长期来看也意有所指。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，不动产登记的目的之一是对全国不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”，建立基础数据，大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性。
从《条例》将各部门不动产登记信息互通共享单列成条也可以看出，《条例》制定者的本意并不排除与调控未来房地产市场有关。
“但即便如此，短期来看调控房价也只能是不动产统一登记的辅助功能。此外，不动产信息实时共享还需要花费相当大的功夫和努力才能做得到。”程啸说。
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不动产为什么要登记——以1949年之后中国土地登记为例的历史考察
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