公房承租人变更怎么交供暧费?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2014-11-13 17:11 标签： 城市供暧
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一方将婚前承租的公房交回，于婚后调换的公房怎么分
根据相关婚姻法律法规及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，一方婚前承租的公房，离婚时，如果存在下述情况，双方均有权承租：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的； 　　（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的； 　　（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的； 　　（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的； 　　（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的； 　　（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的； 　　（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的； 　　（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的； 　　（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
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王现辉律师团队咨询热线：400-售后公房可上市交易 不成套公房仅可转让承租权
内容提要&售后公房可上市交易
&售后公房可上市交易 不成套公房仅可转让承租权
陈先生：上月，我通过中介看中一套二手房。在付了5000 元定金后，中介人员说，我和上家以后签订的是《房屋转让协议》，因为那套房子是公房。还说，上家和物业公司关系好，到时候把我换成承租人就可以了。我以前通过贵报了解到，有些公房是不能买卖的。来信请问，我现在该怎么办？5000 元定金还能要回来吗？
律师解答：本市公房的种类较多，有的是成套独用的，有的是非成套独用的；有是部队产权，也有的归宗教团体所有。如果是成套独用公房，那么公房承租人只要按照本市有关公房出售方案将公房转为售后公房，取得小产证后即可上市出售，否则承租人享有的仅仅是房屋使用权。根据《民法通则》第71条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。不仅如此，早在1999 年，市房地资源局就已经明令禁止买卖成套独用住房使用权，包括禁止中介从事成套独用住房使用权买卖的居间、代理和提供咨询等，不得挂牌、展示或者利用网站、刊物等刊登上述信息；同时禁止物业公司以任何形式转让其管理的成套独用住房使用权，并不得为成套独用住房使用权买卖办理租赁户名变更和入住等手续。
因此，成套公房的承租人只享有房屋的居住使用权，而不能擅自出售。从你来信反映的情况看，你和上家名义上是变更承租人，实质上进行的是公房买卖，这损害了国家的利益。根据《合同法》的规定，即使你和上家签订了《房屋转让协议》也是无效的，还可能会因此受到处罚。
由于你在交付5000 元定金之前，并不知道房屋是公房，因此不存在过错，上家或中介应当将定金返还给你。以后买房&下定&前，一定要注意查验上家的身份证明和小产证，以免带来类似麻烦。当然，你可以向上家提出，先由上家将公房转为产权房，至于由谁出资转产，你和上家可以协商确定，具体手续可以向房屋所在地的物业管理公司咨询。待公房转为产权房后，你和上家即可进行二手房交易。
如果是非独立成套公房，按照上海市有关规定，只能进行承租权的有偿转让，不能作为二手房进行买卖，即下家在向上家支付相应钱款后通过当地物业管理公司办理承租人的变更手续，取得承租权。需要注意的是，下家在支付这笔钱款时无法申请贷款，必须通过自有资金支付，因为向银行申请贷款的前提是要将房屋的所有权抵押给银行，对于非独立成套公房的买家来说，取得的仅仅是房屋承租权，而非房屋的所有权。
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离婚后，承租公房的一方未经配偶同意能否自行退租？　　岑讲武与王月于1998年登记结婚。婚后居住在男方承租的单位公房内，未生育子女。在共同生活的过程中，两人因性格不合，经常发生矛盾。2005年9月，双方协议离婚。2005年10月，岑讲武将公房退租。王月获悉后，向人民法院提起诉讼。
　　泉州律师点评：
　　王月的代理人提出，公有住房的承租权人一般限定于本单位职工范围内，但是，有正当理由与承租权人同住的人，例如配偶，因长期居住而对该房屋也享有一定权利。因此，一方处分公房承租权应当征得另―方同意，不得损害另一方的合法权利。对岑讲武承租的单位公房，王月依法享有居住权。岑讲武未经王月同意擅自退租，侵犯了王月的合法权益。请求人民法院判决撤销，由王月承租该公房。
　　岑讲武的代理人提出，公有住房承租权不同于一般民事租赁行为取得的房屋承租权，它是城镇国有单位在货币形式外分配给本单位职工的―种实物福利，具有人身专属性。因此，只有本单位职工才享有公房承租权，在法律规定范围内可以处分该权利，非本单位职工对以他人名义租住的公房不享有任何权利。基于此，岑讲武对于其公房承租权的处分并未侵害王月的合法权利。作为公房的承租八，有权退租。
　　关于离婚案件中公房的使用、承租问题，最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(日法发[1996]4号，以下简称《解答》)作出了具体规定。根据《解答》的规定，在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。
　　夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：(一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;
(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;
(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：(一)照顾抚养子女的一方;
(二)男女双方在同等条件下，照顾女方;(三)照顾残疾或生活困难的一方;(四)照顾无过错一方。
　　泉州律师认为：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。离婚时，一方对另一方婚前承租的公房克权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。
　　从现实层面来看，虽然公房承租是我国特殊时代的产物，并将随着市场经济的法制化和物权法的出台而逐步淡出历史舞台，但在我国相当一段时期内，此类问题和纠纷都会存在。我国行政机关、企事业单位对职工住房的分配方法，大多以男方为主考虑分房，女方在自己的工作单位一般很难分到住房。在通常情况下，即使女方是抚养子女的一方，男方单位也不可能在住房条件普遍紧张的情况下，将本单位的住房交由与本单位职工离异的妇女一方占有和使用。所以，离婚后女方及其抚养的子女往往被迫让出居住权。那么，茌法律上并非承租权人的配偶一方对于共同居住的公房究竟享有何种权利，法律应如何救济呢?其一，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续不足5年的，另一方在婚姻存续期间对共同居住的公房享有法定的居住权;在离婚后，可依法院调解或判决而享有一定期限的居住权。其二，在最高人民法院公布的上述《解答》中规定的八种情形下，不享有公房承租权的一方在婚姻存续期间对共同居住的公房享有法定居住权。在离婚后，可以依协商、法院调解或判决而享有公房承租权。一方承租的，对另一方可给予适当的经济补偿。
　　在本案中，岑讲武在协议离婚后未经王月同意，擅自退租公房的行为，无疑损害了王月的合法权益。尤其是最高人民法院在《解答》中已有明确规定，对夫妻双方均可承租的公房，应依照照顾抚养子女的一方、在男女双方条件同等情况下照顾女方、照顾残疾或生活有困难的一方以及照顾无过错一方的原则处理。在符合这些条件的情况下，岑讲武更不应凭借目前由自己享有的公房承租权，单方决定退购或退租，以此来断绝王月将来承租或居住该公房的可能性。因此，本案应判决撤销岑讲武的侵权行为。按照司法解释的规定，将该公房交由王月承租。
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- 提问时间： 16:19:05　律师回复数（1个）
请专家帮忙提供单位自管公房变更承租人的条件有哪些？需办理哪些手续？
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