开发商农村改造实验：项目换土地五不确定|开发商|农村改造|换土地_新浪财经_新浪网
开发商农村改造实验：项目换土地五不确定
　　王肖邦
　　[横溪街道向南京科赛返还了复垦盘活的100亩建设用地指标，但规定南京科赛只能按60万元/亩的价格转让其中50亩指标 ]
　　在南京市江宁区前石塘村，一家开发商花了五年时间，试图摸索出一个能让农民、政府和企业三方均受益，同时可向全国推广的开发模式。
　　这是一次自下而上、兼具野心和浪漫色彩的农村改造实验，如果从农民增收的角度来看，实验的结果称得上大获成功，而企业与地方政府在实验中，也一直寻找利益的契合点，虽然这一过程并非想象的那么容易。
　　“三赢”憧憬
　　这家名叫南京科赛旅游投资发展有限责任公司（下称“南京科赛”）的开发商，成立于2008年，控股股东为民企苏州科赛投资发展集团有限公司（下称“科赛集团”），持股52%，另两家股东是南京江宁区横溪街道办事处以及南京报业集团，分别持股30%和18%。
　　五年前，南京报业集团带着位于横溪街道的前石塘村项目找到科赛集团，提出合作开发的意向。
　　前石塘村位于江苏和安徽的交界处，原本是一座不起眼的村庄，距离南京市中心38公里，离马鞍山市区25公里，当地经济虽然落后，但也因此保留了完好的自然风貌，竹林似海，溪水清澈，赢得了“小九寨沟”的美名。
　　最初，当地政府希望科赛集团能够在前石塘村投资乡村旅游，但科赛集团董事长江喜科拒绝了这一建议。
　　“一方面，当地缺乏足够的景点资源，企业难以通过收门票赚钱，另一方面，如果承包做‘农家乐’，对企业来说成本又太高，‘农家乐’只适合当地农民做，因为对他们来说，房子、厨师、服务员都不要花钱。”江喜科告诉《第一财经日报》记者。
　　江喜科提出自己的设想，这是一个在他看来可以实现农民、政府、企业“三赢”的方案――首先，南京科赛完成基础设施建设，并对前石塘村部分村民破落的房屋进行改造和美化，打造成可供农民经营“农家乐”的场所。
　　然后，南京科赛对村里零散的房屋进行拆迁，腾出的宅基地进行流转和复垦，并将拆迁户安置在新建小区，从而盘活存量建设用地。最后，政府将200亩土地作为投资回报，返还给南京科赛。
　　按照这个构想，农民虽然流转出耕地，但通过经营“农家乐”，解决了日后收入来源的问题，同时拆迁补偿得到的新房，较原本的老房大幅增值，从而获得一笔财产性收入。
　　对当地政府而言，项目若能成功，民生得到改善，同时发展了旅游经济，带来政绩，而项目所在区域的土地也将随之增值，成为新的财政收入来源。
　　对企业来说，虽然承担了前期投入的风险，但最终可以从政府那里获得返还土地作为回报，日后无论将这部分土地转让或用作房地产项目开发，都有机会赚取一定的利润。
　　这是一个皆大欢喜的设想。2009年6月，前石塘村项目正式开工，江喜科踌躇满志。由于只是一个村庄的改造、开发，规模并不算大，科赛集团原本预计2~3年时间即可全部完成。但实际上，这场实验并没有想象的那样容易。
　　土地生财
　　事实上，科赛集团在前石塘村实验的改造、开发模式，在其他农村地区也有相似版本，被称作“项目换土地”。
　　类似的项目经常因为“口惠而实不至”，招致村民的抵制，并最终演变成强迫农民上楼的“圈地”运动。
　　前石塘村项目的不同之处在于，南京科赛预先设计了第三产业――“农家乐”的导入，以避免上述矛盾的发生。
　　“先为农民改造部分房屋，培训、扶持他们经营‘农家乐’，让这些农民获得实实在在的收入，只有农民真的能够不以土地为生，才会愿意‘上楼’。”南京科赛副总裁李冬宝说。
　　南京科赛前期为农民改造房屋、接通自来水并且建造污水处理设施，均不要农民出一分钱。在股东之一的南京报业集团的宣传推广下，前石塘村很快成为南京最受欢迎的自驾游目的地，当地农民通过经营“农家乐”，经济状况迅速得到改善。
　　好几户村民在经营农家乐一年之后都开上了小轿车。“项目开发前，前石塘村一户人家一年收入只有大约2万~3万元，但现在村里已经开业了60多家‘农家乐’，经营状况一般的‘农家乐’一年有十几万利润，而经营最好的‘农家乐’，一年的利润达到40万~50万元。”当地村民对记者表示。
　　在解决了农民生计问题后，南京科赛依据江苏省城乡建设用地增减挂钩的政策，开始着手土地整理，“把生地变成熟地，把不值钱的地变成值钱的地”。
　　南京科赛具体操作手法是对散落的农民房屋进行拆除，将腾出的宅基地复耕，同时新建安置小区，按照“拆一还一”的原则，补偿拆迁农民。
　　根据南京科赛提供的数据，公司实际复垦并验收合格的土地150多亩，建造安置小区用了57亩土地，从而节约出约100亩集体建设土地。而这100亩集体建设用地根据政策，可以在异地转换为100亩国有建设用地的指标。
　　“城乡建设用地增减挂钩政策，有三个特点：等量、异地、不占用征地指标。”“三农”问题专家卢水生解释。
　　按照南京科赛与横溪街道当初签订的协议，盘活的这100亩建设用地指标，加上横溪街道拿出的另外100亩建设用地指标，将作为投资回报返还给南京科赛。
　　然而就在前石塘村被评上省级乡村旅游示范村，所在区域的土地由此前无人问津到现在挂牌价达到150万元/亩之后，土地返还却并没能按照设想的时间表进行。
　　“一等就是三年。”江喜科告诉记者，在完成土地复耕验收后的三年，南京科赛迟迟没有获得200亩返还土地，这意味着，南京科赛对村庄改造工程、道路工程、给排水工程、绿化工程、景观工程等一共投入了1.3亿元，但企业尚没能进入投资回报期。
　　“由于缺少经验，在早期的项目换土地的地方实践中，往往存在‘五个不确定’，即政府协议中承诺给企业土地，但实际上给你多少不确定，什么时间给你不确定，在哪个地方给你不确定，土地最终的收益不确定，收益部分政府能分给你多少也不确定。”卢水生说，“要避免这种情况发生，就需要企业和政府在最初的协议中明确约定好。”
　　而南京科赛面临的土地返还问题，则是由于政策缺少适当的灵活性，由于南京规定全市范围内各项目完成复垦验收的土地，需要统一收储、挂牌，因此政府无法为南京科赛一家单独返还土地。
　　前石塘村项目眼看成了一项“无底洞”的投资，这让南京科赛不得不一再放弃或缩减最初的投资计划，其间公司资金一度出现困难，甚至无法按时向承包商支付工程款。
　　看着前石塘村成为新农村建设的样板工程，受到各界肯定，江喜科百感交集。他尝试以打报告的方式，希望政府能够尽早兑现承诺，解决企业的困难。
　　困难的局面直到去年底才稍稍得以缓解。横溪街道向南京科赛返还了复垦盘活的100亩建设用地指标，但规定南京科赛只能按60万元/亩的价格转让其中50亩指标，另外50亩必须留作自己开发，而这也是南京科赛迄今获得的唯一一笔3000万元收入。
　　虽然这3000万尚不足以平衡整个投资，“三赢”目前还是“两赢”的状态，但江喜科坚信自己探索的这一农村改造、开发模式方向没有错，“如果能够及时拿到这200亩返还土地，在前石塘村的农村改造尝试无疑是极其成功的，通过市场化的手段，不仅解决了农民增收的问题，还满足了政府发展经济的诉求。”
　　只是江喜科当初设想的“三赢”如今只实现了“两赢”，当农民和政府的利益得到实现后，主导这场实验的南京科赛，却只能继续等待政府兑现另外那100亩土地指标返还的承诺。
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河北衡水湖管委会以旧村改造、置换土地为主要内容的新农村建设进展情况&&&
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　　（1）试点引路。自去年3月份以来，多次组织有关部门、所属各村两委干部和村民代表赴山东学习考察，通过反复论证、座谈了解、入户走访、征求意见等活动，统一了干群思想。目前已确定将秦南田村作为该区新农村建设的试点，改造后可置换出约150多亩土地。（2）成立组织。明确由一名副主任主抓，成立了编制实施、拆迁安置、新项目开发编制立项、项目批地4个工作组，从编制项目、对外招商、吸引投资入手，加紧运作试点村改造建设有关工作。（3）逐步实施。根据高市长关于“衡水湖代管村改造市里也要支持，可一事一议，一村一议”的批示意见，该区正在编制试点新农村建设项目规划，报请市政府研究和相关政策支持。&&
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村庄建设、土地利用与农村产业发展的规划协调研究——以四川省彭州市葛仙山镇熙玉村灾后重建规划为例
【摘要】：城乡统筹与建设社会主义新农村的基础之一是村镇规划,村镇规划需要着眼农业现代化发展,立足解决村庄空心化问题,实现村镇规划、土地利用规划和农村产业发展规划合一,进行农村人居环境山、水、田、路、林、村综合整治,切实维护农民权益。文章以遭受汶川地震严重损害的四川省彭州市葛仙山镇熙玉村灾后重建过程为例,介绍了具体的"三规合一"的实现模式。
【作者单位】：
【关键词】：
【基金】：
【分类号】：F301.2【正文快照】：
自社会主义新农村建设开展以来,特别是随着城乡统筹工作的推进,对村镇规划的研究也取得了大量成果,如对城乡发展的机遇、挑战与应对的背景[1–2],村镇规划发展的阶段、趋势[3],村镇规划编制的现状、存在问题和完善措施[4–5],特别是在新的历史条件下,新农村建设的思路与原则
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