楼上玻璃自爆砸车 赔偿责任由谁承担？2021-07-02 10:23:50来源：福建法治报　　责任编辑：赵芳　　问：我家楼上住户家玻璃自爆，坠落的玻璃碎片砸坏了我与其他邻居停在楼下地面的车辆，请问侵权责任谁来承担?　　答：　　《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。据此，阳台玻璃爆裂坠落致损，若业主或使用权人无法证明自身没有过错，通常是需要承担相关侵权责任的，相反，若业主能够证明自身没有过错，即使其先行赔付，其亦有权向其他侵权人追责。　　楼上住户对其房屋窗户玻璃具有控制、管理权，应当尽到对房屋窗户的日常管理、维护义务。现房屋阳台玻璃破裂坠落致楼下车辆受损，楼上住户存在管理、维护不当的过错，应当承担侵权责任。同时，物业公司作为小区的物业服务企业系建筑物管理人，若尽到警示、检查义务，才能够视为已尽到合理的物业管理义务。因此，楼上住房与物业公司应该承担责任。

物业服务热线知识问答2016-08-10 腾讯大申网房屋维修篇1、什么是物业的全体共用部分？答：是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，例如：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归业主共有的设施设备。2、什么是物业的部分共用部分？答：是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，例如：一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。3、什么是物业的专有部分？答：是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。4、公有住房内部原始设施设备损坏需要维修，物业服务企业是否可以收取维修费用？答：公有住房内部原始配备的设施设备损坏，可以分为自然损坏和人为损坏。如果属于自然损坏的，应由公有住房的出租人或其委托的物业服务单位负责维修，承租人已缴付房租的，不另行收取费用；如果原始设施设备损坏属于人为损坏的，相关维修费以及材料费应由责任人承担，按照市场价收取。5、家中自接的水管发生爆裂，应该找谁维修？答：业主在自用部位自接的水管发生渗水、爆裂，业主可以自行维修或者委托专业单位维修。如果小区物业有维修能力的，业主也可委托物业企业维修，自行协商确定维修费用标准。6、阳台护栏生锈找谁维修？答：如果只是业主一家的护栏生锈需要维修或更换的，由业主自行解决，并承担栏杆的更新、改造费用，但是要确保样式和颜色与原来基本保持一致。如果整个小区进行外立面改造，需要更新阳台栏杆的，所需费用可以在小区维修资金中列支。7、若楼下业主发现楼上漏水进入其家中，到物业服务企业报修后，但楼上业主拒绝修理，请问这个责任该由谁承担？答：一般情况下，如需物业服务企业进入楼上业主家中进行维修时，楼下业主或物业服务企业应事先告知楼上业主，相关业主应给予必要的配合。楼上业主不予配合的，可以请居委会同物业服务企业进行协调。根据《上海市住宅物业管理规定》第六十九条规定：需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当予以配合。造成共有部分或者专有部分损失的，责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。如果当事人拒绝配合，经相关方面做工作仍不配合的，可以通过诉讼渠道，请司法部门判决排除妨碍。8、房屋外墙与屋面发生漏水，导致内墙和天花板受损，应由谁出资维修自用部位的损坏？答：根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条规定：“物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担，(1)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；(2)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；(3)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。”因此，若业主的房屋仍处在开发商保修期内，外墙以及内墙维修应由开发商负责，费用由开发商承担。若业主的房屋已超出开发商保修期的，外墙维修费用经业主大会表决可由维修资金列支；实践中，内墙维修费用一般由业主自己承担。9、请问哪些急修项目维修是不需业主大会或业主小组决定，就可由物业服务企业直接维修？答：（1）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；（2）给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；（3）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；（4）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；（5）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。10、房屋应急维修包括哪些项目？答：险：房屋结构及其附属设施、设备构件损坏而发生的危险（房屋结构性损坏；室内平顶粉刷层脱落；楼地板、扶梯踏步板断裂；阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；外墙饰面大面积起鼓脱落）。漏：房屋漏水严重影响居民生活。堵：下水管道、污水管道等设备堵塞造成溢水，严重影响居民生活。水：水箱水泵、水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水。电：室内线路故障引起的停电和漏电。其他：其他一些严重影响居民生活的房屋突发性事件。11、物业服务企业接到报修后，多少时间内予以解决？答：接到电梯故障引起人员被关报修的，应在30分钟内到场处理；其他急修项目报修的，小区内设有管理处，应在30分钟到场处理；未设管理处，应当在2小时内到场。急修24小时内解决，一般修理项目，72小时内解决。中、大修项目可先采取应急措施，安排计划后予以解决。12、什么是危房？答：根据建设部发布的《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指，“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”认定危房，需有资格的专业鉴定单位分析、判断出具书面报告。物业管理篇1、非机动车停车库及其收益是否归全体业主所有？答：非机动车停车库建造分两种情况：一是按照规划配建的；二是后期建造的。根据上海市物业管理规定第39条第三款规定：物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。小区地面和道路归全体业主所有，经相关部门批准，占用小区地面或道路建造的非机动车库，停放车辆收取的停车费，扣除管理成本（含管理单位报酬）、税金之外，其收益归业主所有。2、在未成立业委会的小区，物业服务企业设想在公共道路上划分停车位，缓解小区内停车位供不应求的矛盾。请问要走怎样的程序方可操作？答：物业服务企业可以向居民委员会或所在地街道提出方案，在居民委员会或所在地街道的指导下完成业主意见征询工作，只有经专业部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可进行划分，但划分的停车位不得占用消防通道，有碍通行。3、小区内路灯设施用电是物业服务企业还是全体业主承担？答：商品房小区内路灯设施用电应由业主承担，通常包含在物业费中。售后公房的路灯设施用电2015年9月1日前，可在三项维修资金中列支；2015年9月1日起，该费用不得在维修资金中列支，可由业委会或由居（村）委会组织征询全体业主意见后与物业服务企业协商确定经费来源。4、小区内发生失窃事件，物业服务企业应承担何种责任？答：根据上海市高级人民法院民事审判的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》：物业服务合同所约定的保安服务，仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业服务企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业服务企业的，经审理，如果物业服务企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。如果物业服务企业未尽到义务，或者业主、使用人与物业服务企业另有约定的除外。5、车辆停放在小区路面上被盗，物业保安应负责任吗？答：首先看与物业服务企业是否签订车辆管理合同，如果有，物业服务企业没有履行合同内相关内容的，物业服务企业应承担相应责任，同时应查阅物业服务合同的相关约定，如物业服务企业没有按照合同约定履行相应的公共区域秩序维护义务，物业服务企业也可能要承担相应责任，协商或调解不成的，当事人可通过司法途径解决。6、小区内陆下车库是否可以外租给别人提供洗车服务？答：如小区需要利用地下车库提供洗车服务，可向物业服务企业或业委会反映。有约定的按相关约定管理；无约定的，经征询地下车库业主同意（属于全体业主共有的，应按规定征询全体业主意见），在确保小区地下车库正常安全通行和车辆停放的前提下，办理相关手续后方可实施。7、商品房信报箱损坏由谁负责维修？答：信报箱是房屋设施设备的一个组成部分，信报箱的维修和更新根据小区业主大会的决议可使用维修资金。如系业主自身使用原因损坏的，维修费用由业主自行承担。8、小区还没有成立业主委员会,如何才能有效监管小区的停车收益呢？答：物业服务企业应当定期公布小区的停车收益情况，接受业主的监督，业主对公布的停车收益情况有异议的，可向物业服务企业查询。9、如地下车库产权是属于开发商的，那么是否也应该交纳相应的维修资金及管理费呢？答：凡单独确权的车库产权人应当按规定缴纳维修资金。开发商应当缴纳地下停车库物业管理费，具体标准以与管理该小区的物业管理企业合同约定来确定。10、业主反映小区树木影响采光该如何处置？答：居住区的树木影响居民采光、通风和居住安全的，业主应向业主委员会提出修剪请求，经业主委员会组织相关业主或业主小组讨论同意，委托绿化养护单位按照有关技术规程组织修剪。11、前期物业服务企业管理期间地面停车位的收入是归前期物业服务企业所有，还是归全体业主所有？若归全体业主所有，是否要扣除管理成本？管理成本是如何计算的？有无标准？答：公共停车位的收入扣除必要的管理成本后归业主共有，管理成本按停车的区域、停车设施设备的配置和停车管理人员的配备在《前期物业服务合同》当中进行约定。如未约定，业主大会成立后，物业服务企业根据测算后的管理成本，与业主大会协商确定。12、请问小区的机动车停车费是否应归物业服务企业所有？答：小区停车收费的归属权应根据停车区域的权利人来确认，如果利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要；如果车是停在他人（包括开发企业）拥有产权的机动车停车库，则收益归车库的产权人所有。13、对于车位非常紧张的小区，小区没有车位的业主需要临时停车，可以占用别的业主租赁的停车位吗？答：正常情况下，不可以占用其他业主租赁的固定停车位（指可以出售产权的车位）。小区地面停车的规则，应由小区业主公约进行约定，并按约定管理使用。14、室内公共排污管装修时被封住了，现物业服务企业表示需要敲掉墙砖才能维修，事后物业服务企业是否该出费恢复装修？答：由于排污管属于公共设施设备，业主在装修房屋时就应该要考虑到公共设施设备的维修和检查，留有检测口。对于未留有检测口而造成维修时敲掉业主装修的，修复费应由该业主承担。15、包干制的居住小区，物业费涨价需要对物业服务企业进行账目审计吗？答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。由于小区物业收费已取消政府指导价，物业费是否提高以及账目是否需要审计，均由小区业主大会与物业服务企业协商决定。16、物业服务企业是否可以拆除小区内原先设立的垃圾房？答；小区内设立的垃圾房，在小区建设规划中已明确位置、结构和规模。规划中确定且已建设好的建、构筑物，物业服务企业无权擅自拆除。17、物业服务企业资质秘钥遗失，可以去哪里补办？答：业务受理范围：密钥损坏或遗失后的补办、密钥登录使用的操作指导。18、居民要看物业服务合同，物业服务企业不给其看怎么办？答：已经成立业主委员会的小区，可咨询业主委员会。没有成立业主委员会的小区，业主在购房签定购房合同时，开发企业提供过前期物业服务合同文本，业主可以查阅相关内容。19、通过哪些途径可以查阅到小区平面图纸？小区业主：可翻阅自家房屋产权证，里面有小区平面图纸以及其所在单元的房型图；业委会或物业服务企业：可至开发企业处查询，或者去城建档案馆查询。20、通往顶层公共平台的门是否应该上锁？答：首先确认该处是否为消防逃生通道。如果是，则按消防相关规定，不得上锁。如果不是，物业应将通往屋顶水箱的上人孔关闭，并做好双人双锁。21、物业服务企业要求预收一年的物业服务费是否合理？答：业主有按照物业服务合同按时缴纳物业服务费的义务。物业服务费按月收取，经与业主约定物业服务企业可以预收，预收期一般不得超过3个月。22、小区内的消防设施设备超过使用年限，怎么办？如果需要添置，费用由谁承担？答：小区内消防设施设备缺损的，物业应及时添置和维修。需使用维修资金或小区公共收益的，应按相关流程操作。如果灭火器在有效使用期限内压力不足，应及时补充，所需费用按照物业服务合同的约定执行。白蚁防治篇1、什么是白蚁？白蚁，是地球上最古老的社会性昆虫，距今已有二亿五千多万年的历史，是世界五大害虫之一。白蚁危害涉及房屋建筑、园林绿化、水库堤坝、通讯、交通、工农业生产等各个不同领域，具有广泛性、隐蔽性和严重性三大特征。俗称 “无牙老虎”。2、常见白蚁有哪些？目前上海地区的有害蚁种主要有家白蚁（台湾乳白蚁）和散白蚁二种。其中散白蚁又分黄胸散白蚁和黑胸散白蚁。3、白蚁是蚂蚁吗？白蚁不是蚂蚁。白蚁与蚂蚁截然不同。首先，它们在昆虫中的分类地位不同，白蚁是等翅目昆虫，蚂蚁是膜翅目昆虫；其次，虫体形态差异明显，白蚁腰粗，蚂蚁腰细；白蚁的工蚁、兵蚁多为乳白色，蚂蚁多为黄色、褐色、红色、黑色；再次，二者食物喜好不一，白蚁主要取食木材和含纤维素的物质，蚂蚁食性很广，分肉食性和杂食性。通常我们会在每年的3至6月间，见到白蚁的有翅成虫大量出飞。请注意，其显著特征是天气较闷热时，在短时间内大量出飞，出飞后的有翅成虫的翅膀极易脱落，因此出飞地附近有大量脱落的翅膀。蚂蚁则不会有这样的现象。4、白蚁有什么生活习惯？它的食物来源是哪些？白蚁的生活习惯可总结成四喜四怕，即喜湿怕冷、喜温怕涝、喜暗怕光、喜静怕震。它的食物主要来源于植物和木材的纤维素和半纤维素，以植物性纤维素及其制品为主食，兼食真菌等。办公场所、家庭装修的木构件、图书、文件、纸制品及衣物等都是白蚁很好的食物。5、白蚁的传播途径有哪些？（1）婚飞：每年3至6月闷热的傍晚长翅繁殖蚁飞入室内筑巢。（2）爬入：通过地下蚁道经墙壁、地面裂缝或木门框进入室内觅食、筑巢、爬行距离可达100多米。（3）带来：如搬家，商品、木材等的运输都有可能将白蚁从异地带入。（4）残留：即原有房屋地基内留有白蚁，施工时未发现或清除干净，这样就留下白蚁危害的隐患。6、白蚁主要危害有哪些？（1）房屋建筑： 木结构、砖木结构建筑，正梁或横梁与墙的交接处；门窗角、窗框角；楼梯与地相连的木柱；木板批档（天花板）的夹层中；地板下面横木与墙的交接处；骑楼下方的木柱内；与空心砖柱相连的横梁；久未搬动的木箱、木柜等；阁楼底下横梁与墙的交接处。砖混、钢混结构建筑，也能产生白蚁危害，白蚁通过建筑物的各种缝隙、管道等侵入建筑物内，造成各种危害。（2）文物古建筑的木结构等。（3）棉、麻制品：白蚁特别喜欢棉、麻、丝、毛等天然的织物。（4）多种名贵食物和中药材：如：灵芝、天麻、茯苓、香菇、人参、竹笋等。（5）电线电缆：环绕各种线缆的大量白蚁聚集活动或形成的蚁巢，由于蚁酸等各种分泌物及白蚁活动等共同作用，会对电力通讯线缆等产生蛀蚀等破坏作用，造成电力通讯中断等各种危害。（6）纸张制品：白蚁喜食书刊报纸、文书档案、票据、钞票纸币、古玩字画、包装纸盒。（7）花草树木：白蚁对室外花草树木也不会“嘴软”。（8）水库堤坝：“千里之堤，溃于蚁穴”，白蚁常造成堤坝管涌，甚至决堤，洪水造成堤坝管涌决口大多为堤坝体内部存在白蚁巢穴、蚁道所致。7、怎么发现白蚁？（1）看房屋是否有蚁路、分飞孔等白蚁活动的外露迹象。白蚁怕光，通常它只在木质构件的内部运行，并形成蚁道，而构件的表面几乎看不到其活动的迹象，等到木构件表面出现异状，实际内部已经蛀空。但白蚁的活动往往也会露出蛛丝马迹，例如它偶尔会在墙面等处留下活动的蚁路，分飞时在分飞部位留下分飞孔。（2）看是否有白蚁分飞。一年中，2至6月份，是上海地区三种主要危害白蚁的繁殖期，在此期间大量白蚁集中由窝中飞出，落地后交尾，随后潜入泥土中或各类不易发现的阴暗处，筑巢繁殖。（3）定期检查长期堆放不动的物品，看是否有白蚁危害。长期堆放不动的物品常常会引起白蚁危害。因此，居民要注意观察白蚁的上述三种现象，以确定自己居住、工作的场所是否有白蚁。8、我家中发现白蚁危害应该怎么办？居民家中发现白蚁危害，应及时联系白蚁防治企业，让专业技术人员上门为您处理。要妥善保护好蚁害现场，不要随意搬动、破坏蚁路、蚁巢，更不要使用“雷达”等杀虫剂去喷洒或用火烧，盲目地自行消杀只会惊扰白蚁，使之四处逃匿，扩大其危害范围。9、最近我家发现许多类似蚂蚁一样的虫子飞出来，是白蚁吗？通常我们会在每年的三至六月间见到白蚁的有翅成虫大量出飞。请注意，其显著特征是天气较闷热时，在短时间内大量出飞，而且出飞地附近有大量脱落的翅膀。若无法分辨其是否是白蚁，可以带些样本到白蚁防治企业，请专家为您鉴定一下。10、隔壁邻居曾发生白蚁危害，我家是否会受影响?有可能。由于白蚁会通过飞、爬、带等方式扩散，你家距离白蚁危害源较近，受到白蚁危害的可能性较大，最好及时采取全面的预防措施，以杜绝蚁害。11、房屋产生白蚁危害的原因是什么？（1）房屋地基土壤内原来存在白蚁；（2）房屋附近有白蚁巢穴；（3）灯光诱集分飞的长翅繁殖蚁前来定居营巢；（4）房屋内使用的木质材料本身已被白蚁危害。12、白蚁从地下侵入现代房屋建筑的渠道有哪些？（1）沉降缝；（2）伸缩缝；（3）进入室内的地下通讯线缆、地下管道等；（4）墙砌体中各种砂浆中的缝隙等。13、将被白蚁破坏的木门、窗框更换后就没有蚁害了吗？如果在更换前不采取必要的防治措施，白蚁危害会依然存在。因为在墙体和泥土中，还有大量的白蚁存在，如不进行全面的防治，那新安装的木门、窗框就正好成了白蚁的新鲜食料。14、为什么现代高楼大厦还有白蚁危害？白蚁在大自然中分布广泛，建筑物外的空地、花园及室内装修材料等处都可能隐藏着白蚁。它们可以经过分飞、人为携带等方式进入建筑物内，还可以通过伸缩缝、墙缝、各种管网通道直接爬入建筑物内，甚至还穿墙打洞，强行攻入建筑物内部。建筑物内冬暖夏凉，装修木构件繁多，白蚁喜欢这种有吃有喝的生活环境，所以白蚁对现代建筑同样也有危害。15、装饰装修为什么要进行白蚁预防？随着居住条件的不断改善，室内装饰装修为白蚁提供了丰富的食物，加之空调的使用为白蚁提供了适合的生活温度，使房屋更加容易遭受白蚁危害。16、在白蚁分飞季节，将飞出来的有翅成虫消灭光，就不会再发生白蚁危害了吗？不然。在上海地区成熟的白蚁群体一年基本上只出飞一次，但出飞的有翅成虫只占白蚁群体的5-10%，分飞后蚁群活动依旧，秩序井然，蚁王、蚁后、工蚁、兵蚁各司其职，继续产卵、繁殖、修路、造桥，不断袭击新的目标，继续造成严重危害。消灭有翅成虫，只能防止白蚁四处蔓延，建立新的群体，对原有的蚁群影响不大。所以，不能只消灭有翅成虫，应全面灭治窝藏在危害物内的蚁群。17、白蚁分飞季节，防治人员施药后若干天内仍有白蚁陆续分飞，如何解释?这属于正常现象。由于白蚁群体中的有翅成虫羽化过程并不一致，导致在其出飞时不能一次性地完成分飞，可能还有部分的有翅白蚁留在巢体及各种构件内，虽然已进行了白蚁灭治药物处理，但由于时间短，加之有翅白蚁基本上不取食，这类白蚁受药物的影响较小，故不会在施药后立即死亡。因此，有时施药后若干天内，若天气较闷热，有翅成虫仍会分飞。此外，在防治人员施药之前，若住户已经用家用杀虫剂自行处理，也会惊扰白蚁，导致白蚁分若干次陆续地分飞。18、住户日常预防措施有哪些？（1）采取通风、透光、干燥等措施来消除室内潮湿（2）经常打扫，清除一切能诱集白蚁的垃圾废品（3）楼梯及阴暗角落不堆放杂物（4）室外场地尽量不要堆集枯枝、弃物或建筑木材（5）加强装修中木材、木制品等检查19、白蚁防治药剂有何要求？白蚁防治的药剂及其使用应符合国家相关规定。提倡使用高效低毒的环保灭蚁药物。白蚁防治药剂应具备《农药登记证》、《农药生产许可证》和产品质量检验标准等三证。严禁使用已被国家相关部门禁止使用的氯丹、灭蚁灵等持久性有机污染药物；严禁使用剧毒药物三氧化二砷(俗称砒霜)；不提倡使用毒死蜱。20、白蚁防治施药结束后住户应注意哪些安全事项？（1）通风：白蚁防治施药结束后，住户应开窗通风，保持室内空气流通。（2）若双手或身体其它部位接触到药剂，应及时用肥皂清洗，严禁误食。21、白蚁灭治过程中，是否一定要挖到蚁巢并捉住蚁王、蚁后才有效?不一定。虽然蚁王、蚁后在白蚁群体中专司生育，但若把它们捉住或杀灭，群体中还会产生补充型蚁王、蚁后。如采用挖巢方式不但消耗大量的人力、物力，而且还可能对房屋结构造成破坏，并不可取。目前的药物处理完全可以控制白蚁危害，起到良好的防治效果。22、白蚁能否被完全消灭？白蚁经过长期的生存演化，具有极强的适应能力，而且数量众多，很难被完全消灭。住户只要采取综合的白蚁防治措施，就可防止白蚁危害。维修资金篇1、专项维修资金的使用范围？专项维修资金应当用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但属于人为损坏的，应当由责任人承担。根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用不能在维修资金中列支，如日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗费和养护费等。2、使用专项维修资金需要经过什么样的程序？专项维修资金的使用方案，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会应将物业服务企业编制的维修实施方案，在物业管理区域内公示，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组表决，并公告表决结果。业主大会应当委托物业服务企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。3、业主如何监督维修资金的使用情况？（1）开户银行每年4月份向业主寄送年度结存单。（2）小区每半年公布一次账目。业主如有异议，可向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单、发票原件和按户分摊情况。4、何为商品住宅维修资金“三审”制度？专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。5、商品住宅首期维修资金交纳有哪些标准和手续呢？根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，商品住宅首期维修资金由房地产开发企业和购房人交纳，交款的计算公式为“交纳金额=房屋建筑面积×单位建筑面积成本价×交款比例”；当前单位建筑面积成本价为1295元/平方米；交款比例按照房屋是否配备电梯，分为两种：有电梯的住宅，开发商为4%，购房人为3%；无电梯的住宅，开发商为3%，购房人为2%。购房人在交纳首期维修资金前，应向房地产开发企业领取《商品住宅维修资金交款通知书（购房人专用）》，然后到交款通知书上指定的银行进行交款，并取得银行出具的维修资金交款凭证。房屋所在小区已成立业主大会并开立维修资金账户的，交款通知书应向业委会和委托的物业服务企业领取。6、如何补建或再次筹集专项维修资金？未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；业主大会也可以决定由业主一次性交纳。配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。目前，商品住宅交纳专项维修资金，每平方米建筑面积成本价按1295元计算。7、小区公共收益如何使用？利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需求。8、业主大会开户需要哪些材料？根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十一条、《关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知》（上海银发[2006]136号），业主大会开立银行账户需要提供以下材料：（1）《业主大会、业主委员会备案证》；（2）《开立单位银行结算账户申请书》；（3）业主大会财务专用章（或公章）、业委会主任和副主任印鉴；（4）业主委员会负责人的身份证件，如授权他人办理的，还应出具业主委员会授权书及被授权人的身份证件；（5）《物业服务合同》；（6）《商品住宅维修资金委托管理合同（业主大会专用）》（商品房适用）；（7）《业主大会开户通知书》（区县房管局维修资金管理办公室提供）（商品房适用）。9、维修资金增值有哪些具体规定？小区维修资金在保证正常维修的情况下可根据实际情况存储定期存款，但期限原则上不要超过业主委员会的任期。10、维修资金业主大会账户的结构是怎么样的？为保证小区业主共有资金安全、有效的管理，业主大会开立的银行账户分设了“维修资金”、“小区公共收益”和“工作经费”三个子账户，分别核算住宅专项维修资金、小区公共收益和业主委员会工作经费。11、哪些费用不能在维修资金中列支？（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（2）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（3）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。12、哪些动用维修资金的工程需要审价？（1）业主大会尚未成立期间的维修工程；（2）物业发生紧急情况下的维修、更新和改造；（3）物业维修、更新和改造费用超过5万元的（含5万元）；（4）业主大会认为应当审价的工程，《管理规约》中约定需要审价的工程。13、业主大会成立前实施一般维修工程项目的程序是怎么样的？属于共用部分维修项目的，由居（村）民委员会按照规定对物业服务企业提出的维修实施方案组织业主征询意见，并将表决结果在物业管理区域内公告。经全体或部分共用部分业主依法讨论通过的维修实施方案，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询后，依据咨询意见组织实施维修。14、业主大会成立前实施紧急维修工程项目的程序是怎么样的？物业发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案。除可以按一般维修的程序组织实施维修外，也可以持下列申请材料直接报物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门审核：（1）《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》；（2）相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料，如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等。区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请资料5日内，对上述材料进行审核。审核同意后，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。15、墙面、屋顶的广告租赁权究竟谁说了算，建设单位，物业服务企业，还是业主？《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所以权或者使用权、建设单位不得擅自处分。16、底层业主该不该承担电梯更新费？根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使专有权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯作为房屋的附属设备，属于该幢房屋的共有部分，尽管底层业主往往不使用电梯，也无需支付电梯运行费，但仍应承担电梯的维修、更新、改造和养护费用，这是基于建筑物区分所有权派生的，是业主应尽的业务。17、业主如何查询自家商品房的维修资金余额呢？可以登录962121官方网站上注册业主信息后可查询。业主需要提供房屋的18位产业代码，该代码可以从当初交纳维修资金时银行出具的《交款凭证》以及每年小区业主大会开户银行发放的结存单上获得。也可以向所在小区的物业服务企业、业委会查询。18、小区维修资金记账主体有哪些？（1）委托物业服务企业管理的小区，由物业服务企业对住宅专项维修资金、小区公共收益和业主委员会工作经费进行财务管理。（2）业主自行管理的小区，业主大会可以委托有资质的中介机构（代理记账机构）对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理。19、房屋发生转让时，专项维修资金如何交割？原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付，物业服务企业负责出具“维修资金交割单”；当事人另有约定的，从其约定。公房管理篇1、公有住房承租人死亡的，如何变更租赁户名？根据《上海市房屋租赁条例》、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）及《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公有住房承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，提供不一致的证明材料，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。公房承租人死亡的，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致的，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，提供不一致的证明材料，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。2、公有住房的承租人户口迁离本市的，如何变更租赁户名？根据《上海市房屋租赁条例》、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）及《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公有住房的承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。3、哪些人符合公有住房共同居住人的条件？《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。“实际居住生活一年以上”，是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外。“特殊情况”，是指承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难 (目前申请廉租住房面积标准为人均7㎡) 。4、哪些情形下公有住房不得变更租赁户名？答：《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第一条的规定，承租人有以下情形之一的，不得变更租赁户名：（一）欠租未缴清的；（二）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；（三）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；（四）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；（五）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的；（六）法律、法规和规范性文件规定的其他情形。5、在因当事人之间协商不一致，而由出租人确定承租人的情况下，如果对出租人确定的承租人资格有异议的，怎么办？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公房承租人死亡或者承租人户口迁离本市的，在当事人协商不一致而由出租人确定承租人的情况下，如果当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。（有异议的当事人提起诉讼时，以出租人确定的承租人为被告）6、公有住房如果需要分列租赁户名，应当符合哪些条件？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第二条第一款，分列租赁户名应当同时符合以下条件：（一）申请各方均具有本处常住户口且已户籍分户；（二）申请各方已按煤气公司规定分户安装使用煤气灶；（三）申请分户的房屋必须具有完整的使用功能，有合用卫生间和灶间；（四）申请分列租赁户名的各户住房具有固定维护结构、可以独立使用并能分间居住，单间使用面积不低于10平方米，且人均居住面积不得低于本市当年度公布的申请廉租住房面积标准；（五）申请前无欠租。7、哪些情形下不得分列公有住房租赁户名？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第二条第二款，公房或公房承租人有下列情形之一的，不得分列租赁户名：（一）独用成套的公房；（二）已经市政府认定为保护、保留建筑的公房；（三）已列入成套改造的公房；（四）核发建设用地规划许可证已确定拆迁范围内的公房；（五）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；（六）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；（七）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；（八）承租人与共同居住人对分列租赁户名未协商一致的；（九）承租人和共同居住人为夫妻或者父母与未婚子女组成的核心家庭、单亲家庭。8、公有房屋合用部位如何使用？根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第七条，公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当会同有关部门在30日内协调处理，并出具书面意见。除持强占用和任意占用合用部位，影响相邻承租人正常使用的应予调整外，一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的，出租人可适当调整合用部位的使用。9、对公有居住房屋转租有何规定？《上海市房屋租赁条例》第三十一条规定，公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。《上海市房屋租赁条例》第三十六条规定，公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条规定，公有居住房屋转租的，承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。承租人将非独立成套公有居住房屋转租，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有：（一）将承租的房屋部分转租，增加合用部位使用人的；（二）将承租的房屋转租用于集体宿舍，增加合用部位使用人的；（三）其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。承租人转租公有居住房屋，影响相邻使用人对合用部位正常使用的，相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的，相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。10、公有非居住用房转租，出租人是否可以向承租人收取转租收益？有何标准？《关于贯彻实施的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条规定，公有非居住房屋转租，应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。11、对公有住房差价交换的当事人资格有何规定？《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第一条规定，本市行政区域内进行差价换房的公有住房，包括居民承租的直管公有住房和系统公有住房、本市行政区域内单位承租的（或单位保留承租权的）公有住房。无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。12、公有住房差价交换有哪几种方式？《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发[1999]4号）第五条规定，差价换房可以采取下列方式：（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；（三）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第二条第二至第四款的规定，凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房（以下简称可售公有住房），只可以按上述第（一）种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第（二）、（三）种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品住房或其他住房所有权的，则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房（以下简称不可售公有住房）可以选择上述三种方式进行差价换房。承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的，均应按上述规定方式办理。13、对公有住房差价交换，有哪些方面的限制？《上海市公有住房差价交换试行办法》第六条规定，独用成套的公有住房，只允许采取公有住房承租权与公有住房承租权交换的方式进行差价换房。《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发[1999]4号）第七条规定，下列公有住房不得进行差价交换：（一）整幢独用的花园住宅；（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；（三）产权不明晰的；（四）在户籍冻结地区内的；（五）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；（六）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；（八）依法代管或需要用于落实私房政策的；（九）依法应当由出租人收回的。根据《上海市公有住房差价交换试行办法》第八条、第九条第一款、《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第二条第五款的规定，承租居民进行差价换房必须符合下列条件：1、差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准。2、承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意。3、承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第十一条第三款规定，代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。14、在哪些情况下公房出租人可以解除租赁合同？《上海市房屋租赁条例》第二十条第二款规定，承租人未征得出租人同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。《上海市房屋租赁条例》第二十三条第三款规定，承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。（《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第九条规定，2000年7月1日之前，公有房屋承租人拖欠租金累计已满6个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。2000年7月1日起，公有房屋承租人拖欠租金累计满6个月的，适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。）《上海市房屋租赁条例》第二十八条规定，因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复，承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同。根据《上海市房屋租赁条例》第三十一条的规定，公有居住房屋承租人转租房屋，未在签订转租合同前书面告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。根据《关于贯彻实施的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条的规定，公有非居住房屋转租，未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。15、公房租赁关系终止时，承租人如何腾退房屋？《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第十四条规定，公有房屋租赁关系终止时，原承租人应在出租人给予的期限内将房屋腾空交还出租人，在此期限内，承租人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。未经出租人同意逾期返还的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费，使用费的标准应当不低于市场租金。《上海市房屋租赁条例》第四十五条第二款规定，房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。16、对《租用居住公房凭证》换发的范围有何规定？根据《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》（沪房地资[2007]637号），解放时收归国有的和政府、单位分配给职工的，且租金按照市政府规定的租金标准执行的居住房屋，需换发新版《租用居住公房凭证》。代管产、代经产和宗教产等非国有房产参照执行。另外，根据《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》的实施意见（一）（沪房地资[2008]547号）第一条的规定：（一）公房出租人（代理人）从2008年2月5日起停止发放原《租用公房凭证》（以下简称蓝卡），之后发放的蓝卡一律无效，应按照沪房地资[2007]637号文件的规定换发《租用居住公房凭证》（以下简称红证）。公房出租人（代理人）在2007年10月26日至2008年2月5日期间办理蓝卡的，应及时向承租人更换红证。（二）已核发拆迁许可证的拆迁基地，暂不换发、补发红证。（三）已批准实施成套率改造的房屋，经成套改建竣工验收，出租人（代理人）办理产业变更、租金测估等手续后，应换发红证。（四）租赁户名符合变更条件的，出租人（代理人）应根据相关规定，及时办理租赁户名变更手续，并发放红证。（五）物业服务企业或出租人（代理人）未经有关部门批准同意公房非改居并已发放蓝卡的，应取得区县房地产管理部门批准同意后才能换发红证，若涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门批准同意后才能换发红证。（六）落政代为经租的房屋，产权已明确还给原产权人的，不再办理红证。（七）落政代为经租的私房业主同意由国家作价收购的，物业服务企业凭区落政办有关私房业主同意作价收购的批复，将原落政代为经租房产（含部位）变更为公房的，应换发红证。（八）鸳鸯房不属于换发范围。17、如何申请换发《租用居住公房凭证》？《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》的实施意见（一）（沪房地资[2008]547号）第二条规定，《租用居住公房凭证》的换发流程：公房承租人将蓝卡和公房承租人的身份证件递交至所属物业服务企业的一门式受里窗口，物业服务企业受理后应出具收证收据。公房承租人从递交证件之日起20个工作日后，凭公房承租人身份证件和收证收据到原受理窗口，领取红证。18、对公有房屋的养护和维修有何规定？《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第八条规定，除房屋租赁合同另有约定外，公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属于自来水公司的除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱年检修清洗两次。公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按规定的修理范围负责修复。承租人发现房屋自然损坏的，应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目。其中急修项目包括：（一）房屋结构性损坏而发生危险；（二）因室内线路故障而引起的停电和漏电；（三）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；（四）楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；（五）水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；（六）电梯故障，不能正常运行；（七）其他属于危险性急修范围的项目。一般项目包括：（一）各类钢、木门窗损坏；（二）水卫设备零件损坏；（三）层面渗漏水；（四）发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。《上海市房屋租赁条例》第二十七规定，出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。19、公有房屋使用过程，承租人需要注意的基本事项有哪些？根据《上海市房屋租赁条例》相关规定，公房承租人在承租、使用公房过程需要注意的基本事项有：（1）应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。（2）出租人对承租人使用房屋的情况进行检查时，承租人应予配合。（3）装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。（4）应当按照租赁合同的约定（市政府规定的租金标准）支付租金。（5）发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，但租赁合同另有约定的除外。（6）应当配合出租人养护和维修房屋。（7）转租房屋时，应当在签订转租合同前书面告知出租人。#f'L/|K E(? Lwq0非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。（8）承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意。4`h,qV;D*C} qH0房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。（9）租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。20、对改变公有房屋用途有何规定？《上海市住宅物业管理规定》第五十二条规定，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。此外，根据《关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）的规定，改变房屋用途是指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。承租人要求改变公有房屋用途必须符合下列条件：（一）符合城市规划要求；（二）符合房屋使用安全；（三）不影响相邻房屋使用；（四）不影响文物和优秀近代建筑保护。有下列改变公有房屋用途行为之一的，必须经房屋所有人、相邻房屋所有人、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批：（一）居住房屋改为非居住使用；（二）非居住房屋改为居住使用；（三）非居住房屋改为其他非居住用途。改变房屋用途涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门审批。非物业类咨询篇1、装修扰民问题应向哪个部门反映？答：根据《上海市社会生活噪声污染防治办法》，目前装修噪音扰民问题统一拨打110。2、开发商是否可以将小区内原先出租的车位出售呢？答：如果车位的产权人是开发商，那么开发商根据有关规定在处理好已签订的车位出租合同后，可以变租为售。3、房屋出现质量问题，应向哪个部门反映？答：首先应先明确房屋的权属性质。使用权房屋（公房）向物业服务企业反映；保质期内的商品房房屋出现质量问题应该向开发商反映或者向建管办反映（拨打12319）；保质期外的商品房房屋出现质量问题应先由物业服务企业上门进行查看。4、房屋保修期内的房屋质量问题，与开发商交涉不成，怎么办？答：购买新建商品住宅，房屋及其设备设施在保修期限和范围内，一旦发现质量问题，可依据住宅使用说明书的约定，直接向开发商交涉，要求其履行保修责任。交涉不成的，可向市建委建筑业管理办公室（12319）投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。5、新建商品房交付使用后，对于质量保修及年限有些怎样的规定呢？答：根据国务院《建设工程质量管理条例》和本市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限如下：（1）住宅的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；（3）门、窗安装密封，不出现翘裂，为2年；（4）墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；（5）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。6、房屋漏水保修期起始日是从哪天开始计算？答：房屋保修期的概念一般有两种：一是施工单位对已建造完毕的项目交付开发商后，承诺的保修期；二是根据房屋买卖时开发商交付业主的房屋质量保证书中所承诺的保修期。一般房屋漏水的保修期是指开发商将房屋交付业主时承诺的保修期，具体可查看房屋交付使用时开发企业向购房人提供的质量保证书。7、小区会所是否可以进行产权登记？答：小区会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预出售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。如会所所有权由房地产开发企业保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均按“会所”注记；如会所所有权属属全体业主所有，只登记簿发放房地产权证。8、为何要做期房预售预告登记？答：预告登记是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。我国《物权法》第20条对不动产预告登记作了规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。9、办理期房入住手续时，有无政策规定物业服务企业有权要求业主提供身份证和产权证复印件？答：无明确规定。按照一般收楼程序，买家凭身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由开发商或者开发商委托代理人（物业服务企业）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。10、办理商品房入住手续时，是否一定要提供销售合同给物业服务企业？答：没有强制规定。业主入住时需提供其购房人身份的证明文件（具体按开发单位发送的书面通知为准）。11、有违法建筑的房屋或者承重结构被损坏的房屋整改后如何办理过户、抵押等登记？答：由区县行政执法机构认定附有违法建筑或损坏房屋承重结构已完成整改，并在房屋登记薄做好相关记载后，才可办理其他登记。12、怎么看房屋的面积和户型？答：产权证上有明确注明，可查询房屋的产权证。13、怎么了解我现在所住的房子是商品房还是售后公房？答：建议拨打962269进行询问或凭本人身份证到房屋所在地的区县交易中心查询。14、哪里可以开具本市的无房证明？答：可到南泉北路201号房屋状况信息中心办理，咨询电话：962269。15、预售合同去除或增加名字怎么操作？答：未备案的预售合同，可以与开发商协商增加或减少产权人名字。已备案的预售合同，建议拨打962269交易中心热线电话进行进一步咨询。16、什么是代理经租的房屋（公有住房）？答：是指过去由本市企、事业单位自筹资金建造的公有房屋，由于建造单位自行经营管理有困难，委托其他房屋经营单位代理经租的公有住房。17、部队房屋需要维修可以拨打“962121”吗？部队所在小区物业管理不到位向谁投诉？答：部队房屋维修问题以及物业管理不到位的问题应该由部队房屋的管理部门进行管理，建议联系所在部队的后勤保障部门。