智研咨询发布的数据显示，当前中国各类产业园区数量已高达2.5万个。然而，巨大存量的背后，却隐含着需求不足的问题。根据戴德梁行数据，当前中国一、二线城市产业园区的平均空置率达15%—20%；而新周刊的调研显示，不少三、四线城市的园区甚至长期有过半空置。如何提高园区入驻率，是摆在许多产业运营商面前的一道难题。

主要城市产业园空置率（盛杰、廖颖，《迭代与新生》）

产业园空置率高，源于供给与需求的不匹配。一方面，许多园区未能提供差异化的产业定位与软硬设施，进而与其他园区形成同质化的竞争；另一方面，企业对于服务的需求也未能得到满足，无法形成有效需求。

就像经济学里常爱讲的火腿肠与方便面的故事，随着企业收入增加，他们反而会迫切地搬离那些价格低廉，但设施陈旧又缺乏优质服务的产业园。但有一些运营商却能抓住机会更改自身的定位，在推动产业发展的同时，实现园区存量活化，成功完成逆袭。

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近些年火出圈的地方小吃，比如柳州螺蛳粉、平江辣条，都从地方的小作坊、小饭店之中，被送到了全国人的手中，而这背后都有产业园的影子。

在从前，地方小吃常常都是分散的作坊式生产，没有对于产业园的需求。但正像某位老板所说，“没有需求，我们就给客户创造需求。”就在螺蛳粉与辣条开始“崭露头角”之时，当地的园区运营商就瞄上了这些地方小吃背后的独特魅力，挖掘将它们推向全国的可能性——要实现这一点，就必须要实现工业化的生产流程，推动标准化生产与流水线作业。

对于运营商来说，地方小吃一旦实行集约化与标准化生产，也就产生了对园区标准化厂房的需求，那么园区的存量资产也就能得到盘活；对于企业来说，虽然要进行初期的设备投资，但客户却遍及全国，前景广阔。

在《舌尖上的中国》将柳州螺蛳粉的名号打响以后，2014年，柳州第一家预包装螺蛳粉品牌诞生，而柳州市也看到了螺蛳粉的商机，由柳州市洛维工业园做出规划，以园中园的模式建设螺蛳粉产业园。

洛维工业园原本只以第二产业为主，难以形成配套，且部分厂商设施老旧，生产性配套设施不够完善，缺乏生活性服务业，使得园区空置率较高。而洛维工业园也就此重新规划，将部分落后产能进行迁移，将原本破旧的厂房进行翻新与重建。

与此同时，在柳州螺蛳粉生产标准颁布以后，园区运营商依照该生产标准对企业进行螺蛳粉生产培训，着力于推动螺蛳粉的工业化、标准化与规模化生产：一方面请来民间螺蛳粉传承人参与到螺蛳粉批量化生产流程之中，把控配方与生产工艺；另一方面与柳州政府配合，创办企业与个人培训班、螺蛳粉产业学院，为螺蛳粉生产企业提供技术技能复合应用型人才。

运营商以螺蛳粉量产化为中心实行“硬件升级+软件配套”，使袋装螺蛳粉的技术难题被一一攻破，产业在短短两年的时间里，从分散式生产向集约的自动化生产转变，进而推动螺蛳粉产业规模迅速扩张，在7年的时间里疯涨30倍，甚至带动相关配套及衍生产业几乎同规模增长。

柳州螺蛳粉产值（单位：亿元；数据来源：柳州商务局）

短时间内，园区500亩螺蛳粉生产基地租售一空。而融创在柳州开发建设的螺蛳粉特色小镇，也在短期里汇聚了80多家螺蛳粉生产商，甚至带动了2.6万亩的螺蛳粉原材料种养殖基地与11万亩蔬菜产业、10万亩稻螺标准化种养产业，有效降低了螺蛳粉的原材料成本。借此，螺蛳粉特色小镇也成为了国家级农村产业融合发展示范园，与螺蛳粉产业园同被评为国家4A级景区，形成了螺蛳粉产业+文旅的特殊发展模式。

与螺蛳粉产业园的案例相似，三明市高新区金沙园，更改其自身定位为沙县小吃产业园，以集约化与规模化生产打造沙县小吃“中央厨房”。基于这一定位，运营商将低效能企业迁出“腾笼换鸟”，并对老旧的存量厂房、基础设施以及职工住房等进行了适配沙县小吃园定位的全方面升级。

入驻企业的一位总经理在接受采访时曾表示，在完成翻新以后，便利的交通、崭新的厂房以及完善的配套设施，对于入驻小吃产业园的企业，带来了看得见、摸得着的好处，“（他们公司）去年从装修到试生产，不到3个月，如果没有这么好的条件根本不敢想。”

为了扩大企业的效益，园区运营商还通过“品牌化+产业化+中央厨房”的思路，引入了创业孵化、产品研发、电商直播等产业链配套项目：通过制定“中央厨房”的生产标准，来达成全国统一的口味与品质，由此打造高质量的品牌，并通过电商直播等方式为企业“带货”。

在这种模式下，去年以来，全国新增沙县小吃加盟店617家，总数共计3650家，带动了对中央厨房的巨大需求。如沙县小吃产业园某企业，在入园一年来已开通了6条生产线，日产量达3吨，而他们的规划是“下一步要把小笼包生产线增加到20条，日产量20吨，年产值可达7000万元左右”。

从老旧厂房到现代化沙县小吃加工园，不仅为沙县小吃提供了产业集聚的空间，也有效降低了园区空置率。在去年前11个月中，该园区共签约食品产业项目29个，总投资50.39亿元，极为有效地盘活了园区的闲置存量资产。

通过对“地方小吃”进行产业化与品牌化运营，洛维工业园与金沙园，都将当地特产作为基点发展产业链，进而成功从空置的老旧园区完成了向小吃特色园的逆袭：在将地方美食送到全国人民口中的同时，也通过建立集约化与规模化生产基地，有效盘活了园区的存量，并且进一步推动区域经济的发展，实现多方共赢的局面。在未来产城融合的趋势之下，这种模式的重要性无疑会逐渐凸显。

十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出，要“加快建设现代化经济体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”国内外双循环的格局，依赖于高度发达的物流体系，使得近些年物流地产的价值一再抬高。

另一方面，一些产业园区的运营商，也大力打造物流交通网络，将其嵌入到全国物流大网中，并借由物流平台成功融入双循环的大格局之中，在推动本地的产业转型与产城融合的同时，有效盘活了园区资产，进而成功实现逆袭。

以盐城城投为例。盐城位于江浙沪包邮区，是长江流域物流网络的重要枢纽之一。而盐城的传统支柱产业是汽车制造业，整体产业结构单一且偏重，导致园区围绕汽车产业形成了相对的单极集聚，外围园区空置率较高。但在电商经济崛起以后，盐城城投集团抓住了这一区位优势，打造了40多家现代化物流产业园，通过强化物流交通网络有效缓解了这一情况。

来源：盐城城投集团官网

如盐城城西南现代物流园，以“园中园”的模式，建设盐城电商快递产业园。运营商一方面引进了苏宁、顺丰、华晓医药、滴滴速配等一大批智慧物流项目，推动园区的智能化升级改造；另一方面，又通过孵化器、众创空间等吸引了近400加电商企业入驻，进而成功地打造了江苏首屈一指的智能仓配生态集群。

借由打造物流枢纽，盐城一些相对外围、经营较差的园区，成功实现逆袭，并进一步推动其产业互补与产业结构升级：第一产业，农产品“三品”品牌数达362个，累计建成全国绿色食品原料标准化生产基地共计5个、省级绿色优质农产品基地85个；高新技术产业企业占全市规模以上工业产值比重为高达39.7%，拉动全市规模以上工业产值增长45.3%[1]。

与此类似，曹妃甸国控通过港口建设，有效降低了其物流成本，推动当地精品钢铁、装备制造产业等支柱性产业增长6%以上；轨道交通装备等五大新兴产业也成功落户曹妃甸，更达成了48.1%的年增长，带动整个第二、第三产业分别实现9.6%与9.1%的增长。

曹妃甸港，来源于曹妃甸国控官网

由于借由物流枢纽实现产业承接与产业转型，曹妃甸脱离了原本的资源型城市定位，临港产业园区由大量空置过渡到被新兴产业填满，出现了一派繁荣的景象，包含自有园区经营与租赁在内的业务，收入毛利率从2018年的8.39%提升至2020年的33.58%，有了很大的提升。

这两个园区运营商，都借由融入全国物流网络成功地带动了当地的产业发展与升级，借由物流地产成功地盘活了产业地产的存量。随着双循环战略布局的进一步推进，这种借由全国物流网络融入双循环的定位与模式，将会在打造区域产业发展新增长极的同时，有效地推动区域产业升级、产城融合以及园区存量的活化。

我国的产业园区经历了从1.0到4.0的时代，然而有一些产业园区的布局，依然处于相对落后的状态。这种布局不仅包含了园区的建筑布局，还包括了园区的产业布局。

零碎而分散的园区产业布局中，属于不同产业、产业链的企业交织分布，不利于产业协同与集聚的强化。不仅如此，由于不同产业需要的基础设施支持与服务有所不同，因此也会造成园区企业的不便与园区运营商的额外负担，降低企业的入驻率。

而一些园区运营商通过将园区进行重新划分，将园区由原本的工业园转化为特色产业园，将分属于不同产业的企业分门别类进行安置，进而有效强化了产业的集聚效应。

以顺德为例，顺德原有382个村级工业园，见缝插针地散落在市内205个村，聚集了超过1.9万家中小微型企业。这些企业具有“小散乱弱”四大特征，用地面积占顺德已投产工业用地的70%，但却仅仅贡献27%的工业产值和4.3%的税收。

在2018年以后，顺德城投开始重整其产业园区布局，一方面将园区进行改造，大批空置的铁皮厂房被重整为主题性的新发展理念产业园区，另一方面通过政策申报的方式吸引企业入驻。

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在第一批八大产业园建成以后，产业园区受到了众多企业欢迎。2020年第一季度，顺德各大产业区实现超1000亿元的投资额、共计42个重点项目签约动工，实现地区生产总值750亿元；第二季度，深圳宝能、珠海华发等大型企业纷纷签约落地，投资数百亿元建设现代产业园区。随后，库卡、发那科、ABB、安川、川崎等世界机器人排名前五名的行业巨头均以落户和合作形式进驻顺德，预计在2025年形成两个超6000亿级产业集群，产业园区目前已是一片繁荣。

一位园区机器人智能设备公司的副总经理坦言：“以前我们在一家做模具的旧厂房生产，不仅面积小、环境差，更重要的是满足不了智能设备进场要求；去年底搬进了崭新的标准厂房，智能装备上新，产值一下子就实现了翻番。”在短短两年的时间里，园区从破旧到先进，企业入驻率迅速拔高，税收实现了超35倍的增长。

自去年以来，上海市、江苏省、浙江省、广东省、湖南省等省市，也纷纷出台特色产业园培育政策，如上海重新划分了40个特色产业园，围绕人工智能、生物医药、集成电路等产业进行重新的布局与规划；如柳州螺蛳粉产业园，通过打造“螺蛳粉+文旅”的特色产业园区，在聚拢螺蛳粉产业的同时，打造了国家4A级景区。

这些园区都通过重整园区的物理与产业布局，将工业园、产业园打造为单一产业聚集园与特色产业园，有效强化了其产业集聚，进而盘活了园区的存量资产，同时有效地推动了地区的经济发展。而随着我国产业升级逐步推进，这种定位的转换将为园区企业提供更好的发展环境。

总的来说，当前产业园区的空置率高，常常是由于其定位以及园区设施过时的结果。但园区依然可以通过定位的转换，实现园区存量资产活化。在此过程中，这些园区的存量资产得到了有效盘活，当地的产业集聚与协同效应的进一步加深，甚至有效推动了当地的产业转型与升级，实现了区域—园区—企业多方共赢的局面。

[1]肖怀云：物流产业园助力地方产业结构升级研究——以江苏省盐城市为例.

文章来源:明源不动产研究院 转载已获原作者授权 在此表示感谢!

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