蒋先生的父母育有两个儿子，即蒋先生和弟弟蒋二。上世纪六十年代末，蒋先生作为上海知青去了贵州，后在当地结婚安家落户，七十年代初生有一子小蒋。蒋先生的父母在上海市中心有一套单位分配的承租公房（以下简称系争房屋），承租人为父亲。1987年，小蒋按照知青子女回沪政策，户口从贵州迁入系争房屋。之后小蒋便在系争房屋附近的学校读完了初中和高中，生活一直由爷爷奶奶照顾。2000年，蒋先生的父亲因病去世，后不久母亲也因患病生活不能自理。同年底，蒋先生便提前病退携妻子一起赶回上海，居住在系争房屋内精心照顾老母亲。但是由于蒋二的阻碍，蒋先生夫妇的户口却未能同时迁回系争房屋。

　　 2003年，经过多次交涉，蒋先生夫妇的户籍终于从贵州迁入系争房屋。户籍迁入前，蒋先生被迫在蒋二起草的保证书上签名，保证书主要内容有“保证户籍迁入后，夫妻二人和儿子不和弟弟争抢房产”等。2006年，蒋二在老母亲去世后手持保证书，声称母亲已经去世，蒋先生不能再霸占房产，强行把蒋先生夫妇赶出了系争房屋，并将系争房屋对外出租。蒋先生夫妇和儿子小蒋只好在外租房居住。

　　 2021年5月，系争房屋所在地块被纳入征收范围。同年秋天，蒋二作为该户的签约代表和征收单位签订了征收补偿协议，拟获得各类征收补偿款共计510万余元。征收时系争房屋有蒋先生和蒋二两家共计六人户口登记在册。蒋先生在和蒋二协商动迁款分配时遭到拒绝。蒋二以哥哥写有书面保证书并且已经搬出房屋不再居住为由，认为蒋先生一家三口均非系争房屋同住人，无权分得征收补偿利益。

走投无路的蒋先生找到了我们咨询。我们经过分析认为，本案蒋先生一家三口应被认定为系争房屋同住人。首先，小蒋是按照知青子女回沪政策，户口迁入系争房屋，且其自户口迁入后在系争房屋实际居住多年，当然应被认定为房屋同住人。其次，蒋先生夫妇户口迁入及搬出系争房屋是家庭矛盾所致，该情形应按照视为同住人的情况对待。再次，虽然蒋先生出具了书面保证，但保证书的内容模糊不清，系争公房不是产权房，保证书并没有明确体现蒋先生一家人放弃系争房屋居住利益和动迁利益的意思表示。退一步讲，即便是蒋先生所签署的保证书是有效的，该保证书也仅仅对蒋先生本人产生效力，保证书对蒋先生妻子和儿子小蒋不产生任何效力，因为他们作为家庭成员，并没有在保证书上签字认可。

　　 后蒋先生一家三口委托我们代理起诉维权，起诉要求依法分割系争房屋征收补偿利益。在诉讼过程中，我们律师经过例行调查取证，意外发现蒋二一家三口早年曾享受过单位福利分房。根据相关政策和法律规定，被告一家三口不能被认定为系争房屋的同住人，无权参与征收补偿利益的分配。最终法院判决系争房屋征收补偿利益全部归属于蒋先生一家三口所有，这是一个双方当事人都没有预想到的结果。

　　 上海市创导律师事务所（13587）闫东方律师执业证号（21346）

　　 咨询预约电话：021-

　　 地址：长宁区凯旋路1522号东方明珠凯旋中心1505室（轨交3号线、4号线、10号线虹桥路站，6号出口右转即到）

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）公告，了解最新的住房公积金个人住房贷款利率。 

　　（5）购买二手住房申请住房公积金个人住房贷款的，贷款额度不能超过二手住房最高可抵押价值。

　　借款申请人登录北京住房公积金网（），选择“政务服务”中的“常用计算器”，选择“公积金贷款计算器”，按照自身情况录入或选择具体数值进行试算。该试算结果为参考结果，最终贷款额度应以北京住房公积金管理中心审核确定的贷款额度为准。

）进入个人网上业务平台，通过北京市统一身份认证平台认证后，点击“我的贷款”，选择“变更管理”菜单中的“还款账户变更”业务，根据系统提示信息录入本人名下新扣款账号，完成校验后，点击提交按钮，操作成功。

　　四是通过贷款业务柜台办理。

　　借款人持本人身份证原件（通过人脸识别进行身份认证的或能够调用电子证照核实的，无需提供），及本人名下符合还款银行扣划要求的新银行卡账号（须是借记卡）或存折账号（须为个人结算账户），到管理中心所属的十个远郊管理部、住房公积金贷款中心及受托办理住房公积金个人住房贷款业务的银行代办点办理。

　　对于借款申请人编号为G或Z开头的贷款（G指的是住房公积金个人住房贷款，Z指的是组合贷款），申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，申请人须为已预留还款账户的借款人。

　　变更还款账户业务须在还款日以外的工作日办理，通过建行还款的非自由还款方式贷款只能在每月1-24日的工作日办理。

）公告，也可登录北京住房公积金网中的“个人网上业务平台” 、“北京公积金”APP、“北京通”APP或拨打010-12329热线，查询贷款利率调整情况以及月还款额变化情况。借款人应在还款日前按新的月还款额在还款账户存入资金，并在还款日当天保持相应的存款数额，以备银行划付，避免贷款出现逾期。

），点击页面右侧“个人网上业务平台”，点击“个人网上业务平台（北京中心）”，进入个人网上业务平台首页。在页面左侧点击“我的贷款”，选择“我要还款”菜单中的“调整月还款额”，在业务办理界面点击“偿还逾期贷款”，系统自动显示下一还款日应偿还金额。点击“提交”，核对相关信息，确认无误后点击“确认”，业务办理成功。

　　四是通过12329住房公积金热线办理。

　　（1）未进行实名认证的用户：在还款日以外的时间，拨打010-12329进入自助语音系统后，①听到“请输入身份证号码”后，输入身份证号码；②听到“个人贷款业务请按1”后，按“1”；③听到“通过电话委托系统账号查询请按1”或“通过身份证号码查询请按2”后，根据选择输入委托系统账号或身份证号；④ 听到“请输入密码”后，输入密码；⑤听到“预约还款请按1”后按“1”，输入要调整的还款额（该金额应为逾期贷款本息、罚息及最低还款额之和，如预约提前还清贷款可录入到角分，“*”代替小数点，其它情况均需录入到整数元）。

　　（2）已进行实名认证且设置过交易密码的用户：在还款日以外的时间，拨打010-12329进入自助语音系统后，①听到“输入身份证号后”，输入身份证号码；②听到“输入密码”后输入密码；③听到“个人贷款业务请按1”后，按“1”; ④听到“调整月还款额请按1”后按“1”，输入要调整的还款额（该金额应为逾期贷款本息、罚息及最低还款额之和，如预约提前还清贷款可录入到角分，“*”代替小数点，其它情况均需录入到整数元）。

　　约定成功后下月还款日按此金额扣划后贷款就不会再提示逾期。

　　五是通过政务服务便民自助终端办理。

　　在还款日以外的工作日，借款人在政务服务便民自助终端首页选择“住房置业”—“住房公积金个人住房贷款调整月还款额”功能，使用身份证及人脸识别进行身份认证，成功后点击“选择”查看贷款信息，点击“调整月还款额”进入调整界面，在调整类型中选择“偿还逾期贷款”，系统自动显示下一还款日应偿还金额，确认无误后提交即可。

　　六是通过贷款业务柜台办理。

　　在除还款日以外的工作日，借款人持本人身份证原件（通过人脸识别进行身份认证的，无需提供身份证）到北京住房公积金管理中心所属的十个远郊管理部、住房公积金贷款中心及受托办理住房公积金个人住房贷款业务的银行代办点办理。

　　对于借款申请人编号为G或Z开头的贷款（G指的是住房公积金个人住房贷款，Z指的是组合贷款），申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，申请人须为已预留还款账户的借款人。逾期贷款偿还后，以后不想再按该金额继续还款，可以及时调整月还款额。如果不调整，则银行会一直按最后一次约定的金额进行扣款。借款人办理完偿还逾期贷款确认手续后，需在合同约定还款日（不含）前将款项存入还款账户中，以备银行扣收。建议实存款项大于确认的偿还逾期贷款款项，以防因银行扣收还款账户的年费等费用造成银行无法足额扣收逾期贷款款项。

），点击页面右侧“个人网上业务平台”，点击“个人网上业务平台（北京中心）”，进入个人网上业务平台首页。在页面左侧点击“我的贷款”，选择“我要还款”菜单中的“偿还逾期贷款”，在业务办理界面选择拟偿还逾期贷款的日期，点击“请点击计算应还金额”，系统显示应还金额。点击“提交”，核对相关信息，确认无误后点击“确认”，业务办理成功。

　　二是通过北京公积金APP办理。

　　对于通过北京市统一身份认证平台认证的借款人，在除还款日以外的工作日登录北京公积金APP，在页面下方选择“服务”—“偿还逾期贷款”功能，根据自身情况选择偿还逾期贷款的日期，计算应偿还逾期贷款金额，确认无误后提交即可。

　　三是通过北京通APP办理。

　　对于通过北京通APP实名认证的借款人，在除还款日以外的工作日登录北京通APP,选择“公积金”—“偿还逾期贷款”功能，根据自身情况选择偿还逾期贷款的日期，计算应偿还逾期贷款金额，确认无误后提交即可。

　　四是通过政务服务便民自助终端办理。

　　在还款日以外的工作日，借款人在政务服务便民自助终端首页选择“住房置业”—“住房公积金个人住房贷款偿还逾期贷款”功能，使用身份证及人脸识别进行身份认证，成功后点击“选择”查看贷款信息，点击“计算偿还逾期贷款金额”进入计算金额界面，根据自身情况选择偿还逾期贷款的日期，计算应偿还逾期贷款金额，确认无误后提交即可。

　　五是通过贷款业务柜台办理。

　　借款人持本人身份证原件（通过人脸识别进行身份认证的，无需提供身份证）在还款日以外的工作日，到北京住房公积金管理中心所属的十个远郊管理部、住房公积金贷款中心及受托办理个人住房贷款业务的银行代办点办理。 对于借款申请人编号为G或Z开头的贷款（G指的是住房公积金个人住房贷款，Z指的是组合贷款），业务申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，业务申请人为预留还款账户的借款人。

），点击页面右侧“个人网上业务平台”，点击“个人网上业务平台（北京中心）”，进入个人网上业务平台首页。在页面左侧点击“我的贷款”，选择“我要还款”菜单中的“提前还清全部贷款”，在业务办理界面选择拟还清贷款的日期，点击“请点击计算还清金额”，系统显示还清金额。点击“提交”，核对相关信息，确认无误后点击“确认”，业务办理成功。

　　二是通过北京公积金APP办理。

　　对于通过北京市统一身份认证平台认证的借款人，在除还款日以外的工作日登录北京公积金APP，选择“服务”—“提前还清全部贷款”功能，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　三是通过北京通APP办理。

　　对于通过北京通APP实名认证的借款人，在除还款日以外的工作日登录北京通APP,选择“公积金”—“提前还清全部贷款”功能，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　四是通过12329客服电话办理。

　　借款人在还款日以外的其他时间，拨打12329住房公积金热线，根据电话语音提示查询“下一还款日最高还款额”并将约定还款额调整为该额度，在还款日前将足额还款资金存入还款账户内以备扣划。 通过电话只能预约下一还款日全部还清，不能约定其它日期，且须在还款日的前一日完成调整。约定金额必须与最高还款额一致，约定成功后下个扣款日按此金额扣划，扣划后住房公积金个人住房贷款还清。

　　五是通过政务服务便民自助终端办理。

　　在还款日以外的工作日，借款人在政务服务便民自助终端首页选择“住房置业”—“住房公积金个人住房贷款提前还清全部贷款”功能，使用身份证及人脸识别进行身份认证，成功后点击“选择”查看贷款信息，点击“计算还清金额”进入计算金额界面，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　六是通过贷款业务柜台办理。

　　借款人持本人身份证原件（通过人脸识别进行身份认证的，无需提供身份证），在还款日以外的工作日，至北京住房公积金管理中心所属的十个远郊管理部、住房公积金贷款中心及受托办理个人住房贷款业务的银行代办点办理。

　　对于借款申请人编号为G或Z开头的贷款（G指的是住房公积金个人住房贷款，Z指的是组合贷款），业务申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，业务申请人为预留还款账户的借款人。

），点击页面右侧“个人网上业务平台”，点击“个人网上业务平台（北京中心）”，进入个人网上业务平台首页。在页面左侧点击“我的贷款”，选择“我要还款”菜单中的“提前还清全部贷款”，在业务办理界面选择拟还清贷款的日期，点击“请点击计算还清金额”，系统显示还清金额。点击“提交”，核对相关信息，确认无误后点击“确认”，业务办理成功。

　　二是通过北京公积金APP办理。

　　对于通过北京市统一身份认证平台认证的主借款人，在除还款日以外的工作日登录北京公积金APP，选择“服务”—“提前还清全部贷款”功能，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　三是通过北京通APP办理。

　　对于通过北京通APP实名认证的主借款人，在除还款日以外的工作日登录北京通APP,选择“公积金”—“提前还清全部贷款”功能，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　四是通过政务服务便民自助终端办理。

　　在还款日以外的工作日，主借款人在政务服务便民自助终端首页选择“住房置业”—“住房公积金个人住房贷款提前还清全部贷款”功能，使用身份证及人脸识别进行身份认证，成功后点击“选择”查看贷款信息，点击“计算还清金额”进入计算金额界面，根据自身情况选择还清贷款的日期，计算应偿还贷款金额，确认无误后提交即可。

　　五是通过贷款业务柜台办理。

　　主借款人持身份证原件（通过人脸识别进行身份认证的，无需提供身份证）至北京住房公积金管理中心所属的十个远郊管理部、住房公积金贷款中心及受托办理个人住房贷款业务的银行代办点办理。

　　委托建行发放的贷款在每月1-24日的工作日办理，委托其他银行发放的贷款须在还款日以外的工作日办理。如果有尚未偿还的逾期贷款，则不能办理提前还清全部贷款业务，需待贷款状态转为正常后方可办理。

　　），点击页面右侧“个人网上业务平台”，点击“个人网上业务平台（北京中心）”，进入个人网上业务平台首页。点击“我的贷款”，选择“申请贷款变更”菜单中的“借款人（抵押人）变更”业务，根据系统提示信息录入借款人变更申请信息，录入完毕后，根据系统提示拍照上传所需图片材料，并提交借款人变更申请，操作完成后，等待工作人员联系您即可。

　　第三种方式为借款人通过北京公积金APP办理。

　　对于通过北京市统一身份认证平台认证的借款人，登录北京公积金APP，选择“服务”—“申请借款人（抵押人）变更”功能，根据系统提示信息录入借款人变更申请信息，录入完毕后，根据系统提示拍照上传所需图片材料，并提交借款人变更申请，操作完成后，等待工作人员联系您即可。

　　第四种方式为借款人通过北京通APP办理。

　　对于已在北京通APP实名认证的借款人，登录“北京通”APP，选择“公积金”—“个人住房贷款业务”菜单栏中相应的变更功能，根据系统提示信息录入借款人变更申请信息，录入完毕后，根据系统提示拍照上传所需图片材料，并提交借款人变更申请，操作完成后，等待工作人员联系您即可。

33.借款人为夫妻双方，到柜台办理调整月还款额、偿还逾期、提前全部还清贷款等业务时必须一起去吗？

　　对于借款合同中，借款申请人编号为G或Z开头的贷款（G指的是住房公积金个人住房贷款，Z指的是组合贷款），业务申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，须由预留还款账户的借款人办理。

34.还款扣划金额与约定还款金额不符，是什么原因造成的？

　　对个人是否有影响？ 还款扣划时，如果还款账户内存款足以偿还约定的月还款额,按约定的月还款额扣划；不足的，按借款合同约定的月最低还款额扣划。此扣划规则是借款合同的约定，对个人无影响。

35.采用自由还款方式的借款人提前还款后，最低还款额是否会降低？后期利息是否会减少？

　　采用自由还款方式的借款人提前偿还部分款项后，最低还款额将保持不变；但由于借款人提前偿还部分款项，贷款本金总额减少，相应产生的利息总额也会减少。具体减少的数额视剩余本金、贷款利率和贷款年限等情况而定。

36.住房公积金个人住房贷款逾期记录是否会影响个人信用？

　　若住房公积金个人住房贷款信息已上报中国人民银行个人金融信用信息基础数据库，则贷款逾期会影响个人信用。 37.住房公积金个人住房贷款发放后需注意哪些事项？

　　（1）借款人在贷款发放后至银行领取借款合同等个人资料，须认真阅读借款合同条款内容，重点了解每月还款日、最低还款额，在合同约定的还款日前（不含还款日当日）足额将当月的应还款项存入还款账户内；

　　（2）注意避免由于银行规定的预留银行卡（折）年费或小额账户管理费等原因，造成出现由于卡（折）余额不足而造成住房公积金个人住房贷款逾期；

　　（3）合理安排并调整月还款额，避免一直按照最低还款额偿还贷款，导致最后一期还款额较大无力偿还而造成贷款逾期；

　　（4）关注还款情况，贷款出现逾期及时进行相关操作偿还逾期款项；

　　（5）若联系电话、通邮地址等信息发生变更，及时通知贷款经办部门及担保中心（010-）；

　　（6）在贷款存续期间不得损毁、灭失、变卖抵押物；

　　（7）如遇住房公积金个人住房贷款利率调整，按照调整后的金额执行；

　　（8）北京住房公积金管理中心贷款经办网点详细信息、乘车路线、电子地图可在北京住房公积金网首页的经办网点页面中查询。

　　2016年3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“沪九条”)。

　　“沪九条”限购政策内容如下：

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在上海限购1套住房的情况：

　　(1)在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭；

　　(2)连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房。

　　暂停在上海市向其售房的情况：

　　(1)在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

　　(2)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

　　(3)无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

　　10月份，上海的老牌豪宅“汤臣一品”连续卖出了25.2万/平和26.9万/平的价钱，连续刷新了上海房价的最贵记录。

　　即使上海的房价都贵到天上去了，还是有那么多人争先恐后的去买，因为一套房子代表着归属感，代表着你有了一个家。上海本市户籍买卖房与户籍相关的那些政策你都清楚吗？

　　上海户籍指哪些人？

　　1、购买人本身的户籍在上海；

　　2、如果是已婚人士，配偶中一人有上海户口就可以视整个家庭为上海户籍。

　　上海户籍在上海买房的条件：

　　如果你在上海已经拥有1套房子了，那就只能限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　如果你在本市拥有2套及以上住房，暂停向你出售。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　对于单身的上海户籍的人买房子的政策是，本市户籍居民家庭的子女成年后，因婚姻等需要、且该子女无产权住房的，才可以在本市限购1套住房。

　　如果跟父母共有超过两套的房子后，是否还可以以自己的小家庭为单位再买？

　　这种呢，主要分为以下几种情况：

　　（买房以家庭为单位）

　　1、与父母共有不超过2套，自己名下无房产，可再购买2套。前提：跟父母共有的得是2011年1月28日之前的房产；

　　2、与父母共有不超过2套，自己名下有1套，可再购买1套。前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的；

　　3、与父母无房产，自己名下无房产，可再购买2套。

　　4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。

　　备注：2011年1月28日（限购政策出台）之后跟父母共有的房屋，就算自己单独拥有的房产。