夫妻共同房产能否抵押？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-09-23 06:13 标签： 个人拿房产证能贷款吗

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婚前房产抵押不一定要双方签字，要根据具体情况而定。如果是一方个人房产的不要双方签字，如果是夫妻共同房产的要双方签字。夫妻共同房产一方抵押，如果另外一方不知情后也不同意抵押的，可以主张该抵押协议无效。

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

  • 夫妻双方感情破裂，就可以选择离婚。如果能心平气和坐下来商量的，就可以选择协议离婚。但是协议离婚里，财产分割其实也是很难搞【房产过户 08:42】

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  • 丈夫婚前的房产原则上不是夫妻共同财产。但另有约定的除外。根据相关法律规定，一方在结婚登记前，依法取得的房产，应当认定为其【婚姻家庭 18:43】

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你好，只要办理的房产证是你本人姓名，那么~~不管是买卖，抵押，转让这房产，都必须你本人带着身份证和户口本，婚姻证明。到现场签字，才可以办理，如果你已婚，还需要你的配偶和你一起带着身份证去签字。不然办不成抵押手续！除非你们小两口写下授权委托书，指定你们的父母行使权力。


房产证抵押贷款需要房主签字，夫妻共同财产的，还需要夫妻双方一起签字。原因在于，房屋属于夫妻双方共同财产，因此双方具有同等的处分权，任何一方都不能代表另一方的意见而擅作主张。所以，要想将夫妻共有的财产进行抵押就必须要经过共有人的书面同意才行。而从房屋抵押贷款办理流程的角度来看，如果没有房屋共有人任何一方的同意，此项业务都很难成功办理。具体来说，房屋抵押贷款的流程如下：首先，借款人要找评估机构进行房产价值评估，取得评估机构出具的《房产评估报告》。其次，夫妻双方到场提交上面的资料并签订房地产抵押合同。再次，借款人与银行签订借款合同。


如果需要房产证抵押贷款，需要房主签字，夫妻共同财产的，还需要夫妻双方一起签字。原因，房屋属于夫妻双方共同财产，因此双方具有同等的处分权，任何一方都不能代表另一方的意见而擅作主张。因此要想将夫妻共有的财产进行抵押就必须要经过共有人的书面同意才行。房屋抵押贷款的流程如下：首先，借款人要找评估机构进行房产价值评估，取得评估机构出具的《房产评估报告》。其次，夫妻双方到场提交上面的资料并签订房地产抵押合同。再次，借款人与银行签订借款合同。第四，银行审核通过后发放贷款。最后，借款人分期或一次性偿还贷款并取消房产抵押拿回房产证。希望能够帮到您！


夫妻一方未经另一方允许，以名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押，债权人符合“善意第三人”条件的，取得该财产抵押权。

一、程@@、周@@，1996年登记结婚，2009年，二人婚姻存续期间，周@@买于沧白路的两套房屋，并登记在其个人名下。

二、2014年12月4日，周&&与文化融资担保公司签订《反担保合同》，约定周&&以其名下位于沧白路的两套房屋为文化融资担保公司提供反担保抵押。《反担保合同》中附有“配偶声明”，其中约定“乙方（周@@）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。”合同签订后，双方就抵押房屋办理了抵押登记。

三、2015年4月28日，因文化融资担保公司按照约定向周@@的债权人履行了担保责任，文化融资担保公司诉至法院，请求周@@承担反担保责任，并请求对周@@所有的位于的两套房屋实现抵押权。法院判决支持了文化融资担保公司的该诉讼请求。

四、周@@之妻程@@在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判文化融资担保公司仅对周@@个人所有之份额享有抵押权。中级人民法院、市高级人民法院认为，虽然案涉房产为夫妻共同财产，但该财产登记在周@@一人名下，文化融资担保公司善意取得涉案房屋抵押权，故判决驳回程@@的诉讼请求。

五、程@@不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。

本案的核心争议在于，文化融资担保公司是否对涉案房屋中属于程@@共同共有的部分享有抵押权？对此，人民法院认为：

首先，涉案抵押房屋购置于周@@与程@@婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，周@@和程@@共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。周@@虽无权处置房屋，但是其与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》基于双方真实的意思表示，应当被认定为有效。

其次，根据《物权法》第一百零六条（《民法典》第三百一十一条）规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。举重以明轻，如果文化融资担保公司不知道或者不应当知道周伟东不具有房屋的处分权，且依法办理了抵押登记，应当被认定为善意依法取得该不动产的抵押权。

最后，本案的涉案房产登记在周伟东一人名下，且始终由周@@个人进行管理，无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，文化融资担保公司通过签订《反抵押担保合同》并办理了抵押登记，主观上不存在重大过失，善意地获得了案涉房产的抵押权，程晓春的主张不能成立。

前事不忘后事之师，结合《民法典》及民法典担保制度的相关司法解释，为避免未来发生本案类似败诉，云亭律师总结实务中的要点如下：
抵押权适用善意取得的有关规定。《民法典》第三百一十一条就不动产和动产所有权的善意取得制度作出了规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该财产需要满足三项条件，即善意、以合理的价格转让、登记或交付。本案中，法院判决在抵押制度中适用所有权善意取得标准时，使用了“举轻以明重”的裁判思路。这一观点在2021年后，被《民法典担保制度解释》正式确立。对善意取得制度在担保法律关系中的应用，《民法典担保制度解释》第三十七条明确指出：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。” 
作为夫妻共同财产管理的一项重要工作，应当在重大不动产产权证上明确列明共有人。根据《民法典》婚姻编及相关司法解释的有关规定，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。可见，《民法典》婚姻编并不以房产登记在夫妻哪方名下作为确定该房产归属的依据，但这并不代表不动产登记对夫妻共有财产的产权保护毫无意义。恰恰相反，在夫妻一方与他人的财产所有权、担保物权纠纷中，登记机关登记簿上对于相关财产权利的记载经常能成为案件的“制胜点”。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，如果程晓春、周伟东二人在初次办理产权登记时就在不动产登记簿上明确了其二人之间的财产共有关系，文化融资担保公司就无权主张其不知道房屋系夫妻共有的事实，也就无法仅凭周伟东一人的签字获得房屋的抵押权。正是程晓春对于产权登记“无所谓”的态度，最终导致了其败诉。
3. 债权人接受自然人担保时，应当按照登记簿上记载的内容，获得所有共有人的同意。在担保物权纠纷中，抵押物共有是相关权利人主张抵押无效的重要抗辩。登记簿上载明房屋为共有的，债权人在接受该房屋抵押时，应当征得全部所有权人分别书面同意，否则将面临较大的法律风险。

第二百一十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第三百一十一条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）（法释〔2020〕22号）

第二十八条  一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

最高人民法院关于适用有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）

第三十七条  当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟东作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明"，但该担保合同亦明确约定，乙方（周@@）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周@@、程@@夫妻共同财产，但无证据证明周@@按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明"，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程@@关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。

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