七、 装饰装修纠纷的调解处理

　　（二）装饰装修纠纷调解处理的原则和方法
　　1.既要看合同，也要看实际装修情况
　　房屋装修有个特点，就是预先订立的装修合同对具体的装修项目、装修标准、装修效果难以写得很清楚。有时候装修公司故意将合同拟得笼统一些；有时候事先确定了装修项目，但在装修过程中，业主又常常会变更想法和主意。所以一旦产生纠纷，调解人员既要根据合同来判断双方约定的权利义务，也要查看实际装修的内容和效果，来判断装修公司履行合同的实际情况，以及是否应增加或减少价款，或者返工。
　　2.邀请专业人员参与调解
　　房屋装饰装修往往涉及很多建筑专业问题，业主和调解人员一般都是外行。在这种情况下，对于产生的纠纷不能只听装修公司的一面解释或业主的一味抱怨，必要时可以邀请装修行业协会或专业鉴定机构的人员一起参与调解，甚至对装修质量进行鉴定，在鉴定结论的基础上进行调解，这样促成调解协议的可能性更大。
　　3.发挥质保金的作用
　　正规的装饰装修合同一般会将装修款的10％作为质保金，在装修完毕后一段时期内未发现质量问题的，由业主付清。所以在纠纷调解中，如果事先未约定质保金的，可以要求装修公司同意业主留存一定比例的质保金，待过一段时间后，未发现质量问题时再支付。这样业主
　　对一些隐蔽瑕疵就有较充裕的时间来事后检验，装修公司也不至于急于赶工要钱而埋下质量隐患。

　　（三）有关装饰装修纠纷的法律规定

中华人民共和国合同法（节录）
（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自1999年10月1日起施行）

　　第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。
　　承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。
　　第二百五十二条承揽合同的内容包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等条款。
　　第二百五十三条承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。
　　承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。
　　第二百五十四条承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。
　　第二百五十五条承揽人提供材料的，承揽人应当按照约定选用材料，并接受定作人检验。
　　第二百五十六条定作人提供材料的，定作人应当按照约定提供材料。承揽人对定作人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施。
　　承揽人不得擅自更换定作人提供的材料，不得更换不需要修理的零部件。
　　第二百五十七条承揽人发现定作人提供的图纸或者技术要求不合理的，应当及时通知定作人。因定作人怠于答复等原因造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
　　第二百五十八条定作人中途变更承揽工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
　　第二百五十九条承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。
　　定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限；定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。
　　第二百六十条承揽人在工作期间，应当接受定作人必要的监督检验。定作人不得因监督检验妨碍承揽人的正常工作。
　　第二百六十一条承揽人完成工作的，应当向定作人交付工作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。定作人应当验收该工作成果。
　　第二百六十二条承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。
　　第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。
　　第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。
　　第二百六十五条承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，承揽人应当承担损害赔偿责任。
　　第二百六十六条承揽人应当按照定作人的要求保守秘密,未经定作人许可，不得留存复制品或者技术资料。
　　第二百六十七条共同承揽人对定作人承担连带责任，但当事人另有约定的除外。
　　第二百六十八条定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
　　第十六章建设工程合同
　　第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
　　建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。
　　第二百七十条建设工程合同应当采用书面形式。
　　第二百七十一条建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开、公平、公正进行。
　　第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。
　　总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。
　　禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。
　　第二百七十三条国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。
　　第二百七十四条勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。
　　第二百七十五条施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。
　　第二百七十六条建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照本法委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定。
　　第二百七十七条发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度、质量进行检查。
　　第二百七十八条隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
　　第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。
　　建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　第二百八十条勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期给发包人造成损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。
　　第二百八十一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
　　第二百八十二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。
　　第二百八十三条发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
　　第二百八十四条因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。
　　第二百八十五条因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。
　　第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
　　第二百八十七条本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。

中华人民共和国物权法（节录）
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行）

　　第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于审理建筑物
区分所有权纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释
（2009年3月23日最高人民法院发布，自2009年10月1日起施行）

　　第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

住宅室内装饰装修管理办法
（2002年2月26日建设部发布，自2002年5月1日起施行）

　　第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。
　　第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。
本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
　　第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。
　　第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
　　第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
　　（一）搭建建筑物、构筑物；
　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
　　（三）拆改供暖管道和设施；
　　（四）拆改燃气管道和设施。
　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
　　第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
　　第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
　　第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
　　第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。
　　第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
　　第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
　　第三章开工申报与监督
　　第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
　　非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
　　第十四条申报登记应当提交下列材料：
　　（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
　　（二）申请人身份证件；
　　（三）装饰装修方案；
　　（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
　　（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
　　（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
　　非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
　　第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
　　装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
　　第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　（一）装饰装修工程的实施内容；
　　（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用；
　　（九）其他需要约定的事项。
　　第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修服务协议的，追究违约责任。
　　第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
　　第十九条禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
　　第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
　　第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
　　第二十二条承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
　　第二十三条装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。
　　第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。
　　住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
　　（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
　　（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
　　（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；
　　（四）装饰装修工程保修的内容、期限；
　　（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
　　（六）合同变更和解除的条件；
　　（七）违约责任及解决纠纷的途径；
　　（八）合同的生效时间；
　　（九）双方认为需要明确的其他条款。
　　第二十五条住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　第五章室内环境质量
　　第二十六条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。
　　第二十七条住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。
　　第二十八条住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
　　第二十九条装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。
　　第六章竣工验收与保修
　　第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。
　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
　　第三十一条住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。
　　第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
　　第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
　　第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处５百元以上１千元以下的罚款。
　　第三十六条装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处５百元以上１千元以下的罚款。
　　第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
　　（一）将没有防水要求的房间和或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款，对装饰装修企业处１千元以上１万元以下的罚款；
　　（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处１千元以上５千元以下的罚款；
　　（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款；
　　（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款，对装饰装修企业处１千元以上１万元以下的罚款。
　　第三十九条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
　　第四十条装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
　　第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处１千元以上１万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处１万元以上３万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费２至３倍的罚款。
　　第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
　　第四十四条工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。
　　第四十五条住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。
　　第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
　　第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
　　第四十八条本办法自2002年５月１日起施行。

　　（四）有关装饰装修纠纷的案例

楼上装修楼下漏水，装修公司被判赔偿

　　张先生乔迁新居不久，就发现主卧室卫生间墙壁有受潮现象。装修公司接到张先生的报修电话后，立即派人上门修复。时隔一年，张先生楼下邻居家的卫生间严重渗水，隔壁房间的墙顶也霉了一大片。邻居找物业部门来检查，初步确定是张先生家铺设的水管漏水所致。张先生再次致电装修公司，请他们派人来维修。装修公司提出，检修费用须由张先生承担，因为装修合同约定的一年质保期已过。不久，邻居家墙顶的漏水现象越来越严重，张先生家的北屋墙面也出现大面积渗水。为避免更大损失，张先生只好关闭水阀，承诺给予邻居相应赔偿，全家搬出新居。同时，他向法院起诉，要求判令装修公司赔偿。
　　经张先生申请，房屋质量检测站对漏水原因进行检测，结论为：室内渗漏水造成部分室内木地板、墙面粉刷损坏等情况属实，主要系装修公司装修该室时施工措施不到位，引起主卫生间不锈钢自来水管弯头处漏水所致。
　　本案的争议焦点为超过约定的质保期后，装修公司是否仍有维修义务和对损失是否应承担赔偿责任。对此，法院经审理认为，如果超过质保期后由于装修材质的自然损耗导致损失并需要维修的，业主应支付维修费用，装修公司也无需对损失负责；但如果确系由于装修公司施工不当而埋下隐患，因装修公司对此存在过错，即使超过质保期，装修公司仍有维修义务，对由此产生的损失仍应承担相应的赔偿责任。本案由于装修公司施工不到位导致张先生房屋渗水，装修公司存在过错，虽然由此导致的损失发生于质保期后，但装修公司仍应承担赔偿责任。据此，法院判决装修公司赔偿张先生经济损失1.8万余元。

装修公司在建筑物装修的增加值范围
内对装修款享有优先受偿权

　　2004年6月25日，某装饰装修工程有限公司(以下简称装修公司)与某房产代理有限公司(以下简称房产代理公司)签订了装修合同，约定房产代理公司将“春之都”商场的装修工程发包给装修公司施工，工期为30天，开工日期以消防部门审批的日期为准；“春之都”商场的开发商某房地产开发公司(以下简称开发商)对合同承担连带保证责任。开发商也在上述合同上盖章确认。工程竣工验收后，经双方结算，装修工程总造价为334万元，扣除房产代理公司已付工程款35万元，房产代理公司尚欠装修公司工程款299万元。装修合同约定的施工内容，除了大部分属于室内装修装饰项目外，还包括小部分的线路、管道安装、外墙立面以及商场的外广场项目。
　　因房产代理公司和开发商未能按约支付所欠装修工程的工程款，装修公司诉至法院，请求判令房产代理公司支付尚欠装修工程款及逾期付款违约金等，开发商承担连带责任，并请求对涉案工程进行拍卖，所得款项由装修公司优先受偿。
　　法院经审理认为，房产代理公司尚欠装修公司装修工程款299万元，应予支付；开发商作为保证人，应按约定承担连带保证责任。本案中，房产代理公司作为装修装饰工程的发包人，并不是该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，所以房产代理公司与装修公司的装修装饰合同对建筑物的所有权人开发商不具有约束力。但是，由于该建筑物的所有权人开发商自愿为装修装饰工程的发包人房产代理公司承担连带保证责任，从而在装修装饰工程的承包人与建筑物的所有权人之间形成了新的合同关系。依据《最高人民法院〈关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复〉》中规定的承包人与该建筑物的所有权人之间需存在合同关系的规定，因此装修公司作为装修装饰工程的承包人，就发包人所欠工程价款在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。据此，法院判决支持了装修公司的诉讼请求。