车位解除合同这样可以寄给开发商吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-06 15:26 标签： 开发商单方面解除合同

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现在车房是标配，有了房子没有地方停车也是很头疼的一件事。在时，要问问房东有没有车位，如果有车位，还要弄清楚车位的产权。

车位产权一般有两种情况：

1、车位产权不归个人：

(1)敞开式的地上车位：

主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位;

(2)该地下车位属于“人防工程”：

利用人防工程改建的车库，没有产权支配权，人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售;

规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位。

2、可办产权可销售的车位

(1)若开发商明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售

产权证可以单独核发也可以和购买合并核发证。车位产权也可以买卖。

(2)地下车位建筑面积未分摊的

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，开发商可以对人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的预购人。


市民李先生是太原某小区的业主，在2019年下半年以14万元的价格购买了该小区的地下停车位，并且签订了《机动车地下停车位销售合同》，合同明确使用年限为自停车位交付之日起至2061年3月止。2020年12月份，开发商贴出海报促销地下车库车位，每个车位优惠价为10万元，并且送3万元的家电大礼包，由此算下了，一个车位也就7万元。很多业主觉得很划算，便到售楼处去买，有细心的业主就发现了问题，开发商出售地下车位原来是人防工程。

开发商有权出售地下人防车位吗？
李先生表示：“开发商出售地下车位为人防工程，这个是我们业主从太原市相关部门的网站上查询得知的。根据相关法律法规规定，人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠予等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。我们业主所签订的《机动车地下停车位销售合同》，确为开发商在销售车位，售价为14万元使用年限为42年。是开发商把人防车位的使用权卖给了我们业主。”
李先生说：“开发商将人防工程作为地下车库，对业主开展停车服务，仅限于出租，不得买卖。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以一次合同最长可以20年租赁，期满可以续租，也不得超过20年。由此，开发商和我们业主签订的使用年限为42年的合同是违法的。”

“销售的人防车位都是经过政府的默认”
对于开发商的违规违法行为，业主选出了部分代表与开发商开始协商此事，得到的答复为：“该地产商整个西北区域的项目地下人防车位不存在租赁这么一说，都是以销售的车位合同为主，年限是和房子匹配，房子什么时候到期，车位也是什么时候到期，不存在使用了20年后，就会没有车位的，而且所签订的合同法无法更改，所签订的合同都是符合相关的要求和规定的，所销售的人防车位都是经过政府的默认和许可的。”
对于开发商的答复，部分业主表示：“此举严重侵害了业主的合法权益，对此，向太原市房管部门及新闻媒体反映所遭遇的事件。以上事项全部属实，请相关部门依法查处，该违法行为，保障举报人的合法权益。”
随后，记者致电该地产项目销售部的负责人，得到的答复是：“该项目的停车位一部分已经交付了，一部分已经团购出去了。这些车位与我们已经没有关系了，具体的情况要找第三方了解。”

开发商出售人防车位的情况比较普遍
虽然《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害和侵占。但记者调查发现，开发商出售人防车位的情况仍然比较普遍。
太原市杏花岭区人防办相关负责人表示：“人防工程，也许有些人并不熟悉。它是根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，用于战时或重大灾难的时候居民躲避的地下场所。最近这些年开发的楼盘几乎都有地下室，而在这些地下室中，很多就属于人防工程。人防工程具有国防属性，按照现有相关规定，是把人防工程的所有权、经营权、使用权分立，将经营权和使用权推向市场，并且可以出租转让，但人防车位的买卖在现有人防法律法规中是不存在的。如果业主所反映的情况属实，开发商确实违反了规定。经了解，李先生所反映的这个小区的地下室的人防工程属于太原市有问题项目，目前通过验收了但没有审批局颁发的认证书。也就是说，该小区可能擅自变相出售人防工程。目前我们正在做进一步的调查。”

人防车位买卖不受物权法保护
太原市杏花岭区君诚法律服务所李主任表示，人防没有设置专门的人防车位，而只有人防工程。山西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十八条规定：鼓励公民、法人和其他组织投资建设和开发利用人民防空设施。投资建设和开发利用人民防空设施的，平时实行谁投资谁受益的原则。《太原市人民防空工程管理条例》第二十条规定：人民防空工程可依法进行交易，但不得改变人民防空工程的战时功能。根据上述法律规定，人防工程的所有权归国家所有，人防工程的使用、受益权利归投资者所有。
李主任表示，人防车位的产权，我国《人民防空法》《物权法》等相关法律法规都没有明确规定，这也从根本上造成了市民在使用过程中和产权归属各种权利保护以及后期的维护管理上产生了很多纠纷。从产权的归属上来说，人防工程属于国防重要组成部分之一，是全民性的公益事业。首先要保证战备需要，其次才考虑其社会效益。目前可以确认的是：人防工程（车位）不能办理不动产证，只能在使用层面上确权和各种权利保护。由此，人防工程是没有产权证的，不属于商品房，不能买卖。人防工程可以出租但根据《合同法》的规定，业主在与开发商签订人防车位租赁合同时，要注意“租赁期限最长不得超过20年”。
对于开发商的答复，所销售的人防车位是和房子的年限匹配的，这种说法是错误的，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年，超过的部分属于无效。如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书，这样的车位买卖不受物权法保护。

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