每到春节,各种司法机关都会出来普法:家长不得随便处分孩子的压岁钱,而这一回绍兴市嵊州区不动产登记中心真的帮未成年人出头了。
2018年5月,杨先生准备把儿子名下的一套房子出售,并与当地某房产中介刘某(化姓)达成协议,总房款为74.5万元。待房款支付完毕后,今年3月,双方办理房屋过户手续时,不动产权登记部门以产权人小杨为未成年人、交易不是为维护房主利益为由,拒绝过户。
之后,买主将小杨及其监护人杨先生诉至法院要求过户,嵊州区法院办结了这起案件,法官认为:买卖方案存在损害未成年人利益的情形,也不符合正常的市场交易行为。承办法官介绍,根据民法典第35条规定,“监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。”所以,最终案件做了撤案处理。
这个新闻让人生出很多问号,是不是房产证上有未成年人的名字,就不能够过户了?哪怕监护人同意也不行?那么不动产登记部门是怎么来界定,卖房子是否为了维护未成年人的利益?
从所周知,中国人是很看重房子的,甚至很多夫妻在买了房子之后,都把房产登记在了未成年人子女的名下,这也是“中国式父爱母爱”。从不动产登记的角度看,房子是孩子的,但其实孩子的生活、学习费用,还是以整个家庭为单位。家庭想以小换大房子,或者郊区换市区,或者换成学区房,或者家里资金周转问题,需要卖房子周转,这时候不可避免要处分未成年人名下的房产。
的确,民法典第35条规定,“监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产”,但是房产登记工作不应该机械执法,不能对买卖房产的家长搞“有罪推定”,不动产登记机关不能审核卖房的主观动机,因为到底怎么才算是出于“维护被监护人利益”的目的卖房,很难有直接的标准:房子卖小换大算不算?父母失业,需要周转资金算不算?
可能会出现这样的悲剧,家里的顶梁柱父亲得了重病,要卖出未成年人名下的房产,治好病,才能重新赚钱养家,而登记机关认为这不属于“维护被监护人利益”,不予过户,结果导致父亲身亡,孩子的家境一落千丈。这到底算不算维护了未成年人“利益”?虽然极端的个案并没有发生过,但是也要防止机械适用民法典第35条,这可能就会得出刻舟求剑的结局。
网民对于这起看似普通的案件反应强烈,还是因为怕以保护未成年之名,结果阻塞了房产正常流动的通道,家里遇到天灾人祸,未成年人名下的房子却卖不出去。
防止监护人滥用手中的监护职权,侵害未成年人的利益,完全是有必要的,但是应该体现在民事诉讼关系当中,而不是把它变成硬性的审批前置条件。
实践中,一般是夫妻离婚之后,一方恶意侵夺被监护人的房产,由另一方按照民法典第35条提出撤销之诉,通过事后的司法救济,也能够达到保护未成年人的目的,并不一定要搞事先审查。
本案当中,也确有些离奇的成分。比如,杨先生和房产中介是在2018年5月签约的,却约定直到2021年12月才需要付完全款,错失了三年房产上涨的红利,正像法院所判断的那样“不符合正常的市场交易行为”,所以,不排除这桩买卖背后有夫妻争产、转移资产等侵害未成年人的因素。
法院判决当中提出的理由无非是想证明这种不正常市场交易行为,并非那种特别紧急的事项处理,需要通过非正常交易条件快速实现变现,综合考量合同订立的目的以及交易条件和实际情况。当然从保护未成年人利益的角度而言,法院的这个判决无可厚非。这个案子的核心问题其实不是在法院,而是在不动产登记部门身上,以未成年人利益为借口,拒绝登记,实际是赋予了自己前置审查公民房产交易的权利。
一般来说,涉及未成年人的房产交易,只要提供公证书,证明房产交易没有侵害未成年人利益就可以过户,不存在涉及未成年人的房产就没有办法过户的事,个别职能部门给自己“加戏”,实际上伤害了有序的房地产交易秩序。有没有损害未成年人利益,还是交给法院来最终判定吧。