*****向本院提出诉讼请求：1、请求判令锐达公司立即向我方支付逾期交房违约金（以购房款4 771 387元为基数，自2021年6月1日起至房屋实际交付之日止，暂按日万分之三的标准计算，暂计至2021年8月29日金额为 128 827.45元）；2、本案诉讼费由锐达公司承担。事实和理由：2019年10月15日，我与锐达公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买“海淀区温泉镇‘海淀北部地区整体开发’翠湖科技园HD00-地块R2二类居住用地房屋20#住宅楼×”，房屋总价款4 771 387元。合同第十一条第（一）款约定出卖人应于2021年5月31日前向买受人交付案涉房屋。合同第十二条第（二）款约定逾期交付房屋的，按照合同附件十二补充协议第五条的约定承担责任，附件十二补充协议第五条约定：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。合同签订后，我已依约履行完房屋价款支付义务，但锐达公司逾期交房。我认为，锐达公司逾期交房，既无法定的免责事由，也无约定的免责事由，违约事实客观且交付房屋期限不明，其依法、依约均应向我方承担违约责任。故为维护合法权益，特诉至贵院，请判如所请。

锐达公司辩称，认可陈述的约定交房时间和延期交房事实，我公司已于2021年10月20日送达交房通知书，通知于2021年10月25日交房。不同意全部诉讼请求。事实与理由如下： 一、背景介绍 本案温泉倚翠嘉苑项目是限竞房，土地由锐达公司的三家股东（、、）于2017年8月通过竞拍取得。本项目东区总包单位是（以下简称“铁建大桥局”），西区总包单位是（以下简称“中铁十八局”），监理单位是。 本项目房屋共计1324套，须由锐达公司自持575套，可售房屋包括210套叠拼和539套高层（洋房）。 与本项目同期开发、位于本项目南侧的其他项目均存在延期交房的情况：开发的紫郡兰园项目（约1400余套）约定于2021年6月30日交房，实际交房日期是2021年10月23日；开发的万科翡翠云图项目（别名：画眉庭院，约140余套）目前尚未交房（延期时间远超本项目）。 二、本案基本事实 锐达公司与本案*****签订的《北京市商品房预售合同》，第十一条第一款约定本项目交房日期为2021年5月31日，附件十二第四条第五款约定如发生以下情形，包括“社会异常事件……如疫情，出卖人无法克服的情形……如雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气，其他非因出卖人原因……如大气污染防治、重大会议活动、政府其他管理管制措施，周边规划市政配套建设不完善等”，出卖人可以据实延期交付，附件十二第五条约定出卖人因“本补充协议约定的出卖人可据实延期交付”的原因延期交房，不承担逾期交付责任。 自双方合同约定的交房之日（5月31日）至实际交房之日（10月23日）共延期145天，基于上述合同约定及以下基本事实，锐达公司合理延期交房且不承担赔偿责任的时间超过300天： （一）不可抗力——新冠疫情延误工期 除合同约定因疫情无需承担延期交房违约责任外，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知“关于合同案件的审理”第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。” 2020年1月24日新冠疫情爆发后，本项目被迫完全停工66天，3月30日才得以复工。复工后，因施工人员返京受限、施工现场须满足防疫要求、上游企业延期交付施工材料等，仍不能按照正常施工计划施工，导致施工降效误工。锐达公司充分考虑了*****希望早日收房的愿望，在确保严格落实防疫政策的前提下，针对上述问题付出了额外成本，积极解决，但仍然低估了新冠疫情对施工进度的影响，具体影响如下： 1、受新冠疫情影响，完全停工66天 2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生一级响应机制。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求“全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工”，并针对疫情防控需要对施工单位提出了28项具体复工要求，包括全封闭管理、加强值班和巡逻、强化外来人员管控、改善居住条件、从严管理食品安全、加强后勤保障、做好应急处置工作等。2020年2月9日，京建发[2020]19号《关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》要求：“自2020年2月10日起，全市房屋建筑……具备封闭集中管理条件，完成复工各项准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，可以复工”。2020年2月15日，京建发[2020]31号《关于加强疫情防控期间施工现场返京劳务人员管理的通知》要求：“所有新进场的返京劳务人员，均应在施工现场、生活区集中观察14天”。 根据以上政策要求，锐达公司对施工现场进行整改。2020年3月25日，铁建大桥局与中铁十八局申请复工，经防疫部门审核通过后，项目于2020年3月30日恢复施工，完全停工期66天。 2、因疫情防控措施导致施工降效，复工后无法正常施工，综合误工90天 复工后，北京市一直采取一级响应，直至4月30日，才降为二级响应。在此之前，劳务人员均须隔离观察14天才能进行施工作业。6月11日，新发地批发市场发生聚集性疫情，6月16日北京采取二级响应、一级防控措施。直到7月20日，疫情发生178天后，才由二级响应降为三级响应。至此，扣除降为三级响应的10天（6月6日至6月16日），北京市一级及二级响应的时间共计168天。 12月19日，朝阳区大山子地区调整为中风险地区，随后顺义区、大兴天宫院爆发新冠疫情，北京市的疫情防控政策趋紧，2021年1月30日后北京市无本地新增新冠确诊病例。此后疫情呈散发状态，每次波及到北京，北京市均采取严格的防疫措施。 因此，受以上管控措施影响，锐达公司在复工后，仍无法正常施工，主要体现在以下两方面： （1）施工人员数量不足，4月30日前来京人员均隔离14天。 疫情防控政策要求劳务人员须分批返京、返京后进行14日隔离观察、施工现场控制施工人数，且不允许来自不同地域的劳务人员在同一工作面施工。 本项目是劳动密集型产业，施工人员大部分来自京外，返京受限，且即便返京也须进行隔离观察，真正入场人数和工作区域也受限制。由于不同地域的劳务人员无法在同一工作面施工，可以同时交叉施工的方法在疫情期间无法做到，造成严重的施工降效。 除能进入施工场地的劳务人员不足外，根据防疫政策要求，锐达公司还须额外配备专职卫生员对施工场地进行全封闭管理、对施工环境进行消毒、对管理人员及劳务人员进行体温监测和防疫培训、保障防疫物资等。 （2）上游产业受新冠疫情影响延期交付 施工进度受建筑材料、建筑设备、物流运输等多方面影响，锐达公司的供应商因新冠疫情难以及时复工复产，延期交付同样影响锐达公司的施工进度。 （二）极端天气及政府管制措施延误工期71天 自与*****签订合同之日起，受雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气影响停止施工共计53天；因大气污染防治、重大会议活动等政府管制措施影响停止施工共计18天。锐达公司作为专业开发商应该能预见项目施工过程中会遇到这些情况，这些情况也不是不可抗力，但是能预见到这些因素不能否定合同的明确约定，既然合同中有免责事由，锐达公司无需承担延期交房违约金。 （三）市政配套建设不完善延误工期150天 1、因周边道路不通影响施工天数约120天 （1）周边道路基本情况 本项目围墙外规划有四条道路，东侧翠湖东路、西侧古莲路、北侧小画眉街、南侧索家园街，东区与西区间规划有观禾路。小画眉街、观禾路由（以下简称“实创公司”）开发，（以下简称“市政六公司”）具体修筑；古莲路、索家园街由实创公司开发，北京城建五市政工程集团有限公司（以下简称“城建五公司”）具体修筑；翠湖东路由北京公联公路联络线责任有限公司开发，（以下简称“建工路桥公司”）具体修筑。 （2）周边道路修筑情况 交地时，周边道路均不满足道路平整的交地条件，且仅有翠湖东路处于施工阶段，其他市政道路均未开始施工。 本项目进行土方开挖、基坑支护施工、主体结构施工后，其他道路陆续施工，导致多次断路、封路、堵路等情况，车辆无法通行，材料运输困难，施工机械设备无法使用等，项目进度严重缓慢。 小画眉街、观禾路在2021年10月23日交房时仍未修完；翠湖东路、索家园街和古莲路经常封路，严重影响项目正常的施工进度。 （3）为使用道路产生巨额支出 为确保道路通畅、项目正常施工，锐达公司在付出不菲的道路有偿使用费后才取得部分道路的有限使用权：为正常使用翠湖东路，锐达公司于2018年6月向建工路桥公司支付150万元；为正常使用小画眉街，中铁十八局于2019年5月向实创公司支付押金50万元；道路不完善时，为保证建筑材料正常通行，锐达公司于2018年12月向借路，支付137万元等。铁建大桥局、中铁十八局分别于2018年9月、2019年8月、2021年6月为使用道路额外支出共计224万元；为使用小画眉街，中铁十八局于2019年3月、2019年5月、2021年7月额外支出共计192万元；为使用翠湖东路，中铁十八局、锐达公司分别于2019年8月、2020年7月额外支出共计49.84万元等，以上费用最终均由锐达公司实际承担。 本项目周围的另外两个项目面临与锐达公司同样的困境，为此都额外支付了“买路钱”。 2. 因电力供应、雨水、污水等接口问题影响施工约30天 本项目小区市政雨、污、自来水接口、小区开口主要集中在观禾路、小画眉街、索家园路、翠湖东路上。在锐达公司约定交房日期前后，这些道路均为新建路，未完成移交，锐达公司无法正常接口申请报装，无法与道路所属方及施工单位协调接入，严重影响后期施工。 本项目外接电力的规划变电站始终没有完成征地，无法接入电力外接电源，直至2020年底，国网北京电力公司才采用西北旺变电站作为过渡方案，2021年10月中旬才完成小区低压发电。电力供应不符合锐达公司取得该土地的条件，致使锐达公司延后竣工。 综上，因道路不通影响施工时间约为120天，因电力、雨水、污水等市政配套迟延影响工期约为30天，共计150天。根据合同约定因市政配套建设不完善导致延期交付，锐达公司无须承担违约责任，此阶段延期应予免责。 （四）锐达公司尽到了采取措施减少延期交付房屋影响的义务 北京冬季的低温是无法进行室内装修的，在2020年冬季，锐达公司为了赶工期实现早日交房，额外付出成本租用空气源热泵给室内供暖，以满足冬季室内进行装修的条件。如果锐达公司没有社会责任感，没有必要付出额外成本去施工。 2021年2月23日，在锐达公司尽力抢回工期仍确定无法按时交付房屋后，书面告知买受人因疫情将导致延期交付，以便买受人做好延期收房的准备，尽到了通知义务。 三、违约金过高，本项目亏损巨大 （一）拿地成本高 本项目是通过“限房价，竞地价，竞自持面积”的方式取得土地使用权，房屋上市销售价格在出让土地时即确定，而土地则由最高出价者竞得，因此“限竞房”的属性决定了该项目利润率很低。竞拍土地后，因政策原因，延迟开盘，进一步增加了锐达公司的财务成本，销售均价每平方米为5.3万元，最终综合开发成本每平方米为5.7万元。 （二）因疫情产生的费用导致开发成本增加 2020年3月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于受新冠肺炎疫情影响工程造价和工期调整的指导意见》，指出：“下列费用计取税金后列入工程造价：1.疫情防控措施费用。2.人工费，受疫情影响增加的劳务工人工资。3.材料和机械价格。4.施工降效增加成本。5.其他费用。”受疫情影响增加的费用均须列入工程造价，由锐达公司承担。疫情爆发后，锐达公司为了尽快交房，不等不靠，不是消极等待疫情过去后施工，而是采取多种措施满足项目现场的防疫要求，并额外付出大量成本进行施工。这些增加的成本是在确定房屋售价、竞拍土地时无法预见的。 （三）交房后须持续投入资金 锐达公司作为“温泉倚翠嘉苑”的项目公司，面临亏损严重的困境。交房后，为小区业主办理产权证、提供前期物业服务、修缮房屋或小区等均须大额支出，锐达公司为了使小区品质得到保障和提升，也需要投入资金。 锐达公司开发本项目已经面临巨大亏损，买受人要求的违约金过高，锐达公司没有能力支付。 新冠疫情对整个社会是个灾难，每个人都是受害者。举例说明：新发地市场疫情发生后，政府果断采取措施，当晚封闭整个市场。有很多商户刚刚进来的进口水果、榴莲、车厘子，全部坏掉，新鲜蔬菜全部坏掉，损失巨大，那也没办法。代理人所在的律所对面的酒店叫励骏酒店，2021年7月份津巴布韦副总统入住励骏酒店，后被确诊，结果第一时间封锁酒店，只进不出，所有人员集中隔离14天。他们又向谁要求赔偿损失呢。面临疫情，每个人都是受害者。我们承认延期交房给*****造成不便，但是在新冠疫情的大背景下，应该同舟共济，不应当苛求开发商做到十全十美。而且据庭审前日发布的通知，涉案小区未来的房价有可能会超过海淀其他区域的房价。 综上，在合同履行期间，锐达公司因极端天气、政府管制措施、新冠疫情、市政配套建设问题延期交付，符合合同约定的免责事由，合理的延期时限已远超300天，因此锐达公司不应当承担延期交房违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在案佐证。根据双方提交之合同文本及共同确认事实，本案合同签订及履约情况为：2019年10月15日，*****（买受人）与锐达公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：*****向锐达公司购买位于海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-地块R2二类居住用地20#住宅楼×号房屋，房屋总价款4 771 387元，出卖人应当于2021年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照本合同附件十二补充协议第五条的约定处理。合同另注明建设工程施工合同约定开工日期为2018年9月28日，竣工日期为2020年5月11日。双方另签订附件十二《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。该补充协议第一条第二款约定：前述合同所述开工日期、竣工日期不作为出卖人对买受人的承诺，以实际开工日期、竣工日期为准。该补充协议第四条第五款约定：如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害：如台风、地震、洪水、冰雹、暴雨、暴雪、火灾等，政府行为：如征用、征收、管制、禁令、指示、干预等，社会异常事件：如战争、骚乱、罢工、疫情等），或在法理上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出卖人无法克服的情形（包括但不限于雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气）；其他非因出卖人原因（包括但不限于因大气污染防治、重大会议活动、政府其他管理管制措施等情况要求的政策性停工、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响甲方开工建设和竣工验收）导致延期；买受人存在违约行为。该补充协议第四条第八款约定：如买受人按照《北京市商品房预售合同》及其附件的约定完全履行义务，并在《房屋交付通知书》中出卖人规定的期限内办理完毕该房屋交接手续的，出卖人签署准予入住通知书之日为该房屋实际交付日……该补充协议第五条关于逾期交付责任约定：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。该补充协议第十九条第二款进行了加重、加下划线处理，该条约定：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。该补充协议第十九条第4款约定：该补充协议是《北京市商品房预售合同》的附件，是该合同不可分割的组成部分，与《北京市商品房预售合同》具有同等法律效力，二者有不一致或理解有歧义之处的，以补充协议为准……买受人在上述补充协议中逐页签字。合同签订后，*****交付了全部房款。2021年10月18日，上述房屋竣工验收。2021年10月20日，锐达公司向*****送达《入住通知书》，通知涉案房屋已具备入住条件，要求于2021年10月25日前往小区办理入住手续。2021年10月30日，双方办理了房屋交付手续。 对当事人有争议的证据和事实，本院根据双方争议焦点，分述如下： 一、关于延期交房原因 （一）锐达公司主张延期原因包括：1、新冠疫情构成合同履行中的不可抗力，因疫情完全停工66天（自2020年1月24日起至2020年3月29日止），降效施工约90天；2、因大风、污染及重大活动管控原因，根据政府要求停工71天；3、因市政道路、水电气等市政配套基础施工导致延期约150天。 就上述主张，锐达公司提交下列证据： 1、新冠疫情防控政策文件，证明疫情对建设工程的施工具有全面、持续的影响。 具体包括：证据1、2020年1月29日北京市住房和城乡建设委员会《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》复印件，证明北京市住房和城乡建设委员会严格控制开、复工，明确要求全市房屋建筑和市政基础设施项目开、复工不得早于2020年2月9日，并对现场管理和医学观察时间等作出规定；证据2、2020年1月29日北京市住房和城乡建设委员会关于印发《施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作管理规定》的通知复印件，证明北京市住房和城乡建设委员会对施工单位改善劳务人员居住条件提出整改要求；证据3、2020年2月9日北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》复印件，证明经北京市住房和城乡建设委员会核查合格后方可复工，劳务人员返京后须接受14日封闭监督性医学观察等要求；证据4、2020年2月25日《新冠病毒肺炎疫情期间安全生产管理办法》原件，证明锐达公司上级单位于2020年2月25日发布公司内部疫情防控要求，要求针对性制定相关方案，确保正式复工后工作的有序高效进行；证据5、2020年6月15日北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步做好施工现场疫情防控有关工作的紧急通知》复印件，证明北京新发地农贸批发市场爆发疫情后，北京市住房和城乡建设委员会要求各区对工程项目进行全覆盖排查等工作；证据6、2020年7月24日北京市住房和城乡建设委员会《关于放开我市住宅小区室内装饰装修活动的通告》复印件，证明2020年7月24日起全面放开北京市住宅小区室内装修前，项目无法正常开展室内装修；证据7、2020年12月21日北京市住房和城乡建设委员会《关于开展房屋建筑和市政基础设施工程施工现场新冠肺炎疫情防控工作大检查的紧急通知》复印件，证明因为北京新增病例，北京市住房和城乡建设委员会加强房屋建筑和市政基础施工现场疫情防控，严格管控外来人员。 经质证，*****对《新冠病毒肺炎疫情期间安全生产管理办法》不予认可，对其他证据真实性、关联性、合法性无异议，但以政策文件不是本案客观事实的真实反映与体现为由，对证明目的不予认可。 2、因新冠疫情完全停工的证据，证明锐达公司自2020年1月24日起完全停工，并于2020年3月30日第一时间复工。 具体包括：证据1、2020年3月16日059号监理例会纪要复印件，证明锐达公司为复工所做准备；证据2、锐达公司施工区域改造照片复印件，证明锐达公司为复工所做准备；证据3、复工报告及工程复工报审表复印件，证明锐达公司于2020年3月25日向海淀区住房和城乡建设委员会申请复工；证据4、锐达公司接受政府部门检查的相关照片复印件，证明政府部门检查情况；证据 5、2020年3月30日监理日志原件，证明当日复工。 经质证，*****以证据1、2、4无原件，证据2、4无日期体现为由，对上述证据真实性、证明目的不予认可；以证据3 中月份有涂改，且无主管单位批复，无法证明真实复工时间为由，对该份证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可；认可证据5形式真实性，但以无法证明真实复工时间为由，不认可证明目的。 3、因新冠疫情降效施工的证据，证明受疫情影响，复工后劳务人员无法按时返岗，上游公司和其他施工单位无法按时交付采购项目。 具体包括：证据1、《疫情期间劳动力不足情况说明》，证明该劳务公司因疫情原因无法按约提供劳动人员，至2020年4月5日仍相差120人；证据2、《疫情期间劳动力不足情况说明》，证明该劳务公司因疫情原因无法按约提供劳动人员，至2020年4月5日仍相差130人；证据3、劳务人员疫情防控证明，证明劳务人员因疫情原因返工困难，返工时间集中在3月25日以后；证据4、致辖区单位的一封信及附件1（集中观察个人告知书），证明劳务人员返京后需接受14天隔离观察才能正式进场；证据5、2020年3月15日、2021年3月1日《通知函》两份，证明锐达公司向上游供应商询问供应情况；证据6、通知函复印件，证明供货单位于2020年3月1日通知锐达公司无法提供阀门及相关产品；证据7、通知单，证明供货单位于2020年4月2日通知锐达公司无法提供型材等建筑施工材料；证据8、回复函，证明供货单位于2020年3月25日通知锐达公司无法提供砂浆，预计于2020年4月8日恢复供应；证据9、2020年6月24日北京市住房和城乡建设委员会《关于加强当前疫情期间我市复工项目建材供应保障工作的通知》复印件，证明建筑施工场地建材供应保障受疫情影响严重，直到2020年6月24日相关部门才对供应运输问题提出解决措施；证据10、《供热机组服务协议》及××号国内支付业务付款回单复印件，证明锐达公司2020年冬季租赁供热机组，方便冬季室内装修，以抢回工期。 经质证，*****以发文内容、标题、格式、字体甚至错别字都完全一致，涉嫌伪造为由，对上述证据1、2的真实性、关联性、合法性、证明目的不予认可；认可证据3真实性，但以未能体现与涉案项目关联性为由，对关联性、证明目的不认可；对证据4真实性无异议，但以执行防控要求不必然导致不能复工为由，对关联性和证明目的不予认可；以锐达公司单方制作，无邮寄、签收凭证为由，对证据5的真实性、关联性、合法性、证明目的不予认可；证据6无原件，不予认可；证据7 无法核实发函单位真实性身份，发函单位与锐达公司关系不明，对真实性、关联性、合法性、证明目的不予认可；证据8形式真实性认可，但主张无法核实，且只能证明发函时该单位未恢复生产，不能证明所有供应商未恢复生产，对其真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可；对证据9真实性无异议，不认可证明目的；对证据10形式真实性无异议，对关联性、证明目的不认可。 4、因大风、污染及重大活动管控原因停工的证据，证明因上述不可归责于锐达公司的原因停工共计71天。 具体包括：证据1、因天气、污染原因停工的通知微信截图，证明按照海淀区住房和城乡建设委员会微信通知要求，在2020年8月12日至2021年10月9日期间共计停工53天；证据2、因政府管理、管制措施停工的通知微信截图，证明根据政府要求，在70周年大庆阅兵、2020年两会期间共计停工18天。 经质证，*****对真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可，主张上述证据无原始载体，无身份信息等，并主张锐达公司对上述情况可以预见和明知，短期停工不必然导致迟延交付。 5、受周边市政道路施工、基础市政条件影响的证据，证明因市政配套基础条件不达标导致延期约150天。 其中，锐达公司就所称因市政道路施工影响工期，提交证据包括：证据1、施工现场市政道路封堵照片复印件、问北京发布的微信公众号文章《我们买了房，为什么在孤岛上？》复印件，证明项目周边道路不完善，导致项目无法正常施工，在2021年5月8日至7月12日期间陆续停工21天；证据2、证明、说明、《受道路封堵影响施工证明》（加盖红章的打印件）、《关于道路影响施工降效的说明》，证明周边多个建设项目因市政道路不完善延期100日至4个月不等；证据3、《临时施工道路通行协议》及付款凭证复印件、《翠湖科技园-2标段混凝土临时路专业分包合同》、《施工道路通行协议》及付款凭证复印件、《4-LW-2019-翠湖科技园-4-010号劳务协作合同》、《道路使用押金协议》、《4-LW-2019-翠湖科技园-4-014号劳务协作合同》、《劳务协作合同》、《4-LW-2019-翠湖科技园-4-013号劳务协作合同》、《6009地块西侧道路工程修复协议》、《北京山屿湖项目道路修建劳务分包合同》、《北侧道路工程修复协议》、《4-QT-2021-翠湖科技园-4-002北侧道路工程修复协议》、《036号施工道路通行协议》及付款凭证，证明锐达公司及相关单位为正常使用市政道路承担额外成本；证据4、2019年11月26日《关于协助解决“北京市海淀区”海淀北部地区整体开发“翠湖科技园HD00-、6009、6010地块R2二类居住用地项目”东侧道路通行事宜的函》、2021年7月23日《关于申请协助解决“翠湖科技园6009、6010地块R2二类居住用地项目”大市政道路开口的函》、2021年11月周边市政道路照片复印件，证明曾于2019年11月26日、2021年7月23日，因周边市政道路状况阻碍施工进度，向有关部门发函请求协调，截至2021年11月5日，项目周边市政道路仍未完工。 经质证，*****对复印件以及原件、复印件核对不一致的证据真实性、关联性、合法性、证明目的不予认可，对原件、复印件核对一致的证据形式真实性认可，对关联性、证明目的不予认可。 锐达公司主张电力供应不符合取得土地时约定的条件，其2018年、2019年多次申请未果，直到2021年6月27日变更供电方案才获批准，导致延后施工。锐达公司就此申请法院向调查核实，并提交如下证据：证据1、客户报装供电方案（低压），证据2、《低压供用电合同》，证据3、锐达公司工作人员朱兴国关于《电力系统供应条件对整体施工进度及竣工备案交付延期的影响》书面材料（朱兴国出庭接受质询），证据4、《国有建设用地使用权出让挂牌文件》（部分）复印件，证据5、2018年1月3日《客户用电报装申请书》，证据6、《项目先行报装施工用电的申请》，证据7、2019年3月14日《客户用电报装申请书》，证据8、《电力系统上级外部电源（变电站）建设对项目工期进度的影响》。 经质证，*****对证据1-3的形式真实性无异议，对关联性、合法性、证明目的不认可；对证据4-8的真实性、关联性、合法性、证明目的不予认可。 锐达公司就其他基础市政条件影响施工的主张，提交：证据1、2021年2月25日《关于协助解决“山屿西山著项目”大市政道路开口及雨污水、给水、天然气接驳接入事宜的函》，证据2、2021年9月1日《关于申请协助解决“翠湖科技园6009、6010地块R2二类居住用地项目”给水及雨污水接驳事宜的函》，以证明锐达公司就项目周边给水、雨污水、燃气、通讯、歌华有线等开通事宜在2021年2月25日发函协调，就给水、雨污水的预留接驳口无法对应问题在2021年9月1日发函协调。经核，在证据2 中，锐达公司称：“本项目的住宅楼栋排布较密以及地下构筑物设置空间考虑的原因，使我项目在进行园区小市政管线综合设计时无法与周边市政道路的预留接驳条件全部一一对应，导致我项目目前存在小市政甩出接口与大市政道路的规划预留接驳口无法对应的问题······”。 经质证，*****对证据1真实性认可，对关联性、证明目的不予认可。对证据2真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可。 （二）*****主张延期交房与上述原因无关，实系锐达公司长期拖欠农民工工资导致。 *****就上述主张提交证据如下：证据1、案涉房屋施工许可证信息截图复印件，《山屿西山著交房了？？？what？where?when?》新闻报道复印件，北京其他部分商品房建设工程项目施工许可信息和竣工验收备案信息截图复印件，证明北京市其他商品房项目施工许可证发证日期晚于涉案项目，竣工验收日期早于涉案项目；证据2、及锐达公司企业信用信息复印件、中铁房地产集团网站文章打印件（《面对复工我们准备好了》，《浓浓铁建情·北方在行动——全面出击助力疫情阻击战》、《用心战“疫” 化危机为契机——北方公司北京锐达疫情期间夯实内功》）、网站文章打印件（《建材企业逐步复产，产能和产品库存有保障》、《北京在建工程到岗40余万人规模以上在建工程全部复工》、《首都规模以上在建工程100%复工》），证明截至2020年2月18日，北京及周边地区建筑材料库存充足，北京规模以上在建工程2020年4月9日全部复工，以及涉案项目进展等情况；证据3、北京市海淀区北部办2020年工作总结网页打印件、中铁房地产集团网站文章打印件（《北京锐达组织全员进行核酸检测》、《北京锐达组织召开2021年春节复工启动会》），证明2021年1月21日海淀区政府信息公开称涉案项目进展顺利，2021年春节期间锐达公司项目未受到疫情影响；证据4、2021年3月12日人民网领导留言板打印件，证明锐达公司在2021年3、4月复工复产，未受到疫情影响；证据5、2019年至2021年案涉小区农民工讨薪照片、视频，证明交房延期系锐达公司拖欠农民工工资导致。 经质证，锐达公司发表质证意见如下：对证据1中案涉房屋施工许可证信息截图复印件真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不予认可，对《山屿西山著交房了？？？what？where?when?》新闻报道复印件不予认可，对北京其他部分商品房建设工程项目施工许可信息和竣工验收备案信息截图复印件，真实性、合法性无法核实，证明目的不予认可；对证据2中的及锐达公司企业信用信息复印件无异议，对中铁房地产集团网站文章打印件、网站文章打印件的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可；对证据5，以真实性、合法性无法核实为由，不认可证明目的。 诉讼中，就锐达公司所称因大风、污染及重大活动管控原因停工71天的情况，以及涉案项目复工审核情况，本院向海淀区住房和城乡建设委员会进行调查核实，并制作调查笔录。答复内容为：1、两份微信截图真实，每次恶劣天气都会发出微信通知，但通知只是预警，并不是要求停工，政府管理管制措施涉及的是会场及驻地周边200米范围内工地，锐达公司工地在温泉镇，不属于该范围，牵扯到土方等污染项目需要停工，其他项目没有影响，混凝土搅拌站停工跟海淀区住房和城乡建设委员会没有关系；2、2020年2月底现场核验不符合复工标准，后期新出台文件，甲方单方做出复工自查承诺即可复工。海淀区住房和城乡建设委员会另向本院出示锐达公司于2020年3月26日所签《施工现场复工自查承诺书》，该承诺书载明：“本项目计划于2020年3月26日复工”。 经质证，*****对上述调查笔录及材料真实性、关联性、合法性均无异议。锐达公司对真实性、合法性认可，主张其根据对微信书面意思的理解，出于生产安全的考虑进行停工，2020年3月26日提出复工申请。 就电力基础设施问题导致工程延期等问题，本院根据锐达公司申请，向进行了调查核实。主要答复内容为：锐达公司与相邻项目开发单位已就电力供应方式达成一致，锐达公司只负责从相邻项目接电至涉案项目，其施工内容不涉及上级电源，且施工段基本位于涉案项目红线内，其施工的开展不以变电站建设为前提，相邻项目是否完工送电不影响其开展前期施工；在2019年10月批准了上述方案；锐达公司在2021年5月上级电源完成后才开始本项目所涉电力建设的申报和施工。 经质证，*****对上述调查情况无异议，真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。锐达公司以逃避责任，施工不受到上级电源影响等内容属于个人推测等为由，对上述调查内容不予认可。 二、关于延期免责条款的效力 双方对附件十二补充协议第四条第五款延期交房免责约定的效力存在争议。 *****认为该约定系格式条款，锐达公司扩大不可抗力的范围，加重买受人责任，并限制买受人主要权利，且未进行重点提示说明，亦未对已经显露的重大风险进行如实告知，主张该条款无效或不作为合同内容。 锐达公司以买受人逐页签字等为由主张已尽到提示说明义务，并以约定免责的四类情形均属于出卖方无法克服的合理情形等为由，主张该约定有效。 三、关于房屋实际交付情况 双方对锐达公司通知收房及房屋交接情况无异议。锐达公司主张按照通知指定交房日确认房屋实际交付日期。*****以房屋存在质量问题，不符合交付标准为由否认交房。 就房屋质量问题，*****提交：证据1、小区大门、道路、绿化、车库施工中的照片、视频；证据2、部分业主验房问题清单（验收确认表）、验房报告、房屋质量问题照片及视频；证据3、锐达公司关于屋顶高度误差的整改方案复印件。 经质证，锐达公司对证据1的真实性、合法性无异议，但以所涉内容属于市政基础配套为由对证明目的不予认可；主张证据2的真实性、合法性无法核实，对证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，主张房屋质量瑕疵问题与本案无关。 四、关于实际损失情况 *****主张锐达公司依据附件十二补充协议第五条之约定向其支付逾期交房的违约金，并明确表示将违约金比例下调至日万分之三。就具体损失，*****提交如下证据：证据1、翡翠山晓案例复印件1份，证据2、关于装修建材价格上涨的新闻报道及相关公告复印件，证据3、涉案小区租金截图复印件。 经质证，锐达公司以无法核实上述证据真实性、合法性为由，对证明目的不予认可。 锐达公司另提出违约金过高的抗辩，并提交：证据1、《国有建设用地使用权出让合同》，证据2、周边房屋价格截图打印件，证明房屋成本高，售价低，公司亏损严重。 经质证，*****主张证据1真实性由法院核实，但对关联性、证明目的不予认可。对证据2的真实性、关联性、合法性、证明目的，*****均不认可。 五、其他问题 庭审中，锐达公司主张《北京市商品房预售合同》约定的竣工日与交房日相距一年，补充协议约定竣工日以实际竣工日为准，故最晚交房期限应按实际竣工后一年计算。锐达公司以此为由主张不存在延期交房，并就此提交竣工备案登记表。*****对证据真实性无异议，对证明目的不予认可。 另，*****认为锐达公司未就因疫情等导致延期一节尽到及时通知义务，但未就因此遭受的额外损失提交证据。

本院认为，*****作为完全民事行为能力人，自愿与锐达公司签署《北京市商品房预售合同》及相应附件。庭审中，虽*****对于附件十二补充协议第四条第五款格式条款的效力提出异议，但*****在补充协议中逐页签名，其中补充协议第十九条第二款亦确认：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款，且进行了加重、下划线处理。故应认为锐达公司已经提请*****对相关条款加以注意，锐达公司尽到相应提示或说明义务。同时，该争议条款并不存在不合理免除或减轻出卖人自身责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利等情况，也并未对造成人身损失，或因故意、重大过失造成对方财产损失的情况予以免责，不存在法律规定的格式条款无效的情形。故该争议条款具有法律效力。现相关合同及附件均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效合同，对双方均具约束力。 在合同效力得以确认的前提下，双方争议焦点主要集中于：一、锐达公司主张的延期免责事由是否成立及合理延长期限的确认；二、延期交房违约责任的大小和承担。具体而言： 一、锐达公司主张的延期免责事由是否成立及合理延长期限的确认。 本案中，锐达公司以不可抗力法定免责及合同约定事由免责提出如下延期抗辩：1、新冠疫情构成合同履行中的不可抗力，因疫情完全停工66天（自2020年1月24日起至2020年3月29日止），降效施工约90天；2、因大风、污染及重大活动管控原因，根据政府要求停工71天；3、因市政道路、水电气等市政配套基础施工导致延期约150天。 就上述抗辩，综合双方当事人的诉辩意见，结合相关证据和事实，本院认定如下： 1、关于新冠疫情导致延期的问题。 新冠疫情作为突发公共卫生事件，当事人在订立合同时无法预见。新冠肺炎被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。在合同履行期间势必会给当事人造成不可避免、无法克服的损失。故新冠疫情这一客观事件本身符合不可抗力的特征。同时，双方合同对于包括疫情在内的不可抗力做出了排除逾期交房违约责任的约定。综合新冠疫情对房地产开发企业的客观影响，对于锐达公司以新冠疫情导致延期为由提出的免责抗辩，本院予以采信。 疫情导致延期的具体时长，应根据新冠疫情对锐达公司项目施工产生的实际阻碍程度进行确定。 锐达公司主张自2020年1月24日至2020年3月29日因疫情完全停工66天。就此，本院认为，北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。根据当时疫情防控的严峻形势，锐达公司主张此时停止施工，符合疫情防控的整体要求。锐达公司主张于2020年3月30日复工，但未就此提交充分证据，且该主张与本院调查核实情况不一致，故本院不予采信，并结合调查核实情况等确认其复工时间为2020年3月26日。综合考虑北京市住房和城乡建设委员会关于全市房屋建筑和市政基础设施项目开、复工时间的规定，关于整改施工现场、务工人员居住生活条件、严格医学观察措施等一系列要求，结合锐达公司上级单位2020年2月25日发布的内部疫情防控要求，锐达公司申请复工及整改情况，以及买受人主张之北京规模以上在建工程2020年4月9日全部复工的整体情况，本院认为，锐达公司因疫情防控在2020年3月26日启动复工，属于合理期间。故2020年1月24日至2020年3月25日作为因疫情防控完全停工的合理期间，锐达公司有权主张免责。 锐达公司主张复工后受疫情影响施工效率降低，要求计算90天的延期免责时长。就此，本院认为，一方面，建筑施工是传统的劳动密集型行业，北京地区的施工人员部分来自市外。受疫情防控的影响，一定时间内劳务人员返京数量、现场作业施工人数都难以达到正常施工规模。上述情况客观存在。另一方面，商品房预售合同能否顺利履行，与商品房的建设休戚相关。而商品房建设难免受到其上游的建筑材料供应、租赁等问题的影响，在全行业受疫情影响难以及时复工复产的情况下，材料供应、租赁等上游企业任一环节停顿、周期拉长，都会对房地产开发企业的施工、交房产生连锁影响。故，本院对锐达公司关于疫情后降效施工的主张予以支持。但鉴于其并未就所称延期90天的主张提交充分证据，故本院结合疫情期间特殊情况及房地产行业开发建设常规延期商业风险的合理考量，对该免责时长酌情进行调整，认定该部分延期免责时长为60天。 2、关于因大风、污染及重大活动管控原因停工的问题。 虽锐达公司就此提交了相关微信记录，但根据本院调查核实情况，相关通知并不导致必然、全面之停工，且锐达公司未就实际停工情况提交任何客观证据，故对锐达公司的上述主张，本院不予支持。 3、关于因市政配套建设不完善延误工期的问题。 第一，就锐达公司关于市政道路影响施工的抗辩。本院认为，其一，锐达公司在参与项目及签订《北京市商品房预售合同》及相应附件前，对市政道路的具体状况已经知情，对于相关风险应有预知、可以预判，并应自行承担。其二，锐达公司提交之证据说明相关困难即便属实，也能通过协调加以克服。其三，周边道路使用及协调属于其与市政之间的问题，相关风险不应转嫁买受人。故对锐达公司关于市政道路影响施工、导致延期的抗辩，本院不予采纳。 第二，就上级电力基础设施导致工程延期的主张。本院认为，锐达公司提交的证据并不能全面反映电力报装、施工情况。同时，本院核实调查情况显示：根据2019年确定的供电方案，涉案项目的电力施工不涉及上级电源，不以上级变电站建设完成为前提；锐达公司知晓上述情况，但直到2021年5月上级电源建设完成后才开始本案项目电力建设的申报和施工工作。故涉案项目延期施工与电力设施无关。对锐达公司此项免责主张，本院不予支持。 第三，就锐达公司所称市政接驳口无法一一对应导致影响工期的问题。本院认为，根据锐达公司在2021年9月1日《关于申请协助解决“翠湖科技园6009、6010地块R2二类居住用地项目”给水及雨污水接驳事宜的函》所称：“本项目的住宅楼栋排布较密以及地下构筑物设置空间考虑的原因，使我项目在进行园区小市政管线综合设计时无法与周边市政道路的预留接驳条件全部一一对应，导致我项目目前存在小市政甩出接口与大市政道路的规划预留接驳口无法对应的问题······”，该部分配套设施的问题与其自身设计、前期勘查有关，且直至2021年2月锐达公司才针对相应问题开展协调。故上述问题即便属实亦不属于非因出卖人原因导致的延期，对锐达公司该项抗辩，本院不予采纳。 另，锐达公司以《北京市商品房预售合同》约定的竣工日与交房日相距一年，补充合同约定竣工日以实际竣工日为准，故最晚交房期限应按实际竣工后一年计算为由，主张不存在延期交房。此抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上，除因新冠疫情导致延期122天，锐达公司有权主张免责外，锐达公司关于因其他事由导致延期的免责抗辩，本院均不予支持，锐达公司应当根据双方约定就相关延期履约行为承担违约责任。 二、延期交房违约责任的大小及承担。 锐达公司应就其免责范围之外的延期承担违约责任。根据涉案合同约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人不解除合同的，出卖人应自合同约定的交付期限届满之次日起，按照已付购房款万分之五的比例，按日向买受人支付违约金至实际交房之日止。现双方对实际交房日期存在争议，锐达公司另提出违约金过高之抗辩。就上述问题，本院分述如下： 1、就实际交房之日。锐达公司主张按照入住通知书指定交房日确认房屋实际交付日期。本院认为，根据双方合同约定，涉案房屋达到交付条件后，出卖人应当至少提前10日将查验房屋、办理交付手续等具体要求书面送达买受人。而锐达公司实际送达入住通知书的时间与该通知指定办理入住手续的时间并未达到至少10日的间隔。在房屋交付本已逾期，实际交付时间难以确定的情况下，为充分保障买受人利益，有必要为买受人预留合理时间准备相关材料并办理入住手续。因此，除非买受人对上述指定时间不持异议，否则以通知指定时间确认实际交房之日，对买受人有失公允。至于*****以房屋不符合交付标准，存在质量问题为由否认交房。本院认为，涉案房屋已获竣工验收备案，*****也已实际收房，所述问题属于房屋质量保修的范畴，可另行主张权利。*****以此为由否认交房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。*****虽未按照指定时间办理入住手续，但亦无拖延办理的情节，故本院将根据其实际办理入住手续的时间确认实际交房日期。 2、就违约金标准。依据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。锐达公司主张违约金过高。就此，本院认为，在判断约定违约金是否过高以及调低的幅度时，一般应当以对买受人造成的损失为基准，并综合考虑出卖人过错程度、买受人预期利益等多方因素。本案中，*****已将违约金比例下调至每日万分之三，并提交证据证明延期交房导致装修成本上涨、租金收益减损（或租金成本增加）等损失客观存在。结合锐达公司延期交房时长、过错程度等因素，本院认为，以每日万分之三为标准核算延期交房违约金符合公平公正、诚实信用之原则。对锐达公司关于违约金过高的抗辩，本院不予采信。 另，案件审理中，*****认为锐达公司未就因疫情等导致延期一节尽到及时通知义务，因本案未涉及合同履行不能的问题，且*****未就因此遭受的额外损失提交证据。故该主张不影响对锐达公司延期交房违约责任的认定。 综上，锐达公司应以已付购房款为基数，按每日万分之三的比例，向*****支付免责时长之外的延期交房违约金。具体数额以本院核算为准。 最后，需要指出的是，新冠疫情对社会各主体都带来了不同程度的影响。本院理解作为购房者早日入住新居的心情，也理解房地产开发企业为落实疫情防控要求做出的努力。在新冠疫情常态化背景下，本院希望房地产开发企业能够积极作为，提高违约风险的预见和控制能力，更希望在面对新冠疫情引起的纠纷时，房地产开发企业与购房者之间可以互相理解，友好协商，同舟共济。 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，商品房预售合同所涉延期交房的纠纷发生于民法典实施后，故对该争议的处理应适用民法典的规定。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、于本判决生效后七日内向*****支付违约金共计42 942.48元； 二、驳回*****其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2876.55元，由*****负担1917.7元，已交纳1438.27元，余款479.43元于本判决生效后七日内交纳；由负担958.85元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　合同无效时机会损失的司法认定

——以中国裁判文书网中相关案例为样本

北京市房山区人民法院　李少兰 张雨琪

李少兰，男，1967年8月出生，1994年进入房山区法院工作，2004年7月北京大学网络教育毕业，学历本科，现为房山区法院审判委员会委员、长沟法庭庭长。

联系电话：　　　 办公电话：

张雨琪，女，1989年11月8日出生，2011年6月毕业于中国政法大学，学历本科。2011年7月进入房山区法院工作，现为房山区法院民一庭代理审判员。

联系电话：　　　　办公电话：

本人郑重声明：所呈交的论文是我个人进行研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，特此声明。

作者签名：　　　　　　　　 日期：

合同无效时机会损失的司法认定

——以中国裁判文书网中相关案例为样本

合同无效时，当事人主张的信赖利益损失一般包含有可得利益的丧失。这种损失天然具有不确定性，难于量化，且极易与合同有效时的履行利益发生混淆。现行法律及行政法规尚未明确提出“信赖利益”概念，司法实务中对信赖利益的裁量展现出相当谨慎的态度。

信赖保护的正当性来源于诚实信用原则。诚实信用原则是民法领域的“帝王条款”，发挥着平衡利益和调节权利冲突的重要作用。诚实信用原则交给了法官一张空白的委任状，在信赖保护场合，法官应当承担更多的责任。否则，法律救济的缺位无疑会放任背信投机行为的蔓延，这是对社会公正与交易安全的大大戕害。

本文共分为五个部分，在分析当前信赖利益（可得利益）认定的司法现状基础上，将视线聚焦于机会损失认定研究之上，明确机会损失有别于履行利益的特性，并对机会损失的构成条件、量化方法及限制性因素进行探讨。

全文(含注释)共计9967字。

第一，以“裁判理由分类”展开实证分析。梳理中国裁判文书网相关案例，检视无效合同中可得利益损失认定的司法现状，通过对其中主要裁判理由进行分类列举，凸显当前司法裁判尺度不统一的实务现象。

第二，以“机会损失证成”确立研究进路。针对可得利益赔偿与否，提出应以机会损失的证成作为赔偿前提，并尝试对机会损失构成要件做出三点具体概括，以此为合同无效时可得利益的认定问题，提供一种具备可行性的研究进路。

第三，以“借助参考依据”+“结合限制因素”构建赔偿模式。在机会损失数额的具体认定上，法官不应完全依赖当事人举证，可以借助合理的参考依据，综合多元的限制因素，对损失加以自由裁量。

因缔约过失导致合同被确认无效，给相对方造成信赖利益的损害，如果法律任凭其发生而置之不理，必然招致人们对法律公平正义精神的怀疑。当事人缔结契约，为将取得的标的物投入生产、经营或再交易中，以获取进一步的收益。当合同履行的预期落空时，当事人信赖利益的损失诉求，一般包含有可得利益。这类损失（可得利益）具有不确定性，天然难于量化，并极易与合同有效时的履行利益发生混淆，司法实务在此类损失认定问题上，存在着裁判尺度不统一的现象。

一、检视：信赖利益（可得利益）认定的司法现状

（一）合同无效时可得利益诉求的主要类型

1.利润。合作开发房地产合同案件中项目完成后的预期市场收益；土地承包、房屋（或土地）租赁合同案件中的预期经营利润；建设施工合同案件中的项目竣工后利润；以出租经营为目的的房屋买卖合同案件中的租金收益；以转售为目的的系列买卖合同案件中的转售利润等等。

2.标的物升值的差价损失。建设用地使用权出让合同案件中的土地增值利益；房屋买卖合同案件中，在房价持续上涨的背景下，常见主张为房产增值利益；而在涉及农村的房屋买卖合同案件中，买受人主张的可得利益损失也可能包含有宅基地区位的增值利益。

3.占用资金的利息损失。在所有包含金钱给付为履行内容的案件中，除要求返还已给付的资金以外，当事人可能会提出按照同期银行贷款利率支付资金占用期间的银行利息损失的主张。

4.丧失订立其他类似合同的机会损失。缔约阶段基于信赖选择与合同相对人缔约，在涉诉合同被确认无效后，已经丧失以大致相当的资金与他人订立类似合同的机会，机会丧失转变为现实损失，引发当事人的赔偿请求。

（二）信赖利益损失求偿的请求权基础

合同法第五十八条、合同法司法解释（二）第八条规定了合同无效的法律后果，但未明确损失赔偿的具体内容。除此之外，笔者对相关请求权基础试统计如下：

表1 信赖利益相关法规范梳理（1）

案由 司法解释 北京市司法文件

房屋买卖合同 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条、第二十五条

《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十七条

建设工程施工合同 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条

《北京市高级人民法院关于审理商业特许经营合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十三条

目前，我国尚无法律或行政法规对“信赖利益”加以明文规定。而司法解释与北京市司法文件对“信赖利益”的规定，一般系针对某一类案件，部分条款中提出“升值利益”、“差价”、“订约机会损失”等可供裁量具体损失的参考依据。

（三）可得利益损失诉求支持与否的裁判理由

合同无效时，可得利益损失能否获得裁判支持，法院的态度存在分野。笔者选取17件具有代表性的案例作为样本（2），试对不同法官所依据的裁判理由进行分类说明：

其一，可得利益损失属于履行利益，请求权基础建立在生效合同的约定之上，合同无效时，合同约定对当事人不再具有约束力，请求权基础丧失，相关的诉求不能被支持。

案例二 利润属于履行利益，只有建设施工合同有效且承包工程已经完成的情况下，施工方才有权要求支付利润。

案例九 “门面”增值是建立在合同有效并且已经履行的前提下的一种期待利益，朱天华、谢仁兰不可能在合同无效的情形下获得合同履行后才能产生的增值收益。

案例十 确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。

其二，合同无效时的损失赔偿以丧失其他缔约机会为前提，当事人没有证据证明其放弃或丧失了另订立其他合同的机会，所主张的可得利益损失不予支持。

案例五 买受人未举证证明其放弃或丧失另订立其他合同机会。

案例十三 被告向原告支付财产折价补偿后，原、被告已经恢复到缔约前的财产状态，并不影响原告与他人订立相关合同的机会，预期16年的可得利益损失9912700元不予支持。

其三，合同无效时的损失赔偿范围以当事人在订立合同时的合理预期为限，超出合理预期范围不受法律保护。

案例十一 2014年报告与2004年报告对涉案商铺估价差距巨大，该差价是由于房地产市场变动造成的， 2014年报告所认定的商铺价值，超出当事人在订立合同时所能预期的范围，不属信赖利益赔偿范畴。

其一，履行利益可以认定为合同无效时损失的参考依据，综合其他因素予以赔偿。

案例三 涉讼合资合作房地产开发合同全部履行后可获得利益为人民币20，855万元，可以作为本案中确定可得利益损失的参考依据。

案例八 中科院地理所违反诚实信用原则的行为导致中航技公司对《合作协议书》之生效与履行的期待利益落空，中航技公司在《合作协议书》能够得到有效履行的情况下可获得的履行利益（未考虑人力成本、市场风险等因素）可以作为认定其损失的参考依据。

其二，当事人信赖合同有效，因订立涉诉合同而放弃订立其他合同的机会，该机会损失属于信赖利益赔偿范围。

案例十六 马良因与上诉人订立合同，从而丧失与第三人订立合同的机会，导致在承包剩余年限不能得到收益，原审参照上诉人收回土地另行发包的价格确定其损失标准并无不当。

案例十七 冉广祥一方因信赖合同有效并能够履行而丧失与他人订立有效合同的机会损失，其间接损失即涉案房屋当前的客观合理市场价格扣除原合同的交易价的差额部分。

其三，主张合同无效的一方当事人，应在其订立合同之时预见或应当预见到的合理范围内，赔偿因其过错给相对方造成的信赖利益损失。

案例四 买受人通过履行委托经营合同获得委托收益金是可以预见并确定的，应予赔偿。

案例六 出卖人作为无权处分人存在主观恶意，理应预见合同无法履行后因房屋增值而给买受人超造成的可期待利益损失，买受人诉请赔偿房屋增值利益损失，并未超过出卖人可预见的合理范围。

案例十二 双方在签订合同时，二上诉人应当预见到如合同无效，被上诉人将失去涉案房屋的所有权，此后另行购买房屋必然以合同被确认无效时的市场价格购买，该损失为可信赖利益损失。

其四，为避免合同无效时双方利益失衡，依据诚实信用原则，由受益一方对受损一方在公平范围之内进行补偿，裁判者行使自由裁量权确定具体数额。

案例一 本着不让有过错一方因合同无效获取巨额利益，无过错一方遭受重大损失，避免双方利益失衡的原则，考虑海峰公司确实获得收益的客观实际，对维通公司损失数额予以酌定。

案例七 因诉争房屋今后有可能拆迁，原告作为买受人必将有信赖利益的损失，而被告也必将受益，为公平保护双方的利益，酌情以拆迁货币补偿价加上各种奖励补贴确定诉争房屋的现有价值，再由上面确定的责任比例由被告赔偿给原告。

（四）裁判尺度不统一反应出的深层问题

在17件案例中，相似主张甚至面临了完全相反的裁判结果。这种裁判差异，反应出部分裁判者既未正确理解信赖利益产生的责任基础，也未充分认识信赖利益赔偿制度的价值和救济目标。此外，裁判者对具体损失数额的衡量方法存在较大差异，既反映出信赖利益自身难于量化的特征，也反映出对于量化方法缺乏细化研究。

审判实务中现存着不当扩大或缩小信赖利益赔偿范围的混乱现象。在这种现状下，市场主体对交易行为难以形成准确的法律后果预判，极有可能会出现故意破坏信赖关系的不诚信投机行为，影响交易行为规范的建立，干扰正常的社会市场秩序。

二、切入：以机会损失的存在作为可得利益赔偿前提

（一）信赖保护对象：机会损失

某些时候，合同被确认无效的情况下，当缔约人的直接损失被填平之后，其仍可能面临如下处境，即同样成本的其他缔约机会已经不存在，相对于缔约之前的市场情况，此刻等额资金的购买能力大大降低了，他需要付出更高的成本来取得相同品质的商品。

缔约人基于信赖选择某一个缔约机会而舍弃其他可能的缔约机会，被舍弃的其他缔约机会就是缔约人的机会成本，是他在此次交易中所付出的代价。当合同被确认无效后，缔约人无法通过取得期待利益来弥补这种机会成本，机会成本就转化为实际的损失。究其本质，机会损失是对实际并未发生的交易中的一种可得利益的衡量。

案例（3）：机会损失与履行利益的界分

原告维通公司诉称，其与被告海峰公司之间的土地使用权转让合同，因对方过错被确认无效，导致维通公司失去用同等额资金购买同类土地的机会，失去开发投资房地产项目盈利的机会。维通公司申请对涉案土地使用权2010年1月18日的市场价格及维通公司通过投资开发后可取得的利润进行鉴定，要求以鉴定意见确认其损失数额。一审法院认为维通公司申请鉴定的土地市场价格及投资开发利润，是在合同有效前提下的期待利益，不能直接作为本案合同无效的损失认定标准，本着不让有过错一方因合同无效获取巨额利益，无过错一方遭受重大损失，避免双方利益失衡的原则，考虑海峰公司确实获得收益的客观实际，酌定维通公司损失为1500万元，由海峰公司赔偿。二审法院认定维通公司关于合同有效并要求赔偿预期可得利益的主张无法律依据，并对原判损失赔偿数额予以维持。

上述案例中，维通公司通过鉴定确定的涉诉土地市场价格及投资开发利润，属于合同履行利益。法院未将其直接认定为信赖利益的损失赔偿内容，而是依据诚实信用原则，对合同无效时维通公司的实际损失数额进行了自由裁量。履行利益被明确排除在信赖保护以外，原因在于：首先，履行利益不是信赖保护对象。信赖保护发生在合同无效的情境下，法律否认合同效力的同时，也即否认了缔约人履行合同的法律义务，合同内容不再对缔约双方具有约束力,信赖保护的范围不应当含有合同有效时的履行利益。其次，履行利益的赔偿以支付相应的合同价格为前提。履行利益是合同履行后可以获得的利益，缔约人取得履行利益的前提是按照约定支付相应的合同价格，或者说完成合同约定的对待给付义务，若在合同无效财产予以返还后，再对履行利益进行赔偿，显然存在“重复赔偿”的问题。

机会损失与履行利益的属性区分如下：（1）保护的对象不同。前者保护对象为信赖关系，后者保护对象为当事人的意思自治；（2）归责原则不同。前者的赔偿以存在过失为归责原则，后者的赔偿则采取严格责任；（3）救济目的不同。前者的救济目的是使缔约人回到如同信赖未曾发生一样的状态，消除因信赖合同允诺所采取的行为的损害后果。后者的救济目的是使缔约人达到如同合同被履行一样的状态，确保缔约人获得其应有的利益；（4）合同效力情况不同。前者的赔偿发生在合同不成立、无效、不被追认或者被撤销情况下，后者的赔偿发生在合同有效的情况下。

机会损失难于量化，会否引发赔偿范围漫无边际的扩大？（4）这样的担忧是必要的，但仅以此将机会利益排除在信赖保护范围之外，并不合理。“当事人可能基于自私而利用法律或合同上的漏洞, 牺牲他人利益以实现自己的利益, 在这种情况下, 决断案情不应是形式的或机械的, 而应从道义衡平原则出发, 站在立法者的角度决定当事人间的法律关系, 这就是诚信原则的要求。”（5）为避免一方当事人因合理信赖蒙受经济上的不利益，应当要求对方当事人对由其“自主创设的期待和信赖”（6）负责。出于对当事人双方利益平衡的考虑，与其剥夺机会损失赔偿的可能性，不如探讨如何将赔偿限制在合理范围内。

（二）证成机会损失的三个要件

1.缔约时信赖人存在订立其他类似合同的机会

有学者认为，“只有当对方与他人的缔约行为已进行到接近完成的阶段，即相对方已向其发出要约时，才视为具有高度盖然性”。（7）该观点实际要求当事人证明现实存在特定第三方以及特定的缔约机会。本文认为，在自由活跃的市场交易情况下，信赖人尽管可能没有与特定的第三人交换缔约意向，但根据当时具体的市场情况，假设其不与无效合同的相对人缔约，仍有充分机会能够订立其他类似合同时，则是否存在特定的第三方或缔约机会，并不影响法官对机会损失的认定。

2.合同无效时，订立其他类似合同的机会或优势地位已经丧失

如果合同被确认无效时，当事人仍有充分可能以大致相当（对比缔约时）的价格订立类似合同，就不需要赔偿其机会损失。但是，有些情况下，其他类似缔约机会具有时效性，“可能性的降低或丧失构成了机会损失裁判中最主要的判断标准和依据”（8）。比如说某类交易的市场情况发生了较大改变，引发缔约概率或交易成本发生变动，合同无效后当事人可能无法缔结类似合同，或者至少无法再按照原来的价格水平缔结类似合同，此时可以认定其他订立类似合同的机会或优势地位已经丧失。

3.其他类似合同具备有效成立的可能性

有学者提出，如果合同因标的违法或者双方恶意串通，就不能认定有机会利益存在。（9）原因在于，当合同因标的违法被确认无效时，以该标的为交易内容的任何合同都会被认定为无效合同，缔约人在任何情况下无法通过订立有效合同取得预期利益，既然此类交易一概为法律所禁止，那么对缔约人来说自始就不存在能够受到法律保护的机会，因此谈不上机会损失。

不过,当合同因缔约人缺乏交易资格（法律要求的资质或身份）被认定无效时，则要根据案件的具体情况，对是否存在订立有效合同的机会进行判断。

三、量化：借助合理的参考依据对机会损失做自由裁量

能否订立其他合同、在其他合同中获利多少都属于概率性事件，因此机会损失往往具有不确定性。在个案中认定实际存在的机会损失，裁判者不仅需要判断当事人获得其他缔约机会的概率，更需要判断缔约机会最终能在多大程度上转化为利益。

假使另外存在一个“现实且明确”的缔约机会，例如案外第三人曾发出过要约或要约邀请，机会损失的赔偿数额尚可以参考第三人的要约内容加以确定。但是当没有证据显示存在过这样的“现实且明确”的缔约机会时，实务中法官可能会以证据不足驳回当事人对机会损失的主张。某些时候，当司法采取谨慎保守的态度，将一种可能获得的利益排除在损害赔偿范围以外时，背后实际反应出现有法律技术不足以应对复杂现实情况的无奈。正如美国合同法权威方斯沃斯所言：“在这方面应特别注意法律尚未普遍承认的另一类信赖——由错过缔结其他合同机会所构成的信赖。对此加以证明的困难是显而易见的，法院对基于这类信赖的请求尚未有接受的能力。”（10）

然而，法官要求当事人承担举证不能的后果，考虑到显而易见的举证难度，当事人是否负担过重？如果我们承认司法活动的创造性与能动性，并且考虑到信赖保护的重要价值，以及对实质正义的正当性追求，那么在面对当事人之间利益失衡的状况时，法官就不应对实际存在的损失视而不见。相反，负责任的法官应该承担起保护信赖利益的重任，在机会损失的量化问题上，既可由当事人举证，也可由人民法院根据诚实信用原则予以裁量。

在机会损失的量化问题上，笔者结合以下两种可供参考的裁量依据进行初步探讨，但显然如此还不足以涵盖全部类型的案件需求，法院尚在谨慎地尝试和探索，亟待掌握更具创造性、灵活性以及可操作的司法裁量技术。

（一）占用资金的银行同期同类贷款利息

案例（11）：黎进新与吕志祺签订协议欲转让住宅用地及房屋，吕志祺按协议向黎进新给付转让款10000元，但此后黎进新拒绝按约定交付土地及房屋，黎进新辩称涉案土地是未获批准为建设用地的集体土地，后该合同经法院确认为无效。吕志祺主张返还转让款10000元，并按银行同期同类贷款利率的四倍计算利息赔偿其经济损失。一、二审法院认为，涉案土地及房屋增值收益经核定为301600元，吕志祺主张的经济损失数额未超出增值收益部分，黎进新应予以赔偿。再审法院认为，因黎进新与吕志祺签订本案协议及补充协议并收取土地转让款期间，黎进新曾公开对外向其他人转让土地使用权，进行房地产开发活动，即黎进新长期占用吕志祺支付的土地转让款10万元并用于商业用途。因此，原判决参照民间借贷利率，判令黎进新按银行同期同类贷款利率的4倍计算利息赔偿吕志祺经济损失，这一处理结果符合本案实际情况，并无不当。

该案例中，缔约人放弃订立其他合同的机会，基于对相对人的信赖履行金钱给付义务，导致此笔钱款被长期占用无法投资盈利，法院按照银行同期同类贷款利率的四倍计息，将资金以民间借贷方式出借后可能获得的最高利息，视为缔约人因放弃其他缔约机会所丧失的可得利益，这种机会损失的量化方式可供参考。

值得注意的是，四倍利率（12）属于法院根据具体案情酌定，其中存在平衡个案双方利益的考量，也有部分案例仅支持按照同期同类贷款利率计息的方式赔偿信赖利益损失。

（二）标的物在缔约与合同无效时的市场增值差价

案例（13）：2005年，张建春、胡井方与嘉善欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）签订商品房销售合同，约定以2802193元购买涉案房屋。张建春、胡井方实际支付房款，欣达公司按照合同交付涉案房屋。后欣达公司以涉案房屋性质为非住宅、未取得商品房预售许可为由主张合同无效，该合同经法院确认为无效。双方互相返还财产后，张建春、胡井方于2011年起诉要求欣达公司赔偿房屋增值差价，欣达公司抗辩称，房屋增值差价属于履行利益，不属于缔约过失赔偿范围。一审法院经评估确认涉案房屋现值9729840元，就张建春、胡井方已付房款相应比例的房价增值部分认定损失：（元÷2802193元）×（9729840元-2802193元）=3644568元，并由欣达公司按过错比例赔偿张建春、胡井方60%，计2186740元。二审法院认为张建春、胡井方的损失为涉案房屋增值差价（9729840元-2802193元）=6927647元，在此基础上进行过错比例分担。再审法院最终认定，机会损失可以以房屋增值利益损失作为参考。同时指出，结合张建春一方未付清全额购房款且实际使用案涉房屋多年，一审法院确定的欣达公司的赔偿金额较为公平、合理，维持了一审判决对该部分损失的认定内容。

该案例中，缔约人放弃订立其他合同的机会，基于对相对人的信赖支付购房款。合同无效后，因房屋市场价格上涨，丧失以原有价格购买房屋的机会，再欲取得同类标的物则需额外付出大致相当于房屋增值部分的缔约成本，房屋增值部分在很大程度上体现了被放弃的缔约机会的价值，因此法院将房屋增值差价作为确定其机会损失的参考依据。值得注意的是，该案例中合同实际履行程度直接影响了损失的认定，体现出信赖利益赔偿的补偿性特质，兼顾了信赖人与相对人的利益，更为公平合理。

值得说明的是，虽然从另一角度来看，房屋增值差价同时也是合同履行利益的体现，但并不等于说缔约过失责任赔偿范围及于履行利益。履行利益的赔偿，以合同有效为基础，这一点无庸置疑。房屋增值差价得以作为认定信赖损失的参考依据，其正当性来源于涉诉当事人基于信赖产生了机会损失，而房屋增值差价在个案中反映出了机会损失的价值。因此，必须要有一个机会损失的证成过程，房屋增值差价才具备可作为赔偿依据的前提。

当然，从结果上来看，赔偿内容的相似性模糊了机会损失与履行利益的边界，连“信赖利益理论”的提出者富勒教授也坦言，“当信赖利益是由失去与他人缔结类似合同之机会所构成时，信赖利益与期待利益则会有一种彼此接近的倾向。”（14）

四、限缩：结合限制性因素调整机会损失的赔偿数额

（一）合同实际履行程度

对信赖关系的保护力度应当随着合同履行程度有所区分和调整。随着履行状态逐渐接近圆满，缔约双方的信赖关系也随之越来越强化，一方当事人在合同履行完毕后主张合同无效，对于信赖的损害程度，一般而言会高于合同尚未履行时的情形，反之亦然。（15）

（二）与有过失规则、减轻损失规则、可预见性规则

1.与有过失规则。信赖受害方存在自身过失时，例如对合同无效事由未尽到必要的审查义务，可以减轻或免除相对方所负的赔偿责任。2.减轻损失规则。信赖合同有效成立的当事人，需要承担一种“不真正义务”，采取有效措施防止损失的扩大，包括及时停止履行、及时缔结替代合同等等，否则不得就扩大的损失要求赔偿。3.可预见性规则。机会损失赔偿不得超出主张合同无效一方在订立合同时预见到或者应当预见到的，因合同被确认无效而造成的损害后果。

机会损失赔偿不得超过合同有效时信赖人所可能得到的利益，主要在于：1.信赖利益的赔偿以补偿性为原则。缔约人在众多缔约机会中做出选择，推定其可预见的最大利益即为该合同有效实施后的履行利益。在合同无效后的损失赔偿上，“不故意使原告处于一种比假设合同得到了完全的履行他所会处的状况更好的状况”（16） 2.信赖利益的赔偿应兼顾缔约双方的利益。“法律在保护受害人的同时,也应该同样保护缔约过错方的利益, 二者是统一的。” （17）对于主张合同无效的一方当事人来说，假如合同无效所付出的代价将比继续履行合同更大，这无疑于强迫其去接受一个无效合同的约束，实际上剥夺了其主张合同无效的权利。

自由裁量权的行使，既是“良心活”，也是“技术活”。对手握天平的法官来说，天平的这端是公平、那端是效率，这端是安全、那端是自由。法官在作出裁量的过程中，唯有调整准星，审慎权衡，才可能在分化的两极之间，求得一个公道的平衡点。行使好自由裁量权，不仅关乎社会正义的实现，同样关乎司法权威的树立。

维护契约精神与社会诚信，司法是最后的保障。当事人因缔约过失导致合同被确认无效，给相对方造成信赖利益的损害，应当对其予以合理赔偿。本文中，对于应否赔偿相对方主张的可得利益，笔者提出：以证明机会损失的存在，作为赔偿之前提。而具体数额的认定上，笔者认为：可以参考占用资金的银行同期同类贷款利息、标的物在缔约与合同无效时的市场增值差价等合理依据，综合相关的限制性因素进行自由裁量。

合同无效时主张可得利益损失的案例样本

案件编号 案号及名称 合同无效的原因 相对方所主张可得利益损失的具体内容 主要判决理由 审级/判决结果

1 最高人民法院（2015）民一终字第422号绵阳市维通房地产开发有限责任公司与绵阳市海峰房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行建设用地使用权转让合同纠纷 不符合法定转让条件、转让土地中含有部分划拨土地 失去用同等额资金购买同类土地的机会，失去开发投资房地产项目盈利的机会，由此导致的信赖利益损失10001万元 1、维通公司申请委托鉴定的土地市场价格及投资开发利润，均是在合同有效前提下的期待利益，不能直接作为本案合同无效的损失认定标准。2、本着不让有过错一方因合同无效获取巨额利益，无过错一方遭受重大损失，避免双方利益失衡的原则，考虑海峰公司确实获得收益的客观实际，对维通公司损失数额予以酌定 二审/维持原判，酌定赔偿经济损失1500万元

2 最高人民法院（2015）民申字第2698号刘启安与中铁二十三局集团有限公司建设工程施工合同纠纷 违法分包 因被强令停工产生的预期利润损失 利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，利润属于履行利益，而非信赖利益损失，只有建设施工合同有效且承包工程已经完成的情况下，施工方才有权要求支付利润，在合同无效的情况下赔偿该项损失确为不当 再审/维持，因被强令停工产生的预期利润损失不应支持

3 （2014）沪一中民二（民）终字第1070号上海和盈投资有限公司与上海宝达诚实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷 合作双方当事人均不具备房地产开发经营资质 可得利益损失7，840万元 司法鉴定意见认为涉讼合资合作房地产开发合同全部履行后可获得利益为人民币20，855万元，该意见可以作为本案中确定可得利益损失的参考依据。综合考虑涉讼合资合作房地产开发合同全部履行后的可得利益、嘉房公司及和盈公司的实际出资额、已建房屋占可建房屋的面积比例、双方对于合同无效的过错责任等因素，酌情确定宝达诚公司赔偿和盈公司可得利益损失 二审/部分维持，部分变更，酌定赔偿可得利益损失3450元

4 （2015）鲁民一终字第111号日照铭泰房地产开发有限公司因与刘桂海商品房销售合同纠纷 出卖人未取得商品房预售许可 赔偿预期委托收益金损失164038元 信赖利益损失的赔偿范围应当是合理的能够确定的损失。因出卖人的原因造成涉案商品房买卖合同被认定无效，直接导致买受人与案外人之间的委托经营合同无法实际履行，致使买受人获得委托收益金（出卖人为此提供了担保，这也是买受人选择购买涉案房屋的原因）的机会丧失，买受人通过履行委托经营合同获得委托收益金是可以预见并确定的。鉴于买受人存在一定过失，且商品房买卖合同以及委托经营合同均未实际履行，酌定双方按照6:4比例分担预期委托收益金损失 二审/部分维持，部分变更，酌定赔偿委托收益金损失98422.8元

5 （2014）甘民一终字第270号王富与兰州市七里河区人民检察院房屋买卖合同纠纷 所售房产占地性质为行政划拨 购买房屋时出资51万元，该款项在当年可购买200平米营业用房，现如今案涉地段营业用房每平米价值2万元，出卖人应当赔支付400万元补偿款 买受人以2014年的房产价值主张相应损失，该损失超出当事人在订立合同时的预见；买受人主张的损失实质上是以合同全面履行为前提，买受人自身对合同无效也有责任，至少应自负部分责任，否则造成因过错导致合同无效取得的收益与合同有效履行得到的收益一致的矛盾；买受人未举证证明其放弃或丧失了另订立其他合同机会的证据。买受人的损失就是购房款及购房资金占用期间的损失。买受人在占有房屋期间共收取租金80万元，从利益平衡的角度，买受人收取的租金对其损失已经作出适当填补。 二审/维持，驳回原告主张损失的请求

6 （2014）威民一终字第280号王军超与鞠远军、李晓梅房屋买卖合同纠纷 出卖人无权处分所售房屋 2009年8月24日至2013年7月15日期间楼房增值价值77200元 买受人因合同无效而丧失了以同样价格从权利人处购买同类房屋的机会利益，或者购买房屋期待的信赖利益，其具体表现形式即为诉争房屋的增值利益。出卖人作为无权处分人存在主观恶意，理应预见合同无法履行后因房屋增值而给买受人超造成的可期待利益损失，买受人诉请赔偿房屋增值利益损失，并未超过出卖人可预见的合理范围 二审/维持，出卖人赔偿买受人房屋增值利益损失54040元

7 （2013）浙甬民二终字第546号刘××、潘×、王××等与刘××、潘×买卖合同纠纷 出卖人将农村房屋出售给不具有该村集体经济组织成员身份的买受人 出卖人赔偿买受人房屋差价损失1582785元 因诉争房屋处于某钱湖环湖公路边，今后有可能拆迁，原告作为买受人必将有信赖利益的损失，而被告也必将受益，为公平保护双方的利益，酌情以拆迁货币补偿价加上各种奖励补贴确定诉争房屋的现有价值，再由上面确定的责任比例由被告赔偿给原告， 二审/维持，出卖人赔偿买受人房屋差价损失664342

8 （2016）京03民终6965号中航技房地产开发有限公司与中国科学院地理科学与资源研究所缔约过失责任纠纷 合作建房协议中的涉案土地性质为划拨性质，未办理土地出让手续 赔偿中航技公司信赖利益损失9999万元。 如果不是因为中科院地理所的缔约过失行为，中航技公司与中科院地理所签订的《合作协议书》是可以按照当事人期待的内容发生法律效力的，但中科院地理所违反诚实信用原则的行为导致中航技公司对《合作协议书》之生效与履行的期待利益落空，中航技公司在《合作协议书》能够得到有效履行的情况下可获得的履行利益（未考虑人力成本、市场风险等因素）是可以作为认定其损失的参考依据的，本案《合作协议书》确认无效及价款返还均发生在2010年，中航技公司取回协议价款后可另行投资，故其可得主张之损害赔偿范围不应超出涉诉房屋在2010年的价值。同时，中航技公司所支付的转让费1020万元仅占所有转让费的5%，中航技公司因《合作协议书》确认无效节省的投资成本应当从其主张的损失中予以扣除。且中航技公司明知《合作协议书》约定之土地使用权转让未经审批，其自身存在一定过错，应当承担一定的责任。 二审/维持，赔偿中航技房地产开发有限公司信赖利益损失二千万元

9 （2016）黔民再4号朱天华、谢仁兰与都匀市剑峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷 涉及买卖消防通道，损害社会公共利益 门面增值损失400万元 因“门面”增值是建立在合同有效并且已经履行的前提下的一种期待利益，而双方所签订的合同因损害公共利益已经被确认无效，也就是说该合同自始就不发生法律效力，朱天华、谢仁兰不可能在合同无效的情形下获得合同履行后才能产生的增值收益。其次，剑峰房开公司依据生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决，已赔偿了朱天华、谢仁兰的利息等损失共计120余万元，朱天华、谢仁兰因签订合同所造成的损失已得到了弥补，所以，剑峰房开公司不应承担赔偿因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的“门面”增值损失400万元的赔偿责任。 再审/撤销二审判决，维持一审判决，驳回原告主张损失的请求

10 最高人民法院（2014）民一终字第277号凤凰县国土资源局与湖南德夯电力有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷 通过协议方式出让经营性国有建设用地使用权，并损害国家利益 赔偿土地增值经济损失5352.5万元 无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。本案中，由于合同无效，不能得到履行，原审判决以案涉土地拍卖价与评估价之间的差价作为电力公司的损失，没有法律依据。 二审/改判，驳回原告主张损失的请求

11 （2016）最高法民申297号甘肃三宝房地产开发有限公司与兰州双箭矿机有限责任公司、甘肃省城市建筑第三工程公司建设用地使用权出让合同纠纷 未经审批转让划拨土地 赔偿商铺增值利益 缔约过失赔偿应在信赖利益范畴之内，以当事人订立合同时可以预期得到的范围为限；其次，应以过错方在侵权行为发生之时给对方造成的实际损失为限，不应包括可得利益。本案中，2014年报告与2004年报告对涉案商铺估价差距巨大，该差价是由于房地产市场变动造成的，而2014年报告所认定的商铺价值，超出当事人在订立合同时所能预期的范围 再审/驳回再审申请，驳回原告主张损失的请求

12 （2013）威民一终字第237号于东田与于同海、马建丽农村房屋买卖合同纠纷 无权处分房屋，买受人不构成善意取得 涉案房屋增值利益 双方在签订合同时，二上诉人应当预见到如合同无效，被上诉人将失去涉案房屋的所有权，即失去对涉案房屋占有、使用、收益及处分的权利，必然给被上诉人造成经济上的巨大损失，如被上诉人此后另行购买房屋也必然以合同被确认无效时的市场价格购买，因此，上诉人能够预见到合同无效将给被上诉人造成的损失，该损失为可信赖利益损失。现因合同无效使被上诉人丧失了与第三方另行订立合同的机会，原审法院据此按照涉案房屋所在村委会公布的拆迁标准认定涉案房屋价值，并判令二上诉人赔偿被上诉人该间接损失，并无不当 二审/维持，赔偿原告房屋增值利益损失247623．6元

13 （2015）克中民二终字第119号张正军、田国语、王明志、王爱民、宋来伟与克拉玛依市克拉玛依区小拐乡榆树村村民委员会、克拉玛依市克拉玛依区小拐乡人民政府农村土地承包合同纠纷 未经村民会议讨论决定，将该村农民集体所有的荒滩分别承包给村外的五原告 合同无效造成的未来收益损失9912700元 缔约过失赔偿责任的承担，以使相对人恢复到缔约前的财产状态为原则。预期16年的可得利益损失9912700元为间接损失，且未实际发生，并不影响五原告与他人订立相关合同的机会；二被告向五原告支付财产折价补偿后，原、被告已经恢复到缔约前的财产状态，如果再让二被告承担9912700元的间接损失，势必会加重二被告的缔约过失责任，有失公平 二审/维持，驳回原告主张损失的请求

14 （2014）桂民提字第5号黎进新与吕志祺建设用地使用权转让合同纠纷 未取得合法使用权且未经批准转让国有土地使用权 土地转让款10万元的利息损失129000元（从2006年5月11日起至2011年5月10日止，共5年，按银行中长期贷款年利率6.45%的4倍计算） 黎进新长期占用吕志祺支付的土地转让款10万元并用于商业用途。因此，原判决参照民间借贷利率，判令黎进新按银行同期同类贷款利率的4倍计算利息赔偿吕志祺经济损失这一处理结果符合本案实际情况，并无不当 再审/维持，按照同期同类贷款利率的4倍赔偿资金占用利息损失

15 （2013）浙民提字第139号张建春、胡井方与嘉善欣达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷 未取得商品房预售许可证 退房款6927647元、以及已付购房款一倍的赔偿金元 对于机会损失，可以以房屋增值利益损失作为参考。因此，一、二审判决将房屋增值利益损失列为赔偿范围并无不当。但是，具体赔偿数额应根据本案实际情况综合确定。本院认为，在前述双方过错认定基础上，结合张建春一方已实际使用案涉房屋多年，且案涉房屋属公建配套用房，不能作为商品房出售，欣达公司作为合同无效过错方并不能因此受益，另外，张建春一方未付清全额购房款且当时购房首付款1122193元也系向欣达公司借款等情况，一审法院确定的欣达公司的赔偿金额较为公平、合理。 再审/撤销二审，维持一审，就张建春、胡井方已付房款相应比例的房价增值部分，由双方进行过错比例分担后，赔偿张建春、胡井方损失2186740元

16 （2014）松民一终字719号马良诉扶余市增盛镇毛家村民委员会农村土地承包合同纠纷 未经村民代表会议同意 在承包剩余年限的预期收益637749元（45553.5元×14年） 马良因与上诉人订立合同，从而丧失与第三人订立合同的机会，导致在承包剩余年限不能得到收益，原审参照上诉人收回土地另行发包的价格确定其损失标准并无不当。 二审/改判，参照发包人收回土地另行发包的价格确定其损失标准，由双方进行过错比例分担，赔偿马良信赖利益损失393120元

17 （2015）渝四中法民终字第00678号冉广祥诉邓学述、重庆市垫江县华川建筑工程有限公司、第三人廖书平房屋买卖合同纠纷 所涉房屋一未取得建设规划行政许可，二未取得商品房预售许可 赔偿损失（机会损失）91200元 冉广祥一方因信赖合同有效并能够履行而丧失的与他人订立有效合同的机会损失，包括直接损失和间接损失。间接损失即为涉案房屋当前的客观合理市场价格扣除原合同的交易价的差额部分。 二审/维持，涉案房屋当前的客观合理市场价格扣除原合同的交易价的差额部分，由双方根据过错比例分担，邓学述赔偿冉广祥信赖利益损失23620.80元

涉历史遗留违法建筑的租赁合同纠纷，法院是如何处理的?

答：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定可知，涉历史遗留违法建筑因未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人签订的租赁合同无效。合同无效后处理的方式：根据前述司法解释第5条以及《合同法》第58条的规定可知，承租人应将涉案建筑物退还给出租人；出租人可以按照租赁合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任（主要表现为装饰装修费用赔偿的情形，以及承租人经营损失等情况）。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

1.廖枕香、深圳市南山区西丽实业公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤03民终23103号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：

深圳市中级人民法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法报建手续，符合前述规定的情形，一审法院据此确认涉案合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效，并判决廖枕香返还涉案房屋，适用法律正确，处理结果并无不当，本院亦予确认。涉案房屋租赁合同虽无效，但廖枕香实际占有使用涉案房屋，出租人西丽公司仍可请求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故一审法院判令廖枕香承担相应的占有使用费正确，本院予以维持。

2.卻国权因与罗烈钦房屋租赁合同纠纷案，案号： (2018)粤03民终13408号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：

深圳市中级人民法院认为，罗烈钦未提交涉案房产由城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证或其他有关批准建设的文件，且已将该房产作为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑予以申报，原审认定罗烈钦与卻国权签订的《租用合同》无效正确，本院予以维持。《租用合同》无效，卻国权请求继续履行合同理据不足，本院不予支持。租赁双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此卻国权取得的涉案物业应当返还罗烈钦，同时罗烈钦收取的押金亦应予以退还。

3.张文勇、杨春华房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤03民终17043号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：

深圳市中级人民法院认为，涉案房屋系未经建设工程规划许可所建，一审判决认定涉案租赁合同无效且应参照合同约定租金标准计付占用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，本院予以确认。

4.深圳市沙井上星股份合作公司与深圳市松上光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0306民初24106号，审理法院：广东省深圳市宝安区人民法院，裁判日期：

宝安区人民法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告没有提供涉案租赁物的产权证，也没有提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故本院认定涉案的《宿舍租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案原被告双方在终止租赁协议书中约定被告以赔偿原告2个月租金93000元（即租赁保证金）作为补偿，故原告主张不予返还已付租赁保证金93000元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。现原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持。原告在庭审中确认被告已于2017年9月30日向原告退还涉案房屋，现原告要求被告按终止租赁协议书约定支付占有使用费276675元，于法有据，本院予以支持。扣除原告自认被告已支付了2017年4月租金46500元、5月租金51150元，被告仍应向原告支付占有使用费179025元。被告未按约定支付租金（占有使用费），现原告要求被告从2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。

5.孙智峰与深圳市百利源投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0309民初5440号，审理法院：广东省深圳市龙华区人民法院，裁判日期：

龙华区人民法院认为，本案争议的物业并没有办理房地产权证书,亦无建设工程规划许可证,属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,故涉案《定金协议》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方的对涉案《定金协议》的无效均有过错，故应将因该合同取得的财产返还，并根据自己的过错承担责任。关于定金的返还。被告对已收取原告定金15000元的事实无异议，且确认尚未退还，因涉案《定金协议》无效，故应予以返还。关于原告主张的双倍返还定金，本院认为，因上述《定金协议》无效，故原告要求被告双倍返还定金的主张依法不应予以支持。

6.深圳市辅城坳股份合作公司与深圳市森祺驿站酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0305民初11315号，审理法院：广东省深圳市龙岗区人民法院，裁判日期：

龙岗区人民法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋系未取得产权证书，且无办理报批报建手续的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》依法归于无效。合同无效，应当恢复原状，原告诉求被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。本案因被告截止庭审之日仍占有使用涉案房屋且未支付占用费，故对于原告诉求被告支付从2018年1月1日起的占用费，本院予以支持，被告应从2018年1月1日起按照每月18160元的标准向原告支付房屋占有使用费，付至本院确定被告返还房屋之日止。

7.深圳市鑫永耀实业有限公司与深圳和地地产有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0310民初572号之一，审理法院：广东省深圳市坪山区人民法院，裁判日期：

坪山区人民法院认为，原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告请求被告返还租赁房屋并支付占用期间的房屋占有使用费及电费元，符合法律规定，本院依法予以支持。占有使用费应参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准每月37500元计算，从2017年4月1日起计算至交还之日止。原告收取被告的100000元租赁保证金，应当予以返还。原告诉请被告支付逾期交纳租金的违约金，因租赁合同无效，故原告该主张没有法律依据，本院不予支持。

8.深圳市德盛昌物业服务有限公司与深圳市策维科技有限公司租赁合同纠纷案，案号：(2016)粤民申1216号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：

广东省高级人民法院认为，由于涉案物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一、二审法院认定《德盛昌大厦租赁书》无效，并据此未采纳德盛昌物业公司以涉案房产已进行申报历史遗留违法建筑申报为由主张合同有效并无不当。德盛昌物业公司现向本院申请再审，主张一、二审法院遗漏关键性事实并适用法律错误，理据不足，本院不予采纳。