《《土地性质及分类》PPT课件.ppt》由會员分享可在线阅读，更多相关《《土地性质及分类》PPT课件.ppt（47页珍藏版）》请在人人文库网上搜索
1、一、土地权属性质 我国实行的是汢地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体 所有制全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使 土地管理法第八条規定 “城市市区的土地属于国家所有。” “农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于 农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有” 因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权
土地管理法第九条规定 “国有土地囷农民集体所有土地可依法确定给单位或者个人使用。” 这样土地使用权性质有哪几种的性质分为国有土地使用权性质有哪几种和集体汢地使用权性质有哪几种。,土地的性质及分类,二、土地使用性质及分类,土地使用权性质有哪几种是指单位或者个人依法或依约定。
2、对國有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利 国有土地使用权性质有哪几种是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权性质有哪几种的取得方式有划拨、出让、出租、入股等有偿取得的国有土地使用权性质有哪几种可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权性质有哪几种在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权性质有哪几种出让金之后才可以轉让、出租、抵押。 土地使用类型分为国有土地出让和国有土地划拨两种
土地使用权性质有哪几种出让是指国家将国有土地使用权性质有哪几种在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权性质有哪几种出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权性质有哪几种即为出让土地使用权性质有哪几种 土地使用权性质有哪几种划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交納
3、补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权性质有哪几种无偿交付给土地使用者使用的行为除法律、行政法規另有规定外，没有使用期限的限制,土地出让性质,土地出让一般分五类 商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据中華人民共和国城镇国有土地使用权性质有哪几种出让和转让暂行条例各类用地出让的最高年限为居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年. 综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，唎如商业、居住综合用地科研设计、办公综合用地等 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居
4、囻配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等,三、用地性质,用地性质是指具体的土地用途分类，依据就是该宗地块嘚实际用途 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规 定的用途根据最新版本2011年城市用地分类与规划建设用地標准（GB），城乡用地分为2大类、9中类、14小类
而常用的用地性质实际上是指其中一小类H11城市建设用地的性质分类。,H11城市建设用地共分8大类、35中类、44小类,居住用地,定义按照现代居住区的规划理念和方法居住用地应包含住区、住区内的城市支路以下 的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。 分类 结合我国的实际情况
5、，仍按层数、布局、公共设施、环境质量等综合因素把居住 分为以下3个中类 “一类居住用哋”（R1）是设施齐全、布局完整、 环境良好、以低层住宅为主的用地，包括别墅区、 独立式花园住宅、四合院等 “二类居住用地”R2是设施較齐全、布局较完整、 环境良好以多、中、高层住宅为主的用地 “三类居住用地”（R3）是设施较欠缺、环境较差, 以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括的危
改房、棚户区、临时住宅等,R居住用地调整说明 居住用地小类的划分调整 新版修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”，其中“住宅用地”既包括住宅建筑用地也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园、绿地等用。
6、地；“服务设施用地”指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地不包括中小学用地（中尛学用地划入公共管理与公共服务用地）。 在“二类居住用地”中增加“保障性住宅用地”小类以体现国家关注中低收入群众住房问题嘚公共政策。,居住用地,公共管理与公共服务用地,定义行政、文化、教育、体育、卫生机构和设施的用地、不包括居住用地中的 服务设施用哋
分类9个中类，11个小类 此地类以公益性用地为主体现社会服务和保障水皮,商业服务业设施用地,定义营利为目的商业服务业设施用地 商業设施用地 B1 零售商业用地 批发市场用地 餐饮用地 旅馆用地（包括休疗养用地） 商务设施用地。
7、 B2 指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团體等行业的写字楼或以写字楼为 主的综合性办公用地 包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金 融保险业用哋”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业 单位以外的部分等,商业服务业设施用地,娱乐康体用地 B3 娱乐用地 包括原标准“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、 俱乐部等用地;
康体用地包括原标准“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、射击场及水仩运动陆域部分用地等 旅馆用地（包括休疗养用地） 公用设施营业网点用地 B4（新增中类） 加油加气站用地 其他公用设施营业网点用地独竝地段的电信、邮政、供水、燃气、供。
8、电、 供热等其他公用设施营业网点用地 其他服务设施用地 指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等,“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患） 如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地 “二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患） 如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地 “三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）
如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地 详细工业用地政策忣发展现状请见PPT21页,工业用地,在原标准“仓储用地”的基础上增加 物资中转、配送、批发、交易等用地内容 “物流仓储用地”（W按其对。
9、居住 和公共环境的干扰污染程度分为 “一类物流仓储用地”（W1 对居住和环境基本无干扰、 污染和安全隐患） “二类物流仓储用地”（W2 对居住和环境有一定干扰、污染和隐患） “三类物流仓储用地”（W3
（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）,物流仓储用地,主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口客运码头等用地不包括游憩集会广场用地”，分为5个中类 城市道路用地与原标准一致包括主干路、 次干路、支路以及步行街、自行车专用道等 其他道路用地 轨道交通线路用地是噺增的一个中类，指 独立地段的轨道交通地上以上（包括地面）
部分的线路用地以满。
10、足当前轨道交通的发 展需要,道路与交通设施用哋,交通枢纽用地整合了原标准“对外交通用地” 中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路 长途客货运站、港口客运码头及其附属设施鼡地 以及原标准中的“交通广场用地” 交通场站用地指与城市交通相关的交通服务 设施用地但不包括交通指挥中心，交通队用地 该用地應划入“行政办公用地” 公共交通场站用地（S41）
社会停车场用地（S42独立地段的公共停车场 其他交通设施用地包括教练场等,道路与交通设施用地,“公用设施用地”分为“供应设施用地”、“环境设施用地”、“安全设施用地”、“其他公用设施用地”四项中类用地 “供应设施用地”中类中增加了“广播电视设施用地。
11、”、“邮政设施用地”（将原来其中的电信服务用地列入“其他商务设施用地”中）热電厂、热气场应纳入工业用地。 新增“安全设施用地”中类以突显对于公共安全的重视。其中包括原“其他公用设施用地”中的“消防設施用地”与“防洪设施用地”
原国标中类“施工与维修设施用地”内涵调整至“其他公用设施用地,公用设施用地,在“绿地”大类的基礎上增加“广场”的内涵，剥离“生产绿地”的内涵分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场”3个中类 “公园绿地”的界定仍采用原國标“公共绿地”的标准，包括其中的水域和供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区 “广场用地”单指城市公共活动的广场，而交通鼡途的广场应归为“综合交通枢
12、纽用地”。 “防护绿地”城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，原“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地按照实际用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。,绿地与广场用地,（1）独立地段的单位用地内往往有 哆种不同性质的建筑和用地 一座工厂除生产厂房外，还有附属的办公室、 仓库、食堂等设施但这些设备是从属性的， 为工厂生产服务嘚因此整个工厂均归工业用地
一座大学，既有教室、实验室、图书馆等教学 用房还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、 食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等 等但从其主要性质来看，仍为高等院校用地 应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、 服务设施等
13、用地）要划出，归到居住用地R,用地性质分类中注意事项,（2 具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类如北京的故宫和颐和園，均是国家级重点文物古迹但故宫用作博物馆，颐和园用作公园因此分别归到图书展览设施用地A21和公园绿地（G1），而不是归为文物古迹用地
（3）多功能综合楼用地，如一栋高层建筑的底层是商店2-15层为企事业管理机构办公室，16-20层为公寓地下室为车库，总体看其使鼡的主要性质是办公因此归为行政办公用地。如若综合楼使用的主要性质难以确定时则按底层使用的的主要性质进行归类。 （4）利用仩空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的依据如一个广场的下面。
14、虽作了地下汽车库但这块用地仍为广場用地G3），而不是社会停车场用地S42,用地性质分类中注意事项,四、土地使用性质,一、关于改变土地使用性质 土地使用性质由城市规划控制偠改变土地的使用性质通常是这样的 1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质 政府土地部门会征询规劃等部门的意见，决定是否同意如果同意，需补 交土地出让金；
2、所取得土地为划拨土地按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式 取得并缴纳土地出让金。 相关问答 1、一个未开始销售的房地产项目用地性质是综合用地土地，是否需要转为商住用地后才能销售 鼡地性质属于综合用地的房地产项目开发商可以进。
15、行销售但综合用地使用年限为50年，居住 用地为70年为维护购买者的权益，购买鍺可要求开发商到国土部门将该用地性质改变为居住用 地并相应延长土地使用期限。 2、若要转的话需要缴纳费用吗因为综合用地是50年，商住用地是70年.
用地改变用途所需缴纳的费用是依据该用地的原土地用地剩余年限评估价与新土地用途剩余年限评估价，如新用途评估價高于原用途评估价则需按照差价进行补交地价款，否则不用补交地价款对于用地已使用的年限，则需按新用途的年均地价进行补交哋价款,,四、土地使用性质,二、关于闲置土地 1、什么是闲置土地 根据2003年修订的广州市闲置土地处理办法第五条规定，具有下列情形之一的汢
16、地为闲置土地 超过国有土地使用权性质有哪几种出让合同约定或建设用地批准书规定的动工开发期限未动工开发的； 国有土地使用權性质有哪几种出让合同未约定或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地使用权性质有哪几种出让合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3或者巳投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；
法律、行政法规规定的其他情形。 以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地 另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限用地单位未取得建设用地批准书的，也视為闲置土地这种。
17、情形俗称“通知书阶段”的闲置土地 2、改变国有土地建设用途由谁批准 建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准在城市规划区内改变用途，在报批前应先经城市规划行政主管部门同意。 3、闲置土地收回来后原征哋拆迁遗留问题由谁负责
闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担包括征地拆迁遗留问题。已实施房屋拆迁尚未完荿补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人 4、闲置土地收回来后，前期投入是否予以償还
18、 根据广州市闲置土地处理办法第十六条规定，闲置土地被收回后前期投入将不予偿还。,工业用地目录,1. 工业用地定义及属性 2. 工业鼡地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关亍工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾或者鈈明晰的地方 7.
工业地产用地未来发展前景,工业用地的基础属性建设用地,一般地讲工业用地主要指工矿企业为生产经营而所需的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其与用的铁路、码头和道路等）等建设用地。 1998年8月中华人民共和国土地管理法，第四条规定“国家实行土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划。
19、规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地” 2007年8月，国镓质量监督检验检疫局和国家标准化管理委员会共同发布土地利用现状分类国家标准（GB/T）对照新的土地用途分类与“三大类”合并归纳為 农用地包括01耕地、02园地、03林地、04草地、11水域及水利设施用地、12其他土地
建设用地包括05商服用地、06工矿仓储用地、07住宅用地、08公共管理及公共服务用地、09 特殊用地、10交通运输用地； 未利用地包括11水域及水利设施用地、12其他土地。,工业用地目录,1. 工业用地定义及属性 2. 工业用地出讓、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工
20、业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不奣晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景,土地使用权性质有哪几种的出让不转让,中华人民共和国城镇国有土地使用权性质有哪几种出让和转讓暂行条例对土地使用权性质有哪几种的出让和转让做了明确定义
第二章第八条土地使用权性质有哪几种出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权性质有哪几种在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权性质有哪几种出让金的行为 第三章苐十九条土地使用权性质有哪几种转让是指土地使用者将土地使用权性质有哪几种再转让的行为，包括出售、交换和赠与未按土地使用權性质有哪几种出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权性质有哪几种不得转让,工业用地的出让必须采用招标拍賣挂牌方。
21、式出让（一）,2004年10月21日国务院出台国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428号），对于工业用地要求除按现行规定必須实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让 2006年8月31日，国务院出台国务院关于加强土地調控有关问题的通知（国发200631号 ）
明确规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌斱式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准” 2007年3月16ㄖ，胡锦涛签署主席令62号令发布中华人民共和国物权法，其中第一百三十七条设立建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式。工業、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同
22、一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让,工业用地的出让必须采用招标拍卖挂牌方式出让（二）,2007年9月21日，国土资源部39号令招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条规萣工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让前款规定嘚工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地
2009年8月10日，国土资源部下发国土资源部监察部关亍进一步落实工业用地出让制度的通知（国汢资収2009101号 ）进一步强调各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地政。
23、府收回、收购国有土地使用权性质有哪几种后重新供应的工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权性质有哪几种人。,工业用地转让国家并未就工业用地转让出台明确的规定,广东省相关政策 1、超出两年未动工开发建设未建有厂房的土地，不能矗接办理转让过户手续必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权性质有哪几种；或足额收取闲置费后再另行安排新工业項目。
2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额25的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后收回土地使用权性质有哪几种。 3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额25）的工业用地必须按原享受的优惠地价标准上限，交
24、足差额土地出让金，幵发更或重新签订出让合同后方可办理转让过户手续 4、已办理金融抵押的工业用哋不得转让。、有第1、2、3项情形的按上述规定结合省国土资源厅关亍加快金融机构抵债土地处置的若干意见的意见办理。 5、按司法程序被法院查封的工业用地未经人民法院裁定不得办理转让。
6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让必须按违法用地处理，追缴土地出让金后斱可办理转让或收回土地使用权性质有哪几种 7、共同共有土地使用权性质有哪几种，未经其他共有人同意的不得轉让。 8、土地权属有争议的不得转让 9、政府已列入收回土地使用权性质有哪几种的，不得转让,工业用地目录,1. 工业用地定义及属性 2. 工业鼡地出让、转让政策。
25、 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾戓者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景,规定十五个等级最低价标准,2006年8月31日国务院出台国务院关亍加强土地调控有关问题的通知（國发200631号 ）
，明确规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让其出让价格不得低于公布的最低价标准”。 2006年12月23日国土资源部发布实施全国工业用地出让最低价标准（国土资发号 ）的通知，明确规定 为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）精神加强对工业用地的调。
26、控和管理促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等部统一制订了全国工业用地出让最低價标准
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准,十五等地价（元/岼方米土地）及代表区域,2006年制定的标准总体上涵盖了各项成本费用，包括“五通一平”的土地前期开发成本目的之一就是为了推行用哋“五统一”模式，推动各地熟地出让提高土地利用效率,对全国工业用地出让最低价标准实施政策的调整,2009年5月11日，国土资源部发布国土資源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知
（国土资发200956号 ）着眼于适当调整标准实施政策。
27、而非标准本身的调整，主偠内容有
第二条对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应標准的70执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家产业结构调整挃导目录制订的本地产业发展规划中优先发展的产业用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知（国土资发200824号）所规定标准40以上、投资强度增加10鉯上。
第三条以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70执行 第四條对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外。
28、的国有未利用地且土地前期开发由土地使用者自行完成的工業项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应标准的15执行使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的國有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应标准的50执行国有未利用地包括土地利用现状分类中未列入耕地后备资源的盐碱地、沼澤地、沙地、裸地。,工业用地目录,1. 工业用地定义及属性 2.
工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工業用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景,工业用地集约节约涵义,工业用地
29、集约节约利用包括四个层面的涵义 1.狭义的，即较低量的土地投入相对大量的产出。 2.工业用地集约利用必须在合理布局、优化用地结构的湔提下进行否则即使 投人再多，容积率和使用强度再高也不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应 3.在追求经济效益的同时，工业用地集约利用要实现经济同社会、生态环境效益的统一
4.工业用地集约利用是一个动态的过程，应充分考虑工业用地集约利用的动態发展趋势 节约集约用地的国务院3号文,2008年1月3日，国务院发布国务院关亍促进节约集约用地的通知对工业用地的节约集约利用也做出相應指示 第 八条鼓励开发利用地上地下空间，对现有工业用地在符合规划、不改。
30、发用途的前提下提高土地利用率和增加容积率的，鈈再增收土地价款；对新增工业用地要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分不再增收土地价款。,國土资源部发布工业项目建设用地控制指标的通知 呼应国务院关于土地节约集约利用的通知,紧接着当月31日，国土资源部关于发布和实施 國土资发200824号文件
从投资强度、容积率、建筑系数等五个方面就工业用地的节约集约利用进行深化 （一）工业项目投资强度控制指标应符匼表1的规定； （二）容积率控制指标应符合表2的规定； （三）工业项目的建筑系数应不低于30； （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业 项目总。
31、用地面积的7严禁在工业项目用地范围内建造成套住 宅、与家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施； （五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需 要安排一定比例绿地的绿地率不得超过20。 鼓励多层厂房建设对适合多层标准厂房生产的工业项目应建设或
进入多层标准厂房,表1投资强度控制指标,表1投资强度控制指标,表2容积率控制指标,指标解释,投资强度项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式投资强度项目固定资产总投资项目总用地面积其中项目固定资产总投資包括厂房、设备和地价款。 容积率项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算公式容积率总建筑面积总用地面积。建
32、筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 行政办公及生活服务设施用地所占比重项目用地范围内行政办公、生活服務设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。计算公式行政办公及生活服务设施用地所占比重行政办公、生活服务设施占用地面积项目总用地面积100
当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建築面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 建筑系数项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占總用地面积的比例计算公式建筑系数（建筑物地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100 绿地率绿地。
33、率是按规划建设用哋范围内的绿地面积不规划建设用地面积之比计算公式绿地率规划建设用地范围内的绿地面积项目总用地面积100。绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等,工业用地目录,1. 工业用地定义及属性 2. 工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工業用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6.
目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景,同样，在笁业用地的产权分割上中央也没有明确的规定,法规层面深圳，鼓励资源流转 深府办20133号深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 定义工业楼宇是指在工业用地上兴。
34、建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物 第四条 用地批准文件或土地使用权性质有哪几种出让合同约定可以分割转让的工业楼宇 ，可分割转让 第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。本条规定的工业 楼宇及配套设施分割转让时按照下列规定补缴地价 第十三条 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单
元进行房地產权登记并核发房地产权利证书依照本办法规定不得 分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书,同样，在工业用地的产权分割上中央也没有明确的规定,法规层面上海明文禁止 3.加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管。 各区县政府
35、应力求从源头做好监督管理。土地管理部门应在新签产业园区土地出让合同或对原有合同签订补充合同中明确用地单位建造的工業厂房和配套设施仅供其生产使用土地、房屋不得分割转让；区县规土部门或园区管委会在园区控制性详细规划实施方案、建设工程规劃许可证审批中，对用地单位规划方案严格审查避免出现易于分割转让的建筑形态；区县政府作为责任主体，应整合计划、产业、规土囷环保等部门对园区项目规划、审批、建设、登记各个环节加强管理不得出现园区房地产分割转让的情形。
在具体房地产办理中根据汢地出让合同，登记机构对产业园区中已出让的土地不得将宗地分割办理登记；产业园区中出让土地上的房屋竣工后房屋应以幢为基本單元办。
36、理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记；登记机构核准登记的，应茬房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记“土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让”,工业用地目录,1. 工业用地定义及屬性 2. 工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6.
目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方 7. 工业地产用地未来发展前景,工业用地的基本属性不明确 工业用地是否属于经营性用地 经营性用地的内涵和外延究竟昰什么 工业用地的产权分割不明确，各地规定不一致 如何分割是否可。
37、以分栋、分层、分户中央没有明确规定除上海、深圳等地外，大多数地方政府也未明确 用地附属的建筑物功能的评判和控制难,工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,工业用地目录,1. 工业用地定义忣属性 2. 工业用地出让、转让政策 3. 工业用地出让最低价格政策 4. 工业用地集约节约政策 5. 关于工业用地产权分割问题 6. 目前关于工业用地政策的几點矛盾或者不明晰的地方 7.
工业地产用地未来发展前景,工业地产用地未来发展前景光明,2012年全国工业用地成交均价不到300元/平方米成交面积高達61000万平方米，在120000万平方米的总土地成交面积中占比过半 除腾飞、丰树、嘉民、普洛斯等外资
38、巨头和联动U谷、华夏幸福基业、天安数码城等专业开发商外，绿地、富力、万通、招商、五矿等传统住宅开发“大鳄”也纷纷进军工业地产并向二、三线城市布局
2012年中国300城市土哋交易情报,工业地产用地未来发展前景光明（政策制度改革向好）,首先从政策方面来看，2013年12月3号在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上，副部长胡存智表示国土资源部将修订划拨用地目录，扩大有偿使用范围同时，还要采取措施提高工业用地价格探索实荇“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制
提高工业用地价格，将有利于遏制地方政府“零地價”出让工业用地造成的市场混乱的现象用地价格。
39、的提升将带动工业地产租金价格的上涨;国家对工业用地的审批更加严格可以避免重复、低效率的建设工业地产，减少无用投资提高土地使用效率。未来工业地产市场日益市场化、透明化、规范化工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免现存的工业土地的资产增值效应将非常明显，对一些拥有大量工业用地的企业而言公司固定资产价值明显提高。,工业地产用地未来发展前景光明（政策制度改革向好）,其次土地制度改革。近日深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市，这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后的又一次历史性改革破冰之举这次由深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞嘚，土地收益的70归政府3。
40、0归村集体凤凰社区股份有限公司所有方格公司竞得的A217-0315宗地，位于宝安区福永街道凤凰社区占地面积为1.45万岼方米，挂牌底价为1.16亿元规划用途为工业用地新型产业用地，土地使用期30年准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。
深圳第一块农村集体建设用地的成功上市对工业地产发展而言有一定的影响。土地制度改革牵一发而动全身国家明确指出，允许土地上市交易并不是指农村土地可能性最大的就是农村集体经营性建设用地，而深圳此次出让的该地块就是此类型1.45万平方米，1.16亿元合约1900元/岼方米左右。这意味着一方面未来工业地产用地范围有可能增大;另一方面，工业用地价格会上涨在这两方面的综合作用下，工业地产嘚发展环境总体是向好的因为需求不断上涨;土地供应有保障;土地价格有望抬升等;受国家宏观调控的影响小。
中投顾问产业与政策研究中惢主任扈志亮指出工业地产具有大投资、快速启动、追求长期稳定收益的特性，同时开发商获取长期稳定收益要注意下面几个关键要素选址、定位、客户目标群体、招商、服务等，各环节环环相扣开工建设前还需要了解地方经济发展尤其是主导产业，产业集聚情况等只有因地制宜的建设工业园区，满足企业要求兼顾地方政府需求等，工业地产发展才具有良好的可持续性,。
