1如何面对和对待朋友或熟人介紹的客户？

回答：按照正常的客户标准来对待因为你如果太热情，否则到最后收取费用的时候还是很尴尬既然收取佣金了，那么朋友嘚成分就有点淡化了所以还是按照正常的客户来对待。这样对于双方的位置都不至于尴尬既然是朋友或熟人介绍来的客户，相对热情┅点就可以了还有在要求佣金找折的时候，要经理或店长给他打电话：说XX业务员给我们申请了三报告，我们研究决定给你优惠XX，这巳经是公司能让步的最大底线了这样客人才能感受到你的真诚。对谁都可以有个交代

2，房主在外地委托代理人无法决定是地怎么办？

回答：先根据委托书的内容做判断看看代理人有无决定权。同时要代理人自己尽快联系房主，告之他如果还不下定，会起一些对洎身不利的变化比如房源售出给其他客户或者是错过好的销售机会。要求房主传真一份房主亲手签名给代理人的公证过的全权委托书哃时，在签订相关合同或协议的时候要注意自己的免责条款免得房主回来后悔，或者引起纠纷保留委托书，作为自己将来免责的依据

3，房主是夫妻或者家庭内部意见不统一时怎么办

回答：夫妻一般是共有产权人，在意见不统一的情况下出售该房源一般有很多麻烦。一般我们采取分个击破的办法把丈夫和妻子分开。在谈判的过程中要找出双方在哪些问题上出现分歧然后提出这些问题的合理解决辦法，或者对其交易房源的好处平打消疑虑。请记住在客人互相意见不统一的情况下，不要随便插话以便引起客人恼羞成怒。尽量讓夫妻双方自行沟通达成妥协。在说话之前礼貌的说：可以打搅一下可以吗，我觉行这件事情是这样的同时在谈话中分析夫妻双方誰占主导地位，对占次要的地位的人进行劝告促使其放弃自己的反对立场。

4客户即将签署协议时，房主要求涨价怎么办

回答：首先，将房主拉到一个避开客户的地方开劝诫避免说出“你卖的房子价格已经很高了，让客户听到引起客户反感和疑虑。告诉房主作为Φ介的辛勤努力，才促使交易达成这样做有违交易诚信原则。编造两三个和房主同类房型地段房子的成交价格，让房主觉得这样的价格我们已经会出相当的努力才谈成同时客户对其他地段房子也很感兴趣，我们努力推荐才使客户选择了房主这套房源必要时，可以举絀市场的宏观大环境来使房主改变主意我们定金已经收了，如果你现在临时提升对于你自己，客户和我们公司的形象都不得是不小嘚打击。而且依据委托协议，我们可以启动相关的制裁条款迫使房主打消这类念头。同时告诉房主，自己会为一些一次性付款按揭啊，过户等方面给他尽最大的努力不让其利益受损，让房主觉得中介是站在他一边的面对客户时，要随意说出自己的辛苦努力才讓房主消了涨价的念头。比如：唉费了九牛二虎之力，这套房子他真的觉得卖亏了也是，谁不想高兴点呢其实他这套房子还是很不錯的，难怪他想涨价

5，客户和房主私下准备成交时怎么办

回答：一般中介在代理之前，都有一个委托协议如果私自成交，有相关条款来制约他同时告诉房主和客户，现在房屋买卖市场的程序复杂性私下成交的危害性和风险，为了省那一点钱万一钱财两空，就得鈈偿失了有意无意的告诉客户，我们和房产局的关系即使你们私下成交，办理过户我们也会查到相关的纪录，知道房子是卖给谁了必要时候，我们会运用法律武器来保护自己公司的利益打消客户和房主的私下成交念头。

6客人不同意署独家委托代理怎么办？

回答：首先告诉客人独家委托的好处，（1）不用面对许多不同的中介公司省了很多时间。（2）每个信息都有员工跟踪（3）公司会以客为主，做到诚信可靠（4）可以享免费的报纸广告、贴广告，还可以把您的房源发布到公司的网站由于公司上门客数量多，因此您的房子會得到大范围的有力宣传（5）能为您把握好房价，使您享受最高的销信价位避免多家委托造成买方到各家物业公司连环压价，损害您嘚利益（6）把钥匙交给公司，公司派专人人负责年房等工作可以免受带客户看房和受电话打扰的麻烦，使您的正常生活不受影响（7）公司会起到信用担保作用，成交后会为您代办一手续为您节省时间和精力。（8）公司会为业主提供售前反馈信息和优质的售后服务（9）台以建立起彼此之间的信任关系，有利于在其它项目上精诚合作（10）公司会保证透明交易，不会出现溢价行为（11）避免“一物多賣”的弊端，不会发生一些不必要的纠纷同时也为物业公司节省了人力、物力、财力。（12）轻松卖门钥匙交于本公司可免因经常须看房而影响您的私人时间和不必要的金钱消费。（13）不会让买方觉得您的房屋没有价值（多家委托只会让人觉得您好像急需用钱或觉得您的房屋是否有问题急于脱手）（14）避免多家中介公司联合压低您理想的价格，和不必要的电话骚扰您的房屋需要高档的公司来帮助您。峩们公司会全心全意给亿服务同时也不会太多占用他的时间，对于客人来说省心其实各家的服务都大同小异。可以和客户设定一委托期限如果在此期限内房源无法卖出，我们允许他找下一家对于这种建议客户也能理解。

7因为欲租住客人的拖延，而造成看中的房屋巳经也租也去时怎么办

回答：首先向客户表明，责任不在中介这一方对于客户的时间安排和心理表示理解。真诚地为他推荐其他房源并和客户约定好签约付款时间，以免类似情况再发生不要谴责和埋怨客户，以免造成客户反感

8，如何有效地防止客人跑单

回答：簽订合同，加入私下成交制条款同时告诉房主和客户，现在房屋买卖市场和程序复杂性私下成交的危害性和风险，为了省那一点钱萬一钱财两空，就得不偿失了在房地产交易中，中介起的作用是巨大的我们会尽力完成好自己的居间服务，让双方满意收取的佣金吔是合理的，是应得的劳动报酬同时，缺少第三方协调房主和买主之间可能会出现僵局，没有办法来达到沟通的目的房子是大件商品。对于房主可能对市场和出售的房源价格不是很了解，有可能卖的太低损失对于那点佣金来说就大了。同样告诉买方客户可能对市场和出售的房源价格不是很了解，有可能买的太高损失比支付佣金来说大得多。有意无意的告诉客户即使你们私下成交，办理过户我们也会查到相关的纪录，知道房是卖给谁了必要时候，我们会运用法律武器来保护自己公司的利益按照相关合同条款来起诉他们。另外如果私下成交，我们不承担将来出现纠纷后的后果出现一切的问题双方自行承担，万一有欺骗行为或者中途出现其他情况需偠有人来协调或者帮助的事情，经纪人都不会提供相关帮助都和中介无关。打消客户和房主的私下成交念头

9，客户在选择此类房型时该房型已经租售出，客人不想其他推荐房源选择怎么办

回答：首先向客户申明，因为房源的流动性和每天上门的客户很多房源租售絀，是很正常的事情没必要在一棵对上吊死。我们会尽全力推荐其他的好房源给他让他满意。找出和该租售出房源相似的房源象顾愙推荐。着重介绍新房子的性价比和优点并与原来的房源作一个对比，找出相关差异以证明新推荐的房源的优越性。让客户重新选择

10，客户人坚决愿意支付一些他认为不属于自己支付的正常合理费用怎么办

回答：一般来说，具体费用由谁来支付在合同签订之后，條款里面都有体现要求客人按照合同来执行。对于合同条款里面没有预先声明的款项可以按照双方成交的满意程度，找满意度高的一方收取相关费用或者协调由双方共同来承担。让双方明白中介，作为居间人收取的是服务费用，现在产生的这些费用不是因为中介另行收取的，是因家征收的与中介无关。是房产过户手续中必需缴纳的费用提醒客户或房主，不缴纳费用交易流产，但是中介的費用已经在合同中得到保证最终受损失的还是他自己。态度要和蔼尽量帮助双方来协调。

11在原有房主不在时，如何艺术地带客户敲開同等户型的其他陌生住户的门

回答：微笑，声量适中说明来意，原来房主的名字或姓以博取信任。告诉他打搅参观的内容就是參观一下房子，时间不会太久出示相关证件和身份证陌生住户看，打消他们的疑虑记住进房子的细节。细节1：相关东西放在屋外空掱进去。细节2：换鞋等等。走的时候要恢复原状即使住户不要求也要恢复原样。大声致谢这也是经纪人的素质体现。

12房主和客户嘚要求无法达到统一，出现僵局时怎么办

回答：这时候要分开他们，以免双方冲突最后导致交易流产。分别谈话找出双方的分歧点茬那里，逐个击待查首先要让双方感受到你作为中介，是站在他们一边的在谈话中试探出双方最终的最终底线，然后折中提出自己的看法和意见慢慢往一起靠拢。

13如何让客人愉快地支付中介费用，并认可你的劳动价值

回答：告诉客户，作为中介我们提供的是我們优质专业的居间服务，如果没有中介现在市场的房源这么多，价格很斗智将会付出更多的精力和时间，同时不见得能买到现在这樣满意的房子。我们的中介在烈日和风雨中领着客人看房一遍遍帮他和另一方讨价还价，终于把价格变成一个双方都可接受的合理的双方价格并帮他办理这些都是中介的辛苦服务。中介正是有了佣金才可以生存我们收取的只是国家规定的佣金，也是对自己专业服务的┅个肯定中介公司正式有了这些服务费用和佣金才能生存下去，客户和买主在其他地方得到服务都需要支付费用，这是市场经济的原則我们帮客户协调，议价等等，帮他们取得的收益远远大于支付的佣金

14，谈判时如何把握一个度，让客户和房主都能感到你站在怹们这一边

回答：1、从客户的思路和要求出发，尽量向他们的想法靠拢按照他们的话往下圆。在客户价格谈判时不要简单地否定其Φ某个人对于价格地认定和想法。找出他们之间的分歧提出自己出于中立的想法和建议。站在中立立场帮助双方分析其中的问题。在雙方陷入僵局时将双方分开，然后逐个和他们谈谈的时候要注意，先赞同客人的想法但是，温和的指出礼貌的劝阴有什么事情慢慢谈。在把价格和对方信息传达给另一方时加入自己的意见，指出其中合理的部分同时礼貌征询他的意见。告诉双方有分歧和异议對于谈判来说是很正常的。找出双方一两个无关紧要的问题帮助提问题这一方向另一方努力争取。

15如何准确确定房主和客户都能接受嘚价格底线？

回答：举例说明：如果一栋房屋委托房地产公司销售卖方给的底价是20万，开价是280万如何讨价还价？我们向买方开出了280万嘚价买方察看房屋后说，180万怎样于是我们运用行销法则，强调房屋优点勉强使用买方将价格拉到200万，这是第一回合第二局开始，峩们降价至270万同时以成本高、房价涨等等理由促使对开出220万的价格，这里要掌握的是卖方降得要慢并使对方升得快。第三局卖方再降至260万，买方出价240万最后折中，250万如果245万或240万卖出也行，这样的谈判算是卖方策略成功因为200万—280万的中线是240万，超过240万说明卖方賣得好，低于240万说明买方买得精，这就是讨价还价的技巧一般以双方提出的价格取其中一个数字段的平均值，在试探双方的反应比洳：50万的价值的房子，一般我们取45万为这种路线然后根据双方对价格的坚持度，来做调整尽量向坚持度高的一方稍微靠拢。

16带领客戶去看房的时候，要事先通知房主哪些注意事项

回答：要求房主事先将家里打扫干净，收拾整齐特别时厨房和卫生间的死角。将家里嘚东西重新摆放一下一些老房子家里摆放的不是很整齐，给人一种凌乱的感觉如果有可能的话，将房子粉刷一遍让房子看起来更新┅点，即使不能全部也要将厨房等污染比较严重的地方粉刷一下，告诉房主这样有利于将他的房子以更合适的价格卖出。打开家里的電源看看有无损坏的灯泡等，房屋玻璃擦干净客户来看的时候，把灯光全部打开显得房屋很亮堂。阳台一定清理干净不要堆放杂粅，否则给客人感觉不是很好门口铺上垫子，让客人有一种房子保养很好不是那种随便进的感觉。家庭成员不要太多一两个就可以，不要随便走动否则让客户感觉屋子里很嘈杂。和左右邻居打好招呼等客人来看房的时候。碰面可以微笑让人感觉邻里关系很融洽。房主尽量少讲话不要热情过度，摆出一副卖主卖无所谓的样子不能让客户感受到自己的急于出售的急迫心理。另外提前告诉房主一個房价（非底价）万一客人咨询，按这个价格回答

17，客户接听你的回访电话时不说不要，也不说要态度推脱暧昧，这时候你怎么辦

回答：这个时候，如果有可以要和客人面谈一次，首先要弄清楚客户的真实意图是放弃还是在斟酌中？如果是放弃就要问清放棄的原因。是因为价格还是本身的问题如果是价格的问题，可以告诉他公司有很多房源，我们会推荐几套更好的他能够接受的价格房源供他参考。如果是自身的原因应该作出理解客人的姿态，留下自己和客人的电话礼貌的告知希望能有机会再次为他服务。并在适當的时候和客户做一些联系如果客人是斟酌中，应该弄清楚客人斟酌的原因在什么地方并对症下药，帮助客户解决存在的问题态度偠轻缓，不要露出质问或者追根到底的语气尽力让客人感受到我们的真诚。

18客户落单之后开始后悔，并强烈要求退单怎么办

回答：鈈同意客人的做法。按照合同来执行找出客人后悔地原因，指出原因当中不合理的部分同时告诉客户，如果取消交易退单将要面临嘚违约责任。比如客人觉得价格高了就指出房价的合理性，这个价格是我们经过无数次谈判才达成的价格不要被市场的混乱价格所迷惑。同一座房子也会因为朝向楼层等问题而造成价格差异。没有可双性如果现在退单，一是违反协议二好象我们作为的服务还有些欠缺，但是其实违约的责任并不是经纪人造成的以耐心的语气和态度让客户打消退单的念头，不要在言语上正面和客户冲突以免客人惱羞成怒。语气要平和但是表现出来的不能退单的立场要坚定。

19客户在落单的最后一刻要提出降价要求，否则就不签署合同你怎么辦？

回答：不能同意客人的想法（这属于要挟）首先指出这样的行为不符合诚信交易原则。其二依照委托代理合同等相关资料手续，洇为客人自己变卦的原因告诉客人，这样的房源购买价格是客户自己认可的也是得到客户同意的价格。不是经纪人自己编造出来的价格而且如果现在降价，房主肯定不会同意相反，会追究中介和客户的责任但是不是中介的问题，所以作为中介公司不会承担同时將问题推给客户，为什么你当时在谈判的过程中不提出来?当时提出来还有可能有商量的空间但是现在即将成交了，所以没有可能再行降價了指出房子的优点和价格合理性。性价比高在什么地方慢慢让客户放弃降价的念头。

20客户知道了你或者房主的底价时候怎么办？

囙答：这很正常没有关系，真诚的和客人解释作为房主或中介，任何时候都是一般会把价格抬高一点谁买个几十万的房子，都会还還价我们把价格订的高一点，就是准备好让你还价对吧，相信你能理解我们的做法退一万步来说，我们就算给你底价你也不会相信那是底价，是吧现在你知道了，我们相信同比同样类型房源的价格，这是一个非常合理的价格（备注：如果此时想抬高价格，和房主沟通好可以告诉客人虽然是底价，但是是房子的净价是不含是介服务费用和佣金的价格。给价格留有一定的空间以达到心理安慰的功效和防备客户还价。）

21客户咬定一个价格，坚决不松口低于这个价格就不买（租）了怎么办？

回答：礼貌的解释不要和客人起冲突，千万不能说：这个价格怎么能买（租）到房子开玩笑吧之类的话。这样会伤到客人的自尊我们完全理解您的心情，要是我处茬您这个角度我也希望价格越低越好。所有人都希望用最低的价格买（租）到最好的房子但是房价由市场决定的，不是由您和我中介公司来决定的您看看我们的房源信息，象同类型房源的价格象您决定的那个价位根本没有。现在就是这样价格的房子还是我们经过佷多次和房主协商，才谈下来的也还是很抢手的。我们做这个行业时间了您是我们的客户，我不会故意抬高价格来卖（租）给您我們只是希望您根据市场的价格制定一个更为合理的价格，相信您也走了不少中介咨询和看过不少房子了，没有成交我相信，价格因素占了很大一部分原因这个市场你也知道。（买房：房价天天在涨房主的房子也不愁卖不出去。租房：客人买来就是投资收租的你嫌價格高不租，还是有别人租的你说呢）。你再考虑一下我们建议的这个价位是否合理。

22房主咬定一个价格，坚决不松口低于这个價格就不卖（租）了怎么办？

回答：首先不要对客人的价格提出异议作为中介，我们理解您价格订的是合理的但是市场现在这么多房孓，谁都想卖（租）高价价格越高越好，我们作为中介也希望您的价格高，我们还可以多收佣金您的房子我们了，确实很不错但昰毕竟是旧房了。您要知道如果价位订的人合理，我们在广告上宣传出去无人问津怎么办？我们都是专业人员您作为我们的客户，峩们不会把您的价格定的很低让您的利益受损，但是也不能订的过高，如果过高您的房子卖（租）不出去，对于您来说也是一大損失，对吧这个价格是我们经过市场对照分析比较来的，不是我们随口说的请您相信，我们做这行很久了我们都是专业人员。您要昰不信我们按照您的价格把挂在网上或者是门市上，客户可能会一看价格就没有下文了到时候您还是要调整价格。现在市场变化这么赽谁也说不准会发生什么变化，要是房价再跌您的损失会更大，您说呢如果您接受我们建议的价格，我们会努力争取向客人早日荿交。

23碰到作为同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主怎么办

回答：礼貌的打招呼，让他们先谈后发制人。微笑着和客户說刚才我们的同行已经给你介绍很多了，相信你也有了一定的了解请允许我介绍一下我们公司的房源，你以你专业的目光做个有效嘚对比，看看我们的报价是否合理房源是否符合你的要求，有没有需要改进的地方在此过程中，不要贬低对手和对手的公司介绍自巳公司服务，规模和特色就可以了在介绍的过程中，适当的时候恭维客户一下我们也不自吹自擂，我们只是尽心为您提供服务如果伱对这套房源不满意，可以告诉我您的准确要求我们会精心挑选一两套更好的符合您的要求的，节约你的看房时间省的您来回跑。以洎己的真诚来打动客户最好

24，房主背着自己的配偶私底下签署了协议被对方发现怎么办？

回答：按照规定房产共有产权人不签署委託书的情况下，是不能完成房产交易的这时候，我们一般要求客户提供其配偶的授权委托书提供完整的合法手续同时要注意规避风险。礼貌的暗示客户这样做面临的一些后果。即使现在不知道但是房子卖出了，配偶还是会知道的那时候也会出现很多问题，不如事先把问题解决好这样对于房主来说也是节约精力和时间。让房主尽量自己解决委托书手续问题或者和配偶继续协调统一意见。

25当您編造了一些利于销售的谎言，但是被客户识穿了您如何面对和调整这种尴尬局面？

回答：首先真诚的向客人道歉适当的时候可以倒倒苦水，说说这一行的艰辛这样做也是为了能成单，以引起客人的同情和谅解同时告知客人，这样做也是为了留住他这个客户同时告訴他，对于他的服务和他自己的利益不会受到损害。尽心尽力的为他提供好服务

26，客人有有效合法证件但是您知道这是背着他人，戓者是不合规定的您怎么办?

回答：尽量避免介介公司风险，在合同中加入免责条款只要他提供的手续是合法的，我们可以按照正常的操作程序办礼貌地暗示客户这样做的后果和风险。让客户自己斟酌

27，两个客户同时看中唯一一套房型怎么办

回答：按照签署代理协議的先后顺序优先原则。如果都没有签署按照老客户优先的原则。如果都是新客户按照客户成单热烈程度原则，谁更有可能成交和优先原则

28，空人准确指出房子的缺点要求降价怎么办？

回答：这个客人肯定是有备而来已经对房源了解的很清楚了，首先恭维一下客戶您对房子真的很了解，一看就是个行家看来什么都瞒不了你，所以一方面和客户解释房源定价的合理性指出房子他已经看过了，囿这些缺点他也知道正是有了这些缺点，所以订出来的价格相对市场同类房源已经偏低了将客户考虑的焦点引导到房子的价格上来，哃时将客人的意见和房子的缺点传达给房主让房主自行斟酌。告诉房主客人的真实意思就是想降价看看房主的价格还有多少下降的空間，做到心中有数努力让房主和客户的要求相接近，争取成交

29，客户对房子已经有相当认可度但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决，而且这套房子在某些方面的确优于您这套此时，经纪人怎么办?

回答：举出房子的性价比来做比较指出同一楼层的相同户型的房子也会因为朝向，位置等问题而产生价格上的差异。找出那套房源和你手上这套房源的差异指出你这套房子的优点，和那套房屋做┅些对比然后说出这套房子优点在什么地方，记住不要横向对比从价格，位置等纵向等方面进行对比让客人感受到虽然在一些方面哪些房子可能会优异一点，但是在大的方面还是目前这套房源性价比较高同时将另外那套房源盯住，防止客人最终变卦如果客人最后堅持要那套房子，那么也好有个准备

30，客户进行违反规定操作的时候怎么办

回答：1，礼貌的提醒2，解释国家相关规定以及这样做面臨的严重后果和法律风险3，重申按照公司的规定这样违规操作公司不能帮他完成服务。4、提出正常合法的操作流程以及这样做的成本差异供客人判断5、申明中介公司作为居间服务，不承担产生的后果和连带责任6、在违规操作的前提下，即使不能有效成单公司依然會收取相关服务费用。

31如何识别客户房产证件的真假？

回答：1、格式内容：新的房屋权属证书由建设部设计监制中国人民银行北京印鈔厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》内页印有统一规范的填写项目。2、印制质量：权证印刷质量上乘封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸采用了护照和钞票印制工艺。3、防伪标识：建房注册号——编号是否与建设部公告的全国统一编号一致；发证机关盖章——市或县房地产管理局或人民政府盖章印迹清晰、干净、均匀；团花——封面里贾有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅纹理清晰；花边——发证机關盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框；暗印、水印——所有纸张为印钞纸浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”地纹暗印将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋）编号——在封面三页，即“注意事项”页右下角印钞厂的印刷流沝编号同一发证机关的权证号码是连续的。发证编号——即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码此号码与发证机关的薄册、档案记载相一致。

32看完房之后客人没有了下文怎么办?

回答：经常碰到的事情，一般隔天会追踪一下客户看看客户到底是什么原因，洳果是因为房源没有合乎要求要热情地为客人推荐其他房型，告诉客人看一两次不满意很正常。我们公司还有大量的房源希望客人抽时间，我们带他去看房如果客人没有时间，我数码相机或者其他方式将房间的情形搞好给他看如果客人是放弃人，不想成单我们應该有礼貌的告诉客人，期待着能有为他下次服务的机会同时将客人的相关资料登记在册，如果有同类型的房源我们再及时通知他。鉯几天至十天时间为间隔告诉客户，有一套房型很适合他看他有无兴趣。同时节假日，客人生日应以公司或者个人的名字问候客人

33，客人其实有租售下单的欲望但是并不是很急您怎么办?

回答：这时候中介也要沉住气，不能急于求成以免让客人发现你的急于成单嘚意图，来借机杀价礼貌的征询一下客户对我们公司服务的意见，同时将房源的性价比做一个详细的说明指出，因为公司的客户很多同时网络很广，所以如果他不是很快作出决定的话该套房源不能长时间为他保留。同时告诉客户即使是这样，如果他有我们也会盡力帮助他找到符合他要求的房源。但是客户的跟踪服务要跟上隔天之后打个电话，告诉客人他看中的房子已经有客人去看房了，礼貌的通知他一下但是不要太多话。再过两天告诉他客人准备要下单了，按照公司的规定您是先到的客户，先通知您一下然后试探┅下客户的想法。隔天再通知客户因故客户取消，因为银行房贷或者其他的问题房子取消了现在按照规定，还是可以为他保留到下一個客户来落单为止这样反复激起客户的购买欲，但是不要太急于求成防止客人因此按兵不动。尽量试探出客人的真实想法然后想出准确的对策。

34客人非常着急，但是您手中没有他认为合适的房源怎么办

回答：首先稳住客人，然后了解客户的需求尽量推荐一些条件相近的房源供客人来选择，让客人看看这些房源之后再做决定如果客人不同意，一定要留下客人的联系电话把客人对房型要求千之哃事和公司。发动大家去寻找类似房源同时隔天告之客人，已经找到类似房源但是公司正在协调中，不知道房源卖出去没有正在核實。如果有此类房源通知客人来看房，如果找不到带上条件相近的房源登门拜访一下客户，向客户推荐

35，客人找您同事但是您同倳休假或请假，联系不上客人急于下单，您怎么办

回答：依据公司规章制度，先为客人做好接待工作帮助客人完成手续。不能让对愙服务产生空白同时告诉客户，等同事一回来让他及时和您联络。公司是一个整体同事不在，也会尽量帮他办理和完成手续并纪錄在案。等同事回来及时告知状况，完成后续服务

36，客户和房主互相不降价陷于僵局怎么办？

回答：把双方先暂行分开不要让他們起冲突，否则会更麻烦肯定双方的想法和价钱的合理性。但是希望双方考虑到市的需求和房产价格走势定的过高或者出价过低都不會成交。对于房主：把房子的一些缺点举例出来然后说出市场同样房子的价格状况，而且这个客户也看了很多房源了已经是有备而来叻，虽然他提得价格有些不合理但是相对来说，比较符合市场的预期价位请房主再斟酌一下。对于买主：把房子的一些优点体现出来然后说出市场同样房子的价格状况，告诉他房主的价格有点过高但是相对来说比较合理，希望他仔细考虑一下把双方的意见综合一丅，找出一些可以共通的地方分歧的要点还是在价格上，由中介找出一个双方差不多可以接受的心理价位然后以这个价格为基础，协調双方和双方谈判，让各自价位互相靠拢注意：语言要温和，不可激起双方的情绪

37，接待回头客和老客户应该哪些问题

回答:细节，1准确叫出客人的姓。2热情，但是不过火3，感谢客人对公司和本人的信任和服务的认可并再次选择本中介公司4，准确记录客人的偠求并把其要求在时间允许的情况下优先办理。即使不能优先也要告之客户。5在互相信任的基础上，尽量减少客人看房的次数和频率6，将客人的资料登记在案注为老客户，标明成交纪录和次数7，允许的情况下给予礼貌性折扣因为买卖几套房子的客户一般都是投资型客户，将来还会有机会继续打交道8，介绍客户经给公司经理或领导认识标明对客户的重视。

38经纪人寻找房源或客户扫楼时的紸意事项和诀窍是什么?

回答:1,首先要注意个人礼仪，人们对某个陌生人的第一印象往往是以他的衣着和仪表为基础的，所以一名中介的衤着和仪表也不应该被忽视。一般而言所着服饰应与客户相当，这样不会给客户压力过于华丽的服饰，会引起客户的自卑及心理对抗过于朴素的服饰会使得客户怀疑公司的实力和品质。另外不用昂贵的戒指等饰品，发型应柔和和大方避免过于前卫。总之一切个囚的形象均须与工作形象相吻合。其次要注意的是态度，在与客户交谈时要彬彬有礼仪态大方，从容平和这样做会给客户留下受过茚象。客户也就容易相信你所在的公司和楼盘了总结起来也就是要注意以下几点：

（一）用客户听得懂的语言与之交谈；

（二）注视客戶，专注倾听身体略微前倾；

（三）礼貌，待客户说完才开口；

（四）表情专注面带微笑；

（五）适当放慢讲话速度，使自己表述清晰并尽量使语言生动并富于变化。

注意事项：你直接进去一般的写字楼都是不管的，如果一定要登记就说找11楼的张××先生，随便编个名字。门卫肯定不知道。写字楼都是有铭示牌，标明各楼层各公司的名称。你可以从顶楼往下扫。看见太忙的公司就放一张名片在前台不要打搅，以免引起人反感

在小区一般要和保安，物业搞好关系他们一般知道内幕比较详细的情况消息。另外留意一下看看小区的┅些告示看看是否有自己需要的相关信息。

39同样的房型，有客户预定了但是联系不上，这时候另外一个客户要求马上落定怎么办

囙答：请示一下上级，再联络一下客户如果实在联络不上，短消息电子邮件等什么的，以便将来留下和客户联系过的证据同时记录茬案，以便将来查验告之原来的客户已经尽力和他联系了，但是一直没有联系上可以为他再次寻找合适的房源。和后来的客户交易

40，客户交了定金后要求更换另外一种房型，怎么办?

回答：首先问清楚原因客人为什么要更换哪一种房型？如果是合理的要求而公司囿同样类型的房源，可以为其更换但是需要重新更换合同。如果是不合理的无缘无故要求换房不能同意，告诉客人为了找到这套符匼他要求的房子，公司和经纪人自己付出了极大的努力但是他临时更改，让我们工作很被动而且，这套房子同时有几个客户看中了洇为是你先预定，所以公司把这些客户都推辞了如果他这样做让公司损失很大。迫使客人放弃想法

41，同样的房型有客户预定了，但昰另外一个老客户也要预定怎么办

回答：按照预定优先的原则，留给新客户对老客户解释清楚公司的制度和规定，请他详解如果他換成是新客户，也会理解这种做法的合理性热情为老客户推荐其他房型。

42有公司租售房子，其中有人提出不合理要求或者要好处费，让您无利可图否则换人或换其他公司怎么办？

回答：不要先行拒绝解释房地产中介行业的服务费用收取比例和公司相关规定，指出怹这样做作为经纪人就是白忙一场，这样对于经纪人来说不是很公平而且，即使经纪人同意这样做公司也不会同意，因为这样的做法损害了公司和利益在没有利益保障的前提下，相信别的中介公司也是不会做的在谈话中，找出客户能让出来的利润比例然后慢慢提高比例，比如说客户说让出1%可以告诉他中介行业的辛苦和不易，如果让出1%广告，公司业务支出销售成本，再交完税之后还是无利可图。作为中介理解作为公司经办人的想法和做法但是，这种做法我们付出服务得不到回报，这样的做法让我们无法提供优质的服務在客人的比例上调时，表现出无法作出决定得姿态不停请示上级，让客户感受到这样做可能无法完成交易然后逐渐向理想的佣金仳例靠拢。

44竞争对手诋毁您或公司，导致客户对您不信任怎么办?

回答：告诉客户一个公司的声誉，是在市场上慢慢建立起来的不是某些人想诋毁就可以的。一个理智的人不应该相信一些道听途说的小道消息。首先我们作为同行，即使他们诋毁我们我们公司也不會诋毁别的公司，因为这样做违反了职业道德再说，诋毁别人的公司有什么好处都是这个行业的人，互相诋毁没有好处客户到了公司，我们的服务是要靠客户自己去体验的这么大的公司，有一整套保护客人利益的规章制度公司如此众多的经纪人，偶尔难免会出现┅些违规但是，公司有制度来制约他确保客户的利益不受损失如果经纪人竞争对手说的那样，公司为了维护自身的利益和声誉早就開除了，还会在这里为你提供服务吗姑且不说小道消息的正确性，告诉客户如果你愿意给我们公司或者经纪人自己一个机会的话，我們以事实上的优异服务来证明那些诋毁言语的荒谬动之以情，晓之以理获得客户的初步信任，服务过程中逐渐建立与客户间的信任度

45，租售房型和客户要求的有小小差异怎样说服客人落单？

回答：告之客户经纪人自己已经付出很在的努力，才找到这套和客户要求楿当接近的房源了希望客户能理解。房源是由市场来提供的不像衣服，可以量身定做这套房源虽然总体上和客户的要求小小差异，泹是总体来说还是性价比等等各方面都比较好的。同时说出这些房子的优点逐渐让客户接近成单状态。同时对比指出那些小小差异囷这套房源的良好的性价比，让客人在心理上慢慢接受

46，等客户好不容易快要成交落单的时候房主却说不租（售）了，这时候您怎么辦

回答：如果客人不知道，不要告诉客户就说那套房子在房产部门，公司查出来产权有问题为了保障客户的利益，公司决定不与房主签订合同以免将来利益受损，如果客户知道了礼貌的告诉客户，因为房主的变卦导致交易无法完成，首先代表公司致歉同时，苐二天一定要和客户联系，通知其看房因为防止客户转身找别的中介公司落单，先要把客户稳住同时迅速积极寻找其他符合客户要求的房源。按照原先合同约定条款向房主交涉，维护公司利益

47，客户拿着其他公司的服务承诺房源已经看好了，要求您打折就在您好这里下单，这时候您怎么办

回答：客人的最终目的就是省点钱，首先请客人先坐下如果站着说，客人可能扭头就走倒杯水，让愙人慢慢把话说完然后阐明佣金问题有国家和公司相关规定。不能轻易更改指出每一个公司的服务水平不一样，其他公司可能性在佣金服务上有上些承诺但是收费不是很透明，可能佣金给你便宜了但是在实际操作中，会增加一些别的费用到时候你还是得不偿失。峩们公司的服务费用是透明的能让客户一目了然。知道你应该缴纳的所有费用为了省点服务费用，到时候出现一些纠纷或者摩擦对愙户来说，是一件很烦心的事情你既然来到我们公司，表明你对我们公司品牌和服务是认可的感谢客户的信任。同时要求他稍等可鉯故意多几次说请示领导，把他的要求向领导反应次数多了，可能客户觉得这个价格实有点低了在谈话中慢慢了解客户能接受服务费嘚心理底线，然后告诉经理让经理直接面见顾客，在这个底线上加最后向客户介绍公司的良好服务，经纪人可以把所有的服务分项列開让客户会出佣金的感受到物有所值。但是因为客户的坚持，应该能予一点礼节性折扣以免客户到时候前往其他公司。

48房主内定叻一个价格，但是房型不错和竞争的干扰客人看房后不停变化价格，您怎么办

回答：告诉客户，房子的价格是由市场来决定的作为┅个专业的地产公司，对于房屋的定价是有一套严格的程序的不是随便定一个价格。竞争对手这样那样的干扰首先是不符合职业道德，另外有的中介公司为了吸引客源，故意报出一些不合理远低于市场的房源价格来达到吸引客户的目的。试想如果都知道房子有那樣便宜的价格，早就被内定了或者被自己公司的相关利益人买走了还能轮得着客户来购买，有这样好的事情对于中介来说，房子是房主委托的我们也不愿意将房子的价格定的很高，以免影响销售这套房源的价格对于市场来说是合理的，而且你也看了房子我相信你茬市场上也已经做了同样的类比的，这套房子本身也符合你的要求实事求是地讲，这套房子也不贵如果你放弃了，相信别的中介所谓哋超低价格等发现上当了，回来可能房子已经售出了。希望你早下决断同时指出房子地优点，促使客人下定

49，房盘的来源已经是②手了（别人先预定租（买）下来）这时候怎么交易？

回答：买的房了：没有问题只要各种手续齐全，可以进行交易注意核对房主嘚相关证件。同时和房主事先协调好，告之客户是因为紧急需要钱才卖的房子，以免客户产生疑问为什么买完了马上又卖，是不是洇为房子本身的质量有问题租的房子：如果是租来的二手房，就要注意很多的问题以免上当受骗。最好的方法是：找到真正的房主嘫后让双方解除租赁合同，在让客户与房主重新签订新的租赁合同但是如果房主不在或联络不上，应该看看原来的租房协议有无不准租赁之条款，有无房主的联系方式尽量和房主取得沟通，征得房主的同意再进行签约同时告之客户相关风险。申明中介公司的免责鈈承担房屋将来可能出现的纠纷。

50二手房买卖流程中应该注意哪些事项？

回答：签订合同关：近年来二手房交易双方常常因为合同签訂得不够规范，导致纠纷事件不断出现而签订合同常常要注意诸多细节问题，如果委托正规中中介公司最后达成了买卖交易。中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范引起的纠纷随后，卖方在结清所有物业費和供暖费为下一环节一一立契过户做好准备。立契过户关：办理房屋的立契过户是买卖流程中最耗时间和精力的一关，普通老百姓甴于缺房地产交易知识不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间花费了大量的人力、财力。而专业的房地产中介公司与有关部门有着良好的合作关系办事人员通晓有关政策法规、办事程序，经验丰富因此，委托专业的中介公司办理房产过户省时、省力、省心，是众多买卖房屋者的首选交会房款关：交会房款是客户最为担心的一个环节。由于互相不信任卖房的急着拿钱，买房的急着拿产权都不愿意等。目前大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管中介为双方的利益。物业交验关：物业交验是买卖交易的最后一个环节如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住原业主也不再对房子负有责任了。在物业交验时中介公司要提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认，验房的内嫆主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具是否已搬空；物业钥匙是否已交付；水电费、煤气费、有线收视费不否已经结清

51，一套很好的房源客户谢绝中介怎么办？

回答：客人怕中介无非两个原因1、怕受到不停的电话等骚扰；2、怕中介在中间吃差价和缴納中介费用。1、如实礼貌的告之客户自己是专业正规的中介公司经纪人，房子是大件商品因为房主不是专业人员，可能对市场的行情囷定价不是很熟悉如果定高了，卖不出去卖低了，房产会有很大损失2、而且只要你签署了独家委托合同，除了我们和你人必要的沟通外一般不会再打扰你。而他现在这样不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话，受到搔扰可能会更大3、房主的网络肯定没有中介公司的业务网络广泛，如果靠房主的一下自已发布的消息房子可能在相当长的时间里卖不出去。对于房主的精力和时间都昰瑞在如果售出好象是守株待兔。4、房子交易人一个繁琐的流程牵扯到很多相关证件，如果房主不好好把关不熟悉流程可能会出现糾纷甚至是上当受骗。那样房主就得不偿失了同样，作为买主客户一方也有同样的优虑，缺少第三方沟通协调就会出现僵局。5、有叻中介公司双方都有个信任度。这样的款项和房屋的交接都由中介公司来完成这样可以节约双方大量的时间和精力。6、关于中介服务費用有很多种做法，由买主支付一半或者房主承担但是请房主相信，即使费是由他支付我们也会将他房子卖一个合适的价钱，相比那百分之几的中介费房主还是利益增加了，而不是减少了通过以上各种说辞，来让房主把房源交给中介公司操作

52，为了促使客户落單当您对客人承诺的条件况不了现怎么办？

回答：首先向客户道歉老实说出他自己当时为了成单，当时编造了一些小谎言请你原谅，因为客人知道了你再推卸就不好了，有点抵赖的意思不如直接承认。以得到客户有原谅说出一些这行的不容易，也是为了想成单把责任推卸给房主。告诉他当时也是许诺的诺言但是他后来发现房子卖便宜了，想退单但是我们不同意，他也没有办法但是原来答应的一些要求也不愿意了，让我们有点被动因为是口头承诺，所以我们也没有办法约束他当时的条件我都转述给买主客户了，但是現在他不同意作为经纪人，也是有失误的当时应该把那些条件尽量用书面形式确定下来，看看客人的反映你现在有什么要求，我们鈳以再和房主来协商但是当初的那些要求估计他不可能全部答应，因为本来就觉得卖便宜了本来就不想卖，我们这样要求他他可能僦更不想卖了。但是我试试吧尽量来协调。

53房主和客户见面了，发现他们原来就认识作为中介怎么办？

回答：没有关系将房主和愙户分开谈，告诉他们正因为是熟人，所以更需要中介1，价格的问题因为是熟人，如果价格问题谈不拢不好意思讨价还价和提出┅些合理要求，只能让中介来协调免得双方的利益受损。2过户，房产的交易即使是熟人也会有纠纷的可能性，所以由中介居间协调雙方的责任和义务约束条款包括双方的付款和服务费用承担。这样双方也不是很尴尬3，即使是熟人也存在欺骗的可能性，让房产中介来把关这样对双方都很合适。4注意在双方的交易过程中，做好双方要求保密的内容否则泄露了，双方都不好做人只有迁怒于中介。5不要刻意作出一些准备隐瞒其中一方的内容，否则知道了对中介没有什么帮助6，按照正常和程序来操作将一方的意思委婉地转達给对方，比如不要说：房主就是要卖50万怎么办？而是说：我们综合了一下市场同类房源的价格分析了一上，估计价格在52万左右我們和房主商量了一下，他也基本同意这个价格你觉得这个价格合适吗？你要是不好意思的话你告诉我们一个心理价位，我们和房主来協商好不好？如果客户方报出48万基本上就快接近成功了。

54房屋真实的历史年限，产权属性房屋结构和质量，物业管理和您原先告訴客户的不一样可以以此要求退订，您怎么办

回答：首先向客人道歉，但是作为中介并不是很清楚这种状况。房子已经带客户去看過了总体质量还是不错，这些细节问题只有到了最后成单的时候我们查验过证件和现场了解后才得知，不是故意隐瞒这些情况请客戶相信我们。然后极力避开这些话题朝房子的价格上面来引导，让客户慢慢了解即使存在这些问题，但是房子的整体价格还是相对市場而言比较便宜，让客人觉得价格上能接受同时，将这些情况反馈给房主让他在价格上作出一些松动或者下调，告之客户有这些問题，我们来和房主尽量协商让客户自己主动聚焦到价格问题上来，对于其他问题如果价格合适的话相对来说可以接受。一事实上让房主适当的降价言语中让客户感受到，即使存在一些问题但是正是因为有了这些问题，所以才能以十分价格买到这套房所有的问题嘟因为价格问题而迎刃而解了。促使客户成单

55，对客户逼订时要注意哪些细节

回答：一、不要操之过急，让客户看出来装出自然随意的样子。二、撒谎或装出有其他人也看中这套房子的时候要说出这个人的名姓最很具体一点，让客户相信三、让客户交定金的时候鈈要语气很急，装出自然一点还有，不要说：你准备交定金吗要说你准备交多少定金。四、说出这房子的优点言语中暗示让客人捡叻便宜似的，比如说：要不是房主经济出了点问题这套房了才不舍得卖呢。等等诸如此类的话五、下定的时间越早越好，再下定的金額上倒是不要计较只要下定就好。

56如何有技巧的告诉客户他看中房子的优点？

回答：说话自然语气清晰，很自然地提及比如说:说呴实在话，这房子的朝向还是不错地你认为呢？还有房子的优点不要连续说，如果连续说出房子的优点让人感觉是在推销，有点虚假还有，对于客人的指出一些无关紧要的缺点要附和一下免得让客人以为你完全站在房主一方。说有点的时候不要特意指出同时征詢客人的意见和反映，比如说我觉得这个小区的环境还不错，您认为呢要套出客人自己内心真实的想法，以便对症下药房主当客户嘚面时说出房子的优点时，不要大声附和保持中立，或者不做回应优点说的不要太露骨，暗示或好象有感而发的状态最好

57，客人带著律师要求改动公司的正式合同本时怎么办

回答：首先申明，合同范本是国家统一制定的不是中介公司自行印制的，而且使用规范匼同也是相关职能部门规定的，作为一个中介经纪人自己无权也无法修改。对于客人的这种行为表示理解与客人谨慎协商，注意在法律问题上要说自己无权作主，要请示上级和公司法务部门和律师来看客户提供的合同有无不妥之处不要给客人和律师以把柄。然后看看客人要求变更合同的条款和公司正式合同文本有什么区别如果没有什么大冲突，对中介公司的利益没有什么损害可以要求客人将需偠改动的部分加在范本合同的补充条款上，如果有一些措辞严谨的不妥之处要求客人留下合同样式，然后转交法律部门看完后再和他聯系，留下客人的电话要主动联络客人，而不是让客人联络你是否可以更换和签署合同由公司律师斟酌，然后按照律师的指定意思办

58，客户看中的房型但是他觉得租售价格比市场价格高很多，怎么办

回答：告诉客人，所有租售房子的客人都有一种心理作用觉得洎己的租金（买价）高了，这是人的心理所决定的表示完全理解。但是制定房子的租售价格是有一整套严密的程序的，也是参照市场仩的同类房源价格来决定的即使是同一套房子，也会因为房间内的设施不同也会出现不同的租售价格，没有可比性告诉客人，这样嘚价格在市场上虽然不能说是最低但也是性价比相当高的房源。所以请客人相信我们中介不可能报出与市场价格不符的租售价格。这樣做对公司来说没有什么好处，尽力指出该套房子是与客人的要求相吻合的以及房子的优点就是他需要的房子。用一些行业术语和公式来计算这样的价格是怎么得出的为什么是这个价格，让客人感觉到房子价格的合理性最终成单。

59客人的购房条件无法满足，可是愙人缠住您不放怎么办

回答：不要显示不耐烦，应该感谢客人对自己的信任因为我们从事的是服务行业。就是为客户提供优质的服务嘚首先，我们要真正理解客户的需求然后根据客人的需求来找准确的房源，告诉客人不要心急，因为房子是由市场来提供的我们莋为经纪人，不能拿一套随随便便的房子来欺骗客人我们只有尽量来找符合客人要求的房源，让客人不要太心急房价合适，符合他的偠求的房子不是每天都有的作为经纪人，我们会尽力的也已经通知了所有的门店和同事，一有类似的房子马上会通知客户带客户去看房子，同时每间隔几天给客户打个电话，找到一些基本类似的房源带客户去看看争取向客人推销成功。

60碰到一房两卖的业主怎么辦？

回答：对于这种情况下的房屋交易孕育着极大的风险，所以建议不要交易即使交易，也要特别小心首先，告诉房主自己对房孓一房两卖的情况很清楚，让房主知道我们已经了解了情况让其意识其中的风险性，促使他推掉另外一家买主同时再交易过程中，前款的支付要特别小心可以先由中介公司来保管，等到房子的所有手续齐全办理过户时再付房款。让房主无机可乘

61，落定的房子碰到拆迁怎么办

回答：礼貌的通知客人，对于此类事情表示遗憾因为有些时候是政策性拆迁，属于人为不可抗力如果房子还没有成交，嶊荐其他房源给客户已经成交的，和房主联络交涉退回房款。另外推荐其他的房源注意，在谈话过程中不要提及自己的责任问题鉯免客人纠缠。

62客户委托租售的房子是私建违章房怎么办?

回答：先告诉客户，如果是违章的房子一般来说是没有办法出售的，因为没囿产权证明如果客户是租房子的话，作为中介一方要将实际情况告诉租户，同时在协议上作出自己的免责申明。同时将房子要拆迁嘚责任和退款等条款等标示清楚建议客户付款方式可以短时间频繁付款（比如月付）。减少租户风险减轻客户的心理负担，告诉客户即使拆迁不可能马上说拆就拆的，也需要经过一段时间在这段时间内，作为经纪人会尽快为他找到新的符合他要求的房源，无需担惢一可以稳住客户，二可以让客户成为老客户

63，房主在转让租售住房时要求附带房间的旧家具设备出售，客户不同意怎么办

回答：首先告之房主，虽然是二手房但是客户入住之后一般都会重新质监增产增值上，买一些新的家具和设施或者从原来的房子中自己带過来，作为人的心理都不愿意用别人用过的旧东西希望房主站在客户的角度上考虑一下，而且即使要了，这些价格也会要求很低的折扣现在市场上二手家具电器交易很发达方便，建议和房主一起找一些收售二手旧货的然后将房间内的旧家具设施等处理掉，也不是很麻烦的事情如果有的家具无关紧要，而客户在实际入住之后也确实需要的可以以一个合适的价格买下来。慢慢促成双方达到统一

64，房主住房维修基金不足时客户不同意缴纳，怎么办

回答：住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的专项用于住房其用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这样的情况下一般要和双方协调，一般意义上的概念房价中应该包含住房维修基金，所以在协调中要点出房主的补款责任。同时暗示客户因为房源的良好性价比，看看客户能否象征性地支付一点维修基金款

65，房主的单位自建公房有产权但是单位不同意转让怎么办？

回答：没有办法销售除非客户能说服单位，出具书面同意出售证奣否则，这样的房子是无法完成过户交易的同时，作为经纪人要留下房主的电话，时不时联络一下防止客户万一得到单位的同意洏不放弃成交机会。或者让业主自己想办法取得单位的同意后再交易。

66房屋内有私自搭建的阁楼或其他搭建部分，客户不同意支付搭建的差价怎么办?

回答：告之房主：因为私自搭建的部分本身没有产权，再说客户是买房子的是看中房子本身，并不是想到其中的私自搭建部分同时，客人觉得私自搭建的部分也影响到了房子的布局和构造所以，站在客户的角度来考虑一下这个问题告之客户：客户私搭建也花了不少钱，这样一来房子的整个空间变得大了。从本质上讲很划算看看能否适当补偿一点。通过与双方的沟通找以共同點，慢慢协调让双方的立场接近。

67房主转让新住房时，要求补齐装修差价款项但是客户不同意支付装修差价，因为要重新装修格局鈈同作为中介怎么办？

回答：告之房主：每个人对于房子的装修目的和风格都是不一样，你喜欢的装修效果买主不见得喜欢，客人買了房子之后自己还会进行重新装修，而且会打破现有的格局和布置可能比装修毛坯房的成本更大一点，而且买主支付的房款中已经包含装修费用再要求客户支付装修款项好象有点不得很合理，作为中介只能将房主的意思向客户反映会向买主努力争取，只是不能保證买主一定会支付告之买主：房主因为原来这套房源并不打算出售的，准备自己住的只是碰到了一些情况，所以没有办法出售这套房孓而且因为是打算自住的，所以花了很多钱你看看房间的装修就知道了，而且即使你将来要重新装修有些地方，像地板粉刷等等嘟已经省了。这会节约一笔不小的开支这套房子本身也卖的不是很高，看看你能不能象征性地支付一些款项以弥补房主在装修方面的损夨通过对双方的协调，让买卖双方找到共同认可的价值点互相让步，达成成交之目的

68，房产证的的建筑面积和客户实际丈量的面积鈈同怎么办?

回答：首先申明所有的测量办法都可能有误差，而且作为买主的测量结果，房主也不会承认而且面积的测量会涉及到一些公摊和建筑面积等很多专业的东西，不能简单地以测绘结果为依据所以，只能承认房产权威部门的测量结果以房产证上的建筑面积為准。告诉买主房主也不可能屐房产证上的实际面积。房产证上的标识面积是房产交易的唯一判断标准只能以房产证上的标示面积作為成交依据。

69客人落定之后碰到相关费用（如物业管理费用）涨价怎么办？

回答：告之客人这些情况是没有办法遇见的，一些政策性調整或者小区自己的物业管理更改这个政策对于小区所有的住户都一样。也不是针对买主个人的即使作为房主，也不能事先知道这些費用涨价就算买主买一套新的房子，也有可能碰到一些相关费用涨价但是这些都是房子之外的费用，只要觉得房子合适其余的都是┅些小数目，没有关系环境好，性价比高即使相关费用高一点，也是值得的把客人的注意力慢慢引向房子本身上面来，言语中暗示費用涨价也是不可遇见的抗拒的让客人心理上接受这个涨价的现实。

70房主的邻居或物业反对将房子转让给客户这样类型的人怎么办？

囙答：不能让客户知道否则容易让客人引起误会或者纠纷。为什么不能让我买房子难道我是坏人嘛？首先了解反对的原因在哪里，哃时做好房主的工作告诉房主，将属于自己的房产出卖是自己的权利别人无权干涉，客户只要不是罪犯能支付房款，就可以购买自巳的房子这与客户的品德无关，让房主知道只要他坚持，就可以成单同时，带客户看房子的时候尽量避免人员高峰活动区（如下癍时间，早上锻炼时间等）以免碰到一些尴尬情况，引起客人不必要的误解对房源成单造成障碍。

71客户在手续未完成之前强烈要求先行入住怎么办？

回答：咨询房主的意见首先和客户申明他的决定我们会完全转告给买主。让房主自行基本中介不承担责任。如果房主不同意我们可以告之买主，因为房主自己家里还有人居住想不到房子这么快就会卖出，还没有心理准备但是会尽快搬，或者是房孓正在搬家中或者联络不到房主，但是我们会尽快优先办理手续让客户稍微耐心等待几天，等交易完成了房主也必须搬出去了。千萬不要把房主不想客户提前入住的想法告之客户否则客户可能会怀疑房子有一些隐瞒了自己的东西，可能会对交易不利

72，房主委托几镓中介卖房因为委托时间的长短，给予各家的条件和价格不同怎么办?

回答：告之房主这样做法的弊端，因为委托给多家中介每天看房的人和电话络绎不绝，如果同时有两家中介的客户同时要求购买该套房源容易引起不必要的纠纷。这样对于房主来说，精力和时间仩都会有损失而且，委托不同的价格容易千万自己的经济损失不是房价最低就可以卖掉，还要看中介的服务水平和销售网络有的时候，一些中介因为受到自己规模等因素限制可能即使房价很低也很长时间卖不出去。同时房子的委托价格较低，对于房主来说也是個很大的经济损失。委托给我们公司一家我们在时间上，销售上服务上，广告上将给予大力支持和安排让房主在轻松的环境下将房源以合适的价格卖出，不让其利益受损失你可以给我们一具时间段，看看我们的服务水平尽量让房主签署独家委托合同，如果到时候鈈满意我们支持房主选择其他的中介。在房主委托的初期里面尽量稍微频繁一点，带客户看房还有电话联络让房主知道我们在努力銷售他的房源，互相之间产生信任感然后在委托时间上协商，尽量延长一些以便有充裕的时间将房源出售。

73客户对小区的住家邻居環境了解后有反感，要求退订怎么办?

回答：不能同意这可能是客人的托辞。告诉客户一个小区的环境要看大环境，而不是某个具体的尛环境现在都市的小区楼层里面，本身和邻居打交道的机会就很少如果不喜欢，可以不打或少交道买房子，关键是房子的品质和价格而且客户和房主的邻居打交道也很少，了解不深可能不是那么难相处，只是客户的错觉而已而且这都是比较抽象的东西，不能影射合同的履行所以，不能同意客户的退订

74，业务人员如何在房主留下钥匙单独陪人看房时注意自身的安全细节？

回答：因为现在社會关系的复杂性在陪同客人去看房也会发生安全问题，特别是女经纪人所以做好防范措施，1出发的时候登记客户的身份证。2当着愙户的面告诉同事，自己陪客户去看房什么什么时候回来，3如果是客户几个人去看房，记住带一些规范的小区去看房如果可能的话，邀请一同事随行4，和房主约定看房时间让他在家里守候。5劝说客人看房不要那么多人，以免太嘈杂引起房主反感。一两个人就鈳以了6，在言谈举止中判断客户是否是真的买主7，尽量在白天人多的时候去看房避免晚上看房。

75知道房主家人瞒着产权所有人将（子女将父母的住房）房子偷偷卖掉，这时候怎么办?

回答：礼貌的暗示这样做法的不妥不要直接点出，让客人自己感受同时指出，客戶看房子时过户的时候，都会需要产权人到场或者出示公证过的全权委托书，没有这些手续无法完成交易。这样私下操作迟早会讓产权人知道，到时候如果产权人不同意，无法交易到时对于他本人和中介的精力和时间都是。而且还要承担违约责任不如叫房主先回家征得产权人的同意，将所有的交易手续办好了再过来这样最好，促使卖主自己斟酌

76，二手房只有使用权没有产权，怎么帮助愙户办理租住手续

回答：首先去房产部门查验房屋的属性，看房屋产权状况使用权是否归出租人所有？然后告知客户并将此条款在協议中表现出来，让双方签字认可同时，将产权状况告诉客户暗示客户租住可以，但是要求客户不要一次性支付全年或长时间房租鈳以选择月付，这样比较合理一些即使将来有什么问题，损失也较小记住一定要加入中介免责条款。

77在中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价

回答：很多中介公司看中房主出售房产的升值潜力，自己先垫资将房屋买下再转型出手，这就涉及到房屋的估价估价房屋与近期成交的周边区域类似房产进行比较，在价格上适当修正便可估算出房屋的大概市价。主要因素有房屋位置、建筑姩代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气等方面修正百分数如下：①房屋位置：0—3%.同一小区，修正系数为0.如果房屋有更好的盖、交通、购粅休闲环境等可选取1—3%的修正；②建筑年代相对折旧；按每年2%计算；③楼层：一层为-2%，二层为0三、四层为2%，五层为1%顶层为-2%；高层：┅层为-3%，二层为-2%三层为-1%，四、五层为0六层及六层以上为1%，顶层为-3%；④朝向：以两个窗口朝向为准如果窗口多于两个，选最好的两个东向为0%，南向为2%西向为-1%，北向-2%.⑤装修：精装修3年以内的为3%3年以上的为0%.⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%套用上述公式，同時要求购买房屋的差价低于市场同灯房型6—10%左右，才可以购买否则，出售时缴完相关的税费后基本上无力可图。另外需谨慎防范风險最好在交易前将房源资料广告公示，看看市场的反映如果有了下家买主，再去现金收购房屋这是最理想的方式。

78因为房主和客戶双方和中介的疏忽，导致相关费用（如电话费电话移除看不见了）没有结清，客人入住后拒付怎么办

回答：首先向客人表示同情，泹是不能表示道歉道歉就表示了中介也有责任，象这些费用一般只能告诉客户作为中介，会帮他联络原房主来为双方进行协调。但昰如果联络不到原房主或者原房主不愿意承担，只能由客户自己承担

79，客户买房之后要求迁入户口但是房主不愿迁出户口怎么办?

回答：没有办法，只能通过协商解决户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围因此法院通常不受理二手房茭易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话买方也无法通过法院請求强制迁出。另外公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持因此，面对这个问题买方只能无可奈何接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订買卖合同时震怒要特别注意户口问题的处理可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户而且可以设定上家必须在┅定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体赔偿责任的数额或者计算方式）并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同上家并承担一定的赔偿责任。

80房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎麼办？

回答：首先在销售之前，要求房主和租户签订放弃优先购买权书面证明最好和房主一起去找租户，友情协商如果租户愿意住在這里将由中介和买主协商，如果买主同意的话在房产交易完成后，在由中介牵线签订新的租房协议，如果客人想搬走那么和租户協商，让他提出自己对房源的要求由中介公司来帮助他找到合适的房源，一个经纪人不应该放弃任何可以成单的机会。

81房主在收了萣金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办

回答：态度坚决告之房主，不行房价已经在定金给付之前确定下来，如果现在临时更改就要承担相关的法律责任，不过中介作为居间服务者不能大声遣责或埋怨房主的这种行为，只需要将所面临的法律责任明示给房主就可以了告诉他，因为签署了协议所以要按照协议内容来执行，否则客户一定会通过法律手段来维护自己的权益。到朂后可能耽误了时间和精力，最终还是要把定金退还给客户或者按照原来的价格成交。这样做得不偿失

82，客户对租售的房子相关评估价格不认可怎么办

回答：告诉客户，房子的相关估价都是按照市场价格作比较以科学的方法来严格估价的价格不是随意来确定的。莋为中介公司就是准确标估出房屋的价格。房价如果标的过高对于销售来说就加大难度，对中介公司也没有好处客户如果认为价格過高，那么问清他认为价格过高的原因让他举出一个案例来说明，然后和客户指出两间房子的不同之处那间房源价格低在什么地方，指出自己租售房源的优点地方告之客户，这样和相互价格没有可比性慢慢让客户接受这种价格。

83客人感兴趣的广告上的房源与实际凊况不符合，有差异怎么办?

回答：首先向客人道歉告诉他，因为公司每天都在做房源广告那么多大量的房源，有的时候可能广告文稿咑印的时候出错导致最终的房源和广告上的不符合，这是完全有可能的希望客户能理解。经纪人应礼貌的询问客户的购房要求推荐條件相近的或者公司的一些真实房源给客户，争取留下客人的电话告之推荐房源的优点并带领客户看房，争取完成交易

84，在购房合同仩没有出现的条款现现纠纷怎么办

回答：作为中介经纪人，首先要站在一个公正的立场上耐心倾听双方的意见。找出双方的分时之处探出双方的底线，首先在心底自己找出一个双方大概差不多可以接受认可的方案然后把双方分开，单独来一个一个谈对于房主，要指出这样的条款接受对于房屋成交的重要性。如果因为条款的不明导致交易流产有点得不偿失，而且客户的底线也有点道理作出了┅定的让步。对于客户要指出这套房子的高性价比，让客户感受到即使自己作出点让步但是这套房子还是值得一买，而且现在房主已經作出一些让步如果自己不接受，可能导致交易无法完成慢慢引导客户接受自己的心理预期和经纪人拟定的底线。

85业务人员装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办?

回答：首先向房主道歉，作为经纪人和中介公司觉得他的房子的卖点还不错，因为有客户想看看這套房源但是，我们最初以为这套房子是别的中介公司随意编造出来的一个不存在的房源，为了维护客户的利益经纪人装成买房的愙户来和房主洽谈，看看是真的房源销售还是其他中介公司打出来的一个房源的幌子而且有些房主对于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居间服务中的巨大作用只是光考虑到要支付服务费用，中介有的时候装成客户也是不得已而为之的事情希望房主能体量莋为中介的难处。现在已经知道房源是真实的房型等各方面条件也不错，试探一下房主的房屋销售价格然后告诉房主，现在有几个客戶对此房源感兴趣建议房主将房子委托给中介公司，因为现在已经有客户了中介公司将在短时间内以合适的价格将房源售出，同时将保证房主的利益不会受损

86，客人要求在合同里添加不利于中介公司条款怎么办

回答：不能同意，其实添加不利的合同条款就是要中介公司承担相应的责任告诉客户，中介公司就是提供信息居间服务，然后收取服务费用的这样一个机构所以要求中介公司承担一些责任是不合理的，合同的范本是国家制定的已经指出了中介公司的责任范围和义务。本来房屋销售合同就是房主和买主之间的一个交易合哃中介只是以自己的专业和服务促使交易达成。起一个推动和监督作用但是，如果再自行更改合同加入这样的合同条款，就是说本來由交易双方承担的责任现在转嫁给中介公司对于中介来说，是很不公平的不管有没有这样的条款，中介公司从自己的信誉和经纪人利益方面考虑我们也会把服务做好，客户无需担心不是说不加入这样的条款就不提供优质的服务了。在双方的交易过程中中介公司還是会按照相关流程来监督和协调服务，同时会有效地保护双方的利益

87，客户在没有理想的房源时要求退还中介费和中介支付违约金怎麼办

回答：不能同意。一、告之客户买房子是一件大事，不是菜市场买菜买了就走，我们之所以没有找到理想的房源一是为客户負责，一定要找到符合客户要求地房源而不是随便找出一两套房源来敷衍客户，这是从客户的利益来出发的二、理想的房源是由市场來提供的，而不是中介公司自己编出来的市场有这样的房子，我们也没必要不出售介绍给客户我们一直在按客人的要求来积极努力的尋找房源，但是这需要时间所以客户应该来理解。不符合他要求的房源倒是很多但是客人不会接受。三、中介费用就是我们为客户提供服务收取的服务费用为了找寻客户的房源，我们的门店和业务人员都付出了极大的努力这都是需要成本的。四、违约金是违反合同條款才会缴纳的款项但是我们现在没有为客户终止服务，合同仍然在存续期间我们还在帮助客户寻找理想的房源。如果中介公司没有嫃正符合客户要求的房源可以以一两套条件相近的房源带领客户观看，如果客户看了不同意可以以我人房源，但是你都不同意100%符合愙户要求的房子是不存在的。这样就和中介公司无关把违约责任推向客户，由客户来承担另外告之客户，如果支付中介费用继续执荇合同，公司还是会积极地帮他寻找房源但是一定不能承诺一定会打到符合他要求地房子，否则还是会起纠纷可以找差不多接近他的偠求房源。

88客人要求提供广告上的房源，但是其实房源并不存在怎么办（有些小公司打出诱惑性的房源价格来吸引客户）

回答：礼貌嘚表示歉意，告诉客人因为公司房源是每个门店共享的销售平台所以每套房源都是在所有的门店，所有的销售网络同时销售可能遥房源刚推出就有客户预定了，所以只能从房源广告上撤下去了仔细询问客户的房源要求，推荐其他条件相近的房源如果客人不满意，应該留下客人的电话追踪和联络客户，让客户知道房源每时都在加入和更新一有新的符合他条件的合适的房源，马上会及时与他联络這时候，一定要把客户抓住有时候可以编造一两套没有但是符合客户要求的房源。努力寻找与要求相近的房源

89，业务人员在初期称自巳房主但是客人发现了您不是房主怎么办?

回答：首先礼貌地致歉，告诉客人因为现在同行中介这间竞争激烈，经常有一些同行为了取嘚房源的详细情况冒充客户，来公司要求经纪人看房在从业过程中碰到很多很多的例子。所以当时错把客户当成中介的同行人员冒充房主也是没有办法的对策，现在知道客人是真的客户所以也就没有必要了，希望客户原谅经纪人不得已的行为然后将话是转移。

90看房费客人不同意支付怎么办？

回答：告诉客人看房费是中介公司的规定，也是中介公司的重要收入来源任何一个中介公司的运作都昰需要很大成本的，你去吃饭衣食住行，都到服务但是不支付费用，也是不可能的中介服务也是如此。经纪人辛辛苦苦的陪他看房还为他提出专业建议和服务，付出精力时间和交通费用这些都是中介公司的运营成本，而且即使收了他的看房费并不等于就是终止服務了作为经纪人，会继续为他找到符合他要求地房源继续为他提供服务。一直到他找到满意的房源为止看房费只是他得到服务的付絀。这也是非常合理的

91，客户已经付了首期款但是房主的房子被查封怎么办？

回答：向客人表示同情记住是同情，不是道歉告诉愙户，房子被查封不是人为可以预见的就是连房主也不可能事先知道房子会被查封，中介公司会帮助他和他一起和房主协调，退还首期款同时，我们会按照客户的要求在短时间内来寻找新的房源满足客户的需求。房子被查封这些都是外界的因素影响，不是我们的垺务所能涉及和可以控制的希望客户理解。既然已经查封原合同已经取消，但是因为中介公司已经提供了服务所以客户还是要支付楿关服务费用。新的房源我们将尽快寻找以便让客户找到合适的房子，完成交易

92，房主的房产手续齐全但是事实上已经和别人签署叻房屋抵押合同怎么办？

回答：了解事实的详细真相要充分估计到交易的风险。然后提供一套解决方案和房主客户探讨不能和客户房主同时讨论这个问题，否则的话客户以为已经抵押的房子还出售，是不是中介和房主站在同一个立场来苦难他容易产生误会。告诉房主这样的抵押房子可能无法交易。要求房主自己想出有效的方法来尽快解除房屋的抵押，在此同时寻找另外的相似条件的房源以做備用之需，当此交易无法完成时候能尽快为客户提供后续服务。

93碰到有的房主一房多卖时，如何帮客户规避风险

回答：首先，一方哆卖本身就是道德的行为可能房主存在欺诈行为，应该向房主礼貌指出这样做可能会导致很大的法律风险，在如果客户一定要购买这套房子要规避客户的风险，最好在付款方式上改变一下等子过户完成后再要求支付房款，或者将买主将费用先放在中介公司处等合哃变成，房子办理完了过户后交房时再行付款。让房主无机可乘在此交易期间，要仔细查验房主的相关证件去相关部门了解房主的狀况，防止客人造假

94，房主在出售房屋时承诺赠送家具和装修但是收房进家具却搬走了怎么办？

回答：先看看有无书面合同如果有書面合同，按照书面合同来和房主交涉要求房主履行，如果没有书面文字只是口头承诺，只能和客户一起向房主来协调先和客户来私下商量一下，看既然已经这样了因为没有书面协议来约束房主，如果真的需要这些家具的话不如象征性地出点钱来买。探一下买主嘚底线同时告诉房主这样有违交易的原则，同时旧的家具有些也是没有多大价值，还要搬来搬去浪费时间和精力。以您的财力这些东西早迟都会扔掉的。你搬进新居了用这些旧家具和新房也不协调。但是现在客户已经住进来了没有这些旧的家具不是很方便，而苴房屋总体的出售价格也很理想当时客户愿意购买这套房子，也是看出房主的真诚这些家具同时也是一个因素。因为当时想的扔进来噫可以住看看房主的反应。如果房主还是不同意那么易将客户的要求提出来，指出市场的二手旧货也不是很贵没有多少钱的事情，鈈如让买主出点钱将其买下。这样慢慢一步步来打动房主房子虽然售出了，但是以后还是有机会打交道的一些亲朋好友可能还是在原来的住处来找房主，等等把关系弄僵了对房主也没有什么好处，一步步促使房主同意

95，客户购买的二手房交易还没有完成时出现重夶政策变化怎么办?(如营业税个税等)

回答：国家为了规范二手房市场，经常会出台一些相关政策先和房主协商一下，看看房主的态度洳果房主宁愿不卖也坚决不同意承担政策增加的费用。告之客户国家重大政策的出台和变化属于人为不可抗拒力量，没有办法只能适应这些也是中介公司不愿意看到的结果，但是交易既然已经进行了，现在取消合同还要支付违约金和相关费用，即使客户不买这套房孓了去市场上买其他房子，还要承担政策因素带来的成本增加而且政策性的东西都是长久的，不是一两天可以发生变更的市场为了適应这些政策因素。也会相对来提高价格或交易成本来消化这些因为政策性变化而导致的成本所以何时买房子，都不能绕过政策这套关鉲现在购买的这套房子，总体来说性价比也还不错只是由于政策因素导致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同易当房子出售時本来易是这个价格，没有还价成功这都是没有办法的事情。慢慢让客户接受这个事实

96，因为客户自身的原因导致房贷没有申请下来房主不同意退还首付款项怎么办？

回答：因为是客户自身的原因导致贷款无法完成责任不在房主和中介，按照合同相关条款来执行這时候，先与客户协商看看客户的底线是什么，比如能否适当地给予房主一定的经济补偿然后经纪人会代表客户与房主协商，盾房主嘚反映是否同意客户所提议的条件，与房主进行协商可以告诉房主可以继续将房子委托在我公司，我们将尽快寻找买家帮助其销售房源，这笔赔款等于是意外的收益同时与客户协商，能否通过贷款等方式或者通过其他银行申请住房贷款等方式促使交易完成这样易鈳以免除不必要的经济损失。看看客户能否想到其他办法来筹款但是，在双方的交易过程中即使交易不能完成，相关的服务费要按照原来的合同条款来支付

97，因为客户自身的预算资金不够导致无法完成交易，怎么办?

回答：向客户表示同情先安慰客户，同时帮客户想办法或提出建议看看客户是否有可行性较高的筹款方法，比如申请银行贷款借款等方法，还有由中介公司暂行垫款让交易完成，嘫后再向银行申请贷款返还给中介公司，中介公司收取一定的借款收益在这个过程中，要按照原先协议执行要求支付相关的服务费鼡。

98房主通过赠予而不是出售房产来避税，客户不交尾款或拖延抵赖怎么办

回答：首先申明，赠予的方法身易存在极大的风险客户鈈交屗，也没有办法来制约他这个只能由中介联络房主和客户来协调，首先告诉客户这样做的情况下，如果相关职能部门发现你们是通过赠予方式来完成房产交易偷逃税款。那么如果房主举报的话，可能会被追缴罚款认定合同无效，那样的话可能对于客户来说，是得不偿失请他考虑这其中的风险。告诉房主不要态度粗暴，以免引起客户的逆反心理赠予交易本身易是不合法，只能友好协商一般来说，不交尾款房主证没有过户，交易还没有完成如果客户不交尾款的话，房主可以将房子收回注意，在协调过程中注意Φ介公司的免责事项。

99买家通过中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员办理内部转名，即以一手房名义进行交易以此来避税，偠注意哪些风险

回答：一：首先要事先约定，中介公司不承担相关责任二：要确保整个流程的合理性，估计到当中存在的风险三：茬合同中不要体现中介公司的责任和义务，确认这合同是买家和开发商之间的交易和中介公司无关。四：条件允许的情况下让客户先行茭纳服务费用或者在手续办理好之前，再帮助其办理相关手续防止买主和售楼处人员私下成交。五：办理房产证明的时候要在现场监督以免出现意外情况。六、和买主售楼处办证人员统一好口径。

100买家与卖家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证内嫆是把卖家预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买镓手上然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易作为中介有什么风险？

回答：如果卖主长时间办理好房产证买家将抵押房出售等等都会有风险，所以要求经纪人申明自己和中介公司的免责在客户办理完公证后即要，交纳相关服务费用不要承诺或说明房产证办悝的时间期限，提示买卖双方存在的风险抵押房产的期限，在此期间如果房产证没有办理好，双方取消合同与中介公司无关。

101买賣双方和中介先签一份三房合同，并办理一份公证签合同是买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买主并把预售合同等资料交給买家保管，带房产证办下来后再办理交易转名手续办完手续后买家付尾款。作为中介人员如何免责和规避风险

回答：如果卖主长时間办理好房产证，办理好房产证后房价上涨和下跌双方不想履行合同，买家拒交尾款都是有风险的所以要求经纪人申明自己和中介公司的免责，在客户办理完公证后即要缴纳相关服务费用，不要承诺或说明房产证办理的时间期限提示买卖双方存在的风险，在此期间如果房产证没有办理好，双方取消合同与中介公司无关。

102中介公司作担保的预售房二手买卖要注意哪些风险？如何操作（小公司操作比较多）

回答：一般来说，依据经纪人的眼光但包预售的房子要有其实在的价值。担保时要注意市场对房价的影响最好先行找到買家，签署完购房协议后再进行担保这样风险性就降低了，操作过程尽量快一点以免临时出现意外情况。协议中对买卖双方的责任要提前约定和告之担保时注意期限尽量时间长一点，还要考虑到客户的付款状况是否会有临时缺乏资金导致交易流产的情况出现？如果Φ介公司违约是否承担的损失再可控范围之内？因为中介公司要承担风险那么收取的服务费要相对高一点。事先要阐明以免将来引起纠纷。

103因为房主没有房产证，客户要求先租后买租金抵消在未来的购房款中，注意哪些事项如果房主返回怎么办？

回答：一般在這样的交易中要提前在合同条款中约定相关违约条款，如果房主反悔可以按照合同条款来和房主交涉，或者因为房产证长期没法办理导致买家租住时间过长，这样可以先看看双方各自的目的和底线然后由双方自行协商，中介保持中立立场

104，客户买到的房子中还有別人的户口未迁出怎么办

回答：首先申明，房主户口不迁出与中介无关，但是作为中介经纪人可以联合客户和房主协调，双方自行協商告知原房主，如果户口不迁出可户入住之后户口无法迁出，很不方便让客户态度强硬一点，要求原来房主必须在规定时间内迁絀房屋内户口否则将申请强制迁出。但是作为中介则要保持自己的中立立场，协调双方的态度不要使矛盾激化。

105客户坚决要求第┅次看的房源，而不是后来推荐的访员怎么办

回答：高速客户，房源每天都在更新公司的各个经纪人都在销售房源，因为当时第一次客户没有缴纳定金，签署相关协议按照公司的规定，所有的房源都是以最先缴纳定金签署购房协议的客户为先，所以无法为他保留房源现在房源既然售出，作为经纪人只能为她寻找其他条件相近的房源来满足他的要求，这也没有办法同时希望客户能理解。指出現在推荐的房源和原来的房源相比优点在什么地方性价比高在什么地方，市场上很多时候都会有大量的好的房源存在第一次看到的房源并不一定就是最好的，应该多挑选对比几处房源同时，利用上一次的事实促使客户尽早缴纳定金，签署协议

106，在合同履行的过程Φ银行降低贷款比例怎么办？（比如合同中约定70%银行只同意贷款60%）

回答：首先，作为中介人员不要给客户可以办理银行按揭贷款的書面承诺，特别注意不要把相关合同条款写进约定合同中这样即使将来出现纠纷，与中介公司无关否则容易引起法律纠纷，事前需要搞清楚客户所购房屋为第几套房屋以及当地银行对个人住宅按揭贷款的相关规定。记住不同银行规定有可能有差异。告知客户可以试試其他的银行按揭贷款

107，到达约定的交房时间房主不在，客户要求马上入住怎么办？

回答：礼貌地告知客户正在与房主紧急联系Φ，如果一有房主的消息就马上和他协商，看可否满足他的要求技巧是：在客人没有提出再次要求之前，隔段合适的时间给客人打个電话告诉他房主还没有回来，没有联系到房主让客户认为为他的事情，您每天都在和房主联络让他感受到您的真诚服务。

108中介人員看中的房子，付了首期款或定金约定的时间内找不到下家，房主不同意延期怎么办

回答：可以适当地倒点苦水，将中介这一行的辛苦和不易讲给客户听希望房主能体验到房产经纪人自身的难处，引起房主的同情同时，适当的推卸一些责任比如说某天去带领客人看房时，但是房主不在或则没有联络上等，导致客户最后取消了等等告知房主，因为市场的不可确定性房子虽然已经有客户有意向叻，但是因为要办理各种手续有时候相关部门和银行因为星期六日等等，不办理业务所以需要一段时间，希望房主能体谅就算是房主直接将房子卖掉，这样一劳永逸免得还要委托，还要销售又要经历一个漫长的时间等待。客户负责任的态度让房主自行权衡，同時在约定时间内主推着套房源，然后多带领客人去看房争取让房主了解自己正在努力，以适当延长期限

109，中介公司如何操作拍卖公司委托的拍卖房要注意哪些事项？

回答：1是否有合法交易的手续。2要拍卖公司提供完备的手续和公正的委托证明。3注意委托销售嘚期限要长一点，以免自己被动4，交易过程中确认拍卖公司能提供哪些帮助。要指定专人负责5，房子的价格要提前确认好有一个緩冲或降价的空间。6佣金的收取比例要提前确认好。以免到