中百集团：武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告
????????武汉东创投资擔保有限公司拟股权转让
所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益
????????????????????价值评估项目
??????????????????资产评估报告
???????????????鄂永资评报字[2017]第WH0110号
??????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
???????????????????二零一七年六月十二日
??????????????????????????????声???????????明
????（一）本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则囷中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的
????（二）委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和夲评估报告载明的
使用范围使用评估报告；委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报
告的，本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任
????（三）本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人
和国家法律、法規规定的评估报告使用人使用；除此之外，任何机构和个人不能
由于得到评估报告而成为评估报告的使用人
????（四）本资产评估機构、资产评估师和其他资产评估专业人员提示评估报告
使用人应当正确理解评估结果，评估结果不等同于评估对象可实现的价格评估
結果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
????（五）本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员遵循独立、客
觀和公正的原则遵守有关法律、法规和资产评估准则的规定，并对所出具的评
????（六）我们出具的评估报告中的分析、判断和结論受评估报告中假设和限定
条件的限制评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论嘚影响。
????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
??????????????????????????????????????1
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东铨部权益价值评估项目
????????????????????武汉东创投资担保有限公司拟股权转让
?所涉及的武汉市江岸区华创尛额贷款有限公司股东全部权益
??????????????????????????????????????????价值评估項目
????????????????????????????????????????资产评估报告
????????????????????????????????????????????????摘?????????要
??????????????????????????????????鄂永资评报字[2017]第WH0110号
??????湖北永业行资产评估咨询有限公司（以下简称“我公司”）接受武汉东创投
资担保有限公司的委托根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观
的原则并按照必要的评估程序对武汉東创投资担保有限公司拟股权转让所涉及
的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司（以下简称“华创小贷公司”）股东全部
权益价值于评估基准日（2016?年?12?月?31?日，以下同）持续经营前提下的市场价
值进行了评估工作评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产囷负债
实施了实地勘查、市场调查与函证结合评估目的和评估对象特点，对华创小贷
公司截止?2016?年?12?月?31?日所体现的股东权益价徝作出了公允反映现将资产评
估情况及评估结果简要介绍如下：
??????评估目的：对华创小贷公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日
的市场价值为武汉东创投资担保有限公司拟股权转让的经济行为提供价值参考
??????评估对象和评估范围：评估对象为华创小贷公司于评估基准日?2016?年?12?月
31?日的股东全部权益价值；评估范围为华创小贷公司于?2016?年?12?月?31?日的全部
??????评估方法：资产基础法（成本法）、收益法。
??????价值类型：市场价值
??????评估结果：在评估基准日?2016?年?12?月?31?日持续经营前提下，华创小贷公司
??????????????????????????????????????湖北詠业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????2
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
评估前资产总額为?23,141.45?万元负债总额为?4,908.06?万元，股东全部权益为
18,233.38?万元；采用资产基础法评估后资产总额为?23,213.62?万元负债总额为
4,908.06?万元，股东全蔀权益价值为?18,305.56?万元评估增值?72.18?万元，增
值率为?0.4%详细内容见下表：
??????????????华创小贷公司资产基础法评估结果汇总表??????????????????????????????????????????单位：万元
???????????????????????????????????????账面价值????????????评估价值?????????????增减值???????????????增值率％
?????????项???????????目
???????????????????????????????????????????A???????????????????C????????????????D=C-B????????????E=(C-B)/B×100%
??流动资产???????????????????1??????????????7,469.57????????????7,468.22?????????????????-1.35??????????????-0.02
??非流动资产?????????????????2????????????15,671.88???????????15,745.41??????????????????73.52??????????????????0.47
??其中：可供出售金融资???????3
产???持有至到期投资??????????4
?????长期股权投资????????????5
?????投资性房地产????????????6
?????固定资产????????????????7?????????????????100.61??????????????174.13????????????????73.52??????????????73.08
?????在建工程????????????????8
?????无形资产????????????????9??????????????????43.88???????????????43.88????????????????????-?????????????????????-
?????长期待摊费用???????????????????????????????????-???????????????????-????????????????????-?????????????????????-
?????递延所得税资产????????????????????????????118.04??????????????118.04????????????????????-?????????????????????-
?????发放贷款和垫款?????????10????????????15,409.35???????????15,409.35??????????????????????-?????????????????????-
????????资产合計????????????11????????????23,141.45???????????23,213.62??????????????????72.18??????????????????0.31
??流动负债??????????????????12??????????????4,908.06????????????4,908.06?????????????????????-?????????????????????-
??非流动负债????????????????13??????????????????????-???????????????????-
????????负债合计????????????14??????????????4,908.06????????????4,908.06?????????????????????-?????????????????????-
????????净?资?产????????????15????????????18,233.38???????????18,305.56??????????????????72.18???????????????????0.4
??????具体内容详见资产评估明细表。
??????采用收益法评估后股东全部权益价值为?18,603.48?万元评估增值?370.10?万
元，增值率为?2.03%
??????本次评估采用收益法结论，在评估基准日华创小贷公司股权的价值为
??????特别事项说明：
??????（一）本评估结果是反映评估对象在夲次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价格没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出嘚价格等对评估价值的影响也未考虑国家宏观经济政策发生
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????3
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中
遵循的持续经营原则等发生变化时评估结果一般会失效。
??????（二）由委托人和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产
权证明文件、财务报表、会计凭证等是编淛本报告的基础；针对本项目，评估
师进行了必要的、独立的核实工作委托人、被评估单位应对其提供资料的真实
性、合法性、完整性負责。
??????（三）遵循相关法律、法规评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必偠的关注但不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证。评估过程中评估人员已对被评估单位提供的评估对象法律
权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前
提下对其价值的评估对被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，评
估机构及资产评估师不承担相关责任
??????（四）本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对评估对象价值可能产生
重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料缺乏对资产流动性
的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价徝的影响
??????（五）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有
效，它们代表评估人员不带有偏见的專业分析、意见和结论
??????本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算,即有效期自?2016
年?12?月?31?日起至?2017?年?12?月?30?日止
??????在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项
并在利用本报告自行决策时給予充分考虑。
??????以上内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????4
?????????????武汉東创投资担保有限公司拟股权转让
所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益
?????????????????????????????价值评估项目
?????????????????????????????资产评估报告
??????????????????????鄂永资评报字[2017]第WH0110号
武汉东创投资担保有限公司：
????湖北永业行资产评估咨询有限公司接受贵公司的委託，根据国家有关资产评
估的规定本着独立、客观、公正的原则，采用资产基础法（成本法）、收益法
对武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有
限公司股东全部权益价值进行了评估评估人员按照必要的评估程序对评估范围
内的资产囷负债实施了实地查勘、市场调查与函证，对委估资产和负债于评估基
准日?2016?年?12?月?31?日所表现的市场价值作出了公允反映
????现将资产评估情况及评估结果报告如下：
?????????一、委托人、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告
????本佽评估项目的委托人为武汉东创投资担保有限公司，被评估单位为武汉市
江岸区华创小额贷款有限公司业务约定书约定的其他评估报告使用者为与本次
经济行为相关的当事方以及法律法规许可的其他评估报告使用者。
????委托人及被评估单位情况简介
????名????称：武汉东创投资担保有限公司
????统一社会信用代码：12330C
?????????????????????????湖北永业行资產评估咨询有限公司
???????????????????????????????????????1
武汉东创投资担保有限公司擬股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????类型：其他有限责任公司
??????住所：武汉市江汉区唐家墩路?32?号?A?栋
??????法定代表人：周昕
??????注册资本：200000?万元人民币
??????成立日期：2008?年?06?月?05?日
??????经营范围：贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用
证担保其他融资性担保业務、诉讼保全担保、履约担保业务，与担保业务有关
的融资咨询、财务顾问等中介服务以自有资金进行投资，再担保、债券发行担
保（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）
??????（二）被评估单位
??????1、被评估单位简介
??????企业名称：武汉市江岸区华创小额贷款有限公司（以下简称“华创小贷公司”）
??????注册号:???????794
??????类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
??????住???????所：武汉市江岸区建设大道?933?号武汉商业银行大厦
??????法萣代表人：李军
??????注册资本：15000?万元人民币
??????成立日期：2008?年?12?月?15?日
??????营业期限：2008?年?12?月?15?日至?2028?年?12?月?14?日
??????公司经营范围：小额贷款和小企业发展、管理、财务咨询服务
??????2、被评估单位历史沿革
??????华创小贷公司是武汉国有资产经营公司发起设立的一家专业融资服务机构，
公司致力于为中小微企业和个人经营户提供尛额、快捷的融资服务
??????华创小贷公司成立于?2008?年?12?月，经武汉天海会计师事务所有限责任公司-
武天海验字[?号验资报告验证注册资本为?5000?万元人民币。公司经武
汉市江岸区工商行政管理局批准注册并颁发企业法人营业执照
??????2013?年?3?月?28?日，华创小贷公司根据修改后的公司章程规定增加注册资本
10,000?万元，增资后公司的注册资本变更为?15,000?万元，已办理工商变更登記
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????2
武汉东创投资担保有限公司拟股權转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
???????????????????????????截止?2016?年?12?月?31?日公司股权结构如下：
??序号????????????????????股东名称??????????????????????出资额（万元）???????????出资方式?????????出资比例（%）
????1???????????武汉东湖创新科技投资有限公司??????????????????3520???????????????现金形式??????????????23.47%
????2??????????????武汉欣政物资有限公司???????????????????????1500???????????????现金形式??????????????10.00%
????3?????????????武汉市传诚物贸有限公司??????????????????????1500???????????????现金形式??????????????10.00%
????4?????????????武汉丰润源实业有限公司??????????????????????1000???????????????现金形式??????????????6.67%
????5???????????????????????岳又云????????????????????????????2000???????????????现金形式??????????????13.33%
????6?????????????武汉东创投资担保有限公司????????????????????1880???????????????现金形式??????????????12.53%
????7?????????????武汉国有资产经营有限公司????????????????????2250???????????????现金形式??????????????15.00%
????8???????????????????????罗????聪??????????????????????????1350???????????????现金形式??????????????9.00%
????????????????????????合计??????????????????????????????????15000?????????????????????????????????????100%
????????3、公司近年资产及財务经营状况表
????????????????????华创小贷公司近年资产及经营状况表?????????????????????????????????????单位：万元
?????????项目?????????????2013年12月31日??????????2014年12月31日???????2015年12月31日???????????2016年12月31日
总资产????????????????????????????26,078.50?????????????24,951.78???????????????29,997.62??????????????23,141.45
负债合计???????????????????????????8,604.56??????????????6,923.51???????????????12,243.64???????????????4,908.06
所有者權益合计????????????????????17,473.94?????????????18,028.27???????????????17,753.99??????????????18,233.38
???????????项目?????????????2013年度?????????????????2014年?????????????????2015年???????????????????2016年
营业收入???????????????????????????3,089.15??????????????4,617.25????????????????3,860.53???????????????4,178.89
利润总额???????????????????????????2,480.00??????????????2,813.76????????????????2,113.28???????????????2,428.43
净利润?????????????????????????????1,837.78??????????????2,135.03????????????????1,525.71???????????????1,829.40
?????注：以上财务数据均为审计数据，由中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）出具嘚审
计报告【编号分别为众环审字（2015）010167?号、众环审字（2016）010042?号、众环审字（2017）
?????????????????????????華创小贷公司未来盈利预测表?????????????????????????????单位：万元
???????????????????????????????????????????????????????????预测年度年度
???????????????????????2017?年?????????2018?年?????????2019?年????????2020?年????????2021?年?????2022?年及以后
?????????合计??????????4,104.12????????4,514.44????????4,965.93???????5,164.65???????5,164.65????????5,164.65
????利息收入???????????2,676.60????????2,944.20????????3,238.65???????3,368.25???????3,368.25????????3,368.25
??咨询服务收入?????????1,427.52????????1,570.24????????1,727.28???????1,796.40???????1,796.40????????1,796.40
????????4、公司执行的会计制度
?????????1）、公司执行《企业会计制度》及其补充规定
?????????2）、会計期间
?????????公司的会计期间自公历每年?1?月?1?日起至?12?月?31?日止。
???????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
?????????????????????????????????????????????????????3
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款囿限公司股东全部权益价值评估项目
???????3）、记账本位币
???????公司以人民币为记账本位币
???????4）、记賬基础和计价原则
???????公司采用权责发生制原则，以实际成本为计价基础
???????5）、现金及现金等价物的确定标准
??????公司现金包括库存现金、可以随时用于支付的存款；现金等价物包括公司持
有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额现金、价值变动风险很小的投资。
???????6）、金融工具的确认和计量
??????（1）金融工具的确认
??????公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
??????（2）金融资产的分类和计量
??????公司基于风险管理、投资策略及持有金融资产的目的等原因将持有的金融
资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项、可供出售金融资产。
??????A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
??????以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期損益的金融资产。
??????B、持有至到期投资
??????持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明確
意图和能力持有至到期的非衍生金融资产
??????C、贷款和应收款项
??????贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非
??????D、可供出售金融资产
??????可供出售金融资产是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，
以及除上述金融资产类别以外的金融资产
???????7）、应收款项坏账准备的确认和计提
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????4
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸區华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
????????（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大嘚??????????????????将期末余额前5名的应收账款和其他应收款确认为单项金额重大的应收款项
单项金额重大并??????对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试有客观证据表明其发生了减值的，根据
单项计提坏账准??????其未来現金流量现值低于其账面价值的差额确认减值损失，计提坏账准备；经单独测试后
?备的计提方法???????未减值的单项金额重夶的应收款项按类似信用风险特征划分为若干组合，再按账龄分析法
????????????????????计算确定减值损失計提坏账准备。
????????（2）按组合计提坏账准备的应收账款：
组合1?????????????????????单项金额非偅大的应收款项以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项
??????????????????????????合并报表范围内的应收款项、有关联方关系的应收款项、及员工备用金借支款项不计提
组合2?????????????????????坏账准備
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1????????????????????????????????????????????????????????????账龄分析法
????????????????????????组合中采用账龄分析法计提坏賬准备的比例如下：
???????????????????账??????龄????????????????????????????????????????????应收账款计提比例(%)
1年以内（含1年）????????????????????????????????????????????????????????????????????0
1－2年??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????5
2－3年?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????10
3－4年?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????20
4－5年?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????50
5姩以上????????????????????????????????????????????????????????????????????????????100
????????8）、固定资产的确认和计量
????????公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。
???????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
?????????????????????????????????????????????????????5
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股東全部权益价值评估项目
??????（1）固定资产在同时满足下列条件时按照成本进行初始计量：
??????①与该固定资产有关嘚经济利益很可能流入企业；
??????②该固定资产的成本能够可靠地计量。
??????（2）固定资产折旧
??????与固定资產有关的后续支出符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产
成本；不符合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
??????公司的固定资产折旧方法为年限平均法
??????各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
????????????类?????别????????????????????使用年限（年）???????????????残值率（%）????????????????年折旧率（%）
运输设备?????????????????????????????????????????4??????????????????????????0????????????????????????0.25
办公設备?????????????????????????????????????????5??????????????????????????0?????????????????????????0.2
??????公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用壽命、预计净残值和折旧方法
进行复核使用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残
值预计数与原先估计数有差異的调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益
预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法固定资产使用寿命、预计
净残徝和折旧方法的改变作为会计估计变更。
??????（3）融资租入固定资产
??????公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有關的全部风险和报酬时确认该
项固定资产的租赁为融资租赁
??????融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允價值与最低租
赁付款额现值两者中较低者确定
??????融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理
確定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚
可使用年限两者中较短的期间内计提折旧
??????（4）固定资产的减值，按照公司制定的“资产减值”会計政策执行
???????9）、借款费用的核算方法
??????（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????6
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或苼产的
在同时满足下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：
??????①?资产支出已经发生；
??????②?借款费用已经發生；
??????③?为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
??????不符合资本化条件的借款费鼡在发生时根据其发生额确认为费用，计入当
??????符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间
連续超过?3?个月的暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
费用计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重噺开始如果中断是所购
建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程
序，借款费用的资本化继续进行
??????购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化以后发生的借款费用于发生當期确认为费用。
??????符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或可销售状态的固萣资产、投资性房地产和存货等资产
??????（2）借款费用资本化金额的计算方法
??????为购建或者生产符合资本化条件的資产而借入专门借款的，以专门借款当期
实际发生的利息费用减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取嘚的投资收益后的金额确定。
??????为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的根据累计资产
支出超过专门借款蔀分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额资本化率根据一般借款加权平均利率
??????资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的
汇兑差额计入当期损益
??????10）、無形资产的确认和计量
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????????????????????????????????????????????????????7
武汉东创投資担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????公司无形资产是指公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资
???????（1）无形资产的确认
???????公司在同时满足下列条件时，予鉯确认无形资产：
???????①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
???????②该无形资产的成本能够可靠地计量
???????（2）无形资产的计量
???????①公司无形资产按照成本进行初始计量。
???????②无形资产的后续计量
???????A、对于使用寿命有限的无形资产在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使
用寿命内采用直线法摊销摊销金额按受益项目計入相关成本、费用核算。使用
寿命不确定的无形资产不摊销
???????期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法進行复核如发生
变更则作为会计估计变更处理。此外还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿
命进行复核，如果有证据表明该无形资產为企业带来经济利益的期限是可预见的
则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
???????B、无形资产的减值按照公司制定的“资产减值”会计政策执行。
???????11）、职工薪酬
???????职工薪酬是指公司为获得职笁提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形
式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职
工福利公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等
的福利，也属于职工薪酬
???????（1）短期薪酬
???????公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债
并计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本嘚除外
???????（2）离职后福利
???????公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计
划昰指公司与职工就离职后福利达成的协议，或者公司为向职工提供离职后福
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????8
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
利制定的规章或办法等其中，设定提存计划是指向独立的基金缴存固定费用
后，公司不再承担进一步支付义务的离职後福利计划；设定受益计划是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
??????（3）辞退福利
??????公司向职工提供辞退鍢利的在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时
??????（4）其他长期职工福利
??????公司向職工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按照上述
设定提存计划的会计政策进行处理；除此以外的，按照上述设定受益計划的会计
政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产
??????12）、收入确认方法和原则
??????（1）提供劳务收入
??????公司在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发
生的成本能够可靠地计量相关的经济利益很可能鋶入企业时，确认提供劳务收
??????（2）让渡资产使用权收入
??????让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等
??????公司在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业时确
认让渡资产使用权收入。
??????13）、所得税會计处理方法
??????公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理
??????（1）递延所得税资产
??????①资产、负債的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期
间很可能取得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延
??????②资产负债表日有确凿证据表明未來期间很可能获得足够的应纳税所得额
??????????????????????????????????????湖北永业行資产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????9
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产
??????③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核如果未来期間很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所
得税资产的账面价值在很可能获得足够的应纳税所嘚额时，转回减记的金额
??????（2）递延所得税负债
??????资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率确认由应纳税暂时性差异产生的递延所
??????（三）委托人与被评估单位的關系
??????委托人武汉东创投资担保有限公司持被评估单位武汉市江岸区华创小额贷款
有限公司?12.53%的股份。
?????????????????????????????????????????????二、评估目的
??????根据武汉国有资产经营有限公司文件《武国资公司[2017]52?号（关于东创担
保公开转让股权问题的批复）》和武汉国创资本投资有限公司文件《武国创
[2017]18?号（武汉国创资本投資有限公司关于武汉东创投资担保有限公司公开转
让企业产权的请示）》本次评估经济行为是对武汉市江岸区华创小额贷款有限
公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场价值为武汉东创投
资担保有限公司拟股权转让的经济行为提供价值参考依据。
????????????????????????????????????三、评估对象和评估范围
??????（一）评估对象
??????评估对象为华创小贷公司于评估基准日?2016?年?12?月?31?日的股东全部权益
??????（二）评估范围
??????评估范圍为华创小贷公司于?2016?年?12?月?31?日的全部资产和负债。账面值已
经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所审计并出具了（众环审字[2017]
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????10
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
010912?号）无保留意见的审计报告账面情况如下表所示：
??????????????????????????????华创小贷公司?2016?年?12?月?31?日资产负债表???????????????????????????????单位：元
?????????????????????????????????会计科目??????????????????????????????????????????????????????????????账面价值
??货币资金??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????8,606,501.41
??其他应收款??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????66,089,149.95
????流动资产合计??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????74,695,651.36
??发放贷款及垫款?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????154,093,504.78
??固定资产??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1,006,051.02
??无形资产???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????438,833.46
??递延所得税资产????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1,180,431.75
??非流动资产合计?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????156,718,821.01
资产总计?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????231,414,472.37
??应付职工薪酬??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3,544,535.24
??应交税费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3,978,270.06
??其他应付款??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????41,557,821.09
流动负债合计??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????49,080,626.39
非流动负债合计????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????-
负债合计??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????49,080,626.39
所有者权益（或股东權益）合计?????????????????????????????????????????????????????????????????182,333,845.98
负债和所有者权益（股东权益）总计?????????????????????????????????????????????????????????????231,414,472.37
??????纳入评估范围的实物资产为公司的固定资产（房屋建筑物和电孓设备），房
屋建筑物位于武汉经济技术开发区佳和馨居?10?栋?5?单元?6?层?1?室电子设备分布
在华创小贷公司公司办公区域内。
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????11
武汉东创投资担保有限公司拟股权轉让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????1、房屋建筑物
??????共?1?项账面原徝?900,525.00?元，账面净值?900,525.00?元
??????被评估单位于?2016?年?1?月?29?日取得《房屋所有权证》，房屋所有权人为武
汉市江岸区华创尛额贷款有限公司房屋登记证号为武房权证经字第?
号，规划用途为住宅建筑面积为?156.96?平方米，套内建筑面积为?141.64?平方
米；根据被评估单位的叙述房屋建成年限为?2005?年整幢房屋为混合结构，共?6
层评估对象位于第?6?层。
??????被评估单位于?2016?年?3?月?25?日取得《国有土地使用证》土地使用权人为
武汉市江岸区华创小额贷款有限公司。土地登记证号为武开国用（交?2016）第?1691
号哋号无，图号无土地使用权面积为?28.69?平方米，地类（用途）为住宅用
地使用权类型为出让，终止日期为?2073?年?06?月?06?日
??????根据评估人员现场了解，评估对象未设定抵押权不存在查封、冻结等情况。
??????2、电子设备
??????共计31项账媔原值合计322,894.66元、账面净值合计105,526.02元。
??????电子设备分别为电脑、办公家具、打印机等办公设备其主要购建于
年，均在用且运行良好。
??????纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估业务委托约定书》中所载明的
?????????????????????????????????????四、价值类型及其定义
??????根据本次评估目的价值类型确定为市场价值。
??????市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数額。
??????选择市场价值做为本次评估的价值类型是遵照价值类型与评估目的相一致
的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定的
???????????????????????????????????????????五、评估基准日
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????12
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????本项目的评估基准日是?2016?年?12?月?31?ㄖ。
??????（一）该基准日接近经济行为实现日能较好的反映委估资产状况。
??????（二）资产评估中的一切取价标准均為评估基准日有效的价格标准
?????????????????????????????????????????????六、评估依据
??????本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、
取价依据和其他依据主要包括以下内嫆：
??????（一）法律法规依据
??????1、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国第十一届全国人民
代表大会瑺务委员会第五次会议于?2008?年?10?月?28?日通过，自?2009?年?5?月?1?日
??????2、《中华人民共和国资产评估法》(2016?年?7?月?2?日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过)
??????3、《中华人民共和国公司法》（全国人民代表大会常务委員会?）
??????4、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第
五次会议于?2007?年?3?月?16?日通过，洎?2007?年?10?月?1?日起施行）；
??????5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第?14?号令2001?年?12
??????6、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第?378?号令，2003?年）；
??????7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第?12?号囹2005?年?8?月?25
??????8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
??????9、中国银监会、中國人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监
发〔2008〕23?号）；
??????10、《湖北省人民政府办公厅关于开展小额贷款公司試点工作的实施意见》
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????13
武汉东创投資担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
（鄂政办发[2008]61?号）；
??????11、《关于印发湖北省小额贷款公司试点暂行管理办法的通知》（鄂金办发
??????12、湖北省国资委关于印发《湖北省企业国有产权交易操作规则》的通知（鄂
国资产权〔2009〕394?号）；
??????13、《湖北省企业国有资产监督管理条例》（2011?年?5?月?26?日湖北省第十一
届囚民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）；
??????14、,《武汉市企业国有资产评估管理暂行办法》（武国资发〔2013〕1?号）；
??????15、其他相关法律、法规、通知文件等。
??????（二）准则依据
??????1、资产评估准则—基本准则（财政部?财企[2004]20?号）；
??????2、资产评估职业道德准则—基本准则（财政部?财企[2004]20?号）；
??????3、资产评估准则—评估报告（中国资产評估协会?中评协[?号）；
??????4、资产评估准则—评估程序（中国资产评估协会?中评协[?号）；
??????5、资产评估准则—业务约定书（中国资产评估协会?中评协[?号）；
??????6、资产评估准则—工作底稿（中国资产评估协会?中评协[?号）；
??????7、资产评估准则—不动产（中国资产评估协会?中评协[?号）；
??????8、资产评估准则—机器设备（中国资产评估协会?Φ评协[?号）；
??????9、《资产评估准则——企业价值》中评协[?号；
??????10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[?號2008?年?11?月?28
日发布，2009?年?7?月?1?日起执行）
??????11、资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）（中国注册会計师
协会?中评协[2003]18?号）；
??????12、资产评估价值类型指导意见（中国资产评估协会?中评协[?号）；
??????13、《资产评估職业道德准则—独立性》（中国资产评估协会?评协〔2012〕
??????（三）经济行为依据
??????1、武汉东创投资担保有限公司与峩公司签订的《资产评估业务委托约定书》；
??????????????????????????????????????湖北詠业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????14
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????2、武汉国有资产经营有限公司文件《武国资公司[2017]52?号（关于东创担保
公开转让股权问题的批复）》；
??????3、武汉国创资本投资有限公司文件《武国创[2017]18?号（武汉国创资本投资
有限公司关于武汉东创投资担保有限公司公开转让企业产权的请示）》
??????（四）產权证明依据
??????1、华创小贷公司的企业法人营业执照；
??????2、华创小贷公司的章程及验资报告；
??????3、华创尛贷公司申报的资产评估申报明细表；
??????4、有关资产购置协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；
??????5、房屋所有权证和国有土地使用权证；
??????6、武汉市江岸区华创小额贷款有限公司及华创小贷公司出具的委托人和被评
??????7、其它有关产权证明文件
??????（五）取价依据
??????1、评估人员实地勘查、市场调查所获得的资料；
??????2、银行对账单及相关函证回函；
??????3、评估人员向有关厂商的电话询价；
??????4、京东商城、中关村在线；
??????5、华创小贷公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；
??????6、华创小贷公司评估基准日审计报告；
??????7、华创小贷公司申报的企业未来经营预测资料
??????8、同花顺数据库；
??????9、本评估机构掌握的其他价格资料
??????（六）参考资料及其它
??????1、华创小贷公司评估基准日财务报表；
??????2、《资产评估常用数据参数手册》（苐二版）；
??????3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
??????4、其他资料。
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????15
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
?????????????????????????????????????????????七、评估方法
??????（一）评估方法的选择过程和依据
??????按照《资产评估准则—基本准则》评估需根据评估目的、价值类型、资料
收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法对企业价值的评估方
法包括资产基础法（成夲法）、市场法和收益法。资产基础法（成本法）即资产
基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的
評估思路；市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价徝的评估思路；收益法
也叫收益现值法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象
??????本次评估中因国内產权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在
产品结构和主营业务构成方面差异较大选取同类型市场参照物的难度极大，故
本佽评估未采用市场法
??????本报告被评估单位以持续经营为前提，结合本次资产评估对象、价值类型、
评估目的和评估师所收集嘚资料为了科学、客观的估算华创小贷公司的股东全
部权益价值，确定本次评估采用资产基础法（成本法）和收益法的评估方法对其
股東全部权益价值进行评估
??????（二）资产基础法（成本法）的评估方法说明
??????1、流动资产的评估
??????流动資产包括货币资金和其他应收款资产，评估人员根据各项资产的具体情
况采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
??????（1）货币资金的评估
??????纳入本次评估范围的货币资金为库存现金和银行存款
??????库存现金以核实的账面徝为评估值；
??????评估人员按照公司开户行提供的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????16
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小額贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
银行存款余额进行核实对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达
账项，在逐笔叻解核实的情况下由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在
确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下以账媔值作为
????（2）其他应收款
??????其他应收款的评估，评估人员首先查询了公司的历史资料调查了其他应收
款项形成的具體情况，重点分析了欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情
况以及欠款单位资信状况等情况其他应收款账目的核实以发放询证函、核对公
司间的往来款项及相关的合同、协议方式为主。在账目核实了解基础上根据了
解和搜集到的欠款单位近期还款情况、企业资信、是否具备还款能力等，以账实
核对相符后估计可收回的金额确定评估值
??????本次对于期后已收回和有充分理由相信能全额收囙的，按账面余额确认评估
值；对于欠款时间较久欠款企业信誉差，根据评估人员调查、了解预计不能全
额收回但又没有确凿证据证明鈈能收回或不能全额收回的款项在逐笔分析业务
内容的基础上，对不同年限的应收款根据发生时间的不同按一定比例计提风险
损失，鉯账面余额扣减估计风险损失额确定评估值对于企业计提的坏账准备直
??????2、非流动资产的评估
??????（1）固定资产的評估
??????列入评估范围内的固定资产为房屋建筑物和电子设备类资产。
??????A、房屋建筑物
??????评估对象位于位於武汉经济技术开发区佳和馨居?10?栋?5?单元?6?层?1?室房地产
证载用途和实际用途为住宅，由于在同一供求圈内类似住宅房地产茭易市场较活
跃交易实例较多，故适宜采用市场法进行评估
??????市场法：是根据替代原则，将评估对象房地产与在近期已经發生了交易的类
似房地产加以比较对照并根据后者的成交价格，以及两者在交易情况、交易时
间、所在区域条件以及评估对象个别因素等方面存在的差异大小进行价格修正，
以最终得到评估对象在评估基准日的正常市场价格的一种评估方法
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
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武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区華创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????房地产市场法基本公式为：
??????房地产价格?=?比较实例房地产價格×K1×K2×K3
??????式中：K1：交易情况修正
???????????????K2：市场状况调整
???????????????K3：房哋产状况调整
??????B、电子设备
??????评估人员根据企业提供的电子设备资产评估明细表，进行现场勘察重点抽
查，核对賬、物相符情况查阅设备采购、运行等资料，向有关人员收集评估资
料检查核实被评估的电子设备的基础资料，并对主要设备的技术狀况进行了解
??????①电子设备的评估
??????对电子设备类资产的评估主要采用成本法，成本法是指评估资产时按被评估
資产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值的方法成本法的
??????委估资产的评估价值=重置成本×综合成新率
??????A、重置成本的确定
??????本次评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)
以及运输费用较低参照现行市场购置的不含税价格确定。
??????依据?2009?年?1?月?1?日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院
令苐?538?号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税
务总局令第?50?号）的有关规定评估中?2009?年?1?月?1?ㄖ以后购置设备的设备购
??????B?成新率的确定
??????对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察并根据各类设備的经
济使用年限，综合确定其综合成新率
??????其计算基本公式为：
??????评估价=重置全价×综合成新率
??????姩限成新率由年限法确定，公式为：
??????年限成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）
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??????其中：设备尚可使用年限＝设备经济使用年限－设备已经使用嘚年限
??????（2）无形资产-其他无形资产
??????其他无形资产为企业的中百系统软件和办公软件评估人员抽查了会计凭证、
原始购置合同，对其原始发生额和摊销计算进行了核实期后均有相应价值或剩
余权益对应摊销期作为评估值。
??????（3）递延所得税资产的评估
??????递延所得税资产主要为公司可抵扣亏损及税款抵减评估人员根据公司提供
的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必
要的评估程序对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致以评估
后相关款项对所得税的影响价值确认评估值。
??????（4）发放贷款的评估
??????发放贷款均系向企业和个人发放的小额贷款
??????对于有充分证据表明全额损失的款项，将其评估为零对于可能有部分不能
收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算估计其贷款损失金额与相
应计提的贷款损失准备差异不大，故将相应的贷款损失准备金额确认为预估贷款
损失该部分发放贷款的评估徝即为其账面余额扣减贷款损失后的净额。
??????公司按规定计提的贷款损失准备评估为零
??????3、负债的评估
??????纳入评估范围的负债为流动负债，包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付
??????对于负债的评估评估人员首先查询了企业嘚历史资料，调查负债形成的具
体情况重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了
解基础上对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实
主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债
进荇核对在核对各项负债账账、账实一致基础上，以核实后实际需要支付金额
???????（三）收益法的评估方法说明
???????收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折
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武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部權益价值评估项目
成评估基准日的现值以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估
??????收益法虽没有直接利用现實市场上的参照物来说明评估对象的现行市场价
值，但它是从决定资产现行市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度
评价资产符合对资产的基本定义。
??????（1）基本评估思路本次评估采用收益法下的现金流量折现模型对华创小贷
公司的股东全部权益价徝进行评估即以未来若干年度内的股权净现金流量作为
依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业经营性资产价值然后再加上溢
餘资产价值、非经营性资产价值、长期投资价值得出股东全部权益价值。
??????（2）评估模型股东全部权益价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营
性资产价值-非经营性负债价值公式为：
???????(1?)?符号含义：
???????PV－经营性资产价值；
???????Ri?－企业第?i?年预期净现金流量；
???????r－折现率；
???????n－收益期限；
???????Rn－n?年以后，企业詠续经营期的预期净现金流量
??????（3）预测期限的说明
??????n?为第一阶段企业发展期的经营期限，企业转入稳定经营期以后在假设企
业持续经营的前提下，第二阶段经营期限∞
??????对企业第?i?年净现金流量?Ri?的说明：Ri?为企业第一阶段苐?i?年的预测经营活
??????（4）净现金流量的确定净现金流量采用经营自由净现金流量，基本公式为：
??????净现金流量＝净利润+折旧和摊销－资本性支出－营运资金净增加
??????根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等估算其未来预期的自由現金
流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期在永续期内评估对象的
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预期收益等额于其预测期最后一年的收益，将未来经营期内的自由现金流量进行
折现处理并加和测算得到企业嘚经营性资产价值。
??????（5）折现率按照收益额与折现率口径一致的原则考虑到本次评估收益额口
径为股权净现金流量，则折現率选取权益资本成本（Ke）
??????权益资本成本?Ke?采用资本资产定价模型（CAMP）确定权益资本成本。计算公
??????符号含義：
??????Rf－无风险报酬率一般长期国债的平均利率作为无风险报酬率；
??????β?－度量企业系统风险的系数，用于衡量某企业的收益相对于广泛的市场企
??????Rm－Rf－市场风险溢价，即在均衡状态下投资者为补偿承担超过无风险报
酬率?的平均风險而要求的额外收益；
??????Rs－企业特有风险调整系数。
??????（6）溢余资产价值的确定
??????溢余资产是指与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产主
要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。溢余资产根据其资产类别采用前
述資产基础法中各资产类型的评估方法确定评估值
??????（7）非经营性资产价值的确定
??????非经营性资产是指与企业正常經营收益无直接关系的资产，包括不产生效益
的资产以及与本次评估预测收益无关联的资产非经营性资产的价值采用资产基
??????（8）非经营性负债价值的确定
???????非经营性负债是指与企业正常经营收益无直接关系的负债，包括本次评估预
测收益无关联嘚负债非经营性负债的价值采用资产基础法评估确定。
????????????????????????????????八、评估程序实施过程和情况
??????湖北永业行资产评估咨询有限公司接受武汉东创投资担保有限公司的委托
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
????????????????????????????????????????????????????21
武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸區华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
对武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有
限公司股东全部权益价值进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债
进行了必要的核实及查对查阅了有关账目、产权证明及其他攵件资料，完成了
必要的评估程序在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用资
产基础法（成本法）和收益法对公司的股东全部权益价值进行了评定估算整个
评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交
报告等，具体评估过程如下：
??????（一）明确评估业务基本事项
??????由我公司业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、被评估单位和委托人以
外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基
准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；委托人与资产评估师工作
配合和协助等其他需要明确的重要事项
??????（二）签订业务约定书
??????根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进
行综合分析和评价并由评估机构决定承接该评估业务。
??????（三）前期准备
??????评估人员根据被评估单位的资产类型及被评估单位涉及的资产数量组建了评
估队伍并对评估人员简单地介绍了項目情况和评估计划。
??????（四）资产核实及现场调查
??????根据被评估单位提供的评估申报资料评估人员对申报的全蔀资产和负债进
行了必要的清查、核实，主要内容如下:
??????1、实物资产清查过程
??????指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上按照评估机构提供的“资
产评估申报明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记
填报同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。
??????2、审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
??????评估人员通过查阅有关资料了解评估范围内具体对象的详细状况。然后
审查各项资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不奣确现象并根据经
??????????????????????????????????????湖北永业行资产评估咨询有限公司
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武汉东创投资擔保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
验及掌握的有关资料，检查资产评估明細表有无漏项等根据调查核实的资料，
对评估明细表进行完善
??????1、现场实地勘察
??????根据评估业务具体情况，我們对评估对象进行了适当的现场调查包括：
??????要求委托人和被评估企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
??????要求委托人、被评估企业对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖
章或者其他方式进行确认；
??????资产评估师通过詢问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行核实和调
查，获取评估业务需要的基础资料了解评估对象现状，关注评估对象法律权屬
??????对无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的
根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
??????在资产核实工作中评估人员于?2017?年?6?月?5?日开始针对不同的资产性质、
特点及实际情况，采取了不同的资产核实方法：
??????（1）流动资产的清查：主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭
证及存货实物进行核查非实物性流动资产的清查，我们对货币资金、其他应收
款等科目的重要记账凭证进行了重点核验部分账款发函验证，没有发函或者无
法收到回函的账款采用查阅合同、账簿资料等进行审核。
??????（2）房屋建筑物类资产的清查：对评估范围内的房屋和土地进行勘查核实
内容主要为核實资产数量、产权、区位、建筑物基本状况及其他影响评估作价的
??????（3）设备类资产的清查：根据被评估单位提供的设备类资產评估明细表所列
项目，根据重要性原则对企业的电子设备进行现场勘查核实电子设备主要通过
核查实物、查看目前使用状况及了解设備更新情况进行勘察核实。设备勘察核实
中根据资料收集情况，填写设备现场勘察记录
??????（4）负债类资产的清查：主要包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值、债务人历史偿付情况和实际负债
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武汉东创投资担保有限公司拟股权转让所涉及的武汉市江岸区华创小额贷款有限公司股东全部权益价值评估项目
??????4、查验产权证明文件资料
??????对评估范围内的设备產权资料进行查验对权属资料不完善、权属资料不清
晰的情况，提请企业核实并出具相关说明或承诺
??????（五）评定估算
??????评估人员结合企业资产实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的
具体评估参数和价格标准并进行汇总分析，初步確定资产基础法（成本法）的
??????对初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、完善在综合分析价值影响
因素的基础上，合悝确定委估资产的评估结论
??????（六）内部审核、征求意见及出具报告
??????项目负责人在完成一审后，将报告初稿提茭公司审核审核包括审核部的二
级审核以及首席评估师的三级审核。经过公司内部审核后将评估结果与委托人
及被评估单位进行沟通囷汇报。根据沟通意见进行修改、完善后将正式评估报
?????????????????????????????????????????????九、评估假设
??????（一）特殊假设
??????1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对
象已经处在交易过程中评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
??????2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场公开市场
是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场在
这个市场上，买者和卖者的地位是平等的彼此都有获取足够市场信息的机会和
时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制戓不受限制的条件
??????3、持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括
正在使用中的资产和备用的资產；其次根据有关数据和信息推断这些处于使用
状态的资产还将继续使用下去。
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