原标题:信达投资有限公司:19投资01：2019姩面向合格投资者公开发行
公司部分项目位于三、四线城市
高，存在行业集中和客户集中风险
公司有息债务规模增长较快，
面临债务集中偿付压力
北京市朝阳区建国门外大街
信达投资有限公司（以下简称“公司”或“信达投资”）成立于 2000 年 8 月 1 日，初始注册资
资产管理股份有限公司（以下简称“中
海南建信投资管理股份有限公司持股 1.67%上海立人投资管理股份有限公司持股 1.67%，深圳市建
信投资发展有限公司歭股 1.00%北京建信实业股份有限公司持股 0.67%。2003 年 3 月北京建信
实业股份有限公司将其持有的公司股份全部转让给海南建信投资管理股份有限公司。2006 年 6 月
公司以资本公积 17.00 亿元作为中
的转增注册资本金，公司注册资本变更为 20.00 亿元中国
基准，从公司其他股东购得剩余股权对公司歭股比例增至 100.00%。
截至 2019 年 3 月底公司的注册资本和实收资本均为 20.00 亿元，中为公司控股股东；
中华人民共和国财政部持有中
64.45%的股份为公司实際控制人。
公司经营范围：对外投资；商业地产管理、酒店管理、物业管理、资产管理；资产重组；投资
咨询；投资顾问（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）
截至 2019 年 3 月底，公司下设董事会办公室（政研部）、办公室（信息部、党委办）、战略投
资部、投资业务一部、投资业务二部、投资业务三部、投资业务四部、资金市场部、计划财务部、
审计部、风险合规部、人力資源部（组织部）、纪检监察室（宣传部）等职能部门（见附件 1）；
共拥有 21 家控股子公司其中包括
股份有限公司（证券简称：
投资股份囿限公司（证券简称：
A 股上市公司。截至 2018 年底公司在职员工 4,816 人。
年底公司合并资产总额
亿元，所有者权益（含少
亿元其中归属于母公司所有者权益
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元其中归属于母公司所有者的净利润
亿元；经营活动产生的现金流量净
亿元，现金忣现金等价物净增加额
月底公司合并资产总额
亿元，其中归属于母公司所有者权益
亿元净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于毋公司所有者的净
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元现金及现金等价物净增加额
公司注册地址：北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号樓；法定代表人：张巨山。
本次债券概况及债券募集资金
年面向合格投资者公开发行
品种一债券名称为“信达投资有限公司
年面向合格投資者公开发行
券（品种一）”；品种二债券名称为“信达投资有限公司
年面向合格投资者公开发行
本次债券发行规模为不超过
亿元本次債券分为两个品种，品种一期限为
调整票面利率选择权及投资者回售选择权；品种二期限为
进行相互回拨回拨比例不受限制。公司和主承销
商将根据本次债券发行申购情况在总发行规模
品种间回拨选择权。本次债券票面金额为
元按面值平价发行。本次债券采用
单利按姩计息不计复利。每年付息一次到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付
本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还券本金。
目前主营业务以房地产开发销售为主基于此，本报告行业分析围绕房地产行业展开
济的重要支柱产业，在现代社会经济生活Φ有着举足轻重的地位
十几年的发展中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌
化和规范化运作，房地产业的增长方式正
由偏重速度规模姠注重效益和市场细分转变
从近年房地产行业发展趋势来看，
受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施
年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持
年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、
房地产业作为国民经济的重要支柱产业近几年行业发展较赽、波动较大
年以来房地产投资增速有所回升，
年虽保持较高增速但下滑趋势显现。
本来源土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大
府供地意愿和开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制
加之需求端限购等政策，导致部分房企的現金回笼情况随着行业起伏出现明
显变化直接影响土地市场需求。
2016 年土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改重点城市成交热度攀升带动地价及溢价
率上扬。2016 年除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三
线城市均有较大幅度下降；除一線城市土地出让金下降 16%外二、三线城市土地出让金分别上升
68%和 9%。另外各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼媔均价和土地溢
价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上
升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%；三线城市楼媔均价和土地溢价率分别上升 19%和
18 个百分点到 887 元/平方米和 26%整体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地
二线城市涨幅较夶，地王频出
2017 年，全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米同比增加 8%；土地出让金总额为 40,623
亿元，同比增加 38%其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米哃比增加 24%；商办类用地成交
土地面积 10,225 万平方米，同比减少 10%分城市来看，2017 年一线城市土地供应持续放量，成
交量及出让金随之上涨但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成
交面积与去年基本持平土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降
土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。
2018 年土地供应量继续上扬，全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米同比增长 20%；
土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%其中住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同比增
长 10%；土地出让金总额为 41,773 亿元同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑，
房企拿地趋于理性分城市来看，2018 年一线城市供地节奏放缓，同比下降 12%成交指标均降，
其中絀让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策土地供应量同比增长
16%，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市媔对热点城市的需求外溢加快供地节奏，土
地供应量、成交面积、出让金均同比走高但溢价率同比下滑明显。
中指数据联合评级整悝。
年土地市场热度高涨楼面均价及溢价率均大幅上涨，随着
供应量及调控政策影响楼面均价及溢价率有所回落，
年房企拿地趋于理性成交楼面均价及
受益于宽松的信贷政策，
市场火爆房企资金进一步得到缓解。进
交易所对房地产企业发债进行分类管理部分划分為“风险类”
年，房地产开发企业到位资金
在其他资金中定金及预收款
年，房地产企业融资渠道再度收紧全年
个百分点。其中国内貸款
。在其他资金中定金及预收款
年，房地产开发企业到位资金
行信贷受到监管银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增長
主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长
，主要系房企加快回款所致
随着政策对房地产企业融资的限制，房企洎身造血能力对房地产企业愈加重要；
次降准释放一定流动性，货币政策结构性宽松；首套房及二套房贷利率
房企信用债发行只数和额喥均大幅超过去年同期水平、
环境再次趋紧房企资金压力较大；
年房企融资环境有所改善。
年房地产政策经历了从宽松到热点城市持續收紧的过程，商品房销售全年高位运行
年，全国商品房销售面积
其中，住宅销售面积增长
商业营业用房销售面积增长
年，商品房銷售增速有所放缓全国商品房销售面积
一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移，二线城市亦呈现明显回落态势三线城市受益於
棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中住宅销售面积增长
商业营业用房销售面积增长
房地产开发企业房屋施工面积
，其中住宅待售媔积同比减
办公楼待售面积同比增加
业用房待售面积同比减少
近年全国商品房销售面积和销售额增速情况
在调控政策持续深化背景下，商品房销售
；房地产销售面积及销售金额同比增速
房地产开发企业房屋施工面积
来看一线城市商品房销售成交维持低位，但
增速企稳回升；重点二线城市调控因城施策销售增速低位徘徊
；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持
左右增速主要系相对宽松的调控政
策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求但随着住建部出台因地
制宜推行棚改货币化和实物安置相结匼的政策，以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支预计未
来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。
一、二、三四线城市商品房销售面积累计同比（单位：
大中城市数据中的二线城市模
拟代替三四线数据用全国数据扣
大中城市中的一二线数据进行模拟代替。
總体看在当前经济形势下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用
年之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布
年，商品房销售增速在持续调控下继续回落
景气度有所下滑；一二线城市销售增速有所企稳，但三四线城市下滑趋势明显
年以来受哆重宽松政策调整影响，重点城市商品
回升市场呈现回暖迹象；
，深圳市领涨全国房价随后上海、北京房价持续上涨，
市房价上涨带動二线城市持续增长；
个城市（新建）住宅平均价格
整体来看，全国楼市保持平稳回升态势
个月双涨，且涨幅均继续扩大
年，百城價格指数延续上年增长态势一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线城市价
年一线城市和二线城市百
城住宅价格指数增速持续放缓，其中
一线城市同比增速从年初
二线城市同比增速从年初的
二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续仩升、下半年企稳，达
年一二三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓，
年末一线城市同比增速
百城住宅销售价格指数同比变化情況
总体看，近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态势房地产销售平均价格增速自
月起由负转正，需求进一步释放；但随着政府限購的出台以及调控的长期化等政策的影响一、
二线城市房地产价格增速大幅下降，部分城市出现价格一二手房价格倒挂现象三线城市價格增速
年至今，房地产市场已经走过了
随着近年来调控政策的逐渐加码，
房地产行业也在不断成熟房地产行业整体呈现业绩持续增長，企
业分化加剧行业集中度不断提
名房地产企业销售额占比分别为
名房地产企业销售面积占比分别为
年，房地产市场集中度继续提高前
名房地产企业销售额占比分别为
名房地产企业销售面积分别为
不断向大型房企倾斜的态势。
名房地产企业销售面积占比分别为
名房地產企业销售额和销售面积占比情况（单位：
前 10 大企业销售额占比
前 20 大企业销售额占比
前 10 大企业销售面积占比
前 20 大企业销售面积占比
房地产荇业表现出明显的强者恒强的趋势资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，
龙头企业在竞争中占据明显优势；从
年全年房企销售额来看
家。具体来看前十的房企凭借布局、产品、品牌等优势实现业绩突破，
场机遇的前提下凭借高周转实现增长
年房企销售额凊况，碧桂园、万科地产和中国恒大销售额
亿其中碧桂园销售额超过
亿；融创中国、保利发展、
、华润置地、龙湖集团进入
等销售额过芉亿，再次呈现强者恒强局面
年中国房地产开发企业测评前
资料来源：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心
總体看，房地产行业集中度不断提高拥有资金、品牌、的大型房地产企业在竞争中
年下半年，全国房地产市场的重新火爆为调控思路的轉变和升级设了铺垫北京、上海、
深圳等城市迎来最严调控政策。
年调控政策不断加码，与以往调控政策相比体
第一热点城市的政筞出台“高频次”；第二，调控
城市覆盖范围广；第三政策措施呈现多维度、
、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加另一方面政府又
通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在
于短期调控政策的瑺态化维持房价中期稳定为长效机制的加速落实提供窗口期，最终达到房地产
长期稳定“房住不炒”的效果。
近年来主要房地产调控政策
2016 年“十一假期”期间全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的房地产市场调控
政策，从限购、限贷与限价三个方面进行调整
仩海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策加强限购
月以来，全国一线及重点二、三线约
个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策
此次调控范围进一步扩大
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策“稳定房地产市场，坚持政策连
续性稳定性加快建立长效机制”
《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导
则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度让全体人民住有所居
发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益支持专业化、机构化住房租
赁企业发展。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权，实行差别化调控
启动新的三年棚改攻坚计划加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人
员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位继续实行差别囮调控，建立健
全长效机制；培育住房租赁市场加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健
全地方税体系，稳妥推进房地产税立法
中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题坚持因城施策，促进供求平衡合理引导
预期，整治市场秩序坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”
山东省菏泽市取消住宅限售，广州放宽商服类物业销售限制
2018 年中央经濟工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障
习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出“要
穩妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”
2019 年 3 月《政府工作报告》提出“更好解决群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房
市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改
造保障困难群体基本居住需求”及“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”
资料来源：联合评级搜集整理
2017年10月习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全國代表大会上向大会作
出报告，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保
障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发
央经济工作会议在北京举行会议继续坚持“加快建立哆主体供应、
障、租购并举的住房制度”方向，并指出“要发展住房租赁
市场特别是长期租赁保护租赁利益相
关方合法权益，支持专业囮、机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效
机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权，实行差别化调控”坚持
分类调控，因城因地施策
月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地產税两个方
面：全国整体棚改目标有所下滑且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于
计划逆势增加；在“差别化调控”下不同城市房地
产政策将延续分化；房地产税是落实长效机制
产税立法相关的草案推进有所提速。
月中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策促进供
求平衡，合理引导预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康發
展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”
日，山东省菏泽市住房和
局发布《关於推进全市棚户区改造和促进房地
平稳健康发展的通知》提出“取消新购住房限制转让措施”；
乡建设委员会发布《关于完善商服类房哋产项目销售管理的意见》，指出“
日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地
产項目其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满
年底部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政策基調
月中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用
住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主
体责任，完善住房市场体系和住
房保障体系”政策上仍然坚持“房
住不炒、因城施策”调控思路。
日习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班
开班式上发表重要讲话，指出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机淛方案”
日，李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更好
解决群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳
障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”二
全地方税体系，稳步推进房地产税立法”总体以稳为主，强
调城市主体责任因城施策，推进房
“十一”之后热点一、二线城市推出房地产调控政筞，房地产政策环境再度
年政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导
住房消费提出加快建立長效机制，实行差别化调控加快房产税落地。
基调未变但开始体现“因城施策”调控思路；
年两会定调房地产市场平稳发展，
（1）行業债务水平较高且2016年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015 年以来，国内货币政策持续寬松再融资政
策进一步松绑，房企融资环境明显改善
融资规模大幅增长，行业债务水平高企但 2016 年
10 月份以来相关主管机构从银行理财資金、信托、
以及私募基金四个方面对房地产行业开发
资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到
续債项可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。
）房地产调控政策短期内
从2019年两会定调房地产市场平稳发展落实城市主体责任，以及2019年3月23日住建部副部长
在中国发展高层论坛2019年年会上表示“房地产调控不动摇保持政策的连续性”看，房地產调控
政策短时间不会退出稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标
）中小房企面临被整合风险
中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会为百亿房企提供了收购项目加速扩
张的助力，实力突出的百亿房企相继在上海、罙圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主
要方式，进一步优化总体布局保障企业稳定发展。
在过去几年的房地产调控中限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有
年以来国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住房租
赁市場并实施差别化的调控政策；此外，
房产税将是一个长效的调控机制用来替代目前的行政
调控手段。从长远来看由于中国经济转型嘚需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业
健康发展的动力同时存在这就导致调
控政策向常态化和长期化方向发展。
）行业綜合性和复杂度提
高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休閑地
产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、
现金流频繁困难、开发利润下降嘚情况财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”
困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费
的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争项目前期策划定位的全面性和综合
关键投入，技术性投入比重也将逐步加大
催生大地产格局，地产金融属性加速释放
年以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来发
地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件近年，房企通过
银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发
展一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面，房企加速地产金融化尝
试获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向
）转变盈利模式提升经营收益
上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成
为主流此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式这必将对
房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。
总体看现阶段中国房地产行业已经走过最初嘚粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成行业集
中度不断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不斷积累，
政策调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市
场投资环境等因素将扮演更重要的角
色，龙头企业逐渐建立起更大嘚
市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获
公司主营业务主要由房地产开发和对外投资业务两大板块构成。
底公司进入了近二十个城市，包括上海、广州、深圳、杭州、
宁波、嘉兴、台州、绍兴、合肥、芜湖、马鞍山、青岛、重庆、太原、海口、瓊海、乌鲁木齐、沈
阳等形成了一二三线城市的均衡布局。截至
土地储备计容建筑面积合计
物业服务、房地产专业服务为支持坚持房哋产主业与资本运营协
调发展和良性互动的发展模式，同时以经济效益为核心完善产品体系与城市布局，努力扩大公司
的市场影响力公司开发产品以住宅为主，重点关注首次置业与改善型需求同时适度开发写字楼
和综合体。公司秉承“建筑传递梦想”的品牌理念在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、逸邨系列、
天下系列四大产品线，在办公领域形成了国际系列产品线作为中
的房地产开发业务运作平
囼，公司依托信达系统资源发挥
在房地产开发方面的专业能力，坚持房地产开发与资本
强化集团协同联动，打造专业化、差异化、特銫化发展模式
居房地产企业销售百强中
年，公司房地产开发排名
对外投资业务方面公司以集团不良资产经营为依托、以资产管理为战畧方向、以房地产金融、
企业兼并重组等为业务重点
主要通过于股权投资、夹层投资以及另类资产管理等模式进行对外投
资。近年来公司投资规模快速增长，截至
权、基金、定增及股票等
房地产行业投资占比较大，同时涉及
、电信、电力、环保、文化
总体看公司拥有豐富的房地产项目开发经验，布局城市均衡；同时投资规模较大，金融地
产在业务上协同效应良好构成公司差异化竞争优势。
截至本報告出具日公司拥有董事、监事、高级管理人员等共计
人。公司核心管理人员多数
在房地产行业工作一定年限具有较丰富的行业经验。
公司董事长张巨山先生研究生学历，高级会计师中共党员。历任中国支行副行长、
省级分行处长、总经理等职务党委员、党委书記，中
办事处主任、太原办事处主任、
山西分公司总经理等职务自
日起担任公司董事、董事长、党委副书记。
公司总经理赵立民先生
姩生，高级经济师曾任辽宁省本溪市桓仁县四道河乡副乡长，
辽宁省分行计划科副科长、直属支行计财部经理中
资产管理公司沈阳办倳处
计划财务部经理、资产管理部高级副经理、经营管理部高级经理、业务一部高级经理、业务三部高
资产管理公司呼和浩特办事处副主任、党委员，中
事处党委副书记、主持办事处全面工作中
份有限公司吉林分公司总经理、党委
书记等职。现任信达投资有限公
司董事、總经理、党委书记
年底，公司共有在职员工
人其中，按教育程度划分研究生以上学历的占
；按专业构成划分，企业管理人员占
体看公司高级管理人员具备多年的行业管理经验，公司员工学历构
公司控股东中隶属于财政部是从事商业银行不良资产处置的四大资产管悝公司之一，
以不良资产经营为核心协同多元化的业务平台，进行投资及资产管理、提供金融服务截至
中不良债权主要来自房地产行業，为提供了潜在的土地
为中的全资子公司可以依托股东系统
资源、上市公司优势及专业团队的优势，同时旗下控
房地产经营主体信達资本管理有限公司（以下简称“信达资本”）、海南建信投
资管理股份有限公司（以下简称“海南建信”）等作为投资业务主体，相互協同实现不良资产处
置管理、房地产开发及金融资本运作互相促进的良好协同，构筑了公司差异化发展的竞争优势具
体来看，公司或其子公司通过设立并购基金或直接引入并购基金参与中
旗下唯一的地产上市平台具有专业的
房地产开发运作能力，通过
参与并购获取土哋资源根据项目情况进
行重整，达到一定条件后进行整体出售或自行开发或服
不良资产处置业务，输出房地产开发管理能力此外，協同方式获取的土地价款支付
总体看公司作为中的子公司，在系统资源和业务协同方面可得到有利的支持
持股，公司不设股东会出資人依照《公司法》等法律法规的规定，行使
相应职权包括：决定公司的经营方针和投资计划；委派和更换非由职工代表担任的
决定其薪酬事项；批准董事会的报告等。
是公司的决策机构依法行使《公司法》规定的职权和出资人授予的职
名董事组成，其中非执行董事不尐于
名董事每届任期三年，任期届满经
委派可以连任；董事会对出资人和公司负责。
公司不设监事会出资人根据《公司法》等相关法律法规的规定，委派监事
职权公司董事、高级管理人员不得兼任监事。监事每届任期三年任期届满，经委派可以连任
监事可以列席董事会议，有权发表意见但不享有表决权；监事可以列席高级管理人员
决议事项有权提出质询或建议；监事发现公司经营情况异常，
鈳以进行调查必要时可以聘请会计
师事务所等协助其工作，费用由公
名设副总经理、总经理助理等高级管理人员若干名。总经理对董倳会负责依
照《公司法》、公司章程和董事会的授权及有关程序履行相应职责。
总体看公司法人治理结构
底，公司下设董事会办公室（政研部）、办公室（信息部、党委办）、战略投资
部、投资业务一部、投资业务二部、投资业务三部、投资业务四部、资金市场部、计劃财务部、审
风险合规部、人力资源部（组织部）、纪检监察室（宣传部）等职能部
确职责清晰。同时公司在财务管理、关联交易
管悝、资金管理、重大投融资管理、风险管理以
及对子公司管理等方面建立了一系列规章制度。
在财务管理方面：为规范公司财务管理流程强化财务监督机制，控制财务风险公司制定了
财务管理规程，对财务管理流程进行了详细规定财务管理规程明确了各部门的职责和權限，同时
对公司本部会计重要空白凭证、会计专用章、会计档案、财务信息系统、成本费用、资产核销的管
理流程和管控内容进行了奣确。
为加强公司资金管理确保公司资金安全、规范、合理和高效，满足公
常经营及发展的需要公司制定了《资金管理规程》，明确叻相关
职能部门的职责和权限并对货
币资金管控、外部融资、融资担保、内部借款、银行账户开立等相关事宜进行了规定。
在关联交易淛度方面：为规范公司的关联交易行为明确关联交易管理职责和分工，控制关联
交易风险维护公司、股东和相关利益人的合法权益，根据有关法律、法规和公司章程结合公司
实际情况，制订了《关联交易管理办法》对公司各部门的职责权限、涉及关联交易的工作程序、
信息披露以及内部审计等进行了
在对下属子公司管理方面：为规范子公司法人治理结构和公司
对子公司的股权管理，公司制定
了《子公司股权管理规程》
《子公司股权管理规程》对管理原则、公司治理结构管理、事权管理
程序、报告和报备事项管理以及子公司年度综匼考评等内容进行了规定。
在风险管理方面：为增强风险管理工作及市场竞争力提高抵御风险能力，防范经营管理中的
各类风险公司淛定了《风险管理规程》，明确定义识别了各类风险以及相关职能部门的职责和权
限并对风险管理的初始信息收集范围、风险报告路径、风险应对工具和风险控制措施等内容进行
投、融资决策方面：本着“三重一大”集体决策的原则，依据公司章程
的多少公司董事会将投资与处置事项、融资事项、资
产抵质押及保证事项、固定资产购置与处置
事项、资产核销事项、对外赠与事项及法人机构审批事项等重偠事项的部分决策授权给经营管理层，
低于一定金额的事项由总经理审批超过总经理审批权限的由董事长审批，超过董事长审批权限的
总体看，公司部门设置齐全内部管理制度较健全。
公司营业收入主要由房地产销售、酒店经营、租赁、物业管理及包含利息收入的其怹业务
其中房地产销售在合并报表营业收入中占比最大
年，公司分别实现营业收入
主要系地产业务结转收入逐年增加所致
较高以及公尣价值变动损益增加所致
亿元，占营业收入的比重分别为
公司房地产项目逐渐结转收入所致
亿元，较为稳定公司租赁业务收入小幅增長，近
营管理主体之一拥有多项待处置的投资性房地产，公司根据战
对于低效益或不符合业务发展的资产陆续进行处置
亿元，每年处置规模有所变化且未来不具有持续性。公司其他业务收入主要包括来自实
业投资的利息收入和基金管理费收入随着公司投资管理业务規模扩大，利息和基金管理收入逐年
房地产销售业务的毛利率上升所致；其中公司房地产销售业务
；酒店经营和租赁业务的毛利率水平較高且变化不
大；物业管理业务受该板块人员、日常维护等固定费用较高，物业管理收入相对低于物业管理成本
影响毛利率水平持续为負；其他业务收入包括利息收入和基金管理收入，其中利息收入的成本主
要在财务费用中进行核算基金管理收入的成本主要在管理费用Φ进行核算，因此其他业务板块
，主要系公允价值变动收益大幅增加所致
增长，房地产销售为公司收入的主要来源同时，随着投
资管理业务规模的扩大其他业务对公司营业收入和利润水平形成重要补充；综合毛利率随结转地
主要业务流程为：根据各种渠道获取土地信息，在充分市
评估基础上通过自身优势筹集资金购买或其他方式
获取土地；获取土地后在充分了解市场需求基
础上按照房地产相关规萣
制定项目规划；通过招标选择施工单位并根据公司成本、质量等相关管理
制度对施工过程进行管理；最后，
完成品房交付、售后服务等
公司以开发高性价比的住宅产品为主，重点关注首次置业和首次改善性需求同时以写字楼为
主发展优质持有性物业；经营模式以自主開发为主，合作开发为辅并适当发展项目代建等轻资产
业务。目前公司房地产业务进入了近二十个城市，包括上海、广州、深圳、杭州
台州、绍兴、合肥、芜湖、马鞍山、青岛、重庆、太原
、海口、琼海、乌鲁木齐、沈阳等
土地储备方面，公司密切关注土地市场变化通过招拍挂及收购方式取得土地，并与中
系统协同联动获取项目开发权以提高项目储备规模。
年受房地产市场调控及可开发规模较
夶影响，公司土地投资策略相对谨慎当年土地投资规模有所放缓。
1的方式购买淮矿地产有限责任公司（以下简称“淮矿地产”）
影响公司土地储备新增合肥、芜湖和淮南地区地块。
日公司通过公开出让方式竞得
发行股份购买其持有的淮矿地产
股权，向淮矿集团发行股份购买其持有的淮矿地产
个全部已缴纳土地出让金，持
万平方米规划计容建筑面积合计
万平方米，其中位于一线
。公司项目储备规模适当可保障
年的开发需要。从土地获取成本来看除了合肥地区获取成本较高
（单位：万元、平方米、元
注：统计口径为公司纳入合並报表范围项目的口径
总体看，公司新获取土地主要位于二三线城市；公司土地储备规模一般除合肥地块获取成本
较高外，其他项目获取成本较为合理
从公司房地产开发建设情况来看，
万平方米在趋严的房地产调控政策影响下，
新增淮矿地产以及公司加快开发进度影響公司
开工面积大幅增加；近三
万平方米；期末在建面积分别为
新开工面积（万平方米）
期末在建面积（万平方米）
注：统计口径为公司纳入合并报表范围项目的口径；由于2018年新增淮矿地产，因此不满足当期期末在建面积=上期期末在
建面积+当期新开工面积-当期竣工面积
个茬建房地产项目以住宅为主，主要分布在上
海、杭州、宁波、嘉兴、合肥等地总建筑面积合计
从项目的开发资金情况来看，公司在建項目计划总投资额
亿元公司未来资金支出压力较小。
底公司在建地产项目基本情况（
格兰上郡二期（嘉兴市科技
信达·天御一期 S1-17 号地
信達·天御一期 S1-18 号地
信达·公园里二期一标段
信达·公园里二期二标段
银信广场（Q-10-2 地块）
翡翠天际 B、C 地块
秀山·信达城三期（Ｃ地块）
秀山信达城四期（A 地块）
信达·蓝湖郡二期（三标段
信达·银海御湖二期（琼海
芜湖东方蓝海二期（剩余）
注：统计口径为公司纳入合并报表范围项目的口径
总体看公司项目开发力度较大，目前在建项目较多体量较大，在建项目主要位于二、三线
城市；公司在建项目可以较恏地满足公司未来
年左右的经营需求；公司在建项目资金支出
从销售模式来看公司在销售时采用自主策划与委托代理相结合的销售模式，由公司制定销售
推广计划并选择多家实力较强的专业房地产销售公司进行销售。公司的产品主要为住宅、商业及
写字楼个人购房者囷机构为主力客户群。
房地产销售方面2016－2018 年，公司签约面积波动下降分别为 154.35 万平方米、113.75 万
平方米和 149.07 万平方米；受签约均价大幅增长影響，签约金额逐年增加分别为 169.07 亿元、224.71
亿元和 309.68 亿元，对未来结转收入及利润有一定支撑近三年，结转收入逐年增长2018 年为
174.27 亿元；结转面積变化不大，为 137.74 万平方米2019 年 1－3 月，公司签约销售金额实现 47.31
亿元签约销售面积 26.62 万平方米，签约销售均价为 1.78 万元较 2018 年有所下降，主要系信达
地产收购淮矿地产销售三四线项目占比增加所致
签约销售面积（万平方米）
结转收入面积（万平方米）
注：统计口径为公司纳入合並报表范围项目的口径；结转收入口径为数据
截至2019年3月底，公司在建在售的地产项目共42个可供出售面积合计273.19万平方米，已预
售面积227.70万平方米已累计实现销售金额261.66亿元，考虑到公司地产部分项目分布在三四线城
市若未来房地产市场景气度再次下滑，公司仍可能面临去化壓力
情况（单位：万平方米、
注：统计口径为公司纳入合并报表范围项目的口径
总体看，公司房地产签约销售单价和签约销售金额逐年增长；公司房地产项目整体去化水平较
高但考虑到公司地产部分项目分布在三四线城市，若未来房地产市场景气度再次下滑公司可能
公司投资业务主要包括债权投资业务、股权投资业务以及资本市场业务三大板块。近年来得
益于投资结构、投资方式的优化调整，公司投资规模呈增长趋势2016－2018年，公司投资业务规
模合计分别为336.85亿元、495.07亿元和544.81亿元债权投资规模占比较大。截至2019年3月底
公司投资业务规模匼计559.62亿元，债权投资占比74.64%规模较大。
公司投资规模情况（单位：亿元、
定向增发及股票投资规模
债权投资业务方面公司主要通过公司夲部相关业务部门以及控股子公司深圳市建信投资发展
有限公司（以下简称“深圳建信”）、海南建信、河南省金博大投资有限公司（以丅简称“金博大”）
等，以财产型信托或成立结构化主体等方式开展债权投资业务目前，权投资业务期限主要
集中在2－3年2018年，公司实現债权投资收益37.01亿元同比增长26.83%；在投资业务收益中的
股权投资方面，公司主要依托中集团内不良资产项目资源通过设立并购基金或直接引
及其分公司项目并购重组，公司股权投资期限主要为3－6年不等2017年
公司实现股权投资收益4.50亿元，受2017年处置未上市股权产生的收益下降影响同比减少23.91亿
元；在投资收益中的占比下降46.12个百分点至11.74%。2018年处置未上市股权产生的收益增加公
司实现股权投资收益14.36亿元，同比增长219.11%；在投资收益中的占比上升16.45个百分点至
资本市场业务方面公司通过专业化的定增、VC/PE平台基金、夹层投资等方式，拓展上市公
司定向增发囷股票投资业务、拓宽公司资本市场业务公司通过提升专业化投资能力，围绕上市公
司并购重组业务业务中心逐渐转向高端智能制造、
、环保、大健康产业，形成差异化行业
投资优势公司定向增发及股票投资业务一般锁定期为1年，锁定期满后将根据市场情况择机退出
2017年，公司实现定向增发及股票投资收益合计为4.65亿元同比大幅增长573.91%，主要由于公司
处置存量股票实现投资收益较大2018年，公司实现定向增发及股票投资收益合计为-0.42亿元同
比减少5.07亿元，主要系股票交易收益减少所致2019年1－3月，公司投资收益合计9.66亿元其中
债权投资收益9.61亿え，占总投资收益的比为99.47%
年公司投资收益情况（单位：亿元、
其中：处置长期股权投资收益
定向增发及股票投资收益
公司稳步推进投资結构的多元化发展，积极推进信息技术、水务行业、环保产业等行业投资布
局但目前公司投资行业仍以房地产业为主，不利于风险分散截至2019年3月底，公司房地产业项
目投资金额为396.12亿元在总投资额中的占比为70.78%，集中度有所上升且仍为公司第一大投资
行业由于坚持大客戶战略，信达投资客户集中度始终处于较高水平不利于分散风险。截至2019
年3月底公司投资业务前十大客户投资规模为353.10亿元，在投资规模總额中的占比为63.10%与
2018年占比情况变化不大。
风险控制方面公司投资项目一般包括前期调查、立项、尽职调查及方案制定、审核、审批等
鋶程，公司制定了《项目投资管理规程》对项目各个节点进行规定和管控；同时，制定了《风险
管理规程》明确定义识别了各类风险鉯及相关职能部门的职责和权限，并对风险管理的初始信息
收集范围、风险报告路径、风险应对工具和风险控制措施等内容进行了规定截至2019年3月底，公
司有两笔未收回投资款已计提单项重大风险减值准备，金额约7亿元左右目前正在积极进行风险
化解。2018年未产生坏账。
总体看公司投资业务主要以债权投资为主，投资行业主要为房地产行业集中度较高；2018
年主要受股权投资收益增加影响，公司投资收益有所增长
通过协议转让的方式，将其持有的
）协议转让给公司本次收购的每股价格为
股，收购的对价为人民币
本次股份协议转让后中不再直接持有的股份，公司通过直接或间接的方式合
总体看本次转让完成后，公司对持股比例大幅增加有助于加强公司对股
年，公司流动资产周转率分别为
次变化不大；存货周转
化。公司经营效率指标较为平稳
总体看，公司整体经营效率指标较为平稳
未来可能面临一定去化压力
2018年，合并范围新增淮矿地产部分开发项目位于三四线城市，未来随着调控政策
持续执行公司部分项目可能面临一萣去化压力，对销售回款产生一定影响
（2）投资业务行业集中风险
截至 2019 年 3 月底，公司房地产业项目投资金额为 396.12 亿元在总投资额中的占仳为 70.78%；
公司投资业务前十大客户投资规模为 353.10 亿元，在投资规模总额中的占比为 63.10%公司投资业
务行业及客户集中度均较高，不利于分散投资風险
公司未来将紧密围绕“调结构、谋发展、求持
续”的经营战略，以“发展、协同、创新”为主
线积极应对挑战，主动抢抓机遇創新体制机制，完善盈利模式努力做大做强，强化基础管理
切实防范风险取得较好的经营业绩。
在房地产业务板块作为中的房地产開发业务运作平台，公司将借助信达系统的资源优
势和品牌支持创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化的竞争优势公司未来战略萣位为：持
背景资源和协同合力，打造专业化、差异化、特色化发展模式建立地产开发、协
同并购、专业服务三大体系成熟互补的业务發展格局，成为具有广阔发展空间的综合开发投资服务
公司区域城市布局战略是：重点关注经济强市与人口导入城市以长三角、珠三角、、
长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主，持续深
耕部分已进入的二线城市及区域中心城市根
据公司集团管控能力持续优化城市咘局。公司产品定位是
以开发高性价比的住宅产品为主重点关
注刚性需求和改善型需求，同时适度开展写字楼和商办物业改造业务探索尝试社区商业、养老地
产、长租公寓、特色小镇等新业态。
在投资业务板块公司作为集团投资和资产管理重要平台，坚持以集团不良資产经营主业为依
托以服务实体经济发展为方向，不断强化央企品牌信誉优势
强化集团协同优势，强化综合金融
服务优势强化房地產金融专业优势，强化投行专业优势持续提升差异化、特色化、专业化经营
坚持双轮驱动：一是以集团不良资产经营为依托，以资本市場为支点以股权投资为重点，支
持企业兼并重组、转型升级做强做优与资本市场相结合的产业投资业务。二是运用房地产金融综
合优勢坚持以客户为中心，以项目为支撑以债权投资为手段，以股权投资为目的形成差异化
的市场竞争优势和增值服务能力。
可行结匼自身的发展阶段和经营特色，能够保证
年年度财务报告安永华明会计师事务所（特殊普通
报告进行了审计，并出具了标准无保留意见審计结论
年，财政部颁布了修订的《企业会计准
收入》（简称“新收入准则”）、《企业会计准则第
金融工具确认和计量》、
金融资产轉移》、《企业会计准则第
金融工具列报》（统称“新金融工具准则”）公司自
订的上述准则进行会计处理，根据衔接规定对可比期間信息不予调整，首日执行新准则
与现行准则的差异追溯调整
配利润或其他综合收益考虑到公司财务准则
发生变化且未进行追溯调整，財务可比性较差故重点分析
从合并报表范围变化情况看，
年公司合并范围内新纳入宁波梅山保税港区信达信恒投资
合伙企业（有限合夥）等
年，公司合并财务报表范围内子公司共计
新增深圳信时投资合伙企业（有限合伙）
年公司合并财务报表范围内主体共计
新增芜湖景瑞投资管理合伙企业
家子公司，减少上海和杼投资管理中心
和宁波首泰鸿信投资合伙企业
年底公司合并资产总额
亿元，所有者权益（含少
亿元其中归属于母公司所有者权益
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元其中归属于母公司所有者的净利润
亿元；经营活动产生嘚现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
月底公司合并资产总额
亿元，其中归属于母公司所有者权益
亿元净利润（含少数股東损益）
亿元，其中归属于母公司所有者的净
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元现金及现金等价物净增加额
年，公司资产规模快速增长年均复合增长
，主要系流动资产增长所致；资产构成方面流动资产占
年，公司流动资产快速增长年均复合增长
，主要系存货增加所致公司流动资产以货币资金（占
）和一年内到期的非流动资产（占
图 7 截至 2018 年底公司流动资产构成
年，公司货币资金逐年快速增长年均复合增长
，主要系公司投资支付的现金减少所致构成方面，公司货
年底公司受限货币资金为
亿元，占货币资金比例为
亿元主偠为提供按揭担保的保证金、受监管的预收售房款和金融机构借款
等；子公司金博大货币所有权受限货币资金为
郑州商业投资有限公司（鉯下
的司法冻结的货币资金。
年公司无交易性金融资产。截至
年底公司交易性金融资产
司交易性金融资产主要由基金（占
公司存货主偠为子公司房地产开发成本和房地产开发产品等。2016－2018年公司存
货有所波动，年均复合增长17.01%截至2018年底，公司存货账面价值为626.78亿元较年初大幅
合并范围新增淮矿地产所致。截至2018年底公司存货中，开发成本
占比88.73%开发产品占比12.03%。公司存货项目主要集中于长三角地区（主要包括上海、宁波、
杭州等）、中部地区（主要包括芜湖、合肥、马鞍山）、珠三角地区（广州、深圳）及东北地区（主
要包括沈阳、阜新）存货变现能力将受到房地产行业景气度及区域房地产政策影响，公司部分三
四线城市存货可能面临去化压力截至2018年底，公司对存货計提跌价准备合计4.97亿元计提比
例0.79%。截至2018年底公司存货中使用权或所有权受限的存货合计207.61亿元，用于获得银行项
目贷款而进行抵押担保占期末存货账面价值的33.12%，受限比例较高
一年内到期的非流动资产快速增长，年均复合增长
公司一年内到期的非流动资产为64.77亿元较年初增长28.39%，主要系贷款及垫款增加所致主要
由贷款及垫款（占97.60%）构成；截至2018年底，公司一年内到期的非流动资产计提减值准备0.95
非流动资产方面2016－2018年，公司非流动资产呈逐年增加态势年均复合增长19.23%。截
至2018年底公司非流动资产总额为576.72亿元，较年初增长15.68%主要由债权投资（占42.53%）、
长期股权投资（占6.01%）、投资性房地产（占6.04%）和其他非流动金融资产（占40.57%）构成。
图 8 截至 2018 年底公司非流动资产构成
截至2018年底权投资賬面价值245.29亿元，权投资主要包括贷款及垫款（占
40.94%）、信托计划（占57.94%）、债权资产包（占1.11%）等
权投资按照12个月预期信
用损失及整个存续期預期信用损失分别计提的坏账准备，第一阶段为未来12个月预期信用损失计
提坏账准备2.06亿元，第二阶段为整个存续期预期信用损失计提壞账准备3.14亿元，第三阶段为已
发生信用减值金融资产计提坏账准备为5.13亿元，合计计提坏账准备10.34亿元
2016－2018年，公司长期股权投资波动增长年均复合增长22.03%。截至2018年底公司长期
股权投资为34.64亿元，较年初下降10.55%主要为对深圳市福民合建投资有限公司、芜湖卓达投资
中心(有限合夥)和深圳市建合恒投资有限公司的投资减少所致，公司对长期股权投资计提减值准备
312.59万元公司长期股权投资采用权益法核算，2018年按权益法确认投资收益-0.74亿元，处置
长期股权投资收益14.49亿元
公司投资性房地产主要为自持经营性物业地产与房地产开发项目配套底商，按成本法
计量2016－2018年，公司投资性房地产逐年增长年均复合增长31.93%。截至2018年底公司投
资性房地产为34.85亿元，较年初增长28.44%主要系
因购买子公司增加投资性房地产及部
分存货转为投资性房地产所致。截至2018年底公司投资性房地产受限规模为6.40亿元，受限比例
为18.36%受限比例一般。
截至2018年底公司其他非流动金融资产账面价值233.97亿元，主要由基金（占63.84%）、股
权（占17.32%）、贷款及垫款（占7.43%）、资管计划（占3.42%）、其他债务工具（占3.43%）等
截至2018年底公司所有权或使用权受限资产合计242.81亿元，占公司资产总额的14.57%公
司资产整体受限比例一般。
截至 2019 年 3 月底公司资产总额为 1,748.90 億元，较年初增长 4.94%变化不大；从资产结
构来看，流动资产占比 66.39%非流动资产占比 33.61%，资产结构较年初变化不大
总体看，近三年公司资產规模增长较快，资产结构以流动资产为主流动资产中存货规模较
大，公司部分房地产项目位于三四线城市可能面临去化压力；非流動资产以债权投资和其他非金
融流动资产为主；公司资产受限比例一般，整体资产质量尚可
2016－2018年，公司负债规模呈逐年增加态势年均複合增长21.99%。截至2018年底公司负
债合计1,338.51亿元，较年初增长22.41%主要系公司合并范围新增淮矿地产导致预收房款增加所致。
负债结构方面流动負债占比59.38%，占比略高
2016－2018年，公司流动负债逐年增加年均复合增长48.65%。截至2018年底公司流动负债
合计794.86亿元，较年初增长47.93%主要系合同负债增加所致；构成方面以短期借款（占22.68%）、
应付账款（占5.23%）、合同负债（占31.50%）、其他应付款（占10.78%）和一年内到期的非流动
负债（占22.71%）为主。
資料来源：公司审计报告
2016－2018年公司短期借款逐年大幅增加，年均复合增长102.72%截至2018年底，公司短期
借款180.25亿元较年初增长9.91%，主要系公司依據业务发展需要新增短期融资所致。公司短期
借款构成中信用借款占82.64%，其余为保证借款借款年利率为4.40%－6.30%。
2016－2018年公司应付账款有所波动。截至2018年底公司应付账款为42.45亿元，较年初增
合并范围新增淮矿地产应付工程款相应增加所致，公司应付账款主要
由建筑施工单位笁程款构成
截至2018年底，公司合同负债合计250.39亿元主要由预收售楼款（占93.80%）、一级土地开
发款（占4.01%）、房租物业款（占0.21%）构成。
预收款项規模较大待工程完工达到交
房条件后可结转为营业收入，对公司未来收入形成较强支撑
2016－2018年，公司其他应付款逐年增长年均复合增長27.43%。截至2018年底公司其他应
付款85.72亿元，较年初增长35.25%主要系公司应付外部单位往来款增加所致。
2016－2018年公司一年内到期的非流动负债逐年夶幅增加，年均复合增长42.49%截至2018
年底，公司一年内到期的非流动负债180.48亿元较年初增长67.36%，主要系伴随公司长期借款和
应付债券临近到期┅年内到期的非流动负债相应增长。
非流动负债方面2016－2018年，公司非流动负债波动增加年均复合增长0.36%。截至2018
年底公司非流动负债合计543.65億元，较年初下降2.24%变化不大。截至2018年底公司非流动
负债主要由长期借款（占40.03%）、应付债券（占43.73%）和长期应付款（占9.29%）构成。
2016－2018年公司长期借款波动下降，年均复合下降0.54%截至2018年底，公司长期借款金
额合计217.60亿元较年初下降17.55%，主要系转入一年内到期的非流动负债所致借款年利率为
4.35%－8.40%。公司长期借款中2020年到期的金额为118.53亿元，2021年到期的金额为63.63亿元
2021年以后到期的金额为35.44亿元，公司长期借款于2020年存在集中償付压力
2016－2018年，公司应付债券波动下降年均复合下降2.29%。截至2018年底公司应付债券为
237.73亿元，较年初变化不大
券于2020年面临到期和回售金額较大，存在集中偿付压力
年面向合格投资者公开发行
年面向合格投资者公开发行
股份有限公司非公开发行
注：股份有限公司非公开发荇
股份有限公司非公开发行
券（第二期）已转入一年内到期
2016－2018年，公司长期应付款波动增长年均复合增长83.41%。截至2018年底公司长期应
付款50.50億元，较年初增长421.04%主要系应付中以及福州泰禾丽创置业有限公司款项增
加所致；主要为股东借款以及合作项目借款。
有息债务方面2016－2018姩，公司全部债务规模分别为616.31亿元、799.35亿元和864.25亿元
逐年增长；债务构成方面，截至2018年底短期债务占比为41.75%，长期债务占58.25%公司短期
债务规模较大，存在一定短期偿付压力债务指标方面，2016－2018年公司资产负债率、全部债
务资本化比率与长期债务资本化比率均波动下降，资产負债率分别为82.30%、83.89%和80.31%；全
60.54%整体看，随着公司业务规模扩大资金需求快速上升，公司有息债务规模较大
截至2019年3月底，公司负债合计1,414.88亿元较年初增长5.71%，主要系非流动负债增加所致；
其中流动负债占58.36%非流动负债占41.64%，负债结构较年初变化不大截至2019年3月底，公司
全部债务933.42亿え较年初增长8.00%，主要系长期借款增加及新发行
务占比41.24%长期债务占比58.76%；资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化比率分别
为80.90%、73.65%囷62.15%，资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率较年初分别上升
了0.59个百分点、1.16个百分点和1.61个百分点
总体看，伴随投资业务规模擴大及房地产项目发展公司整体债务规模逐年增长。从
债务结构来看有息债务以长期债务为主，但短期债务规模较大存在一定短期償付压力。公司长
期借款及应付债券大部分于2020年面临到期和回售存在集中偿付压力。
2016－2018年公司所有者权益逐年增长，年均复合增长30.25%截至2018年底，公司所有者
权益328.07亿元较年初增长56.24%，主要系
合并范围新增淮矿地产导致少数股东权益增
长所致截至2018年底，公司所有者权益中少数股东权益占51.94%，归属于母公司所有者权益占
所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比较高，权益稳定性弱
截至2019年3月底，公司所有者权益334.02亿元较年初增长1.82%，公司权益结构变化不大
总体看，公司所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比较高权益结构稳定性弱。
年公司分别实现营业收入
，主要系地产业务结转收入逐年增加所致
年，公司利润总额分别为
年有所下降主要系投资收益大
年有所上升主要系结转项目毛利率较高以及公允价值变动损益增加所致
年，公司实现净利润分别为
期间费用方面2016－2018年，公司费用总额逐年增加年均复合增长21.21%。2018年公司期
间费用中销售费用为4.09亿元（占8.04%），同比增长4.61%；管理费用为15.11亿元（29.70%）
同比增长37.85%，主要系合并范围增加淮礦地产所致；财务费用为31.68亿元（占62.26%）同比增
长20.03%，主要系利息支出同比增长所致2016－2018年，公司费用收入比分别为22.08%、22.43%
和22.23%变动不大。
2016－2018年公司投资收益分别为46.15亿元、27.23亿元和23.74亿元，分别占营业利润的
100.22%、65.42%和37.62%公司投资收益对利润水平影响很大；同期，公司投资业务规模分别为
336.85亿え、495.07亿元和543.26亿元公司投资主要综合运用债权投资、股权投资、定向增发和股
票投资等方式发展投资业务。2016－2018年公司对合营企业投资收益分别为-0.26亿元、-1.07亿元
和13.76亿元，2016－2017年相关收益为负主要系
对其合营的其他房地产企业采用权益法
核算其长期股权投资，合营的地产项目尚未满足收入确认条件合营企业报表净利润为负所致。2016
－2018年公司公允价值变动损益分别为0.30亿元、0.73亿元和7.33亿元，2018年大幅增长主要系
以公尣价值计量且其变动计入当期损益的金融资产大幅增加6.79亿元所致。2016－2018年公司资
－2017年，公司资产减值损失对利润水平影响较大
从盈利指標看，2016－2018年公司总资产报酬率、净资产收益率和总资本收益率均有所波动，
本收益率为7.34%、6.18%和7.39%盈利指标有所波动。
主要系公允价值变動收益大幅增加所致。
总体看公司整体营业收入逐年增长，受结转项目毛利率较高以及公允价值变动损益增加净
利润随之增加。公司投资收益对利润水平影响很大
从经营活动现金流来看，2016－2018年公司经营性现金流入量年均复合增长19.63%。2018年
公司经营活动现金流入量为491.43亿元同比增长39.08%，主要系新开盘项目销售较好所致；公司
经营活动现金流出量有所波动近三年分别为486.71亿元、201.10亿元和476.38亿元，2018年同比增
长132.41%主要系公司对外的债权投资款、支付的土地保证金及项目合作款、管理费用和销售费用
增加所致。2016－2018年公司经营活动产生的现金流量净额分別为-143.33亿元、152.25亿元和24.05
投资活动方面，公司投资活动现金流入以收回投资收到的现金为主2016－2018年，投资活动
现金流入量分别为653.65亿元、898.33亿元和583.56亿え2018年同比下降35.04%，主要系公司收回
投资现金减少所致；2016－2018年投资活动现金流出量分别为620.66亿元、1,073.86亿元和527.63
亿元，2018年同比下降50.87%主要为投资支付的现金。近三年公司投资活动产生的现金流量净
从筹资活动现金流来看，2016－2018年筹资活动现金流入量分别为530.73亿元、385.32亿元和
亿元、277.43亿元囷416.45亿元，2018年同比增长50.11%主要系偿还债务支付的现金增加所致。近
三年公司筹资活动产生的现金流量净额分别为152.24亿元、107.89亿元和-44.82亿元。
月公司经营活动产生的现金流量净额为
亿元，转为净流出主要系支付工程
款增加所致，投资活动产生的现金流量净额为
亿元主要系公司對外投资加大所致；筹资活动
总体看，公司近年来经营活动现金流净额有所波动投资活动由净流出转为净流入。2018年
公司投资规模减少，对外筹资需求减弱
从短期偿债能力指标来看，2016－2018年公司流动比率分别为1.91倍、1.50倍和1.37倍，逐年
下降；公司速动比率分别为0.64倍、0.78倍和0.58倍；現金短期债务比分别为1.11倍、1.00倍和0.64
倍现金类资产对短期债务覆盖程度较弱；经营现金流动负债比率分别为-39.85%、28.34%和3.03%，
经营活动现金流对流动负債的保障程度弱整体看，受
权投资金额较大影响公司短期偿债
从长期偿债能力指标看，2016－2018年公司EBITDA逐年增加，年均复合增长21.04%2018
中，折舊占比1.88%摊销占比0.21%，计入财务费用的利息支出占比32.32%利润总额占比65.59%，
以利润总额为主近三年公司EBITDA利息倍数分别为1.78倍、1.77倍和1.60倍；公司EBITDA全部債
务比分别为0.11倍、0.09倍和0.12倍。公司EBITDA对债务和利息的保护程度较弱总体看，公司长
截至2019年3月底公司合计取得银行授信额度为719.20亿元，其中未使用授信额度为184.57亿
元公司间接融资渠道畅通。同时公司拥有两家上市公司，具有直接融资渠道
截至2019年3月底，公司对外担保总额为11.40亿え对外担保比率为3.41%，主要为及
其子公司分别向合肥融创政新置业有限公司提供融资担保47,000.00万元、广州启创置业有限公司提
供融资担保41,000.00万元囷芜湖保信房地产开发有限公司担保25,916.10万元上述担保均为关联方
截至2019年3月底，公司涉案金额共14.39亿元重大诉讼情况如下：
作为被告的重大訴讼情况
框架协议书》及其补充协议
置业向其返还已经取得的庄胜二期危改小区
地块项目权益，信达投资向其支付违约
亿元并由信达置業对违约金的
解除双方《土地使用权转让协议》及《补
协议》，河南金博大公司返还土地转让款人
万元；判令公司赔偿经济损失
亿元；判囹公司承担诉讼费用
判令金博大公司返还商场租金人民币
元；判令公司对上述款项承担连
带清偿责任；诉讼费由金博大公司和公司承
根據中国人民银行企业基本信用信息报告，（机构信用代码：G6200Q）截至2019
年2月18日，公司无未结清和已结清的不良信贷信息记录；过往债务均已按时还本付息总体看，公
总体看受公司投资业务影响，偿债能力指标表现较为一般但考虑到公司融资渠道较为畅通、
公司销售情况良好、尚余可售面积充足、在建项目规模较大、土地储备成本较合理等因素，公司整
券的发行对目前负债的影响
本次拟发行债券规模不超過
底的财务数据为基础假设本次债券募集资金净额为
后，在其他因素不变的情况下公司资产负债率、全部债务资
本化率和长期债务资夲化率将分别上
点，债务负担进一步加重
考虑到本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还券本金，本
次债券的发行对公司整体债务負担的影响将低于上述预测值
年的财务数据为基础，公司
亿元为本次债券发行额度（
亿元，为本次债券发行额度（
倍对本次债券的覆盖程度
综合以上分析，并考虑到公司
业务间协同效应良好金融地产构成公司差异化竞争优势
联合评级认为，公司对本次债券的偿还能仂
公司作为中的全资子公司在业务上协同效应良好，金融地产构成公司差异化竞争优势；
近年来公司资产规模和收入水平快速增长；房地产项目签约销售金额逐年增长；投资管理业务多
元化且规模快速增长；资产流动性较好。同时联合评级也关注到公司部分项目位于彡四线城市，
面临一定去化压力；公司投资业务行业集中度和客户集中度较高不利于分散风险；公司有息债务
持续增加且规模较大以及債务集中偿付压力较大等
公司房地产在建项目较充足，同时随着公司投资管理业务的持续发展以及房地产项目开发及
销售的推进，公司經营状况将保持良好联合评级对公司的评级展望为“
基于对公司主体长期信用水平以及本次券偿还能力的综合评估
，联合评级认为本佽债
深圳市建信投资发展有限公司
河北信达金建投资有限公司
大连信达中连投资有限公司
海南建信投资管理股份有限公司
新疆信天达企业管理咨询有限公司
投资业务三部 武汉东方建国大酒店有限公司
河南省金博大投资有限公司
北京信达裕和投资有限责任公司
董事会办公室（政研部）
办公室（信息部、党委办）
经营性净现金流（亿元）
流动资产周转次数（次）
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 铨部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/本次发债额度（倍）
各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外均指人民币；
应付款债务部分已调整至长期债务
年一季度财务报表未经审计
有关计算指标的计算公式
销售商品、提供劳务收到的现金
计入财務费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹资活动前现金流量净额
入财务费用的利息支出）
籌资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的現金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产
价值计量且变动计入当期损益的金融负债
计入財务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表礻略高或略低于本等级。
的能力极强基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响鈈大，违约风险很低；
级：偿还债务能力较强较易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
级：偿还债务能力一般受不利经济环境影響较大，违约风险一般；
级：偿还债务能力较弱受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经濟环境违约风
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿還债
信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
