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上海中环投资开发（集团）有限公司公开发行2015年公司债券（第一期）募集说明书摘要
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&&声明&&本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号—公开发行公司债券募集说明书》及其他现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。&&发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。&&公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。&&主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺，负责组织督促相关责任主体按照募集说明书约定落实相应还本付息安排。&&受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。&&凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。&&证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。&&投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。&&《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券受托事务管理报告将置备于债券受托管理人处或按中国证监会或交易所要求的方式予以公布，债券持有人有权随时查阅。&&除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息或对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。&&重大事项提示&&一、本次债券债项评级为AA；本期债券上市前，发行人最近一期及2014年末的所有者权益分别为232,231.68万元和233,449.25万元（日及日合并财务报表中的所有者权益）；债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为6,361.16万元（2012年、2013年及2014年合并财务报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。本期债券发行及挂牌上市安排详见发行公告。&&二、2012年、2013年、2014年和月，发行人实现的主营业务收入分别为123,410.31万元、40,291.76万元、220,723.36万元和4,236.03万元，净利润分别为13,288.35万元、6,446.26万元、7,377.77万元和-2,381.30万元。报告期内，发行人主营业务收入波动较大，主要是由于发行人开发的项目数量较少，从拿地至竣工交付时间较长，2013年度无新项目竣工结算，当年营业收入主要来自尾盘项目，使得2013年度主营业务收入有较大幅度下滑；2014年度，发行人进入项目集中竣工交付时期，收入较上年大幅增加。现有在建及储备项目是发行人未来业绩增长的基础，但如果市场环境发生重大变化或发行人经营销售策略不当，可能会存在因销售不畅导致收入和利润下滑的风险。&&三、公司主营业务收入主要来源于上海地区，2012年、2013年、2014年和月，上海地区实现的主营业务收入分别为102,279.48万元、30,109.26万元、215,323.91万元和3,521.19万元，占公司主营业务收入的比例分别为82.88%、74.73%、97.55%和83.12%。公司将利用已形成的品牌优势和业务经验，加快其他区域项目的选择和开发，加速在全国范围内省会城市的布局，进而实现公司创建全国一流房地产综合运营企业的战略目标，但现阶段公司大部分在建和拟建项目都分布在上海地区，如果上海房地产市场环境发生重大不利变化，将可能会对公司的经营、管理造成不利影响。&&四、2012年、2013年、2014年和月，公司房地产业务的毛利率分别为22.51%、48.81%、14.62%和19.70%，毛利率水平较低且呈波动状态。公司当期的毛利率与当期结转的房地产项目密切相关，如2013年当期结转的中环滨江花园和中环国际公寓等商品房毛利率较高且收入占比较大，导致2013年毛利率为报告期最高水平；2014年当期结转的共康雅苑二期及三期经适房项目收入占比较大，该项目为经适房项目，项目施行限价销售，毛利率较低，导致2014年公司房地产业务毛利率回落。未来3-5年，公司在规模发展的同时将注重对高毛利产品的开发及市场推广，但未来公司住宅、商业、保障房等不同业态产品的结算结构仍会因项目储备、开发方案、销售进度等因素而发生变化，导致公司房地产综合毛利率相应波动，并进而使本期债券的投资者面临一定的本息偿付风险。&&五、截至日，公司存货金额为586,518.69万元，占总资产的比例为55.47%。公司存货主要由房地产项目开发中的开发成本（含土地成本及相关税费）和已竣工尚未交付的开发产品构成。公司存货的价值会因房地产市场的波动而发生变动。若在未来的资产负债表日，存货的账面价值高于其可变现价值，公司存在计提存货跌价准备的风险。&&六、2012年、2013年、2014年和月，发行人的速动比率为0.82、0.73、0.73和0.61，速动比率维持较低水平。发行人运营资金主要依托以抵押方式取得的银行贷款，银行贷款的规模受国家货币政策等多因素的影响较大，随着银行贷款到期，若受信贷政策的影响无法及时取得新的银行贷款，发行人面临一定的短期偿债压力。发行人积极拓宽融资渠道，改变资金来源单一的现状，以降低短期偿债的风险。&&七、2012年末、2013年末、2014年末和2015年6月末，发行人资产负债率分别为67.16%、74.14%、75.38%和78.04%，呈增长趋势。房地产行业作为资本密集型行业，除通过自有资金进行发展外，房地产企业需要通过银行贷款、信托借款等外部融资途径筹集资金以满足日常经营需要，资产负债率普遍处于较高水平。截至日，发行人有息负债规模为164,400.00万元。随着发行人经营规模的扩大，其未来的负债规模可能继续增长，资产负债率的上升可能对公司的融资能力和融资成本产生影响。因此，合理的资产负债结构对公司的经营和发展十分重要，如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司可能面临一定的财务风险。&&八、2012年、2013年、2014年和月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-14,949.24万元、-217.96万元、141,392.97万元和-78,367.63万元。由于发行人房产销售情况受房地产调控政策的影响，且后续项目的开发也需持续的资金支持，未来公司经营活动现金流量存在较大波动的风险。在房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化时，发行人经营性现金流量的波动可能对发行人未来偿债能力造成不利影响。&&九、截至日，发行人拥有上海普陀区石泉路街道280街坊10丘国有建设用地使用权和南桥新城（沪奉府土[号）国有建设用地使用权两处土地储备，累计地块净用地面积为63,878.40平方米。相比其他中大型房地产企业，发行人土地储备较少，同时，发行人在建的3个项目预计将于2015年完工。土地是房地产开发企业持续经营的基本保障，属于不可再生的资源，尤其是城市土地，其稀缺性十分明显。公司需要通过公开招标、拍卖或挂牌的方式并与其他房地产开发商竞争土地使用权，面临着不能取得土地或取得成本较高的风险。作为房地产开发企业，发行人若不能及时获得进行项目开发所需的土地，将面临还款来源有限的风险。&&十、截至日，发行人全部受限资产价值为288,632.31万元，占公司最近一期期末净资产的124.29%，规模较大。若未来公司的经营情况发生变化，不能偿还到期负债，相关的受限资产将面临被处置的风险，可能对公司的生产经营造成较大影响。在抵押期间，相关的受限资产的处置也将受到限制。&&十一、截至日，公司为购房者提供的银行按揭贷款担保余额约为148,415.15万元。在担保期间内，如果购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，发行人将存在承担代为偿还银行贷款差额部分（房产拍卖价与购房人未归还的银行贷款之间的差额）损失的风险。截至日，除对客户提供的按揭贷款担保外，公司对外担保余额为139,323.64万元，被担保企业为上海市普陀区国资委下属的国有企业，被担保企业经营正常，公司代偿风险较小。但若未来被担保企业经营困难，出现不能按时偿付到期债务的情形，公司存在一定的代偿风险，将对公司经营产生一定的不利影响。&&十二、发行人2012年度、2013年度和2014年度财务报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了附带强调事项段无保留意见的审计报告。截至募集说明书签署之日，尚未解决的强调事项为：发行人应收普陀区区政府（长寿路拓宽）18,653,917.00元，账龄5年以上；普陀区区政府（区财政局长海前期费）85,080,974.40元，账龄5年以上；上述应收账款合计103,734,891.40元，属于改制遗留款项。发行人应付账款期末余额中应付普陀区住宅办金额86,176,244.67元；其他应付款期末余额中应付普陀住宅办金额32,438,827.00元，应付普陀区综开办20,000,000.00元，上述款项合计138,615,071.67元，均为改制遗留款项。发行人已积极协调解决上述事项，但存在多部门审批等不确定因素，因此，在本次债券存续期内，发行人存在不能及时解决上述事项的可能。&&十三、受国民经济总体运行状况、经济周期和国家财政、货币政策的直接影响，市场利率存在一定的波动性。债券属于利率敏感性投资品种，由于本期债券为“3+2”方式，债券存续期前3年的票面利率固定不变且期限较长，其投资价值在其存续期内可能发生变动。一般来说，当市场利率上升时，固定利率债券的投资价值将会有相应的降低。因此，提请投资者特别关注市场利率波动的风险。&&十四、本期债券设置发行人调整票面利率选择权，即发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整本期债券后2年的票面利率。本期债券设置债券持有人回售选择权，即债券持有人可在第3年末行使回售选择权，所回售债券的本金加第3年的利息在投资者回售支付日一起支付。&&十五、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受到国家政策法规变化影响，或者行业及市场环境发生重大不利变化，发行人经营状况受到重大不利影响并导致未能如期足额获得还款资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。&&十六、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所上市流通。由于具体上市审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券和持续满足上海证券交易所的上市条件，从而可能影响债券的流动性。&&十七、经中诚信证券评估有限公司评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA，说明本期债券偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。在本期公司债券存续期内，中诚信证券评估有限公司将持续关注发行人外部经营环境的变化、经营或财务状况的重大事项等因素，出具跟踪评级报告。如果发生任何影响发行人主体信用级别或债券信用级别的事项，导致发行人主体信用级别或本期公司债券信用级别降低，将会增大投资者的风险，对投资者的利益产生一定影响。&&十八、根据债券持有人会议规则审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人，下同）均有同等约束力。凡通过购买、认购或其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视作自愿接受本募集说明书规定的《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利义务的约定。&&十九、在本次债券评级的信用等级有效期内，资信评级机构将对发行人进行持续跟踪评级，持续跟踪评级包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。跟踪评级期间，资信评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事件、发行人履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，以动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构将及时在评级机构网站公布跟踪评级结果与跟踪评级报告，同时报送发行人及相关监管部门，并由发行人在上海证券交易所网站(.cn)及指定媒体予以公告。&&释
义&&本募集说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下意义：&&■&&■&&本募集说明书中的表格若出现总计数与所列数值总和不符，均为四舍五入所致。&&第一节
本次发行概况&&一、核准情况及核准规模&&1、日，公司2015年董事会第2次会议审议通过了关于发行本次债券的相关事项。公司股东上海市普陀区国资委于日审批通过并出具了《普陀区国资委关于上海中环投资开发（集团）有限公司公开发行2015年公司债券的决定》。&&2、日，根据公司董事会决议及《上海中环投资开发（集团）有限公司关于本次9亿元公司债券分期发行的决定》，公司董事会获授权人士胡礼刚先生决定将本次债券分期发行，其中第一期发行的债券本金总额为不超过6亿元，剩余部分在规定期限内择机发行。&&3、经中国证监会证监许可〔号文核准，公司获准公开发行不超过9亿元（含9亿元）的公司债券，首期发行总额不超过为6亿元。公司将综合市场等各方面情况确定各期债券的发行时间、发行规模及发行条款。本期债券为本次债券的首期发行。&&二、本期债券的主要条款&&1、发行主体：上海中环投资开发（集团）有限公司。&&2、债券名称：上海中环投资开发（集团）有限公司公开发行2015年公司债券（第一期）。&&3、发行规模：本次债券的发行规模为不超过9亿元（含9亿元）；本期债券为本次债券的首期发行，发行规模为不超过人民币6亿元（含6亿元）。&&4、债券品种和期限：本期债券为5年期品种，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。&&5、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率由发行人与主承销商根据簿记建档结果确定，在本期债券存续期内前3年固定不变。在本期债券存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加上或减去调整基点，在债券存续期后2年固定不变。&&6、债券票面金额：本期债券票面金额为100元。&&7、发行价格：本期债券按面值平价发行。&&8、发行方式与发行对象：发行方式与发行对象安排请参见发行公告。&&9、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。&&10、向公司股东配售的安排：本期债券面向合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。&&11、利息登记日：本期债券存续期间，利息登记日按照上交所和证券登记机构相关规定执行。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。&&12、起息日：本期债券的起息日为日。&&13、付息日：本期债券的付息日为2016年至2020年每年的12月18日。若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为自2016年至2018年每年的12月18日。前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至下一个工作日，顺延期间不另计息。&&14、兑付日期：本期债券的兑付日为日；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息。&&15、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整其后2年的票面利率。发行人将于本期债券第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。&&16、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。&&17、回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。&&18、还本付息的期限和方式：本期公司债券按年付息，利息每年支付一次，到期一次性还本。若债券持有人在第3年末行使回售权，所回售债券的本金加第3年的利息在投资者回售支付日日一起支付。&&19、付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。&&20、担保人及担保方式：本期债券为无担保债券。&&21、信用级别及资信评级机构：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。&&22、主承销商及债券受托管理人：平安证券有限责任公司。&&23、承销方式：本期债券由主承销商组织承销团以余额包销的方式承销，并由承销团成员按照承销团协议规定的比例承担各自的承销责任。&&24、债券上市及转让安排：本期债券发行结束后，发行人将尽快向上交所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。&&25、募集资金用途：本期债券募集资金用于偿还公司债务和补充公司流动资金。其中，不超过5亿元（含5亿元）用于偿还公司债务，具体规模将根据公司的资金需求灵活调整。&&26、募集资金专项账户：发行人将在本期债券发行首日之前在平安银行股份有限公司上海虹口支行开立募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并与平安银行股份有限公司上海虹口支行签订《资金专项账户监管协议》。&&27、拟上市地：上海证券交易所。&&28、质押式回购安排：发行人主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA，符合进行质押式回购交易的基本条件，本期债券质押式回购相关申请尚需有关部门最终批复，具体折算率等事宜按中国证券登记公司的相关规定执行。&&29、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。&&三、本期债券发行及上市安排&&（一）本期债券发行时间安排&&发行公告刊登的日期：日&&发行首日：日&&预计发行期限：日至日&&网下发行期限：日至日&&（二）本期债券上市安排&&本次发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。&&四、本期债券发行的有关机构&&（一）发行人：上海中环投资开发（集团）有限公司&&法定代表人：胡礼刚&&住所：上海市普陀区新会路468号&&联系人：余晓栋&&联系电话：021-&&传真：021-&&（二）主承销商、债券受托管理人：平安证券有限责任公司&&法定代表人：谢永林&&住所：广东省深圳市福田中心区金田路4036号荣超大厦16-20层&&项目主办人：程曾汉、韩宁&&联系人：韩宏权、程曾汉、韩宁、张黎、庞杰&&联系电话：4&&传真：3&&（三）分销商：东方花旗证券有限公司&&法定代表人: 马骥&&住所: 上海市黄浦区中山南路318号24层&&联系人: 史鑫、李晔&&联系电话：021-153467&&传真：021-&&（四）发行人律师：上海市海华永泰律师事务所&&负责人：颜学海&&住所：上海市浦东新区东方路69号裕景国际商务广场A楼7层701-704室&&联系人：王荣芳、冯加庆、马玲玉&&联系电话：021-&&传真：021-&&（五）会计师事务所：立信会计师事务所（特殊普通合伙）&&执行事务合伙人：朱建弟&&住所：上海市黄浦区南京东路61号四楼&&联系人：林伟、何剑&&联系电话：021-&&传真：021-&&（六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司&&法定代表人：关敬如&&住所：上海市青浦区新业路599号1幢968室&&联系人：刘洁&&联系电话：021-&&传真：021-&&（七）募集资金专户银行：平安银行股份有限公司上海虹口支行&&负责人：江源&&住所：上海市四川北路1661号（1幢101-2室，1幢201-11室）&&联系人：盛伟&&联系电话：021-&&传真：021-&&（八）公司债券申请上市的证券交易所：上海证券交易所&&住所：上海市浦东南路528号&&总经理：黄红元&&联系人：孙治山&&联系电话：021-&&传真：021-&&（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司&&住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3楼&&总经理：高斌&&联系人：王博&&联系电话：021-&&传真：021-&&五、认购人承诺&&购买本期债券的投资者（包括本次债券的初始购买人、二级市场的购买人及以其他合法方式取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：&&（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；&&（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；&&（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排；&&（四）投资者认购本期债券视作同意平安证券作为本期债券的受托管理人，并视作同意《债券受托管理协议》项下的相关规定；&&（五）投资者认购本期债券视作同意发行人与债券受托管理人为本期债券共同制定的《债券持有人会议规则》。&&六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系&&截至日，发行人与发行人聘请的与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。&&第二节
发行人及本期债券的资信状况&&一、本期债券的信用评级情况&&经中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本次债券的信用级别为AA。&&二、信用评级报告的主要事项&&（一）信用评级结论及标识所代表的涵义&&中诚信证券评估有限公司评定本次债券前信用级别为AA，该级别反映了本期债券的信用质量很高，信用风险很低。&&中诚信证评评定发行人主体信用等级为AA，评级展望为稳定，该级别反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。中诚信证评肯定了中环集团较强的股东背景、较为丰富的房地产开发经验和较强的区位优势等因素对公司业务发展和信用质量的支持。同时，中诚信证评也关注到房地产行业景气度波动，公司业务区域分布集中度较高，土地储备以及新开工面积较少等因素可能对公司整体业务运营及信用水平产生的影响。&&（二）评级报告的内容摘要及揭示的主要风险&&基本观点：&&1、正面&&丰富的房地产开发经验。中环集团经过多年发展，目前公司累计开发项目100多个，开发建筑总面积1,400多万平方米。同时，近年来公司向上海以外区域拓展亦较为顺利，累积了丰富的房地产项目开发运作经验。&&有力的股东支持。公司系上海市普陀区国有资产监督管理委员会出资设立的国有独资企业。作为普陀区下属房地产开发企业，自成立以来，公司得到了地方政府在资金、业务、管理和人力等方面的大力支持。&&债务期限结构合理。截至2015年3月末，公司债务全部系长期债务，公司短期刚性债务压力较小，有助于提升资金使用稳定性。&&2、关注：&&房地产行业景气度波动为公司带来一定去化压力。在宏观经济增速放缓、房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，行业环境的变化或将为中环集团带来一定的库存去化压力。&&区域分布集中度较高。尽管近年来公司加快了上海以外区域的拓展步伐，但其目前的在建项目仍集中于上海区域，业务对单一市场区域的依赖程度较高，存在一定的区域集中风险。&&（三）跟踪评级安排&&根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。&&在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。&&中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在中诚信证评网站（.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。&&如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。&&三、发行人资信情况&&（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况&&截至日，发行人合并口径拥有上海浦东发展银行、上海农商行、上海银行等多家银行的授信额度合计78.22亿元，已使用授信额度17.37亿元，尚未使用的授信额度60.85亿元。其中，包括普陀区长征镇红旗村动迁项目已获专项授信额度为61.00亿元，尚未使用授信额度为60.80亿元。&&（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象&&最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，未曾出现严重违约。&&（三）最近三年及一期发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况&&最近三年及一期，发行人未发行过债券及其他债务融资工具。&&（四）本次债券全部发行后的累计债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例&&本次债券发行后的累计债券余额不超过9亿元（含9亿元），占发行人日合并财务报表所有者权益的比例为38.75%，未超过最近一期净资产的40%。&&（五）主要财务指标&&发行人主要财务指标&&■&&注：上述财务指标使用发行人及2014年经审计的合并财务报表数据以及月未经审计的合并财务报表数据进行计算。&&流动比率=流动资产/流动负债&&速动比率=（流动资产-存货）/流动负债&&资产负债率=负债合计/资产总计&&贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额&&EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息）&&利息偿付率=实际支付利息/应付利息&&第三节
发行人基本情况&&一、发行人基本信息&&中文名称：上海中环投资开发（集团）有限公司&&英文名称：ZHONGHUANGROUPCO.LTD&&注册资本：300,000,000.00元&&实收资本：300,000,000.00元&&住所：上海市普陀区新会路468号&&法定代表人：胡礼刚&&成立日期：日&&企业法人营业执照注册号：550&&组织机构代码：-X&&公司类型：有限责任公司（国有独资）&&信息披露事务负责人：李宁&&联系电话：021-&&传真：021-&&所属行业：《国民经济行业分类》：K70房地产业&&《上市公司行业分类指引》：K70房地产业&&经营范围：房地产开发经营及物业管理，咨询服务，土地前期开发和动拆迁，实业投资，国内贸易（除专项规定）。&&二、发行人历史沿革&&（一）发行人设立情况&&发行人始建于1978年，其前身为普陀区城市建设综合开发公司。日，由普陀区人民政府【1995】89号文批复同意普陀区城市建设综合开发总公司改制为上海中环投资开发（集团）有限公司，由上海市普陀区国资委和发行人工会委员会共同出资11,118.00万元。其中，上海市普陀区国资委出资10,000.00万元，出资比例89.94%；发行人工会委员会出资1,118.00万元，出资比例10.06%。&&2010年6月，发行人按照国务院国资委《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》（国资发改革【号）以及其他有关法律法规的规定，经与上海市普陀区发展和改革委员会、上海市普陀区城乡建设和交通委员会、上海市普陀区国资委等有关部门协商研究，并经上海市普陀区人民政府同意，发行人工会委员会将所持公司股份全部退出，公司注册资本减少至10,000.00万元。本次减资完成后，公司变更为国有独资公司，由上海市普陀区国资委100%持股。&&2012年12月，根据根据《普陀区国资委关于同意上海中环投资开发（集团）有限公司增资的批复》（普国资委【号），公司增加注册资本20,000.00万元，全部由股东上海市普陀区国资委以货币形式追加投资。本次增资完成后，发行人注册资本变更为30,000.00万元。&&日，上海市工商行政管理局颁发了注册号为550的《企业法人营业执照》，发行人注册资本为30,000.00万元，上海市普陀区国资委认缴30,000.00万元，占100%。&&截至日，上述事项未发生变化。&&（二）发行人最近三年及一期的重大资产重组情况&&最近三年及一期，未发生导致发行人主营业务和经营性资产发生实质变更的重大资产购买、出售、置换情况。&&三、发行人对其他企业的重要权益投资情况&&（一）发行人重要权益投资基本情况&&1、发行人控股子公司基本情况&&截至日，发行人拥有11家控股子公司及1家孙公司，其基本情况如下所示：&&■&&注：截至2014年末，发行人持有海南新瑞都70%的股权。月，发行人将海南新瑞都累计69.00%的股权转让给骜盛实业投资（上海）有限公司，股权转让后，发行人持有海南新瑞都1.00%的股权。发行人与海南新瑞都其他股东于2014年10月签署了股权转让框架协议及备忘录，该备忘录约定了中环集团在海南新瑞都的股东会或董事会中实行一票否决制。根据相关协议并经海南新瑞都所有股东确认，截至2015年6月末，发行人对海南新瑞都拥有控制权，并将海南新瑞都纳入合并报表范围。&&2、发行人主要的合营、联营公司基本情况&&截至日，发行人有1家合营公司及5家联营公司，其基本情况如下所示：&&■&&注：发行人于2014年12月对正冠园艺撤资。自2015年起，正冠园艺不再是发行人的联营企业。&&（二）发行人重要权益投资企业近一年的主要财务数据&&1、发行人主要子公司近一年的主要财务数据&&单位：万元&&■&&康德利房产主要负责位于上海市宝山区的共康雅苑经适房项目和中环国际公寓商品房项目。截至2014年末，康德利房产总资产435,613.89万元、净资产69,584.20万元；2014年，康德利房产实现营业收入151,125.99万元、净利润6,763.22万元。2014年康德利房产营业收入和净利润均较2013年增长幅度较大，主要是由于共康雅苑二期及三期经适房项目实现预售并于2014年结转确认收入较多所致。&&南城置业主要负责位于上海市奉贤区的秋月郎庭商品房项目。截至2014年末，南城置业总资产187,870.00万元、净资产8,025.15万元；2014年，南城置业实现营业收入0万元、净利润-1,463.89万元。2014年末南城置业总资产较2013年末增加较多，主要是秋月郎庭项目于2014年实现预售，造成2014年南城置业预收账款增加较多，继而造成南城置业总资产增加较多。&&经科置业子公司经鑫置业主要负责位于上海市青浦区的新丰公寓动迁房项目。截至2014年末，经科置业总资产36,162.57万元、净资产2,024.59万元；2014年，经科置业实现营业收入47,003.73万元、净利润1,043.23万元。2014年末经科置业总资产较2013年末减少较多，同时，2014年营业收入较2013年增加较多，主要是由于2014年新丰公寓项目达到收入确认条件，预收账款结转至营业收入所致。&&2、发行人主要合营、联营公司近一年的主要财务数据&&单位：万元&&■&&四、发行人股东和实际控制人&&截至日，上海市普陀区国资委持有发行人100%的股权，为发行人的唯一股东及实际控制人。&&五、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况&&截至日，发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：&&（一） 董事、监事、高级管理人员基本情况&&■&&1、董事会成员简历&&胡礼刚先生，1968年5月生，中国国籍，无境外居留权，高级经济师。历任上海市普陀区长征镇人民政府副镇长，上海市普陀区真如镇人民政府镇长、党委副书记；上海普陀区真如城市副中心管委会副主任、管委会办公室主任、联合支部书记兼上海真如城市副中心开发投资建设有限公司董事长等。2013年5月至今，任中环集团党委书记兼董事长。&&张中懿先生，1964年6月生，中国国籍，无境外居留权，北京大学学士学历，高级经济师。历任上海西部企业集团有限公司办公室副主任、人事总监、总经理助理及副总经理。2013年6月，任中环集团党委副书记、董事兼总经理。&&肖云继先生，1961年10月生，中国国籍，无境外居留权，大专学历，助理经济师。历任中环集团工程管理部副经理、中环集团万里项目公司经理和中环集团党委办主任。2013年8月至今，任中环集团董事。&&姜树理，男，1953年8月生，中国国籍，无境外居留权，本科学历，会计师。历任江西省南城县万坊小学会计，上海市普陀区市政工程公司财务科科长，上海市普陀区城市建设综合开发总公司财务部副经理，中环集团计划财务部经理、财务部经理。2013年8月至今，任中环集团董事。&&陈芦先生，1975年4月生，中国国籍，无境外居留权，本科学历，高级工程师。历任中环集团总师室总工程师助理、副总工程师、总工程师、总师办主任。2013年12月，任上海长风生态商务区投资发展有限公司副总经理兼任中环集团独立董事。&&杜春文先生，1968年11月生，中国国籍，无境外居留权，研究生学历。历任普陀区桃浦镇城市建设管理科副主任科员，上海未来岛物流科技苑党委委员，上海未来岛投资置业有限公司总经理，上海西北综合物流有限公司党委副书记、副董事长兼总经理，上海未来岛物流科技园区党委书记、主任，上海未来岛投资置业有限公司董事长，普陀区桃浦镇副镇长，产业公司董事长、党支部书记，桃浦生产性服务业功能区管委办副主任，上海市普陀区城市建设投资有限公司总经理。2015年5月，任上海真如城市副中心开发建设投资有限公司董事长兼联合党支部书记。2010年4月，任中环集团独立董事。&&顾伟文先生，1971年2月生，中国国籍，无境外居留权，大专学历，经济师。历任上海中宁物业管理中心副经理，上海中环陆家嘴物业管理有限公司副总经理，中环集团资产管理部经理及本部第二党支部书记。2014年9月，任中环集团职工董事。&&2、监事会成员简历&&盛金海先生，1956年5月生，中国国籍，无境外居留权，本科学历，副教授。历任上海市普陀区卫生党工委副书记、纪工委书记，普陀区宜川社区（街道）党工委书记，普陀区劳动保障局党委书记、局长。2014年2月，任中环集团监事会主席。&&姚莉女士，1963年5月生，中国国籍，无境外居留权，本科学历，高级经济师。历任中环集团环天房地产顾问有限公司党支部书记兼经理。2014年9月，任中环集团党委副书记、纪委书记、工会主席、职工监事、中睿房地产经营有限公司董事长。&&束亦飞先生，1956年7月生，中国国籍，无境外居留权，大专学历，会计师。历任上海宜川购物中心（集团）有限公司总经理助理，总经理，上海外高桥西北保税物流有限公司财务总监。2014年4月，任中环集团独立监事。&&毛萍女士，1972年7月生，中国国籍，无境外居留权，硕士学历高级经济师。历任连云港豫诚工程造价有限公司财务部经理，普陀区国有资产经营有限公司财务预算部职员、副经理。2014年7月，任上海长风生态商务区投资发展有限公司财务预算部经理兼任中环集团独立监事。&&侯金华先生，1960年12月生，中国国籍，无境外居留权，本科学历，助理政工师。历任中环集团党委委员、纪委副书记，中环集团行政办公室副主任、主任，中环集团本部第一党支部书记。2014年11月，任中环集团工会副主席、本部第一党支部书记兼职工监事。&&(下转B12版）
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