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我国农民集体所有建设用地使用权制度改进论
我国&土地管理法)对农民集体所有建设用地使用权的设定及流转限制过死,应当在坚持先征后用原则,保证国家掌握建设用地供应主渠道的前提条件下,放宽限制,改进我国现行的农民集体所有建设用地使用权制度,以此在我国农村造就农民集体建设用地使用权的交易市场.保证国家掌握建设用地供应主渠道与开放农村农民集体建设用地使用权的交易市场,是不矛盾的,因为二者各有其适用的空同范围.
作者单位：
西南政法大学市场交易法律制度研究基地,重庆,400031
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万方数据电子出版社海南出台新规维护被征地农民权益 停水电逼搬迁将追责
&&& 海南出台新规维护被征地农民合法权益 &&& 停水电逼迫搬迁将追责 &&& 商报记者昨日获悉，省政府日前出台《关于进一步做好维护被征地农民合法权益有关工作的意见》(以下简称《意见》)，进一步加强我省征地管理工作，规范政府征地行为，切实维护被征地农民的合法权益。 &&& 征地补偿标准须张榜公布 &&& 《意见》指出，征地依法报批前，市县国土资源部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等事项以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户;对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认;当事人对拟征土地的补偿标准、安置途径等有异议并提出听证的，应按规定组织听证，听取被征地农民意见。 &&& 及时充分公开征地信息。在征地实施过程中，要按照征地程序规定，通过政府公告、门户网站和在被征土地所在村、组张榜公布等形式，将征地审批、补偿标准、安置途径、征地调查及补偿结果等有关事项，及时告知被征地农村集体经济组织、农户和其他权利人，主动接受群众监督，提高征地工作透明度。要建立征地信息查询制度，方便公众查询征地批复、征地范围、补偿标准、安置途径等相关信息。 &&& 社保费用不落实不批征地 &&& 省政府要求，各市县政府要严格按照省政府公布的《海南省征地统一年产值标准》和《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》实施征地补偿。按现行补偿标准支付征地补偿安置费尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，市县政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。 &&& 征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁。要加强安置区建设，按照统一规划、合理布局、配套建设的原则，建设功能齐全、设施配套的安置区，妥善解决好被征地农民的居住问题。 &&& 多渠道解决被征地农民就业。各地要将被征地农民纳入再就业培训体系，提高劳动技能，帮助被征地农民实现就业。将部分公益性岗位、新增就业岗位、新增商业机会向被征地农民倾斜，给被征地农民提供就业安置。要制定各种优惠政策，通过提供小额贷款或财政贴息、税收减免等方式，支持被征地农民自谋职业和自主创业。 &&& 落实被征地农民养老保险政策。政府为被征地农民参加养老保险提供一次性缴费补贴，做到应保尽保。被征地农民社会保障费用不落实的不得批准征地。 &&& 建立征地补偿费预存制度 &&& 实行留用地或留物业安置。各市县政府在征地实施中，可以按照《海南省征地安置留用地管理办法》规定，给符合条件的被征地农村集体经济组织安排留用地，发展集体经济，保障被征地农民生产生活。开发建设比较成熟的地区，市县政府可以将部分商业用房、商业铺面安排给被征地集体和农民，用于出租、经营，以确保被征地农民有长期、稳定的经济收入。 &&& 实行换地安置。征收农村集体所有土地，可在农村集体存量空闲建设用地较多的地区，结合村庄综合整治、中心村建设，将零散村庄用地归并、集中，把腾退出的村庄集体建设用地置换到规划区中位置较优的地段，优先安排给被征地农村集体经济组织长期使用，增加被征地农民收入。 &&& 实行入股分红安置。对有长期稳定收益的项目，在被征地农户自愿的前提下，经村民会议或村民代表会议决定，被征地农村集体经济组织经与用地单位签订协议，可以将分配给被征地农户后剩余的征地补偿费入股，经依法批准也可以将征地安置留用地、农村集体建设用地流转试点范围内的农村集体经营性建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定的方式优先获取收益。 &&& 建立征地补偿费预存制度。各市县政府应当建立征地补偿费预存制度，在征地实施前1个月将预计需要的征地补偿款足额存入同级国土资源管理部门开设的征地补偿费专户，专项用于征地补偿。征地补偿费不落实的，不得征地。 &&& 严查拆迁中违法违规行为 &&& 《意见》要求，各市县政府、各有关部门要加强征地实施全过程监督管理，做到事前防范、事中监督与事后检查相结合，严格农用地转用和土地征收审查把关;加强征地批后实施网上动态监测、监管;定期或不定期开展征地清理检查，重点检查征地程序是否合法、征地补偿是否合理、安置是否到位、社保政策是否落实、征地信息是否公开等情况。 &&& 依法严肃查处征地拆迁中的违法违规行为。要加大征地拆迁中违法违规行为的查处力度，对越权审批、未批先征等行为，要依法严肃查处。对拖欠、截留和挪用征地补偿费情况必须限期纠正，并严肃查处有关责任人。对采取停水、停电、阻断交通等手段逼迫搬迁，以及采取暴力、擅自动用警力参与强制征地拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。 &&& 对因工作不力引发征地拆迁恶性事件、大规模群体性上访事件，以及存在官商勾结、权钱交易的，要追究有关领导和直接责任人的责任，构成犯罪的，要依法严厉追究刑事责任。 &&& 另外，依法处理征地补偿争议。当事人违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市县国土资源管理部门责令交出土地;拒不交出土地的，应当申请人民法院强制执行，任何其他单位和个人不得强行征地、强制拆除农民房屋。(记者张野)
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关于进一步规范农民集体所有建设用地使用权流转的意见
关于进一步规范农民集体所有
使用权流转的意见
皖国土资［2005］6号
各市国土资源局，厅机关各处、室、局：
自2001年国土资源部同意我省“对农民集体所有流转进行立法试验研究”，省政府下发《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》以来，农民集体所有建设用地使用权流转在全省38个乡镇范围内进行了试点。三年来的实践证明，通过集体建设用地流转，进一步促进了农村经济发展和产业结构调整，增加了农民收入，提高了农民生活质量；进一步盘活了存量，实现了土地的集约利用，试点乡（镇）集镇建设和城镇化进程明显加快。但是一些地方流转行为不规范，不尊重农民意愿，擅自占用农用地、侵害农民利益等现象还时有发生。为规范农民集体建设用地使用权流转，根据《国务院关于深化改革严格的决定》(国发〔2004〕28号)要求，现就进一步规范农民集体所有建设用地使用权流转提出如下意见：
一、集体建设用地使用权流转必须依法进行。在国家新的规定出台前，农民集体所有建设用地使用权流转，必须严格《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》的规定，按法定程序和权限履行用地报批手续。集体建设用地使用权流转要立足于盘活存量土地，充分利用现有建设用地和未利用地，严格控制占用农用地，确需占用的，在国家下达的土地利用年度计划内，依法办理农转用审批手续。
二、切实维护农村集体经济组织和农户权益。农民集体所有建设用地使用权流转必须充分尊重农民意愿，增加流转的透明度，保护农民的合法权益。集体建设用地有偿使用必须经村民会议或者村民小组三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。农民集体建设用地使用权有偿使用协议由用地单位与农村集体经济组织签订，乡镇人民政府不得以成立公司的名义与农村集体经济组织签订集体建设用地有偿使用协议，再以投资公司的名义与用地单位签订集体建设用地使用权流转合同，变相侵害农民的利益。
三、推进集体建设用地的市场化配置，严禁低价出让集体建设用地使用权。市、县国土资源管理部门要将集体建设用地有偿使用纳入土地有形市场，凡流转用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目的，必须由国土资源管理部门组织，以招标拍卖挂牌的方式出让。工业用地的协议出让价格不得低于市、县人民政府制定的协议出让土地最低价标准。
四、严禁拖欠、截留、挪用补偿安置费用。集体建设用地有偿使用涉及对原土地使用者的补偿、青苗和房屋及其他地上补偿的，土地所有者应当依法足额支付。补偿费用未全额支付的，不得批准用地。补偿安置不落实的，用地单位不得强行使用土地，国土资源管理部门不得颁发建设用地批准书，原土地使用者有权拒绝交付土地。
五、切实加强集体建设用地使用权流转。土地所有者和土地使用者应当按照国家有关规定，将流转的土地用途、容积率、投资强度、开发进度等写入有偿使用合同，约定的内容不符合国家规定的，国土资源管理部门不得批准流转。农用地转用批准后满两年未实施具体用地行为的，批准文件自动失效；对用地单位闲置的土地，严格按照土地管理法律法规的有关规定处理。自本意见下发之日起，各市、县国土资源管理部门要对集体建设用地使用权流转进行一次清理，凡不符合《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》和本意见规定的，要立即予以纠正，清理和纠正的情况要以市为单位汇总，在三月底前向省厅作出书面报告。
二○○五年一月十一日
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征地中涉及住房拆迁的 被拆迁人有权选择迁建安置方式吗
&&& 16:06:43
&&& 【事例】钱某所在村位于城郊结合部，因国家建设需要其所在村的部分耕地和宅基地被征收，其中也包括钱某的房屋。钱某一辈子住惯了平房，不愿意搬进楼房居住，所以他要求给他重新安排宅基地建房。但其所在村的村委会表示为难，拆迁部门也告知他国家有规定，他只能选择货币补偿或搬进指定的安置房。
&&& 【解答】在征地实践中，涉及住房拆迁的，原则上被拆迁人有权选择拆迁补偿安置的方式。具体来说，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，还可以选择迁建安置，征收部门原则上也会尊重被拆迁人的选择。但是，为了避免二次拆迁，根据现行有关文件的规定，如果被拆迁的住房在城郊结合部的，原则上就不再单独安排宅基地建房了，而是主要采取货币补偿或实物补偿的方式。因此，在本事例中，钱某原则上就不能选择迁建安置方式了，但他仍可以在货币补偿和实物补偿二者之间作出选择。
&&& 【政策法律链接】国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》（2010年）第3条（八）住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
&&& 在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
（ 来源：《农民文摘》2011年第12期 ）
责任编辑：凌洁