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京ICP备号-6●宅基地使用权不得转让，故安置房屋不可协议分割
宅基地上“合作建房”生纠纷
出资人无权分割使用权人的安置房屋，有权依合同分享拆工补助、搬家补助等安置费用
&&&&□记者张杰路歌通讯员张冬菊王孝利&&&&今日话题&&&&近年来，随着社会的快速发展和城市的向外扩张，都市村庄拆迁已成为常见之事。而为了分得更多面积的安置房屋，得到更多的拆迁安置费用，一些村民想尽办法在宅基地上多建房的事情更是比比皆是。&&&&有些村民只有宅基地，却无钱建房，所以便出现了一些愿意出钱建房的人。“你出钱，我出地”，双方合作建房的模式也很快生成。但是，这样的合作真的能使双方都可以获利更多吗？事实证明“不一定”。&&&&5月20日，郑州市惠济区人民法院便审结了这样一起合同纠纷案件。&&&&基本案情&&&&日，得知惠济区李大伯家所在的村庄已经纳入拆迁计划的王先生，一大早来到李大伯家，因为王先生知道李大伯家有一处闲置的宅基地。&&&&王先生便与李大伯商议，自己出钱在李大伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有权。王先生表示，将来房屋拆迁时，他本人可以享有50%拆迁安置的权利，即享有房屋拆迁安置后一半的房屋权利（包括过渡费等）。&&&&李大伯觉得自己的宅基地闲着也是闲着，让王先生盖了房，自己还可以得到额外的补偿款，何乐而不为呢，便与王先生签订了一份《合作建房协议》，协议内容分为两部分：一部分约定了关于在宅基地上所建房屋的权利；另一部分约定了将来拆迁时房屋置换拆迁费的分配。两部分内容均是双方当事人各享受50%的权利。&&&&随后王先生便投资约70万元，在李大伯的宅基地上建造了一栋四层小楼。&&&&2014年9月，李大伯所在的村庄开始拆迁，李大伯与村委会签订了《拆迁安置协议书》。该协议书写明，李大伯取得拆迁安置住宅建筑面积180平方米和置换后建筑面积补偿费、搬家补助费等共计62万余元。&&&&在该村城中村改造办公室的宣传读本上显示：“家有宅基地，户口均不在该村的，按照每户90平方米居住用房的标准予以安置。”李大伯与其子按两户标准获得180平方米的房屋安置。&&&&王先生在得知李大伯已签订《拆迁安置协议书》并如约领到补偿款后，便找到李大伯，要求按当初双方协议约定分给自己一半的补偿费及90平方米建筑面积的房屋安置。但是李大伯坚决不同意。&&&&随即，王先生便一纸诉状将李大伯起诉至郑州市惠济区人民法庭，请求法院依法判令李大伯三日内支付房屋拆迁补偿费等共计31万余元；依法确认依据《合作建房协议》享有被告房屋拆迁房屋安置建筑面积180平方米的一半，即90平方米的所有权。&&&&综合分析&&&&本案主审法官表示：随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。&&&&按照我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，一纸合同并不意味着是一张万全的护身符。如果合同内容违反我国法律、法规，则违法部分无效。&&&&我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。&&&&主审法官表示，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《合作建房协议》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。而李大伯与非本村村民的王先生签订的《合作建房协议》，从约定内容不难看出，实际上是非法转让宅基地。其行为违反了以上关于农村土地管理的相关法律法规，违法部分应认定为无效。&&&&所以法院认定，李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。&&&&●合同部分无效，不影响其他部分效力&&&&《合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。&&&&本案中，李大伯和王先生签订的《合作建房协议》第二部分约定，王先生、李大伯对涉案合建的房屋各享有50%的权利。&&&&据此，惠济区人民法院认为，李大伯和王先生两位当事人与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，两人应按份共有，故判决李大伯支付王先生31万余元。&&&&●合作建房风险大，莫要为多得拆迁款投机违法&&&&法官提醒，从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。&&&&另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿也有着天壤之别。所以莫要为多得拆迁款投机违法，否则最终的恶果还须自己担。&&&&争议焦点&&&&“我们签订的协议，内容很明确，房屋安置和补偿款各得一半儿，他得按合同履行。”法庭之上，王先生气愤地说道。&&&&“政府的政策很清楚，有宅基地的一户90平方米，我和儿子两人得180平方米，跟宅基地上有房没房没有关系，分的房子也和协议内容无关。”李大伯针对王先生的观点反驳道。&&&&判决结果&&&&惠济区人民法院经审理认为，与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，李大伯和王先生两人按份共有。而李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。法院遂依据相关法律法规，判决李大伯支付王先生31万余元，驳回其他诉讼请求。
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今日生活报宅基地上“合作建房”的尴尬 - 鞍山市千山区人民法院网
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宅基地上“合作建房”的尴尬宅基地上“合作建房”的尴尬发布时间： 09:32:41随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。日前，鞍山市千山区人民法院审理了一起“城乡合作”、在农村违法建房的案件。法院判决合同无效，所受损失双方各自承担一半。这起案件折射出加强农村土地的科学规划管理，建立完善农村建设用地使用权流转制度具有重要的现实意义。城乡合作建房&&违法被拆家住鞍山市内的城镇居民老李，儿子已至婚龄，他想为儿子购买一套市区的房子，但面对日益高涨的房价，他们一家整日望房兴叹。2012年9月，老李偶然从一个亲戚处得知，家住本市近郊的大伟家有一处旧房屋，可以与人合作拆旧建新。老李心里盘算，市区的房价高昂，而近郊农村土地广袤，如果能在那里建房，成本低廉，离市区又不远，还在儿子上班的区域，这是再好不过的选择了。于是，求房心切的老李父子与大伟见面沟通后一拍即合，双方随即签订了一份《合作协议书》，约定由老李父子出资对大伟所有的老房子进行改造并翻盖，老李向大伟支付10万元补偿费，建成后老李父子拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻建房屋的所有权益收入也按50%分配。合作意向达成后，老李立即向大伟支付了10万元，并组织亲友着手拆除大伟家的旧房。拆除老房子后，他们又请来了专业施工队开始建设。在工人紧锣密鼓的施工下，一层楼很快建筑成功了。看着翻建的房子初具规模，老李父子欣喜不已，继续勾画着建房的蓝图。但他们的希望很快就破灭了。2012年底，行政执法部门在执法检查中，发现了老李父子与大伟偷梁换柱、瞒天过海的违建行为，执法部门遂出具了行政处罚决定书，勒令老李停止上述房屋的建设并对已建好的房子进行了拆除。双方利益受损&&闹上法庭刚刚建了一层的房子就被拆除，老李无奈又懊恼：眼看着儿子的婚期临近，不仅无法实现儿子的住房梦，而且竹篮打水一场空――为了房屋建设他们已经投入了6万元，加上之前支付给大伟家的10万元补偿费，老李父子已经花去了16万元。经受了损失又心里憋屈的老李父子找到大伟，要求他返还10万元并按实际情况补偿已产生的投资损失。面对老李父子的要求，大伟有自己的想法，两家多次协商都谈不拢。无奈之下，老李父子只得求助法律，将大伟告上法庭，请求判令大伟立即返还合作建房的10万元，并对父子建房已经投入的6万元折价补偿。&&&&本来的合作伙伴因为一纸拆除令变成了仇人。在法庭上，被告大伟辩称，是由于《合作协议书》中的内容违反国家强制性规定，才导致双方合作建房的行为归于无效，双方对此同样存在过错。大伟同时提出，自家原先的老屋已经被老李家拆除，这笔损失应当由老李父子赔偿，法院应当驳回老李父子的诉讼请求。法院依法判决&&合同无效千山区法院在审理该案后认为：老李父子与大伟之间是合作建房合同纠纷，所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。而老李父子与大伟签订的《合作协议书》中约定，由老李出资、大伟出地的方式合作进行房屋建设，老李父子由此拥有房屋50%的产权及收益，不难看出，原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，合作协议应认定为无效。对于老李与大伟的责任认定，法院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，老李父子主张大伟返还10万元，法院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法院判令大伟返还老李父子5万元。关于老李父子要求大伟折价补偿建房投入6万元的诉求，因在建房过程中双方均没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，鉴于庭审中原、被告双方就此项诉求达成一致意见，大伟自愿承担老李父子建房投入损失3万元，老李对此也表示同意，法院予以准予。法院最终判决双方签订的《合作协议书》无效，大伟返还老李父子房屋补偿款5万元并承担老李父子建房投入损失3万元，老李父子及大伟均未对判决提出上诉，该案至此划上圆满句号。相关链接：建设使用农村集体土地应厘清范畴我国宪法第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”第十条中也清楚地写着“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部文件也明确指出，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。办案法官：城乡“合作建房”是空中楼阁由于目前我国城乡土地政策存在二元化以及房产价格依然高企，在客观上导致了小产权房及“城乡合作建房”现象屡见不鲜。具体而言，农民在宅基地上盖房和在农村集体土地盖房居住并不违法，但城市居民通过购买或者变相合作建设的形式，获得农村土地上的住房，就相当于侵占了农民的权利。随着城市房价居高不下，一些乡镇和开发商利用政策漏洞，违规建设和出售小产权房，不少城镇居民因其价格低廉，明知没有产权保障，也毅然涉险买房，并且不少城镇居民选择与农民合作建房，由此引发的矛盾也愈加频繁。本案只是近来发生的多起类似案件的一个缩影。在本案中，原告老李父子认为，依据我国土地管理法及国务院的规定，双方签订的合作建房协议是无效的。被告大伟却认为，合作建房协议属于双方真实意思的表示，即使其中的内容违法，但是除了违法部分，其他的内容是有效的。这种观点代表了这类案件中一些当事人的想法。而根据我国现行的土地管理法，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，法律不能保护，试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的行为是不能得到法院支持的。从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，所以其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿相比也有着天壤之别。目前农村宅基地买卖或变相买卖纠纷的诱因主要有以下五个方面。一是城乡人口流转。农村经济的发展促使许多村民选择卖掉农房，在城区居住。二是法律意识淡薄。很多村民不了解禁止农村宅基地在本集体经济组织外流转的法律规定，或者根据长期居住事实认为自己对房屋有处分权，随意处分农房。三是历史制度背景。此前农村宅基地、房屋权属和流转机制的缺失纵容了非法买卖农房的行为。四是拆迁利益驱使。土地价值和拆迁补偿额上涨促使村民借诉讼争取房屋所有权。五是交易诚信缺失。卖房人面对利益诱惑，在签订买卖合同后几年甚至十几年，会反悔并起诉请求确认合同无效。业内人士：土地流转制度亟待改革由于近来城乡合作建房问题愈演愈烈，已引起各级政府和有关部门的高度重视，并出台了相应的政策规定对这类行为明确否定。此类问题的实质，是对农民集体所有土地进行的限制，究其深层次的原因，还是土地制度的问题。若城乡分割的市场格局不能真正改变，“同地同价同权”的统一土地市场就不能建立，问题就无法得到根治。目前，我国城市与农村土地市场存在的差异在于：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。而“城乡合作建房”则是农民自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获建土地交给政府的土地使用权出让金。此外，由农民自主开发，省去了开发商环节，从而省去了基础设施配套费等市政建设费用。工程设计建设的投入、应缴纳的税款、营销费用等房地产商应该投入的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本大大降低。这也是“城乡合作建房”受青睐的决定性因素。针对近来城乡合作建房问题愈演愈烈的实际情况，应当以国家大力整顿和解决“小产权房”问题为契机，加快推进适合社会主义市场经济发展要求的集体土地流转制度改革，打破土地流转的行业垄断，建立完善集体建设用地使用权流转制度，缩小城乡差别，促进城乡一体化发展，这是消除“城乡合作建房”矛盾纠纷的治本之策。农村基层组织：城乡“合作建房”愈演愈烈“农村工作两台戏，计划生育宅基地。”土地问题历来是我国农村的核心问题，因为它承载着农民生产、生活等多方面的权益和保障。随着我国城市化进程的加快，一方面，许多农民因进城定居，急于将闲置农房出卖套现。另一方面，一部分城里人希望购置农房，作为逃离城市喧嚣、休闲度假的“世外桃源”；还有一部分城里人，因买不起高价楼房，选择了购买低价农房或城乡合作建房。目前，农村宅基地买卖或变相买卖在现实中大量存在，一直是社会广泛关注和探讨的话题，也是当前农村土地产权制度改革和土地管理制度改革中的一个“雷区”。它普遍、复杂，又棘手，极易成为农村诱发不稳等因素的导火索。按照农村宅基地管理办法的相关规定，农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，禁止擅自买卖或非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”宅基地与特定的身份关系相联系，不能转让给本集体外的成员。但随着我国商品经济的逐步发展，目前农村“小产权房”、城乡“合作建房”有增无减，农村住房的商品交换现象呈现愈演愈烈的态势。不但本集体经济组织内部需要进行商品交换，事实上商品经济是没有边界的，人员的流动产生房屋的买卖或变相买卖。而我国由于法制建设尚不健全及历史习惯等原因，还未形成一套完整、严格、规范的农村房地产登记管理制度。笔者提示：城乡合作建房中存在的问题及建议&&当前，随着城市商品房价格的不断上涨，城市住房需求矛盾日益突出，一些城郊周边的农民便利用自家宅基地使用权与提供建房资金的人合作建房，房屋建成后双方按约定分别取得房屋所有权。这类建房模式极易引发纠纷，据统计，去年6月至今年5月，千山区人民法院共受理因农村宅基地合作建房纠纷案件5起，笔者发现，利用农村宅基地合作建房的行为存在以下问题：一是不符合我国现行法律的规定，不受法律保护。我国《宪法》、《土地管理法》等法律规定：农村宅基地由农村集体组织享有所有权，农村集体组织成员以户为单位依法对宅基地享有使用权。而上述合作建房出资方既不是农村集体组织成员也不是家庭组成人员，不享有使用宅基地农村集体土地的权利。二是合作建房协议无效。宅基地有特定的主体，即仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。使用权人虽有权在该地块上建造房屋等建筑物，但禁止将宅基地卖给城镇居民或变相与城镇居民有类似交易。从实践来看，老李父子与大伟默认达成的合伙建房协议，含有合作建房并分产权的成分，实际上涉及到将宅基地使用权部分转让给城镇居民的事实，因交易一方是城镇居民，其无权在该组享有集体土地使用权建房，合作建房既未经县级以上人民政府批准，也没有办理相关更名手续，这违反了我国国家土地管理的相关法规政策，该协议应认定无效。三是农村宅基地合作建房无产权证，易引发各类纠纷。农村宅基地合作建房常会因房屋建成后出资方不能取得房屋产权证及在建房屋被相关部门责令停建等原因发生纠纷；购买此类房屋拿不到国家发给的产权证，实际上属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，极有可能被拆除，而且出资方也不会得到拆迁安置补偿；由于造价低廉，出资方所聘请的施工队往往是无任何建筑资质的乡村“包工头”，所建成的房屋质量根本得不到保障。四是存在管理盲区，易引发一系列社会问题。购房者虽居住在村镇，但户口无法迁入居住地，仍属于流动人口，对社会治安、计划生育、医疗保险等管理工作带来诸多不便，购房者子女入学也将受到较大影响。据此，笔者建议：一是尊重客观现实，区别对待已有的和在建或拟建的合作建房。政府部门应对农村利用宅基地合作建房的市场进行全面清理，在合法的宅基地或者集体用地上建设，经检测符合质量及城乡规划指标的，在缴清相关税费后，可申请发给房屋使用权登记证明；经检测不符合城市规划和土地利用规划等指标的，依法拆除或者没收。二是希望立法部门进一步健全和完善农村宅基地管理和使用的法律制度，以引导和规范农村集体土地流转秩序。&&&三是有关部门要大力加强对《土地管理法》等法律的宣传，人民法院要选择有典型的案例就地公开审理，增强公民的法律意识。四是村民小组、村委会发现本村村民利用宅基地与他人合作建房的要主动制止，阐明有关法律规定，不得同意他们的准建申请，对于非法抢建、扩建的，坚决给予制止。第1页&&共1页文章出处：研究室&&&&
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