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不做恒泰的羔羊
七彩阳光小区业委会续聘恒泰物业公司程序违规
恒泰物业的服务合同年底到期，七彩阳光小区业委会在2013年8月贴出公告称，业委会同意恒泰物业要求继续服务的申请、同意恒泰物业要求物业费、地面停车位涨价的申请，并且委托恒泰物业为续聘该物业公司自己和其物业费、地面停车费涨价以书面表决的方式进行业主大会会议。业委会未经业主大会决议决定擅自公告续聘恒泰物业、擅自同意物业费、停车费涨价，违反了相关法规的规定，严重侵害了全体业主们的合法权益，必须依据法规纠正错误并且在首先通过业主大会决议决定是否续聘恒泰物业以后，再经过业主大会决议情况决定是否启动解聘、选聘或者续聘物业公司的程序。一、业委会未经业主大会决议无权决定续聘物业服务企业。《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》（沈房发〔2011〕61号）（以下简称《指导同意》）第一条规定：解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得做出解聘或选聘物业服务企业的决定。业委会未经业主大会决议启动续聘恒泰物业和物业费、停车费涨价的程序明显违规，其进行的相关业主大会决议票无效。&
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二、在业主大会决议未确定是否解聘、续聘恒泰物业的情况下，业委会擅自启动续聘恒泰物业的程序违规。《指导意见》第三条规定：20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。业委会委托恒泰物业以书面表决的方式上门进行的业主大会会议表决票上，并没有是否同意续聘恒泰物业的选项，由此可见业委会根本就不想知道是否有20%以上业主提议解聘物业，更不要说征求全体业主意见启动解聘物业服务企业的程序了。这是业委会违规操控续聘恒泰物业的违规行为。三、物业服务合同年底到期，业委会不组织业主召开业主大会会议，依据法规启动选聘物业服务企业程序，却擅自决定明年续聘恒泰物业，是明显的越权行为必须纠正。《指导意见》第六条规定：发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序：&1.业主大会做出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；2.物业服务合同期限届满前3个月的。&因此、业委会本应该在物业服务合同期限届满前3个月组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序，可是业委会未经业主大会同意，擅自启动业主大会表决票程序续聘恒泰物业是严重的违规行为。
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四、业委会委托恒泰物业上门为续聘该物业自己，填写业主大会表决票的行为严重违规、严重侵害了全体业主们的核心利益，其表决票无效。《指导意见》附件4《选聘物业服务企业表决票（示范文本）》规定有如下填写说明：&1．请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写；2．送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明；3.&表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。业委会在2011年就采用了委托恒泰物业上门送达填写是否续聘恒泰物业表决票的方式，使业主们“被”同意的续聘了恒泰物业，严重侵害全体业主们的利益。从8月21日至31日业委会又故伎重演的采用了委托恒泰物业单人上门送达的方式让业主们填写意见票，恒泰物业所谓的意见票其实就是一张每户一个格的表格，根本没有任何防伪措施，根本没有送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，根本没有表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间的记录，恒泰物业是在没有任何人监督的情况下跑票，可想而知这样的上门跑票的结果必然是全体业主们再次“被”同意，依据《指导意见》附件4的规定，这样的表决票必须按废票处理。五、物业费涨价没有公示物业服务成本测算明细表，涨价额度没有依据。<span style="font-size:16font-family:仿宋_gb、2013年的物业费只有8毛钱，恒泰物业根本就没有公示物业服务成本测算明细表，也没有公示物业服务合同和《物业服务项目收支情况报告》，更没有公示具体的物业服务标准与服务人员的数量，业主们根本就没有依据量化评判物业服务的好坏程度，导致恒泰物业可以随心所欲的减少服务人员、减少服务项目、降低服务质量，却理直气壮地起诉因为服务不到位而拒交物业费的业主们。现在物业费要涨价50%，恒泰物业就必须公示物业服务成本测算明细表，公示具体的物业服务标准与服务人员的数量，让全体业主们都明明白白知道物业费涨价50%是如何测算出来的，知道每项服务的质量标准、每个岗位的工资标准与人员构成，知道每项服务所站全部物业费当中的比例与权值。否则，物业费标准就会任凭恒泰物业随心所欲、口无遮拦、毫无依据的漫天要价。
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六、业委会从未公示物业服务合同，业主们根本就不知道物业服务合同是如何约定服务项目与服务质量的，凭什么同意物业费涨价。业主与物业公司是物业服务合同的双方当事人，物业服务合同是业主们评判服务质量的重要依据，是判定双方当事人是否履行合同的唯一依据，业主们作为物业服务合同的当事人，如果连物业服务合同都看不到，凭什么监督恒泰物业履行合同的质量，这是严重违反合同法的行为。&2012年年初业委会不仅不公示年的物业服务合同，还在业委会成立以来这唯一的一次与业主见面会上，拒绝业主复印、拍照物业服务合同，导致恒泰物业可以随心所欲的恶意降低服务质量，业主们却无法依据合同起诉恒泰物业服务不到位。《沈阳市物业管理条例》第十三条规定：“&业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：&（三）物业服务合同”。&现在，业委会在未公示2014年物业服务合同的情况下，在没有公示涨价具体测算依据的情况下，公然顺从恒泰物业物业费涨价50%的申请，擅自启动业主大会决议表决票程序，严重侵害了全体业主们的核心利益。
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七、恒泰物业未公式园区内地面停车的管理方式与管理成本，地面停车费涨价毫无依据。园区内车辆常年乱停乱放，恒泰物业根本就无人管理车辆按位停放，也就根本没有车辆停放的管理成本，入住6年以来恒泰物业以只收费不服务的方式赚取了几十万元的停车费，恒泰物业在没有公示停车管理成本测算明细的情况下，毫无依据、口无遮拦的向业委会申请停车费涨价100%，业委会竟然同意恒泰物业的申请。业委会竟然同意恒泰物业的申请。在搜狐网的七彩阳光业主论坛里面，记录七彩阳光园区内车辆常年不能按位停放的证据照片有近千张，在该论坛里面还有业主们向业委会建议对有停车位车辆进入园区必须摆放标有停车位编号的停车证，便于物业与业主们监督管理的帖子，业委会成员也明确表示收到了这个建议，可是业委会成立快两年了，不仅没有看到园区内车辆停放有任何改善，更没有实行车辆凭停车证按位停放，业委会还在业主们反对曾划路边停车位侵占消防通道的情况下，在没有向消防部门请示的情况下，擅自曾划了近百个路边停车位，导致由于园区内车辆乱停乱放侵占消防通道受到了消防部门的处罚。业委会竟然同意恒泰物业的申请。在搜狐网的七彩阳光业主论坛里面，记录七彩阳光园区内车辆常年不能按位停放的证据照片有近千张，在该论坛里面还有业主们向业委会建议对有停车位车辆进入园区必须摆放标有停车位编号的停车证，便于物业与业主们监督管理的帖子，业委会成员也明确表示收到了这个建议，可是业委会成立快两年了，不仅没有看到园区内车辆停放有任何改善，更没有实行车辆凭停车证按位停放，业委会还在业主们反对曾划路边停车位侵占消防通道的情况下，在没有向消防部门请示的情况下，擅自曾划了近百个路边停车位，导致由于园区内车辆乱停乱放侵占消防通道受到了消防部门的处罚。
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（接楼上）恒泰物业在出租2013年年度的园区内停车位时，表面上接受消防部门的处罚取消了曾经增划的路边停车位，实际上却在公开抓号出租停车位的数量之外，擅自向没有停车位的车主出租了一些蓝牙进门停车卡，赚取了业主们不知道的灰色收入，由于恒泰物业允许没有停车位车辆进入园区内停放，导致这些车辆在停车位以外乱停乱放，业主们已经在园区北门记录了许多没有停车位却有车辆蓝牙进门卡车辆的车牌号码。恒泰物业在没有管理车辆乱停乱放，没有管理车辆堵塞消防通道和堵塞消防通道大门的情况下，还擅自利用出租没有停车位车辆进门蓝牙卡创收，严重违反了物业管理的相关法规，业委会不仅对此不闻不问还启动停车费涨价业主大会表决票程序，严重侵害了全体业主们的合法权益。
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八、恒泰物业未公示2012年的《物业服务项目收支情况报告》，凭什么申请物业费涨价50%。《物业服务项目收支情况报告》是与物业费账目配套的公示资料，是诸多相关法规要求必须在每年3月底之前公示的资料，也是查验物业服务成本的重要依据，可是恒泰物业却在今年6月底仅仅公示了漏洞百出的2012年度的物业费账目，但是至今没有公示《物业服务项目收支情况报告》，恒泰物业连《物业服务项目收支情况报告》都不敢公示，又如何证明物业费涨价的理由真实可信呢？同时，业主们根本不了解入住以来8毛钱的物业费的价格成本构成，凭什么同意恒泰物业费涨价的申请呢。
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九、业委会从未公示业主议事规则，业主们无法依据业主议事规则监督、参与业委会的工作，导致业委会长期随意擅自利用业委会决定的名义，侵害全体业主们的合法权益。《沈阳市物业管理条例》第十三条规定：“&业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：&（一）管理规约、业主大会议事规则”。业委会从未公示管理规约、业主大会议事规则的征求意见稿和正式稿，业主们根本就没有参与管理规约、业主大会议事规则的制定，更不知道管理规约、业主大会议事规则当中是否有侵害业主们利益的约定，又如何确认业委会的决定是依据什么做出来的呢？业主们又依据什么参与议事呢。
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1,委托物业调查，可靠吗？2，调查时我看表上基本上都打X,我打的也是X。&&&如果大部分都不同意，物业就不能被续聘。拭目以待。不涨价都不满意。
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累计人报名物业公司与业委会如何相处？
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随着物业服务行业的发展，业主维权意识的提高，近来年成立业主委员会（以下简称业委会）的小区越来越多，单就惠城区截至目前已成立业委会的小区就有93个。那么，物业公司与小区的业委会之间到底是什么样的法律关系，双方在日常小区事务中应该如何保持良好的沟通和合作关系？双方均为平等民事合同关系“事实上，业委会与物业公司之间是一种平等的民事合同关系。”据市房管局物业科相关负责人介绍，国务院《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据上述法律规定，业主与物业公司之间产生法律关系的基础是《物业服务合同》，业委会作为业主大会的执行机构和全体业主的代言人，其本身是以业主大会执行人的身份与物业公司之间建立平等的合同关系，是一种市场的双向选择，双方独立运作，互不干扰，无尊卑与否之分，更无管与被管之别。从业主利益出发各司其职眼下，沟通似乎成了困扰业主与物业公司最大的烦忧，而业委会就是这样的亲善桥梁，把二者联系在同一水平线上进行良好互动，成为有效解决所有矛盾与问题的良方。隆生物业公司多年来与各个小区业委会保持积极的沟通和协商，遇到问题也向业委会请求帮助，比如像调整物业服务费、动用维修资金、业主不按时缴费等，而业委会都会出面主动去协调和解决这些问题。2012年，东湖花园五个小区同时提费。当时政府指导价还没上调，五个小区六千多户人成功调费，做到当年调费当年的收费率就达到96%以上，这在惠州物业服务行业是史无前例的，期间，业委会和物业公司的沟通协调起到了积极作用。“小区的安保、绿化、管理工作都很到位，更重要的是，我感觉业主和物业是一种和谐的互补关系，住在这儿，挺舒心挺满意的。”家住金碧花苑的杨先生表达了他对于小区的一些感受和看法。而这离不开德威物业与小区业委会的齐心经营。除了自身致力于为业主提供真诚、优质、尊贵的物业管理服务，德威物业金碧花苑管理处还联合业委会举办“母亲节，感恩有你”等社区活动，把“文明家庭”活动进行到底，营造了小区和谐氛围。同时金碧花苑管理处与业委会也曾共同为维护业主的利益多方奔走，“去年以前，我们小区有一处公共分摊的架空层被某位业主长期占据，存在非常大的隐患，还是物业和业委会齐心合力把架空层清理完毕，解除了我们的一大心病。”金碧花苑业主刘阿姨说道。市房管局物业科相关负责人表示，该物业公司与业委会的合作互处之道在于要依法依规、有理有据，一切从业主的利益为共同出发点。物业公司应当按照合同的约定努力提高服务质量，履行好各项管理职责，提升业主满意度，竭尽所能为业主提供优质的物业服务；而业委会作为业主大会的执行机构，应当与物业公司保持良好的沟通，并按照合同约定的服务标准和内容对物业公司的服务予以监督，切忌公权私用，凭着业委会的权利，向物业公司谋取私利，变相索要好处费等。本报记者余雪芹
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如何理顺业主,业主委员会与物业服务企业之间的关系
这三者关系既简单又复杂。一般来说，小区一切权利由全体业主说了算，业主推选业主代表，组成业主委员会，由业委会与物业公司签订管理服务合同。业委会是业主的代表，要为业主的利益负责，物业是服务于全体业主。但在现实生活中，以上关系表现得并不十分清晰，甚至出现颠倒。业委会往往会并不能尊重和维护全体业主的利益，没有一定的工作规程，缺乏监督机制，常常独断专行，滥用权力，越权处理应该由全体业主才能决定的事情。业主大会一年也开不了一次，或几年也不开一次。由此使全体业主的利益受到损害。物业公司则一切以赢利为目的，小区交给他们管理，往往注重了经营，忽略了服务，让业主十分寒心。特别是个别人谋取业委会的职权后，与不良物业一啪即合，相互勾结，把小区当成自己个人办的公司来进行经营。甚至出现私分侵吞公共所得情况。以至在很多小区都会出现的这样和那样的问题。要理顺这三者关系。首先，应该让全体业主明白小区管理是近年来出现的一种新生事物。随着城市化建设发展的进程，影响将越来越大。这三者关系处理不好，问题也会越来越多。所以一定要积极关心小区管理，主动维护自己的利益；其次，要推选真正关心和维护小区利益，不谋私利的业主代表，出来管理小区事务，同时积极支持和监督他们的工作，千万不能轻易把自己的权利全权委托给一个无法足够令自己信任的人；再次，要选聘一个好的物业来管理服务小区业主，主要应该订好服务合同，把双方的权利责任义务规定订细、订清楚，有的小区尝试让几个物业来竞标的办法，有一定参考。另外，业委会成员应该主动接受全体业主监督，在业主授权的范围内开展工作，定期开业主大会，定期公布帐目，以便更好获得大家的信任和支持。最后，要清楚小区管理与住房建设一样，政府归口管理部门是所属地的住建局，业委会的成立由他们审批，另外当地社区也有一定的领导职能，发现问题可以及时向这两个部门反映。以上回答，是否解决了你的问题。
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怎样处理好物业服务企业与业主的关系
提问者采纳
处理好物业服务企业与业主的关系，是物业服务活动中永恒的话题。怎样处理好两者之间的关系，就是怎样去满足业主，帮助他们解决实际问题，使其正当需求得到满足。从而沟通彼此的思想，消除误解，让业主感觉我们物业服务企业不仅是为盈利而存在的法人机构，而且一个可以依赖的“朋友”，一位值得信赖的“合作伙伴”，一帮不可不请的“管家”。物业服务是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动。它牵涉到房屋、土地、环境、人物等错综复杂的关系，再加之不同地域、不同业主等差异，便形成了物业服务活动的多样性和复杂性。由于在我国现阶段国情与法律框架下，物业服务企业与业主在经济利益上存在差异性的问题，所以产生矛盾和纠纷也是在所难免的。然而，问题与矛盾的出现往往不能归纠于一方。其中，可能是物业服务企业行为不规范的原因，也可能是业主自律性不强的原因，任何一方的举动，都可能导致物业服务活动中矛盾问题的出现。因此，在这一“矛盾共生体”中，处理好两者之间的关系就成为物业服务工作能否顺利开展的关键。那么，就个人在物业服务活动中的所见所闻，特此在下文中简述一下所学及心得。一、处理好物业服务企业与业主关系在物业服务活动中的作用中国文化中，讲求“天时地利人和”，而“人和”又是其中最重要的一环，和则兼得天下，反之则与之失之交臂，当然在物业服务活动中，自然也缺不了“人和”这一环了。物业服务中的“人和”无非就是物业服务企业同业主之间的关系，其与业主关系的好坏直接关系到整个物业企业的发展。因此处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中尤为关键。既然处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中如此重要，那么它又有何作用呢？就本人在物业企业实践的经验得出以下结论：（一）处理好两者之间的关系，可以丰富公共关系的内涵。处理好了两者之间的关系可以为物业服务企业获得有利的公共宣传，为物业服务企业建立良好的“形象”，及时处理好在物业服务活动中可能发生的一切事情，也可提高自身在社会公众中的形象和地位，使个人价值得以体现。（二）处理好两者之间的关系，有利于降低成本，提高效率，促进双方关系的融洽。业主一方出现问题，物业方立即帮忙处理，矛盾少办事效率自然高，双方不用对簿公堂，减少了诉讼，双方当事人既节约了诉讼成本费用，又节省了时间，解决了问题；我们也因此提高了工作效率，在业主当中更有影响力。（三）处理好两者之间的关系，有利于两者之间权利义务的实现。权利和义务是两个对等的关系，任何一方在享受权利的同时都要承担相应的义务，业主若在物管活动中与物业服务企业关系融洽，其权利得到充分的享受，那么他们也很乐意承担相应的义务。（四）处理好两者之间的关系，有利于预防、减少纠纷。物业服务方面做得好，双方关系融洽，业主自然不会无理取闹，有事找物业，物业方面不仅尽职责所在，还尽力提供帮助，那么物业纠纷就无从而起了。（五）处理好两者之间的关系，有利于促进双方的团结。所谓一方有难八方支援，业主有困难，物业方面及时出人出力；相对的，物业服务企业遇到什么难题热心的业主同样也不会隔岸观火，所谓是人多力量大，多一个人帮忙就多一份力量，当大定一起劲往一块使，一起出谋划策时，再大的困难、再难的问题也就迎刃而解了。二、物业服务企业与业主关系主要存在的问题物业服务作为一个新型的行业在第三产业中逐渐崛起，人们从认识到接受这一过程中，必定会产生许多的矛盾与冲突。作为一个服务行业，盈利自然也是物业服务企业的首要目标；然而，围绕着物业服务企业与业主各自的利益，双方必定是矛盾丛丛。据相关资料表明，主要有以下五个方面的问题：问题一：艰难的物业收费物业服务企业在10年前就开始讨论收费难的问题，如今依然在探讨，并且会一直探讨下去。曾有物业企业的负责人如此感叹：“物业收费想起来心烦，做起来困难，最令人头痛”！就拿我所在的物业公司来讲，白沙世纪佳园东2栋1002业主刚搬来不久，墙面就出现空鼓现象导致墙漆跌落，为此，业主天天往物业中心奔波，还找了各方专业人士察看空鼓原因，本应是开发商遗留的质量问题，但开发商一直拖延并不给予及时处理，以至业主认为我们跟开发商一个鼻孔出气，对公司抵触情绪极大，当我们上门催收物业服务费时，业主就以：“我们的房子连安全问题都没解决，有问题没见你们及时处理，还想要我们交管理费，看我不跟你们物业耗到底”一句话把我们拒之于门外。我认为物业作为开发商与业主之间的桥梁，开发商也应该站在物业的角度上想想，发现是自己的问题应及时解决，让业主安心，觉得物有所值，以此在社会上树立良好的口碑，物业自然就保值升值了。问题二：业主大会组建难据有关资料显示，北京市居住小区物业服务3077个项目中，按《物业服务条例》成立的业主大会只有360个，仅为住宅项目的11.7％。作为首都的北京尚且如此，其他城市就更不必说了。而业主委员会的成立恰巧是在出现问题之后业主才有的一种组织意识。那么，更应尽早组织成立业主委员会，减少在物业服务活动中不必要的麻烦。问题三：物业服务服务不到位物业服务作为一个兴起的行业，无论是在人力还是在物力上都有所欠缺，特别是目前在这一方面的专业人士更是稀缺。很多物业企业的组成人员多是以前居委会的下派人士以及下岗职工。因此，在管理和培训方面都不到位。整个行业良莠不齐，有的物业服务企业服务理念差，收费至上，盲目追求短期利益，而忽视对业主的服务，一致造成业主对物业服务的不满。问题四：物业纠纷难解决业主、物业服务企业、开发商三个主体之间责权不明。有些物业服务企业与开发商多存在着母与子的连带关系，倘若有业主的有关投诉牵扯到开发商的利益，物业服务活动就会骑虎难下，陷入两难的境地。因此，很多物业服务企业在处理此类问题时的办法就是尽量的拖，等到业主觉得没意思，反正不给处理，也就难得跟物业打交道为止。问题五：现有法规不完善到目前为止，我国颁布并实施的《物业服务条例》外，再没有一部正规的有关物业服务方面的法律条文。因此，很多物业服务方面的问题因无法可依而无从解决。就《长沙市城市房屋装饰装修的管理条例》而言，其中有以下一条规定：“违反本条例规定装饰装修房屋的，物业服务单位、房屋所在地居民委员会或者单位房屋管理部门有权制止”。很多物业服务企业就这条规定，在业主与装修公司前来办理装修手续时，收取一定的装修保证金，以限制和便于管理装修公司以及业主的相关行为。业主、装修公司拒绝交纳，因为其觉得不合法，但企业就其条例认为有法可依。其实双方各有理，物业服务企业为规范装修公司的行为及更好的保证质量，根据有关法律条文的规定，收取一定的费用以达到限制的作用；业主，装修公司拒绝交纳，因为没有一条法律条文明文规定可以收取此项费用。若我国有部完整的有关物业服务的法律条文，以上事例就会减少很多了。三、处理好物业服务企业与业主关系的途径（一）明确双方定位、利益共存在法律层面上，《物业服务条例》中已确认的双方是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的关系。不能简单的定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受传统思维的影响，在观念上使得双方平等的关系产生错位，部分业主采取拒绝态度，给物业服务活动增加了不少困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。物业服务企业与业主在物业服务活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致的。是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。日常生活中人们常常忽视了物业服务活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者之间的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获得最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的即得利益的获取，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业服务企业只好将大部分精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高业主的非理维权与无理要求，物业服务企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业服务企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚的认识到，在物业服务活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。（二）建立互信机制，共存共荣有了“利益共同点”，彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是非常必要的。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益原则是永恒原则。不论是物业服务企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，并本着“求同存异”的精神，采取包容、互让、友好的态度。 作为物业服务企业应正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主第一”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，在提升一线员工素质上要下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通，才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，实现什么样的管理服务目标，应该切合企业的综合能力，必须充分尊重业主意愿的服务，建立在双方平等协商认同的基础上，忠实的履行委托合同内容，才能最大限度得到业主认同和信任。作为业主，在物业服务活动中，不能以监督者自居。对于管理服务中出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴”的角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业服务企业最大的支持与协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权，是实行民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定法律法规范畴之内，依据合同法的规定，按照具体合同或协议的约定进行，而不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任对抗局面的产生。成功的小区，业主和物业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业服务企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”的作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共处，共存共荣。（三）促成交流沟通，完善法制沟通是把思想、情感、知识、信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业服务活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业服务企业，还是业主都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能使关系融洽，相互信任，和睦共处。 由于物业服务是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，正处在成长和发展阶段，为了保证其健康发展壮大，尽快完善法律法规是前提。政府应该结合本地实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。因为在物业服务活动中出现的一些问题和矛盾，仅协商沟通是解决不了的，还是要依据法律法规来解决。如果法律法规健全，执法严格，那么，一些小区的业主与物业服务企业之间矛盾和冲突也就没有那样尖锐不可调和。在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会建设，强化行业协会指导调和功能，充分发挥行业协会的“桥梁”的作用，才能确保物业服务市场的健康、有序、规范的发展。 作为业主大会执行机构的业主委员会，在处理业主与物业服务企业关系上起着极为重要的作用。鉴于在物业服务活动中，业主与物业服务企业存在着的不对称性，必须建立一个业主委员会成员的培训体系，对业主委员会成员实行“上岗证”制度，这样才能达到一个平衡。政府职能部门和行业协会应肩负此项重任。 总而言之，要处理好业主与物业服务企业的关系，除了当事者双方各自的因素外，还要明确定位，认清共同的利益，保持良好的沟通，建立完善的体制以及公正的社会环境和正确的舆论导向，缺一不可。处理好物业服务企业与业主两者之间的关系，并非一件易事，它不仅涉及到了人际交往，而且还关联到法律法规、文人地理以及装饰装修等多方面因素。在两者之间，作为物业服务企业，应当提高管理服务质量，为业主提供良好的生活环境，从每一位员工做起，真正做到“业主至上，服务一流”，做业主的“好朋友”、“好伙伴”、“好管家”，让业主满意、放心、安心；作为业主，应当主动配合物业服务工作，提出合理化建议和意见，并能站在物业服务企业的角度上思考问题，让物业服务企业与业主做“一家人”，共同建设我们的小区，美化我们的生活，也为共建和谐社会出一份薄力。
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