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中介助客户虚假交易套取贷款 房屋评估流于形式
　　晚报记者 范献丰 祝玲 报道
　　把房子过户给别人，但自己一分钱“卖房款”都拿不到，这样的交易，怎么会有人做？
　　日前，有市民爆料称，有中介助贷款融资者通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”实则签订“阴阳合同”，付出一笔手续费后，就能在严控贷款的情况下，“名正言顺”地套出银行贷款来。这样看似“一举两得”的虚假交易，不仅暗藏风险，而且触犯法律。记者从相关律师处获悉，通过阴阳合同套取贷款，已涉嫌贷款诈骗罪。
　　市民爆料
　　中介助房产虚假交易套取贷款
　　市民李先生最近遇到一件烦心事：相交多年的朋友想问他借一笔数额巨大的款项。
　　“朋友自己经营公司，最近情况不大好，想借钱周转。 ”可他不是直接要现金，而是提出一个“两全其美”的办法，不仅不让李先生拿出一点点资金，甚至还能获得一笔额外的“报酬”。
　　原来，李先生在浦东有一套市值约300万元的房产，朋友希望“买进”这套房子，通过做高价格的方式，获取更高额的贷款：“我现在的房子300万元，他找人把价格做高到380万元，按照第二套房首付60%的标准，他可以拿到152万元贷款。”
　　事实上，这桩交易存在一些问题，届时李先生只要出具一张朋友已付首付的收条，并按照房屋过户流程办理相关手续，朋友就能获得152万元的贷款。而李先生和朋友也会在私下再立一个协议，声明房产仍归李先生所有。
　　“我朋友说他已经找好中介，提供合同和各方面的服务，也是另一张协议的见证者，手续费全部他付，我不用出一分钱，这样不仅帮了他的忙，还能得到一笔额外的报酬。”李先生告诉记者，自己私下也向一些中介打听过，确实有这样的业务，对于没有房子可作“交易”的，甚至还能帮忙“物色”、“牵线搭桥”。但对此李先生仍有疑虑：“房子是要过户的，到时候万一朋友改口说这房子是他的，房产证上的名字也是他的，我不就傻了吗？”
　　押什么也别押掉诚信
　　通过一套房的虚假交易，就能拿到一笔利息不高的贷款，这个生意似乎值得一做。在一些房产中介的花言巧语里，这门勾当还是多赢的。你看，需要贷款的生意人拿到了钱，把房子拿出来过一过名字的房东成全了友情又可以通过私下协议保住房产，就连银行也做成了一笔有担保的贷款，当然中介自己有交易提成，评估公司还可以收评估费，还为GDP作了好大的“贡献”。可是，这真的那么花团锦簇吗？没有暗藏着的巨大风险吗？
　　市场经济如翻滚之潮，允许冲浪者按照游戏规则去赚钱，善用规则的人，可以如鱼得水进退自如，然而采取破坏规则、欺骗规则的办法来赚钱，其风险难以预测，不仅往往竹篮打水一场空，更会人财两失、悔之莫及。我们来试想一下，万一这笔贷款还不上，在这条利益链中，谁将承担最大的损失。贷款人一旦无力偿还，首先就是银行面临坏账，按照贷款抵押物的有关处理办法，这套房产将被银行执行债权抵押，那么房产的真正持有人必然会跟银行产生利益冲突。届时，当初贷款人跟房东签订的私下协议能派上用场吗？法律人士明确指出，这不但派不上用场，保不住自己的房产，还会涉嫌合同诈骗贷款触犯《刑法》，那就不是损失几百万元房产的问题，而是要不要吃牢饭的事情了。这件事的始作俑者，房产中介和评估公司却很可能置身事外，因为只要没有证据说明他们参与制作假合同，就完全可以用不知情来推脱。
　　这时候，也许只有拿着这份协议去找那个贷款人，看他还认不认账。但是再仔细想一想，在这场注定输多赢少的交易里，哥抵押掉的难道只是房产？其实把自己的诚信也一并押了出去。哥愿意为之冒风险的朋友跟哥一起输掉了诚信，哥还凭什么相信一份私下的君子协议有足够的含金量？
　　看着是馅饼，往往是陷阱，馅饼越大越香，陷阱就越深越黑。在这个假房产交易的游戏中，好心借出房子的房东承担着最大的风险。即使按照中介的推荐模式：互相借出房产假交易各获一笔贷款，也可预期很难事事如意，最可能的结果就是假交易变成真交易。为了这么些贷款，不但要照样付利息，还得花上一笔不菲的房产交易税费，中介费等更是两头通吃，到底划不划算，靠不靠谱？不妨拿出计算机来算一算，也许还不如直接拿房子到银行去抵押贷款呢。表面上看利息可能会高一点，但我们的诚信没有丢，没有不可估的潜在损失，我们不会因此失去朋友，也不会因此失去自我。
　　记者调查
　　中介：只要金额不太大，都能“帮忙贷款”
　　记者走访了本市部分房产中介，一位知名中介公司的工作人员卢林（化名）告诉记者：“现在房产市场不好做，二手房买气不足，看的多买的少。”
　　随后，记者询问卢林“能不能帮忙贷款”，他称完全可以做。“近期我们这里这么操作的人不少，主要是有一些固定投资渠道的人和小额资金周转的人，都会想到来找我们帮忙。这种方式贷款的年利率不到8%，在这些人看来非常划算。所以，一些人如果有投资途径，会根据自身条件套尽可能多的贷款出来。”卢林表示，他近期帮不少人操作过此类的事情。
　　“其实最好是两个相互认识且比较熟的人，有两套差不多市值的房子，对冲一下双方都能拿到贷款，风险也小一些，反正各自都能拿到一套价值差不多的房子的产证嘛。”但当记者问及如果没有熟人怎么办？卢林表示，也能操作，只是在附加合同的操作上稍微麻烦点，“一些合同需要去公证。”卢林坦言，现在一些房产中介，甚至可以说是一个小型的 “融资”机构。需要贷款，只要数额不是太大，中介都能帮忙操作。
　　而一些谨慎的中介则暗示记者可以规避法律风险。成山路上一名中介告诉记者：“套贷款什么我不知道的，肯定也不做，不过你朋友要是刚好在我们这儿挂牌卖房子，我们可以帮忙做其他工作的，这跟普通交易没有什么区别，服务我们肯定会做好的，其他就是你们自己的事情，我们就不知道了。”这名中介还告诉记者：“房子卖了再签个协议抵押给上家，作为民间借贷也很正常啊，最好再拿到公证机构去公证一下。”
　　记者在走访中，不少中介都表示可以想办法做高房价。“跟以前做低房价差不多，而且可以以装修、附赠家具等作为加价理由，大家签一个台面上的合同，再做一个私下的补充协议，说清楚这笔额外的费用不用付，只要价格不是太离谱就可以了。”
　　各方声音
　　评估公司：评估价按照千分之一收取
　　目前，上海房屋交易前都要进行评估，一方面是为银行的贷款安全，另一方面是防止一些人逃避国家税收。业内人士告诉记者，房屋价格的评估其实很有“水分”，一套房子到底价值多少有时可由房屋估价公司操纵。
　　昨日，记者拨通了一家房屋评估公司的电话。记者表示，想购买广灵四路某小区的一套房子，60平方米，总价为120万。按照现在二套房的规定，首付必须六成，也就是72万，但记者手头只有40万，能否将评估价格做到150万，这样可以多贷30万元。这名工作人员表示，他们电脑里有一套系统，里面有每个小区的成交价格，一般会按照这个价格评估，但银行会不会认这个评估价，不能保证。
　　评估公司是否跟银行有协议关系？这名工作人员说，他们确实也帮几家银行做房屋评估，如果估得不太离谱，一般没有什么问题。他们的收费，一般是按照房屋总价的千分之一收取佣金。
　　而据一位银行不愿意透露姓名的人士介绍，银行会有与自己有协议的评估公司，会参照其评估的价格放出贷款，但如果中介把那家评估公司“搞定”，那银行就很难监管了。
　　业内人士：房屋评估缺乏“走现场”
　　要对一套物业进行专业评估，最合理的客观的应该前往现场勘察。“特别是二手房，虽然是同一个小区，但不同位置、不同房型，甚至室内装修的好坏，对房价的影响都很大。”一位业内人士告诉记者，目前一些评估公司不可能每套房都“看现场”，他们会采用“电脑”估价，也就是在电脑里输入该房屋信息，挑选三个以上的评估房屋的成交时间、地段、房龄、户型等，与评估目标进行比照，从而估算出目标房屋的价格。
　　做高房价的目的无外乎是套取更多贷款。据业内人士介绍，一般做高房价都会采取 “阴阳合同”形式。和做低房价一样，做高房价也签有两份“阴阳合同”，一份是送到房地产交易中心已经做高房价的合同，但卖房者和购房者必须签订一个秘密补充协议，声明并没有付那笔多出来的钱。
　　律师：做高房价套贷涉嫌触犯刑律
　　为此，中伦文德律师事务所王本桥律师表示，虽然可以通过法律手段认定合同无效，但这样的方式已涉嫌犯罪。
　　据介绍，我国现行的房地产交易制度中，房屋买卖的合同是需要备案的，即如发生纠纷以备案登记的合同为准，这时对于买方而言存在较大的法律风险，即他可能需要支付比实谈妥金额更高的价格购买房屋。
　　“如果双方订立合同的真实目的是为了套取银行贷款，并不是真实的交易。根据《合同法》相关规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。无效的合同自始无效，原房主可以向法院起诉要求确认合同无效，并要求将该房屋变更回自己名下。”
　　不过，我国《刑法》中有一款关于骗取银行贷款的罪名，即贷款诈骗罪，具体指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由，使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保，超出抵押物价值重复担保或者以其他方法诈骗银行或者其他的贷款、数额较大的行为。
　　“通过故意做高房屋评估价额套取银行贷款的行为涉嫌触犯刑律，这种行为既涉嫌侵犯了银行或者其他金融机构对贷款的所有权，还涉嫌侵犯国家管理制度。当然如果能够按期足额偿还贷款，则相关问题不易被发现和查处，但大面积、广范围地发生这样的情形，则对于我国的金融安全及房地产市场的健康发展是存在一定影响的。”
（新闻晚报）
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房产证没过户 私下和户主签订了买卖合同 现在我拿着房产证可不可以到银行抵押贷款
提问者采纳
其次，真正将房子过户到您名下，那么实际上这个房子应该属于您了，因为不管您和原户主是否签订了买卖合同？，同时买了房，然后再去银行申请抵押贷款？，房产证还是别人名字，咱们还是来说一下您目前的情况，用别人的房最少需要强制执行公证，这样不仅其他手续简单了？，您不担心呐，您这个情况容易让自己混淆，因为您已经和原房主签订了买卖合同，而且贷款的成本应该比用别人的房子低，所以您应该和房主去产权交易办理过户，您都可以拿着房产证去银行申请抵押贷款，在手续上是不一样的，只不过用自己名下的房和别人名下的房首先
提问者评价
来自团队：
其他类似问题
而且房产是以登记过户为产权交易完成标志的。贷款当然不可能了，银行肯定要那个人的资料和授权书，也有产生纠葛的可能，你没有登记，你想你能得到吗你这样属于拿着别人的房产证去抵押
有了授权书和户主的个人资料就可以贷款了吗
可以。银行方面的意思是，只要房主愿意用自己房产担保，就可以放款。你这种情况，我觉得原房主给你授权的可能性较小。
来自团队：
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其他3条回答
这种情况需要由原房主配合你办理，建议你向银行去咨询下这个业务，同时你还要说服原房主，就是你贷款我认为你可以从另一个角度考虑，是否可以，原户主和银行签订抵押合同替你担保，具体方式就是你和银行签订借款合同，原户主替你作抵押担保
呵呵，你这光签个合同，就想让银行带给你钱，你这种情况太矛盾了，为什么不过户呢。一件简单的事非要弄的怎么麻烦。。对你也没什么好处。
房主现在音讯全无
房子是5年前买的
想过户过不了啊
那请问你给没给原业主钱啊？？连人都找不到了，还想让他配合你贷款呢，不被骗就是好事了 ，无论如何现在你的首要任务都是找他，找到他，让他履行合同，把户过给你，要不然你可真是要落空了。。。你现在要是还能按照五年前的价格让他把户过给你就是好事了，说不定他要是反悔不卖给你 ，或者涨价了，你还得打官司呢，贷款的事，更是找不到他先不用考虑的事了。
可以的，但是需要原来的房主作为担保人签字，最好还是别省这部分钱，及时办理过户比较好，以后这方面费用会越来越高。
参考资料：
买卖合同的相关知识
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贷款买了一套房子 贷款下来了 但是开发商不给商品房买卖合同 说是只给一个复印件 等贷款还完了再给 怎么办
提问者：| 浏览次数：2426次 |问题来自：石家庄
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回答 共5条
根据你所说,开发商不给购房合同,这是不成的。贷款还完了,你一样也得不到合同的:如果贷款20年,20年后,你要合同,你找谁?你的那个开发商有可能存在吗?就是它存在,会帮你保存20-30年吗?!银行也不会给你购房合同的,因购房合同是你借款合同成立最重要的法律文本,银行是不会退的,都是要归档的。我猜,开发商不给你购房合同,主要是准备购房合同份数不够的原因。你想想,几十万或上百万的交易,买家没有合同原件,有可能吗?!你要找开发商,必须给你一件购房合同原件,否则你就找开发商的主管单位、或房产部门,你还可找工商局消费者委员会,要求相关部门出面处理
因为你是贷款，商品房买卖合同在银行压着呢！
没有的事。你持个人身份证去房屋交易中心查查看,看你是否有过这套房购买的合同和备案,同时去银行问问你贷款的事。如果有就没事,如果没有,那就是有事咯,抓紧时间去查查!希望能帮上你,有问题继续追问!
亲,这几件东西肯定有的,购房合同,银行的借款合同,还有银行的抵押合同,合同你肯定都是拿原件,房产证是复印件
房天下网友
根据你所说,开发商不给购房合同,这是不成的。贷款还完了,你一样也得不到合同的:如果贷款20年,20年后,你要合同,你找谁?你的那个开发商有可能存在吗?就是它存在,会帮你保存20-30年吗?!银行也不会给你购房合同的,因购房合同是你借款合同成立最重要的法律文本,银行是不会退的,都是要归档的。我猜,开发商不给你购房合同,主要是准备购房合同份数不够的原因。你想想,几十万或上百万的交易,买家没有合同原件,有可能吗?!你要找开发商,必须给你一件购房合同原件,否则你就找开发商的主管单位、或房产部门,你还可找工商局消费者委员会,要求相关部门出面处理。
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个人住房按揭贷款过程中，如何认定抵押合同和担保合同的效力？
　　2003年5月，孙国鹰和市建设银行签订了个人住房按揭贷款合同，合同约定：孙国鹰购买海滨房地产开发有限公司位于林海路61号的一套商品房，孙国鹰向建设银行借款36万元，还款方式为每月偿还5000元，期限为6年，孙国鹰以该商品房作为抵押，到期无法偿还借款，建设银行将行使抵押权。合同还约定由海滨公司对孙国鹰的借款承担保证责任。之后，孙国鹰与海滨公司签订了担保合同，合同规定：本合同规定的担保为持续性担保，孙国鹰的贷款本金、利息和其他款项未还清之前，海滨公司的担保责任持续有效。6月，海滨公司的商品房工程开始动工。2004年5月，孙国鹰因妻子生病住院花费了大量金钱，已无能力偿还房屋贷款，故请求海滨公司承担保证责任。至2005年4月，海滨公司只为孙国鹰偿还1万元贷款，孙国鹰没有偿还任何贷款。建设银行遂起诉至人民法院，请求法院判令孙国鹰按照合同约定偿还贷款，同时海滨公司承担保证责任。
　　原告建设银行提出，孙国鹰和建设银行签订的贷款抵押合同无效，因为该合同签订时，房屋还没有开始兴建，双方也没有到房管部门办理房屋产权登记手续，；，所以不产生法律效力。而担保合同是有效的，双方关于借款及保证的内容不违反国家法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，因此，海滨公司应当对孙国鹰的借款承担保证责任。
　　被告孙国鹰和海滨公司提出，孙国鹰和建设银行签订贷款抵押合同时，工程尚未动工，也未办理房屋产权登记手续，因此贷款抵f甲合同无效，合同对孙国鹰和建设银行都没有法律效力。既然孙国鹰以商品房作抵押这一行为是无效的，那么孙国鹰和海滨公司签订的担保合同也就失去了本来意义。根据“主合同无效，担保合同无效”的法律规定，担保合同因贷款抵押合同无效也归于无效。
[法官点评]
　　按揭贷款购房在我国是新近出现的一种购房付款方式，并且越来，越普遍。按揭一词不是我国新创的名词，实际上是香港法域或中的一个重要概念，它是香港对mortgage一词的广东话音译。Mortgage在我国又译为抵押，这也从一个侧面反映了按揭与抵押的密切关系。按揭的本义是购房人将房地产的所有权益让渡给银行，以此获得铬银行贷款，若购房人不能按期还清贷款，则房产的权益即归属银行，在购房人还清贷款之后，银行再把该权益归还贷款人的一种法律行为。按揭本质上是一种融资方式。由银行作为按揭人向购房人提供一定额度的袋款，购房人只需向开发商交付一定比例的房价款即可取得房房屋产权。按揭贷款过程中主要有三方当事人，即购房贷款人、银行和房地产开发商。在本案中，孙国鹰、海滨房地产开发有限公司和建设银{行即为三方当事人，三方形成了不同的法律关系。孙国鹰和海滨公司是商品房买卖关系，孙国鹰和建设银行是贷款抵押合同关系，海滨公司和建设银行是担保合同关系。在这一系列合同关系中，孙国鹰和海滨公司的商品房买卖关系是主合同关系，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，是从合同关系。
　　我国《担保法》第42条规定： “办理抵押物登记的部门如下：， （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四） 以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”第41条规定： “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
　　孙国鹰和建设银行签订贷款抵押合同时，不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记，而且房屋还没有开始动工，违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。因此，该贷款抵押合同无效。贷款抵押合同无效，指的是合同中的抵押条款是无效的，这不意味着整个合同无效。孙国鹰和建设银行的贷款合同是双方当事人的真，实意思表示，也不违反国家法律的规定，因此贷款合同是有效的。合同签订后，建设银行即履行了自己的合同义务，将36万元作为房款支付给孙国鹰，孙国鹰也部分地履行了自己的合同义务。对于未能履行的合同债务，孙国鹰应当按照合同约定，承担违约责任。
　　本案中，孙国鹰和海滨公司还签订了担保合同。《担保法》第5条规定： “担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”孙国鹰和建设银行的贷款抵押合同不应当是主合同关系，主合同关系是孙国鹰和海滨公司的商品房买卖合同关系。前文已述，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，这两个关系都要围绕房屋买卖合同展开，为房屋买卖的最终实现创造条件。而孙国鹰和海滨公司钓房屋买卖合同系双方真实自愿，且不违反法律规定，当事人双方也具备相应的主体资格。因此，这个合同是合法有效的合同。既然房屋买卖合同有效，就不能以主合同无效而主张担保合同无效。
　　本案中的担保合同也是有效的，担保合同是按揭贷款购房的必备程序，在购房人与银行签订贷款合同时，房地产开发商必须在贷款合． 同上同意为购房人提供保证担保，这是房地产开发商承担的义务。海滨公司在孙国鹰按揭贷款买房时，即与孙国鹰签订了担保合同。合同出自双方的真实自愿，而且符合法律规定，是合法有效的。：问题的关键在于该担保合同没有明确约定保证期间是否应当免除保证人的保证责任。《担保法》第26条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六欠个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保录证责任。”‘最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第32条规定： “保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约足，保证期间为主债务履行期间届届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本，麦息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”第33条规定：“主合同对主债务履行期限没有约定或者约； 定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”本案中保证条款的保证期限，属于上述法律规定的情况,因此海滨公司的保证责任不能因此而解除。
10000元/㎡
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